Muchísimas gracias por vuestras opiniones.
Ya que me lo pedís, me decido a compartir los pormenores de esta historia porque me parece interesante para todos vosotros, para que no le ocurra a otras personas y por supuesto en espera de vuestras aportaciones.
Cierto, no he contado la historia. Intento resumir los detalles:
1) Empresa familiar de 50 años de vida, buena trayectoria, reconocida, situada en una propiedad en donde existe un exceso de cabida en su superficie en proceso, por tanto no registrado, donde coexisten viviendas unifamiliares junto a edifico sujeto a explotación económica, intenta modernizar sus instalaciones. Se busca financiación. Importe de la inversión: 460.000 € en presupuesto; no contempla posibles desviaciones, que dada la naturaleza de la reforma y la antigüedad del edificio es fácil que aparezcan. Se hablaba de una operación de 700.000-1.000.000 euros.
2) Propietario de la propiedad, yo. Explotación subarrendada a una sociedad de la que soy administrador único.
2) La empresa tiene un colaborador externo que actúa como asesor financiero y fiscal, que se encarga de buscar la operación.
3) Primera tasación, realizada por la tasadora "A", pedida a nombre de la sociedad de explotación, considera la propiedad como un solar, es decir que considera la demolición y desescombro de las edificaciones y se valora únicamente suelo. Valor de la tasación: 4.700.000 €.
4) El banco "A" no da la operación (No digo el nombre por respeto).
5) Se sigue la búsqueda de la misma en otras entidades. El asesor me dice que, a pesar de los buenos balances, las entidades a las que supuestamente visita y propone la oferta, le piden una tasación del "Volumen de negocio", es decir, certificar la capacidad de pago puesto que el valor patrimonial esta sobradamente avalado. Yo no me fío y hablo con un director del banco "B", con quien trabajo y que pertenece a otra sucursal de una de las entidades que el asesor dice haber visitado.
6) Extrañado, pido la tasación a la empresa de tasación "B",de dicho "Volumen de negocio" a nombre personal, como propietario. Valor tasado 2.100.000 €. La tasación tiene en cuenta solo la superficie del edificio que alberga la explotación y su facturación. Ignora terrazas, jardines, piscina, accesos, etc.
7) Mi asesor me pide que le enviara una copia. Se la remití.
8) De repente el banco "A" reaparece dispuesto a dar a operación. ¿Cómo?... ¿No lo habían denegado?. Tenían tasación, informes financieros, nota simple, información del exceso de cabida, de la calificación urbanística y el volumen edificable, que en la actualidad no está ni mínimamente consumido.
9) El banco me dice: "Con fondos ICO sólo podemos llegar a 400.000 €, porque si pedimos mas no lo conceden". Por tanto, me ofrecen en vez de una hipoteca, dos. Una que sería concedida a partir de los fondos ICO por el importe citado y el resto lo daría la entidad, en un segundo acto de firma, a partir de fondos propios. No me gusta, porque implica hipotecar dos veces la propiedad por una cantidad sumamente inferior a lo posible por valor tasado y capacidad de pago.
10) Dos o tres días antes de la firma de la operación, me llama el director del banco y me dice "Oye... ¿Tu no tenías otra tasación?", perplejo (¿Como se había enterado de la existencia de esa tasación que había pedido a nivel particular?) le contesté "Sí, pero es del volumen de negocio, no de la propiedad". "Bueno, da igual, ¿Puedes mandármela?". Hice caso, confiando en él, se la mandé.
11) Me cambian la hora de la cita en el notario para firmar y la fijan a las 13:00. Voy. En el notario... muchas conversaciones dentro del despacho del notario entre los de la entidad y los de notaria. Parece que hay algo que no va bien, ¿Equivocaciones en la redacción?... No lo sabía. Nadie me dijo nada. Tenían prisa por firmar por la hora. Podéis imaginar que lectura hizo el notario de 130 folios en alrededor de 10 minutos. Confío al igual que otras muchas veces. Firmo.
12) Tras firmar, operación concedida a la sociedad de explotación y yo como avalista e hipotecante no deudor, yo comienzo la obra y empiezo a preguntar por la segunda parte de la operación, la correspondiente al capital propio de la entidad. El director me dice que la están estudiando. A los pocos días me dice que "Para que el departamento de riesgos la conceda tenemos que presentar una imagen saneada, tienes que quitarme los leasing que tienes con nosotros". Vaya!!! ¿Pero no estaba concedida? ¿Estudiar? ¿Departamento de riesgos?... ¿Cómo?... Este proceso continua durante unos dos meses. Discusión, conversación... Mientras la obra ha comenzado....
13) Largas, ningún interés... habían dado importe inferior al presupuestado, y el proceso de la obra había dejado la empresa al 1-2% de facturación hasta ese momento... El director me dice que despida a la gente. ¿Como?... ¿Despedir?, eso supone mas gastos, hay que pagarles sus derechos.
14) Enfrentamientos. Le acuso. Me dice que van a intentar renegociar. Madre mía!!! ¿Ahora renegociar?. Tardan un año en visitar las instalaciones el director y el supuesto jefe de recuperaciones. Yo tuve que cambiar en varias ocasiones la obra, intentando que la cantidad concedida fuera suficiente. Imposible. Era clara la maniobra.
15) En la reunión mantenida, el supuesto jefe de recuperaciones me muestra interés... le ofrezco tres alternativas. Me escoge la segunda en aportación económica necesaria y me solicita que le enviara los balances para aportar mas dinero,como si ahora se tratara de una desviación de presupuesto... (¿Balances?, ¿Pero no los tenía el banco...? Si yo enviaba los balances de ese momento... de una empresa casi cerrada, les estaría dando la excusa perfecta). Por tanto, viendo la situación envié el presupuesto solicitado pero no los balances.
16) ¿Contestación de ese supuesto jefe de recuperaciones?, denegar y cerrar posiciones. Argumentó que los balances no eran lo positivos que se esperaba. Increíble!!!, nunca los envié ¿Como pudo saberlo? Comenzó la guerra. Ellos a efectuar reclamación ejecutiva. Nosotros a intentar devolver las instalaciones a su estado original. Desastre. Los empleados eran conscientes, han grabado conversaciones... de las reuniones. Siguieron trabajando si cobrar por salvar aquello de lo que todos comíamos. Hicimos un reciclaje, aprendimos a ser albañiles, electricistas, fontaneros... Los proveedores apoyaron ni reclamando deuda ni presionando.
17) ¿Sabéis como se hizo?... pues muy fácil:
- Asesor financiero aparentemente independiente de la entidad que da la operación, resulta que era ex-empleado de la misma y no sólo eso, sino que ademas amigo del director.
- ¿Realmente pensáis que mi asesor visitaba a otras entidades?... Me extraña muy mucho.
- La tasación que usaron para la firma no era la de 4.700.000, sino que aportaron la de 2.100.000 €.
- Director de Banco "A" y "B" amigos.
- ¿Supuesto jefe de renegociaciones?... (Amigo personal del director y de mi asesor...) resulta que, ademas, trabaja para una sociedad inmobiliaria, aparentemente totalmente independiente del banco y dedicada, enfocada, a las propiedades de un determinado nivel (Alto-exclusivo). Para colmo, es apoderado mancomunado del banco, es decir, ocupa un nivel inferior al director que concedió la operación que es apoderado. Es decir esa entidad tiene un portal inmobiliario en donde ofrece las viviendas que fueron sobretasadas, es decir, activos tóxicos y una inmobiliaria de la que es propietario, dirigida a clientes de un cierto nivel. Todo fue un teatro para comprobar las posibilidades comerciales de la propiedad.
- La hora de la firma fue cambiada con objeto de que el notario no leyera con detalle...
- Me cobraron y facturaron una comisión de 6.000 euros que se repartieron el director y mi asesor, facturada por el banco en concepto de "Estudio" cuando en la escritura decía que 0%.
- La gestoría que tenía que eliminar del registro operaciones hipotecarias antiguas ademas de la nueva hipoteca, solo inscribió la nueva hipoteca, con lo cual aparezco con cinco hipotecas.... ¿Cuando quitaron los asientos de las mismas?, cuando cierran posiciones y reclaman ejecutivamente. De esa manera impidieron que pudiera salirme de la situación renegociando con otra entidad.
- Precio de salida en subasta de la propiedad: 1.200.000€
- No existe Tasación de "Volumen de negocio", solo hay un tipo de tasación de bienes inmuebles. Fue un truco para obtener una tasación mas baja. Las tasadoras no tienen clara la aplicación de la norma ECO 805/2003 y si la tienen... actúan por orden del banco ¿Que les piden?, nadie lo sabemos. Una tasadora valoró solamente el suelo y la otra sólo la parte del negocio, considerando el resto como zona verde, ignorando ademas, el uso mixto de la propiedad, cuando se puede hacer un hotel. Esa es la razón subyacente de todo... especulación inmobiliaria.
Desafortunadamente no he sido sólo yo quien ha caído... Me han comentado que había orden por parte de la entidad de "Captar" patrimonio con esas falsas promesas, hipotecando por un valor de operación concedida muy inferior al tasado. Forzar impago. Aumentar rendimiento de la operación por intereses de demora y si al final tenían que provisionar al Banco de España, daba igual... tenían la propiedad muy barata.
Por supuesto, todo esto tiene nombres y apellidos, entidad, tasadoras, personas y directivos de entidad que, curiosamente, salieron en los periódicos como noticia por haber dado un gran impulso al departamento de empresas de sus entidades.
Después dicen que se pierden puestos de trabajo.... ¿Me decís que las operaciones del ICO están auditadas?
No es una cuestión empresarial, es moral, son tres generaciones trabajando en esto de mi familia, 20 familias a las que por mi error, he dañado... No lo acepto. Me ha costado salud, familia... de todo.
Hay que reconocer que está bien diseñado. Nosotros seguimos en la lucha que espero se enriquezca con vuestras ideas y opiniones. Yo no pienso rendirme.
Gracias de nuevo por vuestra ayuda.
