Hipoteca a nombre de solo una de las partes

Pues me temo que sí es posible. Es un engaño al que sometieron a mis padres...
Mi hermana compró un piso (ella es la única propietaria del piso) y en el banco le dijeron que tenían que estar mis padres como "cotitulares" en la cartilla de mi hermana en donde se pasaría el recibo bancario y que "pasado un tiempo", se podrían quitar. Que no era ni aval ni nada. Unos años mas tarde, por casualidad, me di cuenta que en el borrador de la declaracion de mis padres les aparecía a cada uno un 33% de un préstamo. Y cuando cogí los datos fiscales de mi hermana vi que, a pesar de amortizar más de 9000 euros, solo le contaban el 33% de de los 9000 euros para desgravarse. Así que al final descubrí el engaño:
-mi hermana es la única propietaria del piso. Solo figura ella en las escrituras del piso.
-La escritura del préstamo sobre el piso está a nombre de mi hermana, mi madre y mi padre, a partes iguales. Cuando les expliqué que tenían una hipoteca casi les da algo. Dicen que ellos no firmaron nada antes de ir al notario (no les suena haber firmado en absoluto la oferta vinculante), ni se enteraron de nada si es que el notario dijo algo al respecto. Ellos solo fueron una vez a la notaría (a acompañar a mi hermana en la firma del piso y porque iban a ser "cotitulares" de la CARTILLA del banco) y punto (ni siquieran fueron previamente al banco, simplemente mi hermana fue la que habló con el director de la oficina y les dijo eso de que solo tendrian que estar en la cartilla y punto y que fueran el dia de la escritura del piso al notario).
Ahora tenemos este problema. Mis padres, ya mayores, tienen una hipoteca de 30 años sobre un piso que ni siquiera es de su propiedad. Y ahora surgen dudas de si están haciendo una donacion cada mes (ya que mi hermana paga totalmente la hipoteca, pero mis padres figuran tanto en la cartilla como en el préstamo hipotecario) y también surgen dudas en cuanto a la herencia, ya que
a) ¿qué pasa si muere uno de mis padres? ¿el otro hereda su parte de hipoteca?
b) cuando se mueran mis padres... ¿los demás hermanos tendremos que heredar la hipoteca del piso de mi hermano junto con el resto de cosas que puedan dejar mis padres? ¿se amortizará lo que deban mis padres con sus bienes y se hereda lo que sobre? Ya estamos temiéndonos tener que renunciar a la herencia por tal de no cargar con el préstamo hipotecario.
A todo esto, el banco solo le hizo un seguro de vida asociado a la hipoteca a mi hermana, con lo cual, si mis padres se mueren, no se cubre nada lo que deban hasta ese momento en la hipoteca.
Mi hermana (la propietaria exclusiva del piso y de 1/3 de la hipoteca), pasa un poco de todo de cambiar nada porque, aunque está desgravando solo 1/3 anual de la hipoteca en el IRPF, pues cuenta con que cuando mis padres mueran a ella le quitaran 2/3 de lo que quede de hipoteca, ya que con el dinero que tengan ahorrado mis padres se pagarán lo que deban de hipoteca. Los otros hermanos no estamos de acuerdo con esta situación y no sabemos qué se puede hacer para que las cosas estén como deberían estar: mi hermana con su piso y ella solita con la hipoteca de su piso... y a nuestros padres sin hipoteca, que ahora se ven jubilados y con una hipoteca de más de 20 años pendiente.
Si sabeis por donde podemos tirar, os lo agradecería, porque mis padres (y mi hermana) fueron engañados cuando les dijeron que mis padres "solo" iban a estar de titulares en la cartilla y que "al año" podrían quitarse de la cartilla. Les metieron en el préstamo hipotecario totalmente engañados!! (mi padre NI LOCO hubiera aceptado a estar en el préstamo hipotecario de haberlo sabido)
Nota: mis padres están en la hipoteca del prestamos, pero no avalan con nada material.

Por partes y al margen de consideraciones fiscales, me expliqué mal o se me entendió mal...

Un préstamo hipotecario, podríamos decir que son dos operaciones separadas en un mismo contrato, técnica y jurídicamente puede que no sea así, pero para que nos entendamos:

Operación uno: Unas personas, una, varias, con amigos, con familia, piden un préstamo personal con garantía de todos sus bienes presentes y futuros, esto es el préstamo, y todos los titulares responden solidariamente de la deuda contraída, en el 99,9999999999999999% de las ocasiones se renuncia expresamente a tres beneficios legales.

Beneficio de orden: No hay orden, no hay primer deudora ni segundo, ni principal ni secundario, el acreedor podrá actuar contra todos sin respetar orden alguno.

Beneficio de división. La deuda no es divisible, es una por el total, todos responden por todos, si son tres, no es un tercio cada uno, el acreedor si no cobra, irá contra uno, contra otro o contra todos al mismo tiempo.

Beneficio de excusión: Esto no sé exactamente como va, pero salvo error, se trata de que si hay avalistas, el acreedor no tiene que ir primero contra los deudores, y luego los avales, puede hacerlo como quiera, incluso dejar en paz a los deudores, en el supuesto que sea complicado o no tengan suficientes bienes, y tirar de los avalistas desde el principio.

Entonces si el préstamo es de tu hermana y tus padres, son ellos los que figuran como deudores del préstamo, sean o no propietarios de la garantía, no hay problema.

Operación dos: Como los préstamos para viviendas son de muchos dinero (comparado con las nóminas de los solicitantes) y además a muy largo plazo, con lo que las cosas pueden variar de manera radical, la única manera es ofrecer como garantía adicional algo tangible, algo que se pueda vender, de ahí que esto se le llame garantías reales, una casa en una garantía real, unos bonos del estados son una garantía real....

Entonces la casa puede ser de los mismos del préstamo, de uno de ellos, de dos ellos y el otro no.... solo se trata de que el que ofrece la garantía real, sea el dueño de la misma, incluso puede ser un tercero que no tenga nada que ver .....

Lo que no es posible es si la casa fuera propiedad de 2, que firma la garantía solo uno de los dueños, porque solo hipotecaria su parte, la mitad indivisa de la finca.... para hipotecarla al completo tiene que ser todos los titulares, sus dueños...

Entonces sí que se puede hacer un préstamo de tres sobre la casa de uno solo, pero al revés no, un préstamo de tres sobre la casa de uno que solo es propietario de la mitad de la misma...

En el siguiente entraré en lo del “engaño” que te avanzo que no estoy de acuerdo, puede que vosotros seáis la excepción a la regla general, pero en estas cosas, insisto, en general, los engaños son muy raros, y muy difíciles de realizar.....

Dicho lo de antes, resulta que tu hermana tiene una vivienda en propiedad, de cuya deuda no solo responde ella, sino conjuntamente a tus padres, y el día que fallezcan, Dios quiera que sea dentro de muchos años, sus herederos no va a heredar la casa de tu hermana, lo que recibirán es los bienes que tengan en propiedad, otra casa por ejemplo, su ahorros, etc., pero además el que reciba estos bienes (solo o junto a otros) se queda con la deuda que ellos asumieron sobre la casa de tu hermana, con lo cual el heredero o herederos, pueden hacer dos cosas, una es no aceptar la herencia, porque la deuda es demasiado grande en relación a los bienes, aceptarla y a ver qué pasa, porque se supone que los bienes superan a la deuda, o se considera que aun aceptando dicha deuda, nunca le será reclamada, ya que se supone que la hermana pagará pase lo que pase, o aceptar dicha herencia solo a beneficio de inventario, que es una figura legal, que no sé con detalle como funciona, pero si la idea de dicha legislación.

Aceptar a “beneficio de inventario”, viene a ser que el heredero que acepta, solo lo hace si la suma de bienes supera o como peor iguala el valor de la suma de las deudas, de manera que si lo vende todo y lo paga todo, le queda sobrante, o se queda a cero, pero nunca añadirá un euro de su bolsillo..... sin embargo esto es teoría al menos en parte, porque repito no sé muy bien cómo va en detalle, supongo que se valoran los bienes, pongamos una casa que se estima vale 100.000 €, una cuenta bancaria que son 32.000, total entonces 132.000 de bienes a recibir, y la deuda pongamos que es de 250.000 €, pero como hay la hipoteca de la casa, se supone que vale 200.000 y en el peor de los casos, le podrán pedir al heredero 50.000 € por la deuda, si es que la hermana impaga, entonces el heredero hace sus cuentas ...

Mmmmmmm ... recibo 132.000, como mucho debo pagar 50, y eso si no paga, vale ... acepto, como poco me salen 82.000 € ....... nada hecho ...

Luego resulta que la casa de la hipoteca se va a subasta y no sacan 250, sino solo 200, cojones la deuda ya no son 50, sino 100, ..... y esta casa que he recibido que valoramos en 100, como mucho ahora vale 90 .....

Entonces sí que el beneficio de inventario es una seguridad para uno, pero no una garantía total, porque depende de los valores que se asignen a cada cosa, y que se pueda vender a dicho precio, y a veces no se vende porque el heredero no le interesa hacerlo ....

Creo que cuando la cosa se ve justa, la gente renuncia, si parece positivo, que hay menos deudas, y el problema es solo que uno piensa que recibirá 100, y al final solo son 80, pues eso .... si parece, pero muy seguro no estoy, entonces a beneficio de inventario.

Seguimos con lo del engaño ..... vamos a ver, esto de la hipoteca, de los notarios, de las firmas, no es un invento de 4 días, todos sabemos, nuestros mayores saben, que ir a notario, no es ir a tomar café, no es ir a firmar una cuenta del banco... Notarios existían hace 150 años, en las ciudades, en los pueblos .... creo que el notariado en España se iniciaría allá por siglo XIII. Mira no digo que tus padres sean una de estas escasas excepciones, pero en general cuando uno va a notario sabe a lo que va, la solemnidad del asunto va incluida ..... si vas con un amigo, un familiar con el director del banco, no va a ser como testigo de boda del director de dicho banco..... es que si es blanco y viene en botella, las posibilidades de que sea leche son muy altas .... ¿Qué fueron pensando que solo iban en la cartilla, y para esto fueron al notario a firmarla? ..... pues puede que tus padres sean este 1 ó 2% de excepciones de la ciudadanía ... pero cartillas en la caja de ahorros , tendrán alguna, habrán abierto más de una en su vida, supongo que cerrarlas también, y sabrían, de no ser excepciones que no se va a notario por ello ..... lo siento pero me cuesta mucho de creer ...... ahora bien si me dices que el del banco les comentó, como ocurre en muchas ocasiones que solo avalan el 20% de la deuda y esto puede ser medio cierto en los casos de hipotecas del 100% del valor, si bien no es exacto, porque no que ocurre es que lo avalan todo, y cuando se ha pagado un 20%, los avalistas quedan redimidos, que no es el caso de vuestra hipoteca por lo que parece, entonces puede, pero ir a notario y pensar que solo se firma un papel sin importancia ... lo siento, me cuesta creerlo, al menos, repito, en el 99% de los casos.

Y efectivamente, al pagar un préstamo de tu hermana, pagar la propiedad de tu hermana en 2/3 partes, si es que son tres y cada uno paga 1/3, es una donación que liquida impuestos.

Soluciones hay, se trata de liquidar por el impuesto futuro, que se generará por dicha donación, y no sé si lo viejo, pues eso, deberías consultarlo en el foro de fiscalidad.

En cuanto a problemas con los demás hijos el día de mañana, pues tiene solución legal, se trataría de que tus padres en dicho documentos notarial de donación a plazos futuros (varios años de pagos de una parte de la hipoteca), se declarase y tu hermana aceptase, que estos importes donados o a donar a futuro, serán siempre a cuenta de la legítima que en herencia pudiera corresponderle, como un avance de herencia futura, esto es perfectamente legal .... de esta forma se podrían evitar malos entendidos en su día, con aquello que yo debo recibir mas, porque a ti ya te pagaron parte de la casa, al quedar constancia de que en realidad estos pagos son precisamente esto, una parte de lo que le correspondería en su día ....

Hola muchísimas gracias por tu doble contestación.
A ver, fueron al notario porque mi hermana se lo pidió. Ellos fueron a acompañarla (mi hermana no tiene pareja, y por no ir sola, pues la acompañaron). Ellos en ningún momento fueron pensando que iban a ser copartícipes de un prestamo hipotecario. Lo único que dijo mi hermana es que el del banco le había dicho que el dia de la escritura del piso también fueran mis padres (a mi hermana tampoco le dijeron que el préstamo hipotecario iba a ser cosa de tres). Mis padres como no llevaron la escritura de su piso (el de ellos) entendieron que ir allí no les comprometía a nada (vamos, que no iban a poner su piso como aval al piso de mi hermana), así que fueron. Pero NO firmaron ninguna oferta vinculante (creo que mi hermana tampoco firmó ninguna oferta vinculante)
Agradezco algunas soluciones que propones, como la donación a plazos futuros. Pero es que mis padres ahora no están pagando nada del piso de mi hermana, aunque legalmente así sea y sea una donación por la que hay que tributar... Es un lío todo... Pero parece que si podriamos hacer que, en lugar de tener que subastar la casa y heredar su parte de hipoteca, se pudiera seguir pagando su parte de hipoteca a costa de esa donación a plazos futuros con el capital que mis padres tienen en depósitos.
Nosotros lo que estamos buscando es la manera de hacer una novación o una modificación de la escritura del préstamo bancario en la que se excluya a mis padres de dicha hipoteca (mi hermana lleva unos años pagando religiosamente la hipoteca sin falta alguna y tiene trabajo indefinido). O a unas malas, que acepten un seguro de vida asociado a la hipoteca, para que, en el caso de que mis padres fallezcan, se pague la parte de su hipoteca sin que el resto de hermanos (y el conyuge vivo) tenga que soportar el 1/3 de hipoteca.
Habiamos pensado ir al banco y amanezar con denunciarles por engaño doble (el de meterlos en la hipoteca y el de no hacer la oferta vinculante previa), a ver si con eso conseguimos que se escriture un nuevo préstamos. Y el dinero que se pierda en las nuevas escrituras digamos que se "recupera" al poder mi hermana desgravar el 100% de los 9000 euros anuales del IRPF, en lugar del 33% (cada año hacienda le pide unos 800 euros más por ser solo 1/3 de titular del prestamo hipotecario de su propia hipoteca). Además, si sacamos a mis padres de la hipoteca de mi hermana, también nos evitamos el lio del impuesto de donación por el que, al parecer, tendrían que estar tributando desde que se formalizó el préstamo hipotecario (aunque en realidad mi hermana se lo está pagando todo ella solita)
Como lo ves?

Sólo aclarar un punto, la supuesta donación, estrictamente sería de ti a tus padres, ya que estás pagando toda la cuota de un préstamo condedido a los tres.
Este sería el caso de que os presten un dinero a los 3 a partes iguales para lo que sea y lo devuelvas tu sola. Pero dado que el préstamo es para la compra de una vivienda en la que sólo tú apareces como propietaria, es normal que lo pagues tú sóla, por lo que yo entiendo que no hay donación por ningún lado y es fácilmente demostrable en caso de que la Comunidad te pidiera algo (cosa que por otra parte no creo que ocurra).

Yo cuando fui al notario, me leyeron en voz alta y yo por si acaso repasé lo que estaba firmando...

hola, al notario fue mi hermana (estudios: graduado escolar) y mis padres, no tienen ni estudios primarios. No creo que por mucho que dijera el notario entre tanta parrafada y parrafada, alguno de los 3 se enterara de algo. Se fiaron de lo que les dijo el del banco: que mis padres solo estarían en la cartilla y que no tendrían que avalar con su propia casa.

yo no soy quien compró el piso, fue mi hermana... y yo tampoco entiendo que haya donación de mis padres a mi hermana, pero una cosa es lo que dice la lógica (obviamente aquí mis padres no están dando dinero a mi hermana en ningún caso) y otra es lo legal y que la hacienda autonómica le reclame a mis padres por ser los beneficiarios de esa supuesta donación de mi hermana.