Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Sucesos: Roban una subasta a punta de Ley

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Publicado por Tristán el subastero el 11 de marzo de 2011

Parece que el post del pasado domingo ha tenido descendencia, pues inmediatamente después de leerlo me envió José Alberto el suyo propio que, aunque empieza de forma muy parecida, tiene un desenlace completamente diferente y muy sorprendente. Pero ambos relatos tienen una cosa en común, en ambos la parte actora le birla la subasta al adjudicatario provisional y en ambos el demandado se queda sin un duro de sobrante.

Ahí va, seguro que este os sorprende:

Tristán, mi problema empezó de forma muy parecida a la del desesperado cuya fianza se la ha quedado por dos años el juzgado. A mí no me han retenido la fianza, pero me han birlado la adjudicación en mis narices y, como en el otro caso, también perjudicando seriamente al demandado.
Me adjudiqué provisionalmente por 170.000 euros una subasta cuyo tipo era de 585.000 euros y cuya deuda era de 95.000 euros. En la subasta el secretario nos advirtió a la parte demandante y a mí, que éramos los únicos participantes, que no aceptaría posturas por debajo del 50% del tipo, pero como yo insistí en que tenía derecho a ofrecer lo que quisiera y el procurador del banco insistió en que se admitiera mi postura, el caso es que el secretario cedió, pero gruñendo y amenazando con que en ese juzgado no se aceptarían nunca adjudicaciones inferiores al 50%. Finalmente han transcurrido los plazos del demandado para presentar a un mejor postor y del banco para mejorar la postura y cuando solo faltaba que el juez dictase el auto de aprobación del remate, se ha cumplido la amenaza del secretario y han rechazado el remate con el argumento de que por debajo del 50% del tipo es opcional del juez aceptarlo o no según su criterio. Fui con un abogado a hablar con él y me soltó que mi precio de adjudicación representaba solo un 29% del valor de tasación y que en su juzgado no iba a permitir que especuláramos con la desgracia ajena. De nada me sirvió argumentar que esa tasación estaba exagerada y que por eso no había ido nadie a la subasta y que más valía lo que había ofrecido yo que nada.
Lo peor de todo es que el resultado de tanta palabrería y demagogia es que el banco acreedor ha solicitado, y le han concedido, la adjudicación por el total de la deuda, presentando unas costas que suman, junto al principal, un total de 129.000 euros; exactamente 41.000 euros menos que lo que había pujado yo. ¡¡¡Y se lo han adjudicado!!! Han argumentado la adjudicación al banco no en el artículo 670.4 de la LEC, sino en el art. 671, que se aplica cuando no hay postores en la subasta.
¿Dónde queda ahora el interés del demandante, que se va a quedar sin dinero sobrante? ¿Puedo recurrir con alguna opción ganar?(...)

El relato continúa en forma de pataleta, pero lo he censurado porque no quiero que ni Rankia ni yo tengamos problemas con la Justicia.

Para que todos puedan entender lo que ha pasado voy a tratar de explicarlo de forma sencilla. Tras la adjudicación provisional de la subasta por debajo del 70% del tipo, el propietario tiene un plazo de 10 días para pagar la deuda o para presentar a un mejor postor. Cumplido ese plazo se le da al banco acreedor un plazo de 5 días para solicitar la adjudicación por el 70% o por la deuda, siempre que esta sea superior al precio de adjudicación provisional. Como la deuda (95.000) es muy inferior al precio de adjudicación provisional (170.000) el banco habría tenido que ofrecer 409.500 euros (el 70% del tipo) si hubiera querido adjudicarse la subasta. Por lo visto eso no le ha interesado.

Por otra parte, como la postura provisional ha sido inferior al 50% del tipo, el juez tiene que decidir si la acepta o no, en función de si es suficiente para liquidar la deuda, de si el demandado tiene otras propiedades susceptibles de ser embargadas para el pago de la deuda, etc. Como el juez ha decidido que el 29% ofrecido por José Alberto es una oferta escandalosamente especulativa ha optado por rechazarla y declarar la subasta desierta. 

Automáticamente entra en acción el artículo 671 de la LEC que dice que si la subasta queda desierta el deudor podrá solicitar la adjudicación por la mitad del tipo o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, que en este caso ha resultado ser de 129.000 euros, nada menos que 41.000 euros menos que lo que había ofrecido el adjudicatario.

¿Qué puedo decir? Lo que le han hecho es completamente legal y el juez puede alegar justificadamente que ha seguido el dictado de la Ley en todo momento. Pero que no nos venga con monsergas respecto al interés del demandado o a "enriquecimiento ilícito del subastero especulador" porque ya hemos visto a dónde han conducido sus cuidados.

No hubiera pasado absolutamente nada por aprobar el remate en 170.000 euros. La parte actora habría cobrado su deuda y el demandado se habría llevado 41.000 euros para empezar de nuevo en otro sitio. Por otra parte, que no vengan los conspiranoicos  mal pensados de siempre a hablar de contubernio ni de que que el juez y el banco están conchabados. Nada de eso, lo considero completamente fuera de lugar. Simplemente que este juez es rematadamente tonto; uno de esos idealistas que siempre la cagan al llevar la utopía al terreno práctico.

¿Cómo se puede ser juez y, sin embargo ser tonto? La respuesta a eso ya la tenía mi abuelo cuando decía que la memoria es la inteligencia de los tontos. Al fin y al cabo para aprobar la oposición de juez lo más importante es tener una estupenda memoria. Que yo sepa aun no se ha incluido en esas oposiciones ningún examen de sentido común. La mayoría de ellos lo tienen en abundancia, pero no veas como canta cuando a un juez le falta.

Y un consejo para Jose Alberto: Pide inmediatamente la devolución de la fianza antes de que este demandado, cabreado por el robo,  recurra como el anterior y se te quede el dinero enganchado varios años también a ti. Recupera la pasta y sal corriendo.

 

Etiquetas: relato · consultorio · pesadillas



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Comentarios
1 Cheetos
11 de marzo de 2011 (09:22)

Impresionante...

Y si en este caso, el demandado asiste a todo este circo y se da cuenta que ha salido claramente perjudicado y lo denuncia, ¿se podría quedar 2 añitos más en su casa hasta que se resuelva la denuncia? ¿Y podría denunciar al juez directamente por, aunque este haya seguido la ley, no haber aplicado la mejor decisión aun pudiendo hacerlo? Hay que tener en cuenta que la ley en muchas ocasiones es subjetiva ("Pena de muerte para un violador puede ser un castigo muy grande o muy pequeño según quien lo vea"). Pero en este caso que nos comentas, no hay lugar a dudas que la decisión correcta es muy fácil de tomar, y completamente objetiva: 170.000€ > 129.000€. Ante este caso debería ser muy fácil denunciar al juez por tomar partido en la subasta

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2 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Cheetos
11 de marzo de 2011 (09:36)

Al juez no le pillas con esto. En este caso, ha seguido el dictado de la Ley al pie de la letra. No es como la sentencia de la Audiencia de Navarra ni otras parecidas.

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3 Cheetos
11 de marzo de 2011 (10:14)

Pues según yo lo veo no ha seguido el dictado de la ley. La ley le da exactamente 2 opciones, únicamente con la finalidad que haga justicia con la mejor de ellas. Y ha cogido la peor. Solo puede haber tenido dos razones para aplicar esa injusticia: Es muy tonto o saca algún beneficio de su sentencia. Y por cualquiera de esas razones se le podría culpar.

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4 Zitro
11 de marzo de 2011 (10:19)

INCREIBLE, la verdad es que hay cosas que no podre entender por mucho que se siga la ley a rajatabla, puestos a añadir curiosidades os dejo un link para que veais el circo que se ha montado con esto de los embargos, salio en españa directo y se llama "la ruta de los embargos", este video tampoco tiene desperdicio, creo yo.
http://www.rtve.es/mediateca/videos/20091025/ruta-del-embargo/613962.shtml

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5 Jotaerre
11 de marzo de 2011 (11:08)

Lo siento, pero no acabo de entenderlo: el tercer párrafo del actual art. 670.4 concede esa facultad al Secretario (ya no al "tribunal", como decía antes), y si deniega la aprobación del remate se remite al 671 como si hubiera sido una subasta sin postor, PERO ese párrafo empeiza diciendo "cuando el ejecutante no haga uso de esa facultad", que es la del segundo párrafo, la de pedir la adjudicación por el 70 % o la deuda.

Por tanto, si el banco ha hecho uso de esa segunda facultad, pero en este caso la deuda no es superior a la mejor postura, no debería haberse aceptado. Para mí podría ser motivo de un incidente de nulidad de actuaciones por infracción procesal, aunque hay que alegar además la indefensión que se haya producido entonces (en este caso, la de no haber podido alegar nada, porque tampoco me consta que el Secretario haya decidido "oídas las partes" como exige el 670.4.3º, sino antes).

Por otra parte, Tristán, recuerda que los abogados también podemos acceder a Juez por el "4º turno", y así se cuela mucho filántropo y mucho incompetente, para qué engañarnos...

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6 Draco
11 de marzo de 2011 (12:03)

Había una vez un pobre pajarito que tenía que migrar, pues ya estaba comenzando a hacer frío.
El pobre pajarito quiso unirse a su familia, pero justo en el momento en que su familia comenzaba a levantar vuelo el pajarito se lastimó una alita, por lo que tuvo que esperar.
El pajarito caminaba y caminaba porque no podía volar, hasta que un día se metió en un campo, pasó cerca de una vaca justo en el peor momento. La vaca estaba haciendo fuerza y, por duro que suene, le cagó encima. El pobre pajarito hizo un esfuerzo terrible por sacar su cabeza de la mierda y al fin pudo respirar.
Después de estar así un momento el pajarito se dió cuenta que era mas placentero estar allí porque tenía calor y estaba abrigado que salir a la intemperie y congelarse. Entonces un ave de rapiña que por allí volaba lo vio en condiciones adversas, se dirigió en picado hacia él, lo saco de esa montaña, lo desplumó y se lo comió.
Moraleja: No todo aquel que te caga es tu enemigo. No te quejes cuando estes rodeado de mierda porque siempre puedes estar peor, hay muchas más subastas interesantes, coge la pasta y a por otra.

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7 Jotaerre
11 de marzo de 2011 (12:12)

Bueno, gracias a esa fábula ya lo entiendo un poco más ;): el banco pidió la adjudicación después, una vez denegada la aprobación del remate, al amparo del art. 671 que le da un nuevo plazo de 20 días para hacerlo, vale.

Entonces, la cuestión es si ese 670.4.3º faculta u obliga al Secretario, porque dice "siempre que la cantidad supere el 50 % o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad ejecutada (como en este caso)", para seguir luego con que "si la mejor postura no cumpliera estos requisitos" podrá denegarla, lo que parece dar a entender que basta con que cumpla uno, no ambos porque entonces no tendría sentido el "o, siendo inferior".

A buscar Jurisprudencia se ha dicho...

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8 Jotaerre
11 de marzo de 2011 (12:55)

... y ya he encontrado una Sentencia en un foro de abogados, que, cuando menos, confirma que el tema no es de interpretación pacífica (las mayúsculas son mías):

"En realidad, el Juzgador de instancia lo que viene a hacer es extender la FACULTAD que el Legislador le otorga para el concreto supuesto del art. 670.4.III , segundo inciso, LEc, en el que la mejor postura de tercero SIENDO INFERIOR al 50% del valor de tasación NO CUBRA la cantidad por la que se haya despachado ejecución, al supuesto en el que siquiera hay un postor pero el Legislador ya garantiza que con la adjudicación al acreedor el deudor quede liberado de toda la deuda si es inferior al 50% del valor de tasación, de manera que, en definitiva, el Juzgador hace de peor condición al ejecutante en el caso de no haber ningún postor, que al tercero mejor postor que haya ofrecido una cantidad que aun siendo inferior al 50% del valor de tasación cubra la total cantidad por la que se haya despachado la ejecución ( art. 670.4.III, primer inciso, LEc , "SE APROBARÁ"). Pero es que, además, a mayor abundamiento, si aplicáramos al supuesto que nos ocupa el art. 670.4.III , segundo inciso, LEc en el sentido de entrar a valorar las circunstancias del presente supuesto y, en concreto, las que de modo especial destaca el Legislador relativas a la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la adjudicación suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor, habríamos de concluir que no se produce una situación injusta y claramente abusiva y perjudicial para la deudora ni se producen resultados antieconómicos en el proceso de ejecución".

Esta Sentencia deja claro que la facultad de aprobar el remate se da sólo cuando no se cumple ninguno de los 2 requisitos, ya que en caso contrario el "se aprobará" no deja margen al Juzgado.

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9 Jo.ma
Jo.ma  en respuesta a  Jotaerre
11 de marzo de 2011 (12:56)

Desde la óptica del más profundo respeto, que queréis que os diga, la aplicación de la ley se ha hecho correctamente. Aparte, quien pretende adjudicarse un inmueble tasado en casi 600 mil euros ( independientemente de lo inflada que pueda estar esa tasación ) por menos del 30% de ese valor casi con total seguridad será porque tenga mucho, pero mucho, mucho, mucho más.
Otra cosa es que como todo hijo de vecino,a nadie le haga gracia perder esa cantidad, pero no siento lástima por esa persona, y menos si de su comportamiento con frases como ''que más valía lo que había ofrecido yo que nada. '' se deduce, porque más sabe el diablo por viejo... que ese señor problemas de liquidez no tendrá demasiados,precisamente.
Salvo que sea yo el errado, la codicia.....

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10 Jotaerre
11 de marzo de 2011 (17:02)

Por mi parte, agradezco y comparto lo del profundo respeto, pero también desde el mismo debo dudar de que se haya aplicado la ley "correctamente", pues no considero correcto que se pueda interpretar a voluntad un precepto que no deja margen de maniobra alguna ("se acordará", nos recuerda esa Sentencia), cuestiones éticas al margen, en las que no entro porque no me parece que sea el tema de este post.

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11 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jo.ma
11 de marzo de 2011 (19:22)

Vaya, es decir que la situación te parece bien o mal en función del patrimonio del adjudicatario. Si va justito por la vida, que no le quiten la adjudicación y si va sobrado, entonces que se joda porque quien tiene pasta es porque la ha robado o la ha heredado.

Pues no, entre todos los argumentos has escogido el peor y el menos jurídico porque partimos de que la Ley debe ser igual para todos, sin distinción de credo, raza, etc. ¿Te suena de algo? De hecho la representan con un trapo tapándole la visión para que pueda juzgar a todos por igual.

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12 Draco
11 de marzo de 2011 (19:38)

La ley hay que limarla en gordo. Se supone que han de defender al máximo los derechos de los ejecutados.Precisamente por eso se subasta la vivienda, para obtener el máximo precio posible. Pues respeta ese precio y no le quites 40mil euros.

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13 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Draco
11 de marzo de 2011 (19:57)

¿Qué tal Draco? la verdad es que decisiones como esta quitan las ganas de seguir en el negocio. Te tiras buscando meses y cuando parece que te adjudicas algo que puede ser bueno, llega un juez o secretario de los que se la cogen con papel de fumar y te hace la puñeta, a ti y al demandado de paso.

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14 Fcalvo
11 de marzo de 2011 (20:37)

OJO, OJO, Tristán, ¿que es legal lo que han hecho?. De eso nada. Es ilegal totalmente. La subasta ha sido con postores Y el articulo 670 es muy claro, lo reproduzco en lo que interesa:

"Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por 100 del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el tribunal, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor."

Lo que dice es que SOLO CUANDO LA MEJOR POSTURA NO CUBRA EL PRINCIPAL, INTERESES Y COSTAS, el tribunal resolverá............

Pero en este caso la postura ha superado con creces esa cantidad, así que lo que tiene que hacer este subastero es PRESENTAR INMEDIATAMENTE un recurso porque lo tiene GANADO.

Y ADEMAS, si yo fuera, presentaba contra el secretario y el juez demanda penal por prevaricación. Y SEGURO QUE LA TENGO GANADA.

ESTOS JUECES Y SECRETARIOS DE MIERDA NO SE MERECEN OTRA COSA.

Saldos cordiales

Francisco Cavo

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15 Draco
Draco  en respuesta a  Tristán el subastero
11 de marzo de 2011 (21:05)

hola Tristán! pues si, entre este post y el de hace unos días se nos ha quedado un mal cuerpo que no veas. Yo bien, hace unos días acudí a una gran subasta, al hombre que le quitaban el patrimonio es un constructor que hace años ya me crucé con el en otra subasta de un solar de bastante montante. Pues este hombre fue un faltón y un fanfarrón en aquel momento. Y no lo digo solo porque comprase aquel día, sino por las formas. Al final el tiempo pone a cada uno en su sitio. Ha conseguido pagar, porque era un crédito que abarcaba 2 propiedades y una era la vivienda habitual. Pero no creo que se libre de la quema...

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16 Jotaerre
11 de marzo de 2011 (21:05)

Sería entonces un delito continuado, porque éso es lo que hace siempre ese Juzgado, según el relato, aunque no creo que prosperara la vía penal si se amparan en que están "interpretando" la Ley.

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17 Draco
Draco  en respuesta a  Fcalvo
11 de marzo de 2011 (21:20)

Francisco el tema de meter el mordisco al Secretario puede ser nefasto con vistas a que si vuelve a comprar ya no en ese juzgado sino en esa localidad, es que se va a volver todo muy lento y tedioso. Vamos que cuando se ponga a tomar posesión de otras viviendas que se vaya mentalizando.

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18 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Draco
11 de marzo de 2011 (21:43)

Muy al contrario Draco. Así sabrá ese secretario de mierda a quién tiene enfrente y por la cuenta que le trae hará las cosas como hay que hacerlas: BIEN.

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19 Tristán el subastero
11 de marzo de 2011 (22:16)

La verdad es que ya está bien de que estos tíos hagan lo que les de la gana y manejen la Ley a su antojo. Con razón la Justicia es la institución peor valorada por los ciudadanos.

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20 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Tristán el subastero
11 de marzo de 2011 (22:49)

En una ocasión tenía comprado un crédito y el secretario, que me daba abrazos cada vez que me veía, siempre me ponía alguna excusa para avanzar el procedimiento. Al final llegamos a la fase de señalar subasta pero nunca tenía tiempo para señalarla, siempre tenía algún funcionario enfermo o siempre había algún problema o excusa que dilataba el señalamiento.

Mi abogado me comentó que en una ocasión le dijo que no le gustaba que subasteros compraran créditos. Entendí, entonces, el motivo de su dilatación.

Hice un seguimiento de todos los procedimientos de este juzgado durante 6 meses, mirando la fecha en que se solicitaba subasta y la fecha en que se señalaba. Por detrás de mi procedimiento había innumerables procedimientos que habían pedido subasta y la había señalado y sin embargo el mío que se lo tenía pedido en numerosas ocasiones nunca encontraba momento para señalarla.

Con el análisis que había hecho de todos estos procedimientos, anotados todos los datos me fuí a verlo y le dije que, viendo que no había día para señalar la subasta, no me dejaba otra alternativa que quejarme al Consejo General del Poder Judicial, denunciando todos los datos que había recabado.

Se puso hecho una fiera. Me amenazó con archivar el procedimiento por defectos de forma y no sé qué cosas más.

Al día siguiente tenía señala la subasta.

Ni él me dijo nada ni yo le reproché nada, pero conseguí lo que no podía hacer con paños calientes.
Así que animo a los que se encuentren con casos parecidos a que se pongan en su sitio que no pasa nada.

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