Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Concurso de acreedores en las subastas judiciales

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Publicado por Tristán el subastero el 29 de septiembre de 2010

Próximamente se va a celebrar en Madrid una subasta que me da pie a tocar por encima el complejo problema de cómo afectan los concursos de acreedores a las subastas judiciales. Se trata de la Ejecución de Títulos Judiciales 1348/2005 que procede de un procedimiento Cambiario del 2003  ¡Como siempre la Justicia a carrera de galgo!

Se subasta un chalet adosado de 107 m2 útiles sito en La Cabrera, en la sierra de Madrid. El tipo de subasta es francamente caro, 285.863 euros, pero como la deuda son solo 82.000 euros, la inversión puede ser buena.

Esta es la relación de cargas:

  • Hipoteca inscripción 3ª: Banco de Comercio (ahora BBVA)  hipoteca de 57.096 euros  -marzo/90-
  • Embargo A: el de la subasta, de la empresa Red Elite de electrodomésticos por 82.335 euros + i + c   -jun/05- prorrogada en mayo del 2010
  • Embargo B: de la empresa Urende, SA por 225.285 euros + 67.500  -dic/05-
  • Embargo C: del Santander Consumer por 14.029 euros + 4.227   -oct/06-

En enero del 2010 el BBVA envía al juzgado un certificado manifestando que su hipoteca está pagada y extinguida. Mira que bien. Además los acreedores posteriores ya han solicitado la entrega del sobrante que haya tras la subasta.

Todo está listo, de manera que el 8 de julio pasado se publica el edicto señalando la celebración de la subasta para el próximo 5 de octubre pero, mira por dónde, hace unos días, el 16 de septiembre, se ha personado en autos una procuradora en representación de quien dice ser el Administrador Concursal del demandado en los autos. Presentan un escrito en el que manifiestan:

  1. Que con fecha 18 de noviembre del 2008 se había dictado en el Juzgado nº2 de lo Mercantil un Auto declarando en Concurso de Acreedores al demandado,
  2. Que el citado administrador concursal en su momento había dirigido carta certificada (con acuse de recibo) a todos los acreedores sin que la demandante en este procedimiento, Red Elite de Electrodomésticos se hubiera dignado a comunicar su crédito ante el juzgado de lo mercantil,
  3. Que ante la falta de respuesta se la incluyó como acreedor en el concurso, según lo dispuesto en el art. 86.1 de la Ley Concursal, con un crédito de carácter ordinario de 82.335 euros,
  4. Que del informe presentado por el Administrador Concursal resulta un activo de 195.385 euros y un pasivo de 424.316 euros, por lo que la insolvencia de la situación impedirá el pago íntegro de los créditos.
  5. Que el Administrador Concursal ha tenido conocimiento de la subasta prevista y que el art. 55.2 de la Ley Concursal establece la inmediata suspensión del procedimiento de ejecución contra el concursado desde la fecha del Auto de declaración del concurso.
  6.  y finalmente manifiesta el Administrador Concursal que, de celebrarse la subasta, ésta sería nula de pleno derecho pues con la satisfacción de su crédito la parte actora cobraría antes que otros acreedores que mantienen privilegios y calificaciones de mayor rango. Por lo visto se refiere a ciertas deudas que el demandado tiene con la Seguridad Social.

Y esto es todo. La subasta aún no se ha suspendido y hay quien opina (el oficial del juzgado) que no se va a suspender.  De lo que surgen varias cuestiones:

¿De celebrarse la subasta, podría esta situación suponer un marrón para el adjudicatario?

¿De no estar pagada la hipoteca, también se vería afectada por el concurso de acreedores?

¿Y si la subasta fuera por la hipoteca, también se suspendería por el concurso o, por el contrario, se celebraría y el adjudicatario no tendría ningún problema en registrar su título y en cancelar todas las cargas posteriores?

Se abre el debate.

Ah, se me olvidaba, es interesantísimo el artículo de IurisCívilis sobre el tema que nos ocupa hoy: La paralización de la ejecución hipotecaria en caso de concurso.

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Etiquetas: aprender · legislacion · Subastas · Subastas judiciales



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Comentarios
1 Jotaerre
29 de septiembre de 2010 (13:26)

Pues, así a vuela pluma, tiene razón el administrador concursal: todo procedimiento contra una empresa en concurso puede seguir su curso, pero queda paralizado en la fase de ejecución.
Y, si a ése acreedor le han reconocido su crédito como ordinario, pues a la cola como todos los demás.

Respecto a la hipoteca o cualquier carga real, es un crédito de privilegio especial, y que pueda subastarse ya o esperando el desarrollo del concurso depende de si el inmueble está afecto a la actividad de la empresa o no, a grandes rasgos.

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2 Draco
29 de septiembre de 2010 (14:01)

En mi opinión esa subasta se va a celebrar. El embargo es anterior al concurso de acreedores. En vitoria hace medio año paso algo parecido con un pabellón, la empresa estaba en concursal, pero el banco ya estaba ejecutando su hipoteca y fue quien se llevó el gato al agua.
De celebrarse, no tienen porque poner ninguna pega para registrar los autos. De todas formas está gris el asunto. un saludo.

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3 Jotaerre
29 de septiembre de 2010 (14:26)

Es que mezclas las 2 cuestiones, amigo Draco: el banco sí podía seguir ejecutando su garantía real, pero no un acreedor ordinario, porque, aunque estuviera ya anotado el embargo antes del concurso, el art. 55.2 de la ley Concursal, cuando regula las ejecuciones, habla de que quedarán en suspenso "las actuaciones que se hallaran en tramitación, sin perjuicio del tratamiento concursal que corresponda dar a los respectivos créditos".
Y en trámite está, y el crédito es ordinario (no con garantía real).

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4 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Draco
29 de septiembre de 2010 (15:12)

Ojo, que no es lo mismo con las ejecuciones ordinarias que con las hipotecas. Las ejecuciones ordinarias quedan suspendidas y se deben integrar en el Concurso de acreedores.

En cambio con las hipotecas la cosa no es tan sencilla:

1- Si ha pasado un año desde que se haya dictado el Auto del Concurso de Acreedores el banco puede empezar la ejecución de su hipoteca y ésta no va a la masa de activos del concurso. La ejecución de garantías reales tiene un régimen especial en caso de concurso. Hay un derecho que es el de ejecución separada contra el bien afecto que cuenta con un plazo de espera (hasta la fase de liquidación o convenio) y uno máximo (un año) que tiene por objeto facilitar la continuidad de la actividad en los primeros momentos del concurso. ---es decir, que si la fase de liquidación o convenio llega antes de un año, el acreedor no habrá podido ejercer el derecho de ejecución separada---

2- ¿Qué pasa si ya está ejecutándose la hipoteca? En este caso, que es por el que yo preguntaba al final del post, las ejecuciones en curso se han de suspender temporalmente en el estado en el que se hallen (art. 56.2 de la Ley Concursal), con la excepción de que en el momento de declaración del concurso ya estuvieran publicados los anuncios de subasta y siempre que la ejecución no recaiga sobre los bienes afectos a la actividad, porque si están afectos a la actividad del concursado la subasta se tiene que suspender aunque se haya publicado el edicto de la misma.

3- ¿Qué pasa si empìeza la ejecución antes de que haya pasado ese año? me remito al anterior

4- En el caso de que la subasta hipotecaria no se suspendiera y se celebrara, ¿se limitarían a suspender la subasta hipotecaria realizada o el adjudicatario se mete en un tremendo lío y no puede ni inscribir ni que le devuelvan el dinero por no suspenderse la subasta? entiendo que la subasta se suspendería pero si no es así el Administrador Concursal podría presentar una demanda de reintegración para recuperar el bien. También depende de la masa pasiva y el inventario de acreedores.

5- Sobre lo de que el bien hipotecado forme o no parte de la actividad de la empresa es porque si se trata de la vivienda en ese caso se puede ejecutar la hipoteca y subastar sin problemas, aunque hoy en día... ya sabes, te pueden salir con cualquier historia. Si el ejecutado es sociedad habría que ver el domicilio social porque podría considerarse la sede de la empresa y por tanto afecta a la actividad.

6- Como dice expresamente IurisCivilis: "Cuando los bienes objetos de garantía real, no estuviesen afectos a la actividad profesional o empresarial del deudor o a una unidad productiva de titularidad del mismo o no fueren necesarios para la continuidad de esta actividad, no se verán afectados por la declaración concursal. En ningún caso procederá la suspensión de la ejecución en los concursos de las personas físicas, puesto que la inexistencia de actividad empresarial o profesional impide la concurrencia del requisito de la afección"

O sea, un tremendo lío.

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5 Jotaerre
29 de septiembre de 2010 (18:15)

Pues yo no lo veo tan lioso, si partimos de la base de que el actual concurso engloba la anterior suspensión de pagos (donde la empresa seguía en activo) y la quiebra (donde era liquidada, y que es tambbién el final de muchos concursos cuando la empresa ya no puede seguir en activo).

Por ello, primero se facilita que la empresa pueda seguir funcionando, de ahí que no pueda subastarse de buenas a primeras, por ejemplo, la nave de una fábrica, pero sí una vivienda si allí se han limitado a domiciliar la sociedad pero no se desarrolla actividad alguna.

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6 Tristán el subastero
29 de septiembre de 2010 (18:26)

¿Dónde esta el resto de los habituales colaboradores del blog?
yuhuuuuuu!!! ¿No estaréis de huelga?

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7 Jotaerre
29 de septiembre de 2010 (18:40)

:D Será eso… no como otros con algunos clientes extranjeros, a los que vete tú a explicar que hoy en España algunos juzgados trabajan y otros no…

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8 Draco
Draco  en respuesta a  Tristán el subastero
29 de septiembre de 2010 (19:05)

¿huelga? ¿¿?que es eso?
Jotaerre no sabia que eras Iuriscivilis, ya decia yo... Mira tu por donde no se acuesta uno sin saber dos cosas nuevas

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9 Jotaerre
29 de septiembre de 2010 (19:20)

Es que no lo soy, supongo que te ha confundido que Tristán escribiera "como dice Iuriscivilis", aparte de que lo que transcribe tampoco lo he dicho yo :)

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10 Landri
Landri  en respuesta a  Jotaerre
29 de septiembre de 2010 (19:58)

como puro espectador añado una pregunta. puesto que la clave parece estar en la afección a la actividad económica del bien subastado... como se determina esa afección? la valora el juez? si el "concursado" alega que el chalet es el centro de dirección de la empresa.... como (y quien) prueba lo contrario?

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11 Draco
Draco  en respuesta a  Jotaerre
29 de septiembre de 2010 (20:19)

Vale, Tristan se refería al blog de Iriuscivilis. Je-je, que tonto soy. De todas formas este post ha sido muy bueno, he aprendido algo nuevo sin tener que llevarme un disgusto. Que en las subastas es muy frecuente aprender de los errores y sobre la marcha. Para hacer el master hay que poner bastantes milloncejos en la palestra. Y ahora me voy a ver si vendo un piso.

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12 Jotaerre
29 de septiembre de 2010 (21:15)

En efecto, si se plantea esa controversia, debe decidirla el Juez en lo que se llama un "incidente concursal", es decir un mini-proceso dentro del concurso, en el que pueden tomar parte todos los acreedores comparecidos en la causa.

Es más, el concursado puede tener poco que decir (salvo que tenga mucho de lo otro en B), y en su nombre hablará el abogado-administrador concursal, a quien suele interesarle acabar con el tema y que cobren todos, él incluido...

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13 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
29 de septiembre de 2010 (21:39)

Me refería al post de Iuris Civilis que he incluído al final del post.

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14 Fcalvo
30 de septiembre de 2010 (13:23)

Yo, estoy con Jotaerre, creo que no debería celebrarse la subasta; pero la legislación es muy compleja y por eso hay que consultar con un experto. Conocer la opinión del juez o secretario sobre por qué la celebra sería interesante, pero no concluyente.

De todas formas, estas son las subastas que me gustan. Las que por tener problemas suele haber pocos licitadores. Pero tenemos que tener claro que no se va a producir ningún incidente a posteriori.

Siento no poder aportar ninguna opinión que ilumine este túnel.

Saludos

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15 Credissa
Credissa  en respuesta a  Jotaerre
30 de septiembre de 2010 (13:40)

Me adhiero a lo dicho por Jotaerre, lo ha explicado a grossso modo fenomenal.

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16 Jotaerre
30 de septiembre de 2010 (13:48)

Muchas gracias, antes me estaba preguntando a mí mismo por qué no participo en foros de abogados y sí en este, y supongo que es porque allí el que abre un tema suele ser porque no sabe nada de nada del mismo, por básico que sea (y mi vocación no es la de profesor), no como aquí.

Al hilo de lo que comenta Fcalvo "el cantaor", una explicación sería que la subasta, tarde o temprano, se tendrá que celebrar. Porque, claro, no van a cancelarse los embargos con una subasta acordada en el concurso, porque ya puede "usarse" esa subasta prevista, pero acordando que el producto de la misma vaya a ir a la masa y no al ejecutante, quizás sea ése el razonamiento del Juzgado.

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17 Sienadz
Sienadz  en respuesta a  Tristán el subastero
02 de junio de 2011 (16:48)

Los solares de una promotora, único bien de la misma so bienes afectos a la actividad¿
Gracias

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