Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Si las notarías contaran...

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Publicado por Tristán el subastero el 28 de octubre de 2012

Si las notarías contaran, la de libros de anécdotas que podrían escribirse. Yo solo las visito de vez en cuando y ya tengo un buen anecdotario para cuando sea mayor y me convierta en el "abuelo Cebolleta". Concretamente, para el último piso que he vendido he necesitado ir a la notaría tres veces.

Se trataba de un piso comprado en marzo y vendido con la ayuda de un agente inmobiliario el 15 de mayo por 240.000 euros a una empresa que se dedica a hacer reformas express y revender inmediatamente. El éxito de su negocio radica en conseguir pactar un plazo relativamente amplio para que les de tiempo a hacer la reforma y conseguir la venta sin tener que escriturar a su propio nombre. Es decir, que a mí me dieron el 15 de mayo 15.000 euros de fianza y tenían como fecha tope para firmar notarialmente esa compraventa hasta el 15 de septiembre.

Por la cuenta que les tiene la reforma la hacen alucinantemente en menos de diez días y luego a enseñar el piso y vender a toda leche. Si lo consiguen, invirtiendo unos treinta mil euros pueden obtener un beneficio que casi dobla su inversión, pero si no lo consiguen se entierran teniendo que perder parte de su liquidez y parte del beneficio. 

Pero son muy buenos y suelen conseguirlo, de manera que cuando faltaba una semana para el día D me llamaron y me comunicaron que ya estaba vendido pero que la firma se iba a retrasar unos días si yo no tenía inconveniente y que por favor no lo tuviera. Quizá otro hubiera aprovechado para apretarles las tuercas, pero no yo.

El caso es que los días se convirtieron en semanas y al final no nos encontramos en la notaría hasta el jueves 11 de octubre. Allí estábamos yo (el vendedor), mi agente inmobiliario, la empresa intermediaria, su agente inmobiliario y el comprador, que por cierto nos hizo esperar dos horas porque tenía no se qué problemas en su banco. Ah, y el representante del banco que iba a financiar la operación.

Y de repente... salta la liebre. Cuál no sería mi sorpresa cuando leo que el precio de la compraventa que figura en la escritura no son los 240.000 euros por los que yo les vendí la vivienda a la empresa intermediaria sino los 295.000 euros que paga el comprador final. Naturalmente me niego terminantemente a asumir los beneficios de otro y el intermediario se pone a lloriquear acerca de sus tremendos gastos, de que su agente le cobra una comisión muy elevada y de lo mal que está la vida y la crisis y el gobierno, etc. 

Pero como yo nunca fui el más listo de la clase, pero tampoco el más tonto, me pongo firme y al final me promete que me entregará una factura por la diferencia, en la que incluirá la reforma y la intermediación. ¿Pero puedo fiarme de alguien que, por si no me daba cuenta, pretendía colarme el mochuelo de sus propios beneficios como si fueran míos? Evidentemente no. Así que me levanto de la mesa y le contesto que muy bien, que acepto la solución de la factura, pero que firmaré la venta cuando la tenga en la mano. Conclusión, que quedamos para el siguiente martes 16 de octubre. Mientras tanto le exigí que me enviara por mail una copia de la factura que pensaba darme para controlar su validez.

Y allí estábamos los mismos el siguiente martes: el vendedor (yo), mi agente inmobiliario, la empresa intermediaria, el segundo agente inmobiliario y el comprador , también junto al inefable representante del banco, que esta vez iba a convertirse en protagonista indiscutido de la mañana. Esta vez el problema vino por los recibos pendientes del IBI, pues cuando el banquero vio que estaban pendientes los últimos siete u ocho recibos se negó en redondo a firmar la hipoteca. Argumentaba, no sin razón, que  al ser una afección real podrían llegar a afectar a sus intereses como acreedores hipotecarios en el caso de una futura ejecución hipotecaria.

Pero por otra parte yo había pactado con la empresa intermediaria que, dado que el pasado 1 de enero yo aún no era el titular de la vivienda, no tendría por qué pagar ninguno de los recibos, que en realidad le corresponden al anterior titular. Pero eso le importaba un comino al del banco y tras varias llamadas a sus superiores y sucesivos dimes y diretes, le transmitieron claramente que el banco exigía el pago, no solo del último recibo del IBI, sino el de los cuatro últimos recibos, que son los que en teoría puede reclamar cualquier administración por no estar aún prescritos.

Ni siquiera valió de nada la intervención del señor notario, en el sentido de que obligar a una tercera persona a pagar unos impuestos que no le corresponden es llevar demasiado lejos las exigencias. El banco se cerro en sus trece y no había manera de moverles de ahí.

A toda leche negociamos pagarlos entre todos, el vendedor, su agente, el intermediario, su agente y el comprador, a razón de una quinta parte cada uno. Los dos agentes inmobiliarios salieron pitando a la calle Raimundo Fernández Villaverde, donde recogieron las cartas de pago de los susodichos recibos de IBI correspondientes al 2009, al 2010, al 2011 y al  2012.

De nuevo en la notaría, con todo ya solucionado, nos encontramos con que ahora el banco exigía que también se pagara el recibo del 2008, pues en teoría el ayuntamiento podría reclamarlo antes del próximo 31 de diciembre. El banco estaba obviando que para reclamar esos recibos al nuevo propietario el ayuntamiento antes tiene que habérselos reclamado al verdadero deudor y no solo eso, sino que tiene que haberlo declarado insolvente y haber derivado la deuda al último titular. Evidentemente no había tiempo para tanto trámite en solo dos meses, pero eso le daba lo mismo al banco amigo.

Entonces fue cuando se rebeló la granja. Yo era el único dispuesto a pagar mi quinta parte de ese último recibo, pero todos los demás implicados se negaron definitivamente. Además ya no había tiempo para ir a recoger la carta de pago porque eran las dos y la notaría cerraba. Las miradas de odio hacia el representante del banco eran más que notorias. Estaba echando a perder un buen negocio a cinco personas distintas. Menos mal que ni estamos en el lejano oeste ni en España hay permiso para portar armas, pues podría haberse armado la gorda.

Pero antes de despedirnos tuve algo de tiempo para explicar a cada uno unas pocas cosas:

  1. A la empresa intermediaria le expliqué que como ya estábamos fuera de plazo, nada menos que desde el 15 de septiembre, si al final no se firmaba la venta en esa semana, yo daría por resuelto nuestro contrato y me quedaría con un piso sin vender, pero estupendamente reformado y además, con la fianza.
  2. A ambos agentes inmobiliarios, el mío y de del intermediario, me limité a decirles que si no renunciaban a un pequeño pico más, al final se quedarían ambos sin nada de nada.
  3. Al comprador, que el muy imbécil había entregado su fianza el 5 de septiembre con solo un mes de plazo para formalizar la compra, le recordé que él también estaba fuera de plazo y que si no se formalizaba la compra esa misma semana, perdería la compra y la fianza que había entregado a la empresa intermediaria.
  4. Al del banco no le dije nada porque el muy cabrito tenía la sartén por el mango.

Dos días después, el jueves 18 de octubre estábamos firmando los mismos en el mismo escenario. No sin que antes el banco nos ofreciera el bochornoso espectáculo de ver cómo, por un simple crédito de 120.000 euros, apenas el 40% de la operación, aquél pobre desdichado tenía que suscribir un seguro de vida, una seguro de hogar, un seguro médico, un plan de pensiones y un par de tarjetas de crédito platino.

Uno más en la feliz grey de los hipotecados.

 

Etiquetas: anecdotario



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Comentarios
1 Sáenz
28 de octubre de 2012 (23:40)

Espero no columpiarme, pero diría que es cierto que el bien está afecto al pago de TODAS las cuotas del IBI (art. 64 LRHL), pero la prelación por delante del crédito hipotecario sólo se aplica a la ÚLTIMA anualidad vencida y no pagada (art. 1923, 1º y 3º Cc).

Y sí, lo de los seguros y demás gabelas es una tomadura de pelo. Sobre todo porque en caso de siniestro no estoy yo muy seguro de que vayan a ejercitar la acción in solidum contra la aseguradora, que será de su propio grupo financiero, sino que seguirán agarrándose a la acción real contra la finca. Así que el deudor ha pagado la prima para nada.

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3 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Sáenz
29 de octubre de 2012 (10:20)

No son más que productos que le obligan a comprar a cambio del crédito. El tipo me contó que aparte del seguro de vida y el de hogar, tenía que adquirir un cierto número de productos, sin importar cuales, dando que igual que fuera un seguro médico y tres tarjetas de crédito que dos seguros médicos y una tarjeta o lo que fuera.

Y respecto a lo que comentas respecto al IBi, el banco no tenía razón, sino que se veía claramente que estaba simplemente poniendo dificultades. Además, en todo momento le insistían al comprador que si quería tenía la puerta abierta para pedir el crédito en otro sitio. Era descarado.

El bien está afecto a las cuotas del IBi que no hayan prescrito, que lo hacen a los cuatro años.

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4 Napier
29 de octubre de 2012 (11:01)

Sinceramente, se agradece que nos cuentes todas estas experiencias.

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5 tonihuelva
29 de octubre de 2012 (11:05)

Me tachareis de chorizo, pero yo me hubiera puesto en contacto con el comprador, hubiera dejado correr los plazos y luego se lo hubiera vendido al comprador por un precio intermedio, asi hubieran ganado comprador y vendedor, y a los intermediarios que les den por no cumplir.
S2

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6 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  tonihuelva
29 de octubre de 2012 (11:14)

Lo primero era intentar salvar la operación tal como estaba montada, ganando todo el mundo y sin damnificados. Si la cosa se hubiera ido al traste, habría habido que estudiar otras opciones...

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7 Augur
29 de octubre de 2012 (15:52)

Los bancos siempre obligan a contratar otros productos. Muchas veces lo hacen en casa del notario, cuando el comprador ya no tiene margen de maniobra. Es ilegal pero lo tomas o lo dejas. Por ello hay que exigir la entrega previa de la oferta vinculante, mediante la cual el banco ya no puede exigirte nada más ni echarse para atrás. Por último, como con cualquier otro producto de consumo puedes hacer, una vez tienes firmada las escrituras, entregas en el banco, con copia para su sellado, un escrito en el que renuncias a todos lo productos que mafiósamente te han obligado a contratar y fin de la historia.

Si aún así el comprador no se atreve, al año cualquier banco acepta que los anules sin ponerte problemas.

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8 Cheldri
29 de octubre de 2012 (17:42)

En una venta que tuve hace tiempo, mucho antes del boom y de la caída de ahora, mi comprador rebasó ampliamente los plazos y cuando yo quise resolverlo, sin quedarme la fianza que es lo más cachondo...porque esta persona era minusvalida y no quería hacer leña del arbol caído se negó porque decía que le seguía interesando el piso, bueno...pues si tanto te interesa dame una entrega a cuenta para que yo pueda rentabilizarlo porque ni puedo alquilarlo ni venderlo ni nada va y me envía a su abogado que me amenaza diciéndo que yo había hecho un contrato abusivo y que ahora le pedía más dinero aún, sencillamente le dije mire tienen vds. 2 opciones o me dan esa entrega a cuenta o mañana tiene su cliente el dinero de la fianza en su cuenta y el contrato resuelto y créame que lo que debería hacer ante esta actitud es quedarme la fianza y resolver así mismo el contrato, al día siguiente tuve la entrega a cuenta de la compra solicitada y a los 2 meses escrituramos un poco "a cara de perro". A veces me pregunto si no soy un poco gilip...
Saludos Tristán y gracias por tus aportaciones.

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9 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Cheldri
29 de octubre de 2012 (19:19)

Cuánta gentuza anda suelta. Menudos abusones. O sea, que el minusválido pretendía que le esperaras hasta que a él le saliera de ahí ir al notario. Claro, acostumbrados a que los ayuntamientos les reserven por la cara los mejores sitios de aparcamiento público el tipo quería el mismo trato de tu parte.

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10 Bender
Bender  en respuesta a  Tristán el subastero
29 de octubre de 2012 (20:24)

Sé que no debería intervenir, es tu blog, son tus opiniones y si no me gustan con no leerte ya está.

Ser minusválido, de verdad, no es plato de gusto para nadie, y menos para el afectado.

Yo no lo soy, pero sí estoy viviendo la progresiva minusvalía de un familiar directo por un proceso neurodegenerativo y es brutal. No te das cuenta de las barreras arquitectónicas que suponen los bordillos y escalones hasta que te toca sortearlos como puedes. Ojala no te toque asistir al día a día de un minusválido.

No justifico la actitud del minusválido citado y es claro que la otra persona tenía legítimo derecho a defender sus intereses, pero no estoy de acuerdo en tu cómoda crítica de la reserva de aparcamientos a personas con minusvalía. Si tanto abuso te parece, provócate una minusvalía y aprovéchate. A ver si ser parapléjico va a ser ahora una ventaja.

Y mi familiar ya no es que no pueda conducir, es que si quisiéramos rodar Mar Adentro II no necesitariamos actuar.

Espero que no te parezca mal mi intervención, tampoco quiero que seas "políticamente correcto", que yo tampoco lo soy.
Añado un enlace referido al tema.

http://www.perezreverte.com/articulo/patentes-corso/704/el-cancer-de-la-gilipollez/

Si el minusválido citado era un geta, era un geta. Y además minusválido. Que no supo reconocer que la otra parte ya le estaba dando un trato favorable.

He conocido a un geta. Además es un minusválido. Conclusión, todos los minusválidos son unos getas.

Sé que esto está clasificado como una falacia lógica de un tipo dado con un latinajo.

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11 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Bender
29 de octubre de 2012 (20:43)

Solo faltaría que no pudieras intervenir para decir lo que te parezca. Todos pueden hacerlo y no solo no me molesta sino que os animo encarecidamente a ello.

Ahora al grano, yo no pienso que como ese era un aprovechado todos los misnusválidos lo sean, lo que yo digo es que me parece vergonzoso que se les reserve tantas plazas de aparcamiento público en nuestras calle pues alguno de ellos son minusválidos por decir algo. No me parece razonable que a un tío por ser manco le den ese trato tan favorable, pues esa minisvalía no le impide andar unos metros más para ir del coche a su casa y de su casa al coche. No se cómo será en tu ciudad, pero en Madrid y su provincia basta que un minusválido solicite una plaza para que se la concedan, sin tener en cuenta qué minusvalía tiene ni en qué grado. Y a partir de que se la dan ya nadie puede usar esa plaza a ninguna hora del día, estando vacía la mayor parte del tiempo.

Y ahora mi última experiencia con uno de ellos: hace unos meses cometí la imprudencia de aparcar en una de esas plazas llevado por la prisa y cuando volví al cabo de 15 minutos esta la poli poniéndome una multa y un vecino increpándoles. Cuando llegué la poli me dijo que no me podían retirar la denuncia porque ya estaba puesta y el vecino me dijo que la que había llamado a la poli era la esposa del minusválido, que se apostaba en la ventana y cada vez que algún pardillo aparcaba, fuera la hora que fuera, la muy hija de puta llamaba a los municipales para que intervinieran.

Les pregunté a ellos y no quisieron confirmar los hechos, pero sí me confirmaron que en esa plaza ponían al menos una multa cada mañana. El vecino me dijo que que el minusválido se jactaba por el barrio de que la plaza era suya y amenazaba al vecindario con multas si se atrevían a meterse en su plaza. Y lo peor es que la plaza no solo la usaba él, sino que además la compartía con su hija, quien para ello usaba el coche del padre y así no tenía problemas con la poli.

La broma me costó a mí 120 euros (por pago adelantado) y al minusválido un juego nuevecito de cuatro cubiertas.

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12 Bender
Bender  en respuesta a  Tristán el subastero
29 de octubre de 2012 (23:03)

Gracias por responder pero se sigue con el argumento de que "ese era minusválido (oficial) ergo todos los minusválidos (reales o no) son unos aprovechados", por supuesto que si se incluye (el tema de) yo soy (de una minoría con minusvalía).Y me discriminan porque soy xx.

Apaga y vámonos.
No ese mi caso, ójala lo fuera. 120 eros que pagaría gustosamente porque a mi xxx le dieran un ponńostico faforble.

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13 Valle12
30 de octubre de 2012 (02:28)

Hola Tristan, se presenta un nuevo lector de tu blog, enganchado desde hace ya un par de meses... , y encantado de leer tus vivencias. Te dejo una pregunta:

En subasta de la "Agencia Tributaria" ¿tengo que pagar algún impuesto/minuta al Registro de la Propiedad para tramitar el mandamiento de cancelación de cargas, además de la minuta por inscribir el Acta de adjudicación?

En el blog he leido que el impuesto de cancelación de cargas es el 0,5%... y que si la cancelación procede de una orden judicial está exento, ¿es igual para subastas en la Agencia Tributaria y Seguridad Social?

Por otra parte, este 0,5% ¿sobre que base se calcula?

Gracias de antemano por tu ayuda!

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14 Chortas
30 de octubre de 2012 (09:50)

Tristán perdona mi ignorancia supina pero yo pensaba que el prestamo hipotecario es un credito preferente, es decir que, en caso de ejecucion por impago de hipoteca, la cantidad obtenida se dedicaría en primer lugar a satisfacer la hipoteca y una vez completa esta vendría el IBI......debo estar mas que equivocado¡¡¡ Tengo otra dudilla mas: la factura que te hizo la empresa para compensar el "sobreperecio"? la querías para desgravar de esa forma el exceso que te estaban colando en el precio? es que no veo muy bien la finalidad de esa factura. Gracias

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15 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Bender
30 de octubre de 2012 (10:08)

Lo cierto es que los minusválidos me importan bastante poco, allá ellos y sus problemas (y toco madera para que ni me roce ese drama), en lo que yo estoy en contra es en que les den una plaza de aparcamiento. Ni al carota que quiso aprovecharse de Cheldri, ni a tu familiar cercano, ni al hijoputa que se dedica a denunciar a sus vecinos ni a ninguno de ellos, sean buenas o malas personas, sean blanco o negros, católicos o musulmanes, paguen o no sus impuestos. No se trata de que yo esté generalizando, sino que no estoy de acuerdo con que les den por la cara esa ventaja.

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16 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Valle12
30 de octubre de 2012 (10:11)

Si compras en subasta no hay que pagar el impuesto para cancelar las cargas posteriores, aunque por supuesto sí hay que pagarle al registrador por cancelarlas.

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17 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Chortas
30 de octubre de 2012 (10:14)

Yo vendí por 240k y ese es el dinero que recibí, pero firmé que había vendido por 295k, de manera que me aparecerían unas plusvalías que no eran realmente mías, de manera que si el verdadero receptor de las mismas me hace una factura en la que aparecen gastos por reforma y de intermediación por 55k, mis plusvalías desaparecen y se van a la otra parte. Así de sencillo.

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18 elcafeles
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Los bancos siempre obligan a contratar otros productos. Muchas veces lo hacen en casa del notario, cuando el comprador ya no tiene margen de maniobra. Es ilegal pero lo tomas o lo dejas. Por ello hay que exigir la entrega previa de la oferta vinculante, mediante la cual el banco ya no puede exigirte nada más ni echarse para atrás. Por último, como con cualquier otro producto de consumo puedes hacer, una vez tienes firmada las escrituras, entregas en el banco, con copia para su sellado, un escrito en el que renuncias a todos lo productos que mafiósamente te han obligado a contratar y fin de la historia.

Si aún así el comprador no se atreve, al año cualquier banco acepta que los anules sin ponerte problemas.

elcafeles  en respuesta a  Augur
30 de octubre de 2012 (12:19)

Augur, el problema es que ahora los bancos te minoran un porcentaje del diferencial por cada producto contratado, por lo que si cancelas seguros, tarjetas, y demás, estarás pagando una hipoteca a un tipo estratosférico.

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19 Augur
Augur  en respuesta a  elcafeles
31 de octubre de 2012 (20:12)

Si no esta especificado en las escrituras no te pueden obligar. Incluso si está puesto en las escrituras, pero es una clausula abusiva, tampoco

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20 Franck el Alegre
Franck el Alegre  en respuesta a  Augur
31 de octubre de 2012 (21:17)

creo recordar que con el cambio que hizo el el bendito PSOE si en las escrituras ponen que estas obligado a doscientos seguros si no los pagas pueden ejecutar la hipoteca igual que si no pagaras el credito.

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