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Diferenciales de rentabilidad entre una inversión en renta fija o en una vivienda

Vamos a desarrollar un supuesto teórico de cálculo de rentabilidad, o más bien de valor patrimonial neto al final del período de inversión, en base a las hipótesis de cálculo y alternativas siguientes:
 
  • El 31-12-1.992 disponíamos de 15.290.873 ptas. (91.900€) para invertir, bien en un activo sin riesgo (obligaciones del estado) o en la compra de un inmueble.
  • El precio medio x m2 de la vivienda en España en diciembre de 1.992 era de 919€/m2 ( Fuente: Sociedad de Tasación S.A.)
  • Las obligaciones del estado a 15 años ofrecían una rentabilidad media en 1.993 del 8,7%, y en 2.008 del 4,92%.
  • Las letras del tesoro a 12 meses desde 1.993 a 2.011 nos ofrecían esta rentabilidad media de:

  • El impuesto medio devengado, tanto sobre las rentas de capital como de las personas físicas, fue del 15% para nuestro supuesto.
En ambos casos, los ingresos obtenidos se reinvirtieron a un tipo de interés equivalente al de las letras del tesoro a 12 meses.
 
 
Opciones:
 
A/ Comprar la vivienda como inversión inmobiliaria y proceder a su arrendamiento posterior. Se alquiló la vivienda en enero de 1.993 a 4,6€/m2/mes, siendo la renta percibida neta anual de 5.514€. Esta renta durante los 19 años fue evolucionando conforme el IPC general. El inquilino atendió el pago del IBI, la comunidad, y todos los gastos por reparaciones y mantenimiento.
 
B/ Comprar obligaciones del estado a 15 años y esperar hasta el vencimiento para recuperar el principal invertido.
 
 
¿Qué ocurrió con el precio de la vivienda durante estos 19 años?
La misma vivienda que en diciembre de 1.992 nos costó 91.900€, hoy tendría un valor de 241.900€. La tasa compuesta de rentabilidad anual hubiese sido de 5,23%.
Si el precio de la vivienda hubiese evolucionado de la misma forma que el índice de precios de consumo (IPC) en  estos 19 años, el precio de la vivienda debería ser de 163.283€ (IPC acumulado 72,5%). 
Por tanto, el precio actual de mercado es un 48,15% superior al que le correspondería si el valor de la vivienda hubiese evolucionado de la misma forma que el IPC.
 
El resultado de la opción A/, con el arrendamiento obtenido y el valor actual de la vivienda, habiendo pagado todos los impuestos devengados (IRC y IRPF) sería de :
         157.782€   Liquidez 
         241.900€   Valor vivienda 
        399.682€   Patrimonio 
           8,0%      %CAGR'92-'11   
 
El resultado de la opción B/, con los rendimientos de las obligaciones y la reinversión continua de los intereses, habiendo pagado todos los impuestos devengados por IRC sería de :
         159.879€   Liquidez 
           91.900€   Recuperación principal invertido 
         251.779€   Patrimonio 
           5,4%      %CAGR'92-'11  
 
Como se observa, el valor sólo de la vivienda es un 3,92% inferior al que le correspondería de haber realizado una inversión en un activo sin riesgo.
 
Cuando analizamos si cotizan con descuento o sobreprecio acciones o valores  de un mercado de renta variable, calculamos su valor activando los rendimientos esperados con una tasa de descuento que corresponde a la de los bonos corporativos de largo plazo emitidos por las empresas de máxima calificación. Si realizamos este mismo cálculo, pero con las tasas de descuento de la deuda a largo plazo, observamos que pese a haberse producido descensos importantes en el precio medio de la vivienda en España del 16,7% desde los máximos de diciembre de 2.007 (Fuente: Sociedad de Tasación S.A.), aún no se ha producido un descalabro relevante sobre su valor intrínseco.
 
En nuestro caso, la opción A/, tiene en el alquiler un rendimiento adicional que corresponde con el diferencial entre las tasas compuestas de rentabilidad, del 5,4% al 8%.
 
 
Todo esto nos lleva a una última conclusión:
La inversión en vivienda a largo plazo, pese a los altibajos del mercado, no ha hecho perder valor a sus inversores, al igual que ocurre con los mercados de renta variable que raramente se pierde valor en plazos  largos.
 
¿Es adecuado entrar en el mercado inmobiliario en estos momentos?
Habrá que analizar cada caso, ya que aquí hemos trabajado con el valor medio de la vivienda en España. Teniendo en cuenta el exceso de capacidad aún en algunos mercados, zonas, provincias, etc...en manos de bancos y promotoras no es descartable un ajuste adicional de aprox.10-15% según anteriores análisis realizados, lo que nos llevaría a tener la oportunidad de entrar en este mercado con descuentos del 15%-20% sobre el valor de la vivienda en 1.993.
 
 
Tablas y metodología (modelo simple):
 
 
Francisco Fernández Reguero.
 
 
 
 
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  1. en respuesta a Anrabro
    -
    #12
    27/10/11 21:29

    Gracias por tu comentario Anrabo.

    Extraido de la web de Sociedad de Tasación http://web.st-tasacion.es/html/menu6.php
    Total España 2011 Junio 2.419,00

    Simplemente:
    "Lo que trataba de demostrar era que la evolución del valor de la vivienda a largo plazo guarda cierta relación con la evolución de los activos sin riesgo. De hecho, la vivienda de 1.992 sólo habría perdido un 3,92% de su valor, pese a encontrarnos en la parte bajista del mercado inmobiliario.
    También queda demostrado algo obvio, que la vivienda creció por encima del IPC consumo. Si hubiese crecido a la par que el IPC la vivienda del ej. valdría 163.283€, y sin embargo su valor actual es de 241.900€"
    No se ha tratado de analizar la vivienda como un negocio inmobiliario, sino ver si tenía a largo plazo un comportamiento similar a la inversión en "activos sin riesgo".

    Igual el planteamiento y el título del post fue confuso. Por eso puse al inicio del post "Vamos a desarrollar un supuesto teórico de cálculo de rentabilidad, o más bien de valor patrimonial neto al final del período de inversión, en base a las hipótesis de cálculo y alternativas siguientes".

    Saludos. Paco.

  2. #11
    Anrabro
    27/10/11 21:15

    En las hemerotecas puedes ver que es imposible que con ese dinero, descontando impuestos y muebles puedas comprar un piso que a dia de hoy vale los 241000.
    El precio medio de ahora son 2153 euros/m2 y no los 2410 de tu ejemplo.
    El inquilino no paga nunca ni gastos de comunidad, ni derramas, ni seguros, ibi, basura, etc.
    Cuando se va un inquilino se tarda un tiempo en encontarr otro y ademas hay que hacer mantenimientos y reparaciones.
    En cuanto a la deuda se pueden mejorar los rendimientos comprando con las rentas cada año no letras del tesoro sino deuda a 10 años.
    Ademas has elegido 1993 final del periodo anterior de crisis y ahora supones unos precios que en la realidad no se dan.
    Tambien queda el pago de impuestos si vendes la vivienda y la deuda ya ha pagado impuestos.
    Por otra parte desde el 98 al 2005 se ha dado la mayor subida de los pisos en toda la historia.
    Con todo lo anterior es facil demostrar que la inversion en vivienda en periodos largos, si no hay una inflacion desmedida, no supera a la deuda publica.

  3. #10
    27/10/11 19:01

    Gracias por vuestros comentarios Blue Shark y Stockhunter.

    Simplemente se trataba de:
    "Lo que se pretendía demostrar era que la evolución del valor de la vivienda a largo plazo guarda cierta relación con la evolución de los activos sin riesgo. De hecho, la vivienda de 1.992 sólo habría perdido un 3,92% de su valor, pese a encontrarnos en la parte bajista del mercado inmobiliario.
    También queda demostrado algo obvio, que la vivienda creció por encima del IPC consumo. Si hubiese crecido a la par que el IPC la vivienda del ej. valdría 163.283€, y sin embargo su valor actual es de 241.900€"

    No se ha tratado de analizar la vivienda como un negocio inmobiliario, sino ver si tenía a largo plazo un comportamiento similar a la inversión en "activos sin riesgo".

    Igual el planteamiento y el título del post fue confuso. Por eso puse al inicio del post "Vamos a desarrollar un supuesto teórico de cálculo de rentabilidad, o más bien de valor patrimonial neto al final del período de inversión, en base a las hipótesis de cálculo y alternativas siguientes".

    Respecto si es un momento adecuado para invertir, creo que aún debe bajar de un 10%-15%, lo que nos colocaría en precios actualizados por debajo de los de 1.993 (15%-20%). Esto no es una recomendación de compra.

    Muchas gracias. Paco.

  4. #9
    27/10/11 18:49

    Con la pirámide demográfica invertida española, los 3 millones de pisos vacíos usados y los 1,5 millones de pisos nuevos sin vender, los 5 millones de parados y la relación renta disponible / precio vivienda al doble de la media histórica; no se me ocurre un escenario peor para la inversión en vivienda.

  5. en respuesta a F.Fernández Reguero
    -
    #8
    27/10/11 18:48

    Como análisis lo veo muy bueno,pero como todo análisis estadísitco, tiene sus peros.
    1) Has manejado una serie histórica de un bien que ha tenido el boom mayor dsde que recuerdan los estadísticos. La serie histórica comienza en el 92,justo cuando se había pasado o se estaba pasando por un momento de deflación de la vvienda.El periodo, 2002-2007, es muy inusual,puede ser que no pueda volver a tener lugar,aunque se haya corregido en los ultimos años, nos volvemos a situar en la actualidad en el 2004-2005,respecto a precios.
    2) Factor riesgo: Como han comentado por aquí, no se han contabilizado el IBI,que normalmente los inquilinos no aceptan,desperfectos en la finca, que hay que reamortizar,pintar la vivienda,remozar algo el mobiliario. Consideras, que los inquilinos siempre acepten las subidas,sin considerar los periodos que no esta alquilado.
    Pero además, estas considerando que los inquilinos van, a lo largo de una serie historica de 18 años, a pagar siempre. No se lo cree nadie. Pregunta a personas con pisos en alquiler,cuantos inquilinos han tenido que no les han pagado, contabiliza los meses que no cobras,gastos de juicios,desperfectos que te puedes encontrar al entrar en la vivienda, los valiums que te tienes que tomar para dormir,etc....
    Alquilar un piso, es un activo de riesgo. Mis padres, han tenido toda su vida un piso en alquiler.Terminaron hartos de visitar al abogado.
    En la actualidad lo alquilan a estudiantes,con menor rentabilidad,solo 10 meses al año,pero sin historial de impagos.
    Alquilar un piso puede ser un activo de riesgo.

  6. en respuesta a F.Fernández Reguero
    -
    #7
    27/10/11 10:21

    Hola amigo.

    Yo acabo de poner un post sobre ese tema pero en USA. Y si, historicamente los bienes raices han sido junto con las acciones corporativas la mejores inversiones y los mayores creadores de riquezas de la historia. Pero todo tiene su truco Y no conozco la realidad en espana sobre el tema.

    El truco es comprar propiedades donde demograficamente esta creciendo la poblacion y anticipar esa tendencia comprando subastas o tax deeds por debajo de los 0,50 centavos de dollar (O euro) Tener paciencia obviamente.

    Por ejemplo, unas de los negocios mas populares ahora mismo aqui en US, es comprar propiedades en subastas de impuestos, donde sales libre de deudas y pagando 10 o 15 centavos de dollar Y luego rentarla a la seccion 8. La seccion 8 es un plan del gobierno que data desde los 40's Y es para dar vivienda a los pobres. El inquilino paga el 20% y el estado el resto, Pero el estado te garantiza la calidad del inmueble ya que manda mensualmente inspectores a ver si la casa la estan cuidando y si hacen cualquier fechoria a la propiedad el estado te garantiza la reparaciones. De hecho, de esta forma no tienes ni que lidiar con los inquilinos.

    Obviamente, que este festin no durara para siempre. Cuando las masas (siempre las ultimas en enterarse) se den cuenta, entonces sera mas dificil aprovechar estas gangas Y el Plan 8 de seguro se pondra mas severo.

    Hablo de US Y Hablo especificamente de estados "capitalistas" como Texas, Florida, Carolina del Norte y Sur, Delware, Conn, Utah etc.. Ese tipo de deal en estados socialistas como California o New jersey o Pensilvania simplemente no vale la pena por la burocracia y el costo que es mucho mayor y con menos garantias.

  7. en respuesta a Wenomeno
    -
    #6
    27/10/11 07:32

    Hola Wenomeno.

    Lo que se pretendía demostrar era que la evolución del valor de la vivienda a largo plazo guarda cierta relación con la evolución de los activos sin riesgo. De hecho, la vivienda de 1.992 sólo habría perdido un 3,92% de su valor, pese a encontrarnos en la parte bajista del mercado inmobiliario.
    También queda demostrado algo obvio, que la vivienda creció por encima del IPC consumo. Si hubiese crecido a la par que el IPC la vivienda del ej. valdría 163.283€, y sin embargo su valor actual es de 241.900€

    Gracias por tu comentario.

    PD.- Éste es el link de la "Sociedad de Tasación" http://web.st-tasacion.es/html/menu6.php. De él extraje la información sobre los precios de la vivienda.

    Saludos. Paco.

  8. #5
    26/10/11 23:43

    Como aproximación a la rentabilidad de invertir en inmuebles no está mal. Aunque no la alquiles, el ejemplo podría hacerse con la renta que ahorras viviendo tú en el inmueble en lugar de alquilar. Que el CAGR realmente haya sido de un 7% o un 8% es indiferente. Como se indica en la conclusión, en un plazo largo la inversión es rentable, que es lo que se quiere demostrar.

    De todas formas, no sé como estaban los precios de la vivienda en el 93, si en aquella época había una burbuja o no, porque el mismo análisis, pero con precios desde 2003 a 2021 puede dar un resultado distinto. Habría que coger una serie histórica comenzando en un periodo de inflación para ver la diferencia.

  9. en respuesta a Rsoros
    -
    #4
    26/10/11 21:06

    La renta es sólo un ingreso adicional. Si tienes el inmueble siempre con inquilino te puede aportar, según la hipótesis del ej., un adicional de ingreso cifrado en el 2,6%.

    No se trata de que sea realista, sino de analizar el valor del inmueble frente a la inversión sin riesgo alternativa de largo plazo. Siempre hablé de patrimonio, ajustando con rendimientos recibidos. No se ha analizado la rentabilidad de una empresa patrimonialista que tiene su negocio basado en las rentas obtenidas e inversión.

    Si el inmueble hubiese permanecido vacío, aunque hubiese tenido que ser reparado,asegurado, mantenido,... su valor no variaría, si tenemos de ref. el valor de Sociedad de Tasación de 1.992 y 2.011.
    El valor en dic.1.992 de la vivienda era de 91.900€, y actualmente es de 241.900€.
    La inversión en deuda pública de los 91.900€ tendría hoy un valor de 251.779€.

    Por tanto, el valor de la vivienda que se adquirió en dic.1992 habría perdido un valor a día de hoy frente a una inversión alternativa de un 3,92%.

    Gracias.

    Saludos. Paco.

  10. #2
    26/10/11 19:37

    Lo siento pero NO es realista.
    No vas a poder alquilar tantos años, sin que se desalquile la vivienda.
    No vas a poder repercutir tantos gastos sobre el inquilino.
    Estás en un entorno donde no vas a poder subir el IPC anualmente el inquilino se te irá).
    Te olvidas del mantenimiento del edificio y de los desperfectos del piso.
    Además que en 20 años habrás cambiado, electrodomésticos (o sigues con la tele en blanco y negro...) muebles, menaje, etc.
    Alquilar no es tan fácil, ni tan rentable.U/S.


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