Iuriscivilis
26/03/10 18:37
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Iuriscivilis
23/03/10 19:51
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El talón de Aquiles de las madres españolas
Siempre siendo extredamente cauteloso, la historia que relata Tristán es frecuentemente conocida por la práctica judicial, vía avales, por ejemplo. ¿Qué padres van a negarse a ayudar a un hijo? En principio, el único y exclusivo responsable de esta situación es la incosciencia del hijo que, no sabiendo solventar sus problemas económicos, encima involucra a sus padres con una operación pérdida de antemano. No estoy de acuerdo con Kaldearan. ¡Faltaría más que el hijo no se hiciera cargo de sus padres!; es una obligación moral de los hijos atender a las necesidades de sus padres. Sin embargo, eso no justifica ni redime su conducta. Un saludo a todos.
Iuriscivilis
22/03/10 19:34
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El hilo de Ariadna
En cuanto a la cuestión jurídica que planteas sirva un párrafo que escribí hace ya un tiempo. La división de un pro indiviso es una acción judicial que se ventila por los trámites del procedimiento ordinario. En caso de no llegar a un acuerdo o resultando indivisible la cosa común devendrá necesaria la venta de la misma en pública subasta. La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad. En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez. Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia. Un saludo.
Iuriscivilis
21/03/10 21:06
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El hilo de Ariadna
En mi humilde opinión, de una interpretación literal del artículo 666 debe desprenderse que el valor de tasación de la finca (400.000) debe aminorarse con el importe de las cargas y derechos anteriores (300.000). Pues, el valor neto de la mitad indivisa debe calcularse en relación al valor neto total de la finca. La operación realizada por FCalvo sobre el valor bruto para deducir el valor de la mitad indivisa creo que desnaturaliza el espíritu del precepto y podría vulnerar el artículo 24 de la Constitución Española – el derecho a la tutela judicial efectiva – y vaciar de contenido el legítimo derecho del ejecutante. Hay que pensar que la previsión del legislador plasmada en el artículo 666.2 debe ser objeto de una interpretación restrictiva y su aplicación no puede vaciar de contenido lo dispuesto en otros preceptos concordantes. A mi juicio, la regla de solidaridad únicamente tienes efectos en relación con las expectativas del acreedor anterior y con la asunción posterior de la responsabilidad del adjudicatario.
En relación a los artículos 657 y 666, parece desprenderse la intención del legislador de aproximar el valor de lo subastado al precio real, ya que al descontar del valor de tasación del inmueble las cargas anteriores que tiene, se adecua el valor por el que este sale a subasta a su valor real, pues el rematante o adjudicatario ha de pagar no sólo su importe en subasta, sino asumir el importe de las cargas anteriores que persisten a su adquisición. No obstante, dicha norma ha resultado en la práctica inoperante, porque no se ha dotado al secretario judicial de los mecanismos procesales idóneos para que pudiera realizar una auténtica valoración de las cargas anteriores. Así, el artículo 666 de la LEC, le impele a descontar del valor del inmueble lo garantizado por la certificación de cargas, o lo que resulte de la investigación que sobre la subsistencia y cuantía de las cargas se haga, pero siempre a petición del ejecutante.
Dice la STS de 12 de marzo de 2007 que: “La certificación de derechos y cargas persigue varios objetivos: a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo del bien); b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición del bien y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Así puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior -como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica dicha situación (Id Cendoj: 28079110012007100267).
Ahora bien, este problema de la necesidad de contar con la solicitud del ejecutante para conocer el valor real de las cargas, lo viene resolviendo la jurisprudencia menor con la atribución al Secretario Judicial de la facultad de investigar de oficio este extremo, con la finalidad de no vulnerar la ratio legis del artículo 657 y ofrecer una cierta seguridad jurídica al proceso de ejecución.
Sobre la situación real del préstamo obtenida por el certificado de saldo enviado por los acreedores, según la jurisprudencia menor y la opinión de algunos autores la posterior inscripción o no del mandamiento judicial no impide ni obstaculiza que el Secretario Judicial pueda realizar el descuento de las cargas anteriores por los importes que reflejen dicho certificado. Por tanto, yo no veo inconveniente alguno en la celebración de la subasta. Un saludo a todos.
Iuriscivilis
21/03/10 14:11
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El hilo de Ariadna
La asunción judicial de la deuda es la que se produce por la enajenación judicial de la finca hipotecada. El antiguo Art. 131 de la LH hablaba de la subrogación del adjudicatario en la obligación de satisfacer las cargas y gravámenes, por lo que se entendió que la subrogación se producía en la responsabilidad real y en la personal. Este criterio se ha modificado por el art. 668.3 y 670.5 de la LEC, que dice que los adjudicatarios se subrogan en la responsabilidad derivada de las cargas y gravámenes anteriores, por lo que la responsabilidad personal continúa en el deudor pese a la adjudicación. A mi juicio, de una interpretación estricta de este precepto no puede colegirse la obligación del adjudicatario de subrograrse – en términos técnicos-jurídicos -, en la posición del deudor hipotecario, sino la de asumir la responsabilidad real derivada del préstamo hipotecario y el banco no se encuentra capacitado para obligar al adjudicatario a asumir la posición del deudor hipotecario.
Muy interesante este documento: http://www.coseju.com/actajudicial/docs/docs_Doc_tbjo%5B2-07%5D.pdf
Un saludo a todos.
Iuriscivilis
21/03/10 00:47
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El hilo de Ariadna
El tema no es desde luego nada pacífico. Siendo cierto lo reseñado por FCalvo, a mi juicio, la copropietaria tiene derecho al ejercicio de una acción de repetición contra el adjudicatario- copropietario para reclamarle una indemnización equivalente a la cantidad amortizada. El fundamento de esta acción puede traer su causa de la normativa del Código Civil que señala Carlos. Para caldear el debate voy a utilizar otro argumento. Si bien es cierto, que el adjudicatario no responde directamente de la responsabilidad hipotecaria por no ostentar la condición de deudor hipotecario, es indudable que el préstamo hipotecario afecta a la totalidad del dominio y supone una disminución del valor de la finca. La satisfacción parcial del crédito mediante el pago de las cuotas hipotecarias por la copropietaria supone la obtención de un beneficio directo para el adjudicatario y que no puede justificarse, en todos los casos, por un acto de liberalidad de la deudora hipotecaria. Es decir, en determinadas ocasiones, se puede producir una cierta responsabilidad por un enriquecimiento injusto obtenido por el adjudicatario por la falta de búsqueda del correspondiente consenso, concurriendo los requisitos exigidos por la Jurisprudencia para que exista enriquecimiento injusto imputable, que son: un enriquecimiento por parte de una persona, representado por un aumento de su patrimonio o una no disminución del mismo y un empobrecimiento de otra persona, como consecuencia de lo anterior, representado por un daño positivo o por lucro frustrado.
Evidentemente la hipoteca minusvalora la propiedad y la liberación parcial de una carga supone necesariamente un aumento del valor de la finca. El daño infringido se manifiesta en el incumplimiento de las obligaciones que todo comunero debe prever, imputando a la deudora hipotecaria la carga o el esfuerzo de la devolución del préstamo hipotecario.
Con serias dudas. En cuanto a la pregunta formulada por Carlos sobre la amortización anticipada de la hipoteca, a mi juicio, esta decisión debería ser tomada de común acuerdo con todos los comuneros. La decisión unilateral de uno de ellos no puede perjudicar a los demás. Un saludo a todos.
Iuriscivilis
19/03/10 21:25
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El hilo de Ariadna
En cuanto a la posible valoración del derecho de uso de la vivienda conyugal resulta evidente que el mismo supone una pérdida de valor que quedará puesta de manifiesto cuando se celebre la subasta. En este sentido hay una cierta valoración implícita o indirecta de este derecho de uso. El requisito es que todos los postores tengan conocimiento de esta circunstancia. Si la adjudicataria de la mitad indivisa resulta ser la propia ejecutante el derecho de uso se extingue y la pretendida cuantificación y deducción del valor del derecho deja de tener sentido, como ocurriría si se hubiese ejercitado la división de la cosa común – mucho más aconsejable que este procedimiento.
La jurisprudencia justifica el no califica a este derecho como carga por el interés que tienen los legítimos propietarios de vender en pública subasta la vivienda y en su deseo de no mantener el valor de la misma. A mi juicio, el mayor problema se presenta con la duración de este derecho, sobre todo si al final la mitad indivisa se la adjudica un tercero – cuestión improbable. En este caso como en una división común si la finca se la adjudica en pública subasta un tercero, con la existencia de un derecho de uso, el legislador no debería penalizar los derechos del adjudicatario y la ley debería fijar un plazo máximo coincidente, por ejemplo, con la duración máxima legal de un contrato de arrendamiento, esto es, unos cinco años. Mientras esta situación no cambie, el único beneficiado es, en este caso, el ejecutado, el cual no va a tener ningún interés en que el derecho de uso se extinga y la más perjudicada la ejecutante. Este tema genera mucha inseguridad jurídica pues hace depender la virtualidad de un derecho de la doctrina jurisprudencia y de expresiones un tanto ámbiguas, como: "hasta que alcacen independencia económica" "hasta que subista una obligación alimenticia". En cualquier caso, este aspecto merecería una cierta atención del legislador.
En el presente caso, con seguridad la adjudicataria de la mitad indivisa embargada debería ser la propia ejecutante, que adquiría la plena propiedad, se extinguiría su derecho de uso y legalizaría una situación de hecho – la hipoteca , asumiendo la responsabilidad total de la misma. No creo que ningún tercero, con las cifras que se manejan, estuviese interesado en pujar en esta subasta. Un saludo a todos.
Iuriscivilis
19/03/10 17:28
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El hilo de Ariadna
Coincido plenamente contigo Tristán, Carlos Almeria ha demostrado tener unos conocimientos jurídicos muy sólidos y leyendo, todos sus comentarios, los suscribo completamente. Prácticamente el sólo ha resuelto el caso. Ya tiene otro admirador. Ahora bien, si efectivamente la Secretaria del Juzgado, dándose cuenta de la existencia de una incorrecta valoración, en relación al derecho de uso, la modifica y acuerda sacar la finca a pública subasta, dónde queda la propuesta lanzada por FCalvo sobre la posible nulidad de la misma. Verdaderamente me tiene intrigado. Un saludo.
Iuriscivilis
19/03/10 00:42
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El hilo de Ariadna
Señalar que comparto íntegramente la respuesta de Carlos Almeria. ¡Al César lo que es del César!. En cuanto a la interpretación del artículo 666.1 de la LEC que proclama FCalvo ansioso me tienes de leer la respuesta. Un saludo a todos.
Iuriscivilis
18/03/10 19:42
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El hilo de Ariadna
Bien, vamos a partir de la base, pues es lo más probable, que se trate de un derecho de uso de la vivienda conyugal atribuido a la madre. En este caso, este derecho de uso es un medio legal de dar satisfacción a la necesidad de vivienda para quién merece una mayor tutela., pero en ningún caso, cabe hablar de un derecho de usufructo, sino de un derecho de ocupación de naturaleza temporal – cuya finalización depende del convenio entre las partes o de una decisión judicial del Juez competente que tramitó el procedimiento de divorcio.
En cuanto a la valoración de este derecho uso – aspecto que reconozco no tener muy claro - por aplicación analógica del artículo 10.2 d del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la misma debería obtenerse de la capitalización de la renta, a precio de mercado, y la adjudicación y detracción del 50% de ese valor a cada cónyuge respectivo, pareciéndome, a priori, a falta de otros datos, muy exagerado cifrar el 50% de esta valoración en una cantidad equivalente a 90.000 euros. El problema viene dado es determinar la duración exacta de este derecho de uso. La doctrina suele cifrarlo en el alcance de los 30 años como edad de los hijos. De esta forma a razón de una renta mensual de 600 euros multiplicada por 12 meses y 25 años daría un total que excedería del importe de la carga y debería alzarse el embargo, aunque no lo tengo muy claro. Sin embargo, esta valoración me parece tremendamente exagerada. Un saludo.