Mala fe en una novación/suelo de hipoteca/reclamación

Buenas tardes,

Quiero pediros consejo:
Tengo una hipoteca desde hace cerca de 10 años con una entidad Bancaria; no tenia suelo pero si techo en el tipo de interés. Al negociar las condiciones de la novación no hablamos de modificar estas condiciones. Tengo un email del Director de la sucursal resumiendo las condiciones de la novación en el que no se hace referencia a este cambio. Hace poco me he dado cuenta que en la novación que he firmado me habían cambiado este elemento y me han introducido un suelo del 3%...O sea que pierdo bastante dinero desde hace un tiempo.

Creéis que tengo los elementos para reclamar? algún consejo?

Gracias

Bien …. en tu caso si tienes un e-mail que comenta la novación y no indica nada de esto, me parece que algo de luz si tienes, a ver ……

Preguntas:

1 – Tenias una hipoteca sin suelo antes de la novación ¿????

2 – Con la novación te las “cuelan” y no te lo indican en el mail ¿???

3 – Que pone la escritura de novación que firmaste ante notario, supongo que está escrito el pacto de suelo ¿????

Entiendo que si la escritura lo pone, fácil no va a ser, pero el mail puede demostrar que el cliente pudo ser inducido a error, repito difícil, sin embargo mucho menos que los miembros del “gran club de los endeudados / hipotecados” que solo pueden indicar en sus reclamaciones que el director me dijo esto o aquello, y los “dijo” normalmente no se pueden demostrar, en tu caso algo si que veo, repito difícil pero no pierdes nada con intentarlo.

Pero en todo caso si lo indica la escritura de novación, el banco o caja alegará en la posible reclamación que plantees un tema de “rango” y esto no es fácil de “desmontar.

A ver ….. esto del rango.

Un contrato verbal es válido legalmente, no es fácil de demostrar, pero a menudo se puede, pensemos en un alquiler sin contrato, si hay un recibo cada mes que se paga se está demostrando que algún pacto habrá aunque sea de palabra.

Si es escrito siempre tendrá más valor que uno de palabra.

Si es escrito y formalizado ante notario, además tiene la consideración de documento público, por tanto tiene mayor valor que el que es solo escrito entre las partes.

Pues aquí lo mismo, el mail tiene un valor cierto, pero tiene un “rango” más elevado y consecuentemente más valor el documento notarial, porque se presupone que el notario lo leyó ante ti y firmaste tu conformidad, y no es fácil que valga decir por ejemplo “es que yo no entiendo de estas cosas y me fie”, es como aquello “firmé sin leer” es difícil que valga. Esto sin embargo tiene alguna excepción, como el caso de contratos complejos para profesionales, en cuyo caso aunque esté firmado hay sentencias que los anulan, si miras en los hilos de los swaps veras ejemplos de esto, ahora bien una clausula de suelo no es un contrato complejo, suele tener un redactado bastante fácil de comprender.

Y para terminar por aquí hay quien dice que los suelos son ilegales, yo no comparto esta opinión, y puede que esté equivocado, es más, deseo estar equivocado, pero hoy por hoy no lo acabo de ver, y además no soy abogado, en este sentido el forero que recuerdo que “está más puesto en esto de la ilegalidad de las clausulas de suelo es el que responde al nombre de “deshipotecador” si quiere tirar por ahí, busca sus hilos sobre el tema.

Este es el hilo del forero "deshipotecador" sobre el particular:

https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/309655-como-quitar-suelo-hipotecas?page=37#respuesta_498818

Si te lo lees todo, podrás observar mis reservas tal como te indico.

Muchas gracias por tu respuesta.

Si, confirmo que:

1. antes de la novacion NO habia suelo
2. tengo un email del Director resumiendo las condiciones de la novación en la que no se menciona este cambio
3. En la escritura de la novación si que aparece esta clausula modificada. Eso si, el Notario solo leío la parte que estabamos modificando puesto que era una sencilla novación que debia afectar unicamente capital y tipo de interes,

A parte de iniciar la negociación amistosa con mi banco y seguir con una reclamación oficial (en mi banco) (en caso de negativa) puedo ir por otras vias? defensor del pueblo? existe alguna figura como ''defensor de los usuarios de bancos y cajas?'', Banco de España?
Acepto que el documento es legal, pero para mi es un caso de mala praxis. Encima estamos hablando de uno de los mayores bancos que existen en España y me imagino que a los departamentos de calidad no les deben gustar estas situaciones??

gracias y saludos.

Hola Napoleon77,

Si antes de la novación no había suelo, ¿has novado la hipoteca para empeorar condiciones? Supongo que el cambio sería porque tenías un diferencial alto, pero cae por su propio peso la novación si bajas el diferencial, pero te meten un suelo del 3%.

Puedes recurrir al https://www.rankia.com/articulos/210048-defensor-cliente-bancario-que-sirve

A los bancos no les gustan las reclamaciones ante el Banco de España, el resto les trae bastante sin cuidado.

Desde luego el director de la oficina si no te lo puso en el e-mail, ni te lo comunicó previamente ha actuado de mala fe.

En principio tienes todas las de ganar porque nadie nova su hipoteca para tener peores condiciones.

Saludos.

Debes iniciar la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente (SAC), o si te quieres ahorrar un posible paso directamente al Defensor del Cliente (DdC), si bien en realidad son vasos comunicantes entre ellos, pero no sería la primera vez que el SAC dice no, y te da la posibilidad de acudir al DdC, por tanto yo directo al DdC aquí puedes buscar el “que te toca” http://app.bde.es/sac/app/search?CFG=atencionCli.xml&TipoFormato=XSL&Paginate=OPEN

Como supongo sabes el código en entidad son las 4 primeras cifras de tu cuenta, por ejemplo BBVA 0182, Popular 0075, Santander 0049, Sabadell 0081, La Caixa 2100, Cajas Madrid 2038, etc. …….

A este señor le explicas las cosas como fueron, le adjuntas copia de los documentos, el mail, la escritura inicial y la novación, si bien casi apuesto a que te dirá que “na nay”, probablemente te indique que la escritura de novación tiene un rango superior al e-mail (1), este caballero tiene que responderte en dos meses, ni te gastes el dinero en un buro fax, con carta certificada con acuse de recibo es más de suficiente, si en dos meses no contesta ya tienes la opción de ir al Banco de España, o puedes ir antes si recibes la respuesta y no es de tu agrado, lo que no puedes hacer es ir al Banco de España (BdE) sin pasar por el “filtro” del SAC o del DdC, si lo haces no te admitirán a trámite la reclamación y perderás el tiempo volviendo a empezar por donde está “organizado” .

Dicho esto yo te recomendaría que aunque tarde más de dos meses esperar a su respuesta, por una sencilla razón, y es que LA RESOLUCION DEL DDC ES VINCULANTE PARA EL BANCO O CAJA, NO PARA TI, lo que viene a significar que si te da la razón el banco tiene que “tragar” le guste o no, y tú no tienes obligación de aceptarla, por el contrario el BdE emite un informe no vinculante, con lo cual el banco puede “pasar” de dicho informe, y verte obligado a ir a un juez que les obligue, para el caso de que el juez esté de acuerdo con el informe del Banco de España, que es bastante habitual, pero no es automático.

Yo apuesto por el “na nay” porque probablemente te dirá que la escritura de novación anula cualquier pacto previo redactado en un e-mail, ahora bien que el Banco de España no de valor al e-mail ya no lo tengo tan claro, no me atrevo a apostar en este sentido.

Tanto al DdC, al SAC o al BdE te admiten que te dirijas a ellos con una simple carta relatando los hechos, no piden que el redactado sea de abogado ni nada parecido.

Para terminar y disculpa por el rollo te he puesto un (1) antes, y era para comentarte que he visto un caso de un e-mail que ha valido ante el SAC, pero la postura era radica mente opuesta, es un caso de un préstamo hipotecario que se iba a cancelar, la escritura ponía unas condiciones de cancelación, y el cliente pregunto a la entidad financiera por e-mail si se eximiría de la comisión a cambio de no sé qué depósito a plazo y alguna historia más, el director responde que sí, que si el cliente cumple el compromiso la comisión no será cobrada, entonces el cliente cancela, el ordenador no tiene ni idea de pactos y cobra, el cliente reclama, el director le dice que su jefe le dice que no porque lo que vale es la escritura que es un documento público y casi le dicen que un e-mail es ………., el cliente que si cumplió el compromiso del depósito y lo demás, manda reclamación al SAC, y éste servicio en pocas semanas ordena a la entidad financiera que devuelva el dinero, que para algo se comprometió, como ves no es lo mismo.

Muchas gracias otra vez; ya sé por donde seguir. bajo mi punto de vista el caso que me comentas un poco màs arriba si que tiene algo que ver...hay una clausula de escritura que no es de aplicacion por un compromiso en un email. Los detalles y el orden de los elementos no son los mismos pero por el tema del 'rango'' si que es lo mismo.
Empiezo ya. Os informo de lo que pasa al final. Un saludo.

No es lo mismo, ni parecido en mi opinión, el caso de la anécdota hay una condiciones pactadas en una escritura, que son validas, pero posteriormente, y esto es extremadamente importante, por una sola vez, un tema concreto y a cambio de un pacto compensatorio la entidad financiera accede, insisto, por una sola vez a modificar una condición concreta y dicho pacto se concreta en un e-mail posterior (repito que anterior o posterior es extremadamente importante) a la escritura.

En tu caso no es así, y no por ello debes dejar de luchar si lo estimas oportuno, y es que hay unas conversaciones previas y luego en la escritura de “confirmación” de todos los pactos éste no está.

Voy a hacer de abogado del diablo vale …… es como si yo voy ahora al banco y hablamos de una hipoteca para una segunda vivienda, hablamos, opinamos y al final parte de los acuerdos que hemos llegado no son aceptados por el banco y por tanto la escritura de hipoteca solo refleja los que finalmente hemos acordado. Aquí para mí es muy importante que es antes y que es después.

No obstante, estas ante una entidad financiera con toda su potente maquinaria, y es obvio que tu estas en inferioridad de condiciones, por tanto a mi entender lo que puedes alegar es que esto se presta a mucha confusión porque en la confianza con tu entidad financiera, te la colaron con esto, lo cual en el caso de un contrato complejo yo le vería muchas posibilidades, pero una clausula de suelo no es un texto complejo, suele ser bastante entendible, y es aquí donde yo le veo el problema.

Discúlpame por ser tan negativo, y espero y deseo que mi forma en entender esto de sea errónea, y en todo caso yo en tu lugar reclamaba ¿Qué pierdes con ello?.

Una escritura no se firma sin al menos leerla el notario y en esa lectura debiste advertir que ese suelo no era lo pactado y que por tanto no firmabas.

Firmaste a sabiendas y ahora a reclamar, pues no, lo primero de todo reclamas y luego si procede firmas, lo malo es que ahora ya está todo hecho.

Suerte.