La odisea burocrática para alquilar una simple plaza de garaje (Caso Real)

Lo primero es aclarar que ya sois algo parecido a una comunidad de bienes, tanto si lo dice Hacienda como si no lo dice, eso es un hecho al margen de las cuestiones tributarias, dado que compartís la propiedad de un bien. En vuestro caso sois una herencia yacente, lo recomendable es seguir como tal y no constituir una comunidad de bienes nueva.
Lo segundo es aclarar que no vais a ejercer una actividad económica. No sé si eso se lo habéis aclarado a la S. Social a la hora de preguntar por el RETA del administrador. Si yo alquilo mi vivienda o mi garaje, no ejerzo actividad económica porque esos ingresos son rendimientos del capital, no actividades económicas. Por tanto, el administrador (que dicho sea de paso, no veo su necesidad) no tiene que estar de alta en ningún régimen de SS. Cuestión distinta es lo que sucede con el IVA, lo cual mencionaré más adelante.
Lo tercero es aclarar que el supuesto ITP Y AJD, hasta donde yo sé es responsabilidad del arrendatario, no vuestra.
En cuanto al alta en Hacienda, es cierto: os tenéis que dar de alta en Hacienda a efectos del IVA solamente y emitir factura y hacer las declaraciones e ingresos correspondientes. Pero eso no es por ser una comunidad, si hubiera un sólo propietario sería igual.
Resumiendo, no es por presumir, pero a veces, antes de ir a la Administración, es conveniente preguntar en Rankia.

 

Juan Lackland, gracias por contestar. 

Me dice un amigo que cuando nos demos de alta den Hacienda en el modelo 036 pongamos que somos “retenedores”, no empresarios ni trabajadores. De esa forma no hay que darse de alta en el RETA. Volveré a ir a la Tesorería de la Seguridad Social para preguntarlo. También les recalcaré que no es una actividad económica que es un alquiler, a ver que me dicen. 

Lo de formalizar la Comunidad de Bienes por un contrato privado fue la respuesta que me dió Hacienda. Supongo que es para que la factura la emita la Comunidad de Bienes y no haya que emitir 4 facturas. Lo volveré a preguntar a Hacienda para ver si es obligatorio formalizar la Comunidad de Bienes. Nosotros no tenemos ningún interés en constituir una Comunidad de Bines. 

Juan ¿ sabes si es obligatorio nombrar un administrador en la Comunidad de Bienes (en el caso de que tengamos que constituir una Comunidad de Bienes)? 

 

Te pego la respuesta que he obtenido en un foro jurídico. 

Sobre el Régimen de cotización del socio administrador de la Comunidad de Bienes, también hay mucho que comentar. En principio piensa que aunque vuestra comunidad de bienes no tiene un gran patrimonio que administrar, hay otras que sin embargo gestionan activos muy importantes. Echa un vistazo al artículo 305. LGSS que te enlazo al final, en especial donde indica que estarán incluidos en el régimen especial de autónomos "d) Los comuneros de las comunidades de bienes y los socios de sociedades civiles irregulares, salvo que su actividad se limite a la mera administración de los bienes puestos en común, a los que se refiere el artículo 1.2.b) de la Ley 20/2007, de 11 de julio" https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2015/10/30/8/con 

 La clave, como intuyes, está en la expresión "salvo que su actividad se limite a la mera administración de los bienes puestos en común". En tu caso, parecería claro que tú te limitarías a la administración de los bienes, pero sin prestar una actividad profesional propia a la comunidad de bienes, pero ... imagina que no te das de alta en autónomos y no tenéis contratado a ningún trabajador que gestione el día a día de la comunidad .....¿quién se encarga de esa gestión?. En esos casos, se obliga a que si hay un comunero con el 25% o más de control sobre la comunidad, se de de alta en autónomos. Algo similar sucede con los autónomos societarios de las sociedades mercantiles. 

Total que al final
1) la alquilareis en negro, o
2) la vendéis, o
3) tenéis la plaza de garaje muerta de asco sin sacarle rendimiento 

Entiendo que para alquilarla legalmente haya que hacer algún trámite, pero lo que has explicado es demencial 

Cuando alguien pregunta una cosa sin dar todos los datos, es muy normal que quien responde se imagine los datos que faltan según lo más frecuente. De ahí muchos errores enormes.
Yendo a tu caso, si preguntas si el administrador de una comunidad de bienes tiene que darse de alta en el RETA, te dirán que sí porque dan por supuesto que se va a ejercer una actividad económica, o sea se va a actuar como empresa. Pero en tu caso, no hay actividad empresarial  ni tan siquiera es necesario constituir una comunidad de bienes puesto que ya sois una herencia yacente que para el caso viene a ser lo mismo. Si uno de vosotros es el administrador (lo normal es ser el representante), no tiene que darse de alta en nada y mucho cuidado con eso porque si es un jubilado podría peligrar su pensión si hace las cosas mal. Además no necesitáis hacer ningún documento ni privado ni público, solamente tenéis que daros de alta en Hacienda por causa del IVA y cumplir con las obligaciones tributarias derivadas de ese IVA y del IRPF por la renta percibida.
Te pongo un enlace de Hacienda donde se dice qué documentación debe presentar una herencia yacente. cuidado con ese documento que dice "no haber aceptado la herencia" porque se presta a malas y peligrosas interpretaciones.
https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/Ayuda/Manuales__Folletos_y_Videos/Manuales_practicos/_Ayuda_Folleto_Actividades_economicas/1__Declaracion_censal/1_3_Resumen_de_la_documentacion_que_acompana_al_modelo_036/1_3_Resumen_de_la_documentacion_que_acompana_al_modelo_036.html

Repito mi mensaje porque parece que el enlace lo ha truncado:
Cuando alguien pregunta una cosa sin dar todos los datos, es muy normal que quien responde se imagine los datos que faltan según lo más frecuente. De ahí muchos errores enormes.
Yendo a tu caso, si preguntas si el administrador de una comunidad de bienes tiene que darse de alta en el RETA, te dirán que sí porque dan por supuesto que se va a ejercer una actividad económica, o sea se va a actuar como empresa. Pero en tu caso, no hay actividad empresarial  ni tan siquiera es necesario constituir una comunidad de bienes puesto que ya sois una herencia yacente que para el caso viene a ser lo mismo. Si uno de vosotros es el administrador (lo normal es ser el representante), no tiene que darse de alta en nada y mucho cuidado con eso porque si es un jubilado podría peligrar su pensión si hace las cosas mal. Además no necesitáis hacer ningún documento ni privado ni público, solamente tenéis que daros de alta en Hacienda por causa del IVA y cumplir con las obligaciones tributarias derivadas de ese IVA y del IRPF por la renta percibida.
Te pongo un enlace de Hacienda donde se dice qué documentación debe presentar una herencia yacente. cuidado con ese documento que dice "no haber aceptado la herencia" porque se presta a malas y peligrosas interpretaciones.

Muchas gracias por tus comentarios Juan. 
  

Solo precisar que cuando estuve en TGSS y cuando hable con el departamento socio-laboral del Ministerio de Trabajo les expliqué que nuestro fin era alquilar una plaza de garaje no asociada a vivienda y que en Hacienda nos habían dicho que, entre otras cosas, teníamos que crear una Comunidad de Bienes. Quizás todo el lío viene de la información que nos ha facilitado la persona de Hacienda. 

 

Lo de tener cuidado, estoy totalmente de acuerdo contigo. De hecho yo próximamente voy a solicitar el subsidio de mayores de 52 años y como me den de alta en el RETA, el SEPE me denegará el subsidio. Por eso quiero tenerlo muy claro porque no quiero tener problemas con el SEPE.
 Nosotros no tenemos ningún interés en formar una CB, es solo porque la persona de Hacienda que nos informó nos dijo que lo teníamos que hacer. Si, como dices, no es necesario y es suficiente con tener un representante, pues mejor. 

 

Perdona mi ignorancia, ¿ "herencia yacente" no es cuando todavía no se ha aceptado la herencia ? Lo digo porque, en nuestro caso, se aceptó la herencia en el 2014, pagamos el Impuesto de Sucesiones y se inscribió la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Juan, en nuestro caso, ¿ ya no seríamos "herencia yacente", no? 

¿En el Registro de la Propiedad aparece como titular el fallecido o los 4 hermanos herederos?

OK, en ese caso sois una comunidad de bienes, no herencia yacente. La comunidad se constituyó mediante la escritura pública de aceptación y adjudicación de la herencia, por lo que no necesitáis ningún otro documento de constitución. De acuerdo con el cuadro que te adjunté, tenéis que nombrar representante ante la Administración que será el que firme el 036 y presente vuestras declaraciones de IVA. 
Para todo lo demás, en particular que nadie se tiene que dar de alta en el RETA, vale lo que te puse en mi mensaje #7.

Exacto ... yo con mi esposa tenemos una comunidad de bienes donde administramos los alquileres ....y la constituimos precisamente por tener dos parquing que se alquilan al margen de vivienda, por tanto sijetos a IVA ...

Evidentemente no tenemos ninguna obligación de tributar los pisos a través de la CB ... por no estar sujetos a IVA, sin embargo ya que la tenemos para los parquing, nos es mas sencillo tenerlo todo ahí mismo, por tanto contablemente nos va mejor.

A efectos de IVA, ni siquiera tenemos que aplicar prorrata, porque los gastos de los parquing son la comunidad y el IBI ....no llevan IVA, no obstante si existiera alguna derrama de mejora de la finca, si podríamos solicitar las facturas y deducirnos la parte alícuota de IVA...

Desde luego no es preciso pagar autónomos, las rentas de alquiler no se consideran empresa, son rentas inmobiliarias, no una actividad económica empresarial. Salvo que uno tenga mas de 10 unidades, una persona s tiempo completo para la gestión o administración de fincas y hasta hace pocos años, un local destinado a ello y no compartido con otros negocios, entonces las rentas si pueden pasar a considerarse una actividad empresarial.

El problema es que con uno o dos parquings, las obligaciones fiscsles son las mismas que tienes 27 fincas ... el iva trimestral, y el modelo 184 antes de 31 de enero de cada año para la imputación de rentas. Si uno no sabe o no tiene posibilidad de confeccionarlo por si, el alquiler casi no compensa los gastos, pero peor si no alquilas, ya que tendras que cubrir sin ingresos el IBI y la comunidad.

 Gracias Juan. 

¿ tendremos que emitir las facturas con el importe del alquiler + iva y enviárselas al arrendatario? Si es así ¿ en la facturas, en los datos del emisor de la factura, tendrían que figurar el nombre de los 4 propietarios? 
Entonces en el modelo 036, el que firme, se considerará como representante.

W. Petersen, gracias por tus aclaraciones y explicaciones. Pensaba que no había nadie con nuestro mismo problema.

Me han informado que el modelo 184 no lo tenemos que presentar porque no llegamos al mínimo exigido.

Aprovechando de vuestra experiencia y “abusando” de tu amabilidad, a continuación te hago algunas preguntas (quizás también las pueda contestar Juan):

¿ la comunidad de bienes la constituisteis con un documento privado o no es necesario, nombrásteis algún representante, cómo?

¿ emitís facturas a nombre de la C.B. por el importe  del alquiler + el iva y se la enviáis al arrendatario?

¿ en la facturas, en los datos del emisor de la factura, tendrían que figurar el nombre de los 4 propietarios?

En cuanto a hacer un contrato he leído que no es obligatorio, es válido el contrato verbal (otra cosa es que sea o no conveniente hacerlo).

Sí.

Tendréis que poner el NIF y el nombre de la comunidad de bienes. Por ejemplo, "Hnos. López C.B."

Sí. Tendréis que firmar un papel nombrándole representante.