Sigo pensando que alquilar (perdón), comprar, es tirar el dinero
Ya sé que el debate entre alquilar vs comprar está especialmente trillado, y que en alguna ocasión los hilos abiertos con estos asuntos casi acaban a pedradas entre unos y otros. Dicho esto quiero postear un asunto que he podido vivir de forma cercana, he intentado hacer los cálculos de forma razonable, pero no para presentarlos a un doctorado de economía.
PUNTO DE PARTIDA
Vivienda amueblada que está en venta en 350.000 euros y puesta en alquiler en 700 euros. El propietario la alquila o vende tal como está, con muebles de lujo, nuevos, todo perfecto, armarios empotrados cocina nueva impecable con todos los detalles. Sofá nuevo de 2.000 euros, mesas de primeras calidades, mármol...etc. Estado excelente.
El propietario reconoce que el precio de 350.000 está alto, si bien 300.000 sería buen precio de compra, (hablamos de un duplex de 160 metros, con terraza de 40 metros. El alquiler está en su precio, si bien, se le oferta al propietario máxima solvencia (nóminas, referencias y aval banciario si lo estima oportuno. Pagando el propietario los gastos del aval). A cambio de esta solvencia se ofrecen 600 euros mensuales de mensualidad, incluido en el precio 50 euros mensuales de comunidad que paga la vivienda.
Aceptamos igualmente que la persona que está interesada en la vivienda puede tanto comprarlo (sin hipoteca) como alquilarlo.
DATOR PARTICULARES
Según mi criterio, desgloso para las dos operaciones lo siguiente.
-Venta: 300.000 euros + 7% AJD 21.000 + gastos varios de notario 2.000 Total: 323.000 euros.
-Alquiler: Base arrendamiento 505 euros + 50 gastos comunes + 25 de ibi + 20 seguro. Total: 600 euros.
Igualmente hay que aceptar que a partir del mes 1 tanto en la opción de alquiler como en la opción de compra hay que pagar mensualmente el IBI, el seguro y los gastos comunes. De forma que en cualquier caso hay que pagar mensualmente 95 euros. Creo que todos estamos de acuerdo en esto.
DEPRECIACIONES VS INFLACIÓN
Hay que tener en cuenta dos cuestiones para la persona que todavía no ha decidido qué hacer. a) la compra de la vivienda posiblemente no producirá revalorizaciones en los próximos años, se habla de una bajada adicionan en un futuro próximo, más -posiblemente- una larga travesía por el desierto en el futuro donde la vivienda se estancará, posiblemente pare la bajada pero de ninguna manera suba. Igualmente hay que tener en cuenta la depreciación del contenido. Es evidente que en 20 años (por poner alguna fecha) deberemos de cambiar los baños, posiblemente sustituir la cocina, y pintar dos o tres veces. Digamos que tenemos que soportar la depreciación por el tiempo en un % del coste de la vivienda, añadimos aquí futuras derramas por el paso del tiempo (años echados al edificio). No parece descabellado aportar entre futuras bajadas de la vivienda y depreciación del contenido entre un 1 y un 2%, pongamos un 1,5%.
Por otra parte hay que tener en cuenta que, si se paga un alquiler, la inflación (pongamos un 2% de media en 20 años) junto con el coste del alquiler tenderá a empobrecernos.
LA DECISIÓN
Hay que decidir pues entre gastarse 323.000 euros o bien, pagar 600 euros de alquiler. Creo acertado (decirme si el planteamiento no es correcto...) que debemos coger la cantidad de alquiler mensual y restarle los 95 euros de gastos fijos, ya que en cualquier de los dos supuestos eso hay que pagarlo. Realmente el alquiler es de 505 euros, y aquí encontramos otro factor que debemos integrar. La desgravación por alquiler de vivienda de la comunidad autónoma que ronda el 8%. Tirando por lo bajo vemos que el pago del alquiler está logrando un reintegro del 8% anual de la renta vía IRPF, de forma que la cuota de alquiler mensual es 505 euros - 48 euros que te paga hacienda. (8% sobre el total de 600 euros mensuales) Total, 457 euros.
Para no perdernos aceptamos, ahora si, que la cuota de alquiler es 457 euros integrando que pese a nosotros pagar 505 euros, digamos de base, hacienda nos reintegra mensualmente 48 euros.
Nuevamente añadimos que pese a que realmente hoy por hoy si tendríamos desgravación por compra es razonable no integrar este factor (en 5 meses se acaba este asunto).
RENTABILIDAD DEL PATRIMONIO
El planteamiento básicamente es logra que los 323.000 euros que tenemos puedan rentar lo suficiente para pagar la base del alquiler (que no la cuota), es es de 457 euros. Para ello hay que plantearse un sistema de inversión que priorice dos cuestiones a) seguridad b)largo plazo.
Parece que no es muy difícil lograr para esa cantidad una rentabilidad del 4%, de hecho, pese a los tipos bajos, en los últimos años por unas entidades o por otras ha ofertado casi siempre ese 4%. Pongamos que formalizamos 223.000 euros en IPF (con la cautela de ser diferentes entidades por el asunto del FGD). Igualmente, buscamos algún producto que intente superar en rentabilidad ese 4% a cambio de aceptar iliquidez y algo más de riesgo. Pongamos algo de preferentes de Endesa, Fenosa, Repsol, o incluso algo de bonos de déficit de tarifa que están garantizados por el estado, o directamente ¿por qué no? un bono a 10 años. Parece un mix razonable en cuanto riesgo, evitando cualquier tipo de inversión en renta variable por las posibles fluctuaciones de mercado.
La rentabilidad entonces sería: 7.046 euros (limpios) vía IPF + 6% de bonos deuda etc..., sobre 100.000 4.740 limpios. Realmente el tramo superior tributa al 25% corregimos aproximadamente con 300 euros, logramos, por lo tanto, 11.486 euros anuales limpios. No podemos olvidar el factor depreciación monetaria. Evidentemente no es lo mismo 323.000 euros dentro de 20 años que hoy, de forma que, mientras que comprando la vivienda hemos "aceptado" una depreciación aproximada del 1,5% monetariamente la depreciación podría rondar el 2% anual. Tenemos pues en la compra un desfase de medio punto.
Por lo tanto, con los 11.486 euros anuales (pasamos a meses y son 957 euros) tenemos que pagar a) 457 de base alquiler + aportar para que no se nos deprecie nuestro dinero más que la vivienda un 0.5% a nuestro patrimonio sobre el total de 323.000 euros que son 1615 euros. (135 mensuales)
Total: 957 - 457 - 135 euros = Saldo a favor 365 euros mensuales.
En consecuencia el planteamiento del alquiler nos reportaría 365 euros mensuales más, después de pagar el alquiler y aportar para que no se nos deprecie nuestro dinero.
CUESTIONES QUE SE ESCAPAN AL MODELO
a) No se ha integrado las reparaciones que debe hacer el propietario al inquilino, que en ocasiones pueden ser considerables.
b) No se han integrado derramas fuertes por cambio de ascensor, goteras, impermeabilización de cubiertas etc.
c) El planteamiento debería "premiar" el estar en liquidez vs estar apalancado. Sin duda incluso a igualdad de condiciones tener el dinero depositado da mayor tranquilidad que tenerlo en ladrillo.
d) No se cuantifica (y se debería) la facilidad vs complicación respecto a un cambio de ciudad por motivos laborales en relación a estar en liquidez a estar apalancado con la vivienda.
e) No se tiene en cuenta (y se debería) que estando en liquidez se logra mayor libertad ante situaciones inesperadas (pérdida de empleo, necesidad de liquidez para un tratamiento médico...), en definitiva, siempre podemos cambiar de vivienda fácil y rápidamente ante un imprevisto si estamos de alquiler, irnos a un sitio más barato y adaptarnos.
En cualquier caso, ests cuatro últimos puntos no harían otra cosa que reafirmar la posición favorable del alquiler vs la compra.
Mi posición es clara, si bien pido disculpas por el título del post, reconozco que he metido lo de "tirar el dinero" para llamar un poco la atención. En en fondo a cualquier buen rankiano nos gusta la polémica y la discusión, aunque viendo las cuentas posiblemente si sea tirar el dinero.
Es todo, ya me contaréis que tiene algún sentido lo posteado o es delirios de una noche calurosa de verano.
Un saludo a todos y feliz semana.
Método, disciplina y tiempo