Declaración de la renta de vivienda heredada con cancelación de hipoteca

Hola a todos,

Nuestro caso es el siguiente, somos 3 hermanos que vendimos en 2015 una vivienda heredada en 2014, comprada por nuestra madre por 156.000€ con préstamo hipotecario de 140.000€ 3 días antes de morir.

El piso costó más de lo que correspondía legalmente establecer en la Escritura de Herencia de cara al Impuesto de Sucesiones, que se fijó siguiendo las tablas en 101.000€.

Ahora corresponde declarar aquella venta, que se realizó en 150.000€, es decir, con pérdidas respecto al valor original. Pero que una vez descontados gastos y la cancelación de hipoteca a penas redundó en únicamente 3.000 euros en ganancia a cada hermano.

Sin embargo, no siendo vivienda habitual de ninguno de los tres, y habiendo costado mucho más del que el valor indicaba para el ISD, resulta que a efectos de la declaración de la renta se nos atribuyen unas supuestas ganancias de 50.000€ entre los tres herederos. Ya podéis imaginar como esto eleva el impuesto.

Mi duda es... No se podría justificar que el valor real de adquisición son los 156.000€ que se escrituraron 3 días antes del fallecimiento.

O en su defecto, ¿no puede computar la cancelación de 140.000€ de hipoteca como gasto asociado a la venta?

Los 140.000 de la hipoteca se supone que ya se computaron a efectos del I. de Sucesiones.
Por lo demás, aunque el valor oficial fuese de 101.000, Hacienda no se habría opuesto a que se valorase por 140.000.
Por tanto, si para Sucesiones fue 101.000, me temo que no hay nada que hacer, salvo añadir los gastos correspndientes incluido la pp del propio I. de Sucesiones.

La ganancia o pérdida se calcula respecto a vuestro valor de adquisición (101.000), no el de tu madre. Es verdad que se podría haber puesto un valor mayor sin problemas y ahora la plusvalía hubiera sido menor. No veo la manera de justificarlo ahora y que cuele, se debió pensar antes.
Los gastos de cancelación de la hipoteca (que no el pago de la hipoteca misma), si se pueden poner como gasto necesario de la venta.

Entiendo vuestra posición, que seguramente sea la de la ley. Pero no logro entender cómo un impuesto ideado para que tributen aquellos que han tenido ganancia, en este caso penalice a alguien que puede demostrar fehacientemente que sus ganancias han sido muy inferiores a las que se le suponen.

Yo si lo entiendo, está bastante claro, compara los dos valores y a ver qué sale. Otra cosa es que se pueda pensar que sea justo o injusto, o que en vuestro caso, un detalle de mal o inexistente asesoramiento os haya perjudicado. Normalmente, el poner un valor mas bajo en la herencia beneficia al pagar menos impuesto de sucesiones (ahora no tanto puesto que está bonificado en muchas CCAA) pero perjudica en el IRPF en la venta posterior, y al revés. Si teníais claro que el valor en el momento del fallecimiento era bastante superior al de coeficientes, debisteis elevarlo.

No te servirá de consuelo, pero a mi me ha pasado en un caso justo al revés, se valoró por encima de lo debido en sucesiones y en el momento de la venta se comprobó que estaba muy por encima de su valor real, el perjuicio probablemente fuese menor que el tuyo, pero en cualquier caso, no somos adivinos y todos nos equivocamos.

A lo que me vengo a referir es que no entiendo que la ley no contemple alguna forma de consideración favorable al contribuyente en aquellos casos en los que las cargas de una vivienda son canceladas en el momento de la compraventa. Si hubiéramos recibido la cantidad que se nos atribuye íntegramente satisfaríamos gustosamente el pago del impuesto. Pero como vengo expresando no fue así, de hecho la vivienda se vendió con pérdidas con respecto a la compra de nuestra madre.

En cuanto al valor del ISD, no nos quedó mucho margen para planificar en el caso de venta. En Andalucía el impuesto sigue plenamente vigente.

Bueno, como dijo Juan L, la deuda hipotecaria se restó en el impuesto de sucesiones, así que si redujo el impuesto en su momento. Y además os benefició el menor valor de la casa si el impuesto estaba sin bonificar.