Hacienda se lleva mucho por mis pisos de alquiler, no me compensa seguir

1.- Lo negativo del caso francés(según veo en tu enlace): sólo cubre tres años (luego búscate la vida) y no cubre los daños causados por el inquilino.
2.- Lo negativo de alokabide: el alquiler máximo es muy bajo: 450 €. Si el precio de mercado es mayor, pierdes la diferencia.
Lo positivo de alokabide: Se firma contrato por seis años, cobro garantizado y devolución de la vivienda en el mismo estado (cubre daños). Incluye el seguro multirriesgo.
3.- La fiscalidad: Si alquilas un piso en 4.800 €/año no pagas 900 € de impuesto porque el impuesto se aplica sobre el rendimiento neto, o sea una vez deducidos muchos gastos, incluyendo la amortización. Además, si se trata de vivienda, tienes una importante reducción que no tributa (de memoria, creo que el 60%)
Resumiendo, lo que pagarías de IRPF se queda en bastante menos de la mitad de lo que dices.
En cuanto a lo que dices de que el trabajo no puedes dejarlo, no estés tan seguro: conozco algún caso de quien ha renunciado a una mejora salarial (con el consiguiente aumento de responsabilidades) precisamente por la carga fiscal. Obviamente no hablo de mileuristas. Además, si el piso no lo alquilas, no por eso dejas de tributar por él.

Respondo a Lunático, todo lo que dices es cierto, yo de fiscalidad entiendo poco, solo me defiendo con el Programa Padre y vengo rellenando las rentas que tengo de los pisos desde hace años sin la ayuda de nadie, eso si preguntando al 901335533 de Hacienda las dudas y que funciona a las mil maravillas. Para mi la forma de saber lo que se lleva Hacienda por el alquiler de un piso es simple. Relleno Padre con y sin alquiler y veo la diferencia. A mi la diferencia me sale de 2 meses de media. Me parece una barbaridad porque tendría que meterme en detallar otros mil gastos que tienen los alquileres, pero que no los puedes meter como Gastos desgravables.
Una cosa es la teoría y otra la práctica, una cosa es verlo todo desde una mesa sentado y otra es verlo en la práctica luchando dia a dia con los inquilinos y con los problemas que genera un alquiler. Cuando son muchos los alquileres que vives compruebas a la larga que los problemas, con sus gastos se repiten
Los Gastos por reparaciones perdona pero no se pueden meter, ni tampoco Gastos de electrodomésticos, se podrían meter a la hora de vender el piso ya que disminuiría la Plus Valía obtenida pero en alquileres, no. Lo de la Amortización ( 3% s/valor Catastral de la Edificación) no sé ni lo que es, explícamelo por favor.
De cualquier forma, la mayoría de los Gastos desgravables son nimiedades y no me apéo del burro. Son 2 meses por año los que me quita Hacienda del alquiler que yo cobro anualmente.

Comprenderás que si te estamos dando argumentos concretos y tú solamente dices que lo deducible es una nimiedad, poco podemos avanzar. Lo que para ti es una nimiedad, para otros es una burrada, sólo tienes que ver los comentarios que se hacen en Rankia sobre el IBI o los seguros. Si a ti te sale que de 12 mensualidades pagas 2 de media, a lo mejor es que lo haces mal. Ya se te ha dicho que si se alquila para vivienda habitual sólo tributas por el 40% con lo cual tus 900 € automáticamente se reducen a 360 €.
Pero es más, los gastos de reparaciones son deducibles, aunque personalmente no creo que suban mucho porque, cuando fui inquilino, las reparaciones me las tenía que gestionar yo si no quería tener mi casa paralizada durante una eternidad.
Lo del 3% también te lo explican en el teléfono que citas, se trata del 3% del valor catastral (excluido el suelo) que figura en tus recibos de IBI o en el certificado que puedes solicitar al catastro.

Entrando ya en elucubración:

El forero consultante declara que paga (cuota neta) de IRPF por alquileres alrededor de 20.000 €.

Declara asimismo que eso le representa como 1/6 de las rentas brutas.

Y a su vez, se identifica como "jubilado", presuntamente pensionista.

Podemos deducir que su situación económica es razonablemente desahogada. Y que posiblemente cobre de pensión si no la máxima, algo bastante elevado.

Con lo que tenemos que su posible marginal IRPF es del 47 %.

20.000 € de cuota incrementada del IRPF por alquileres quiere decir un Rendimiento neto reducido del capital inmobiliario de 42.500 €.

Como eso es tras aplicar la reducción del 60 %, nos da un rendimiento neto de 106.000 €.

Por otra parte, 20.000 x 6 = 120.000 €, que vistos los números, puede ser perfectamente el Rendimiento ïntegro (o bruto) que obtiene por los alquileres.

Obviamente con unos rendimientos brutos de 120.000 €/año por alquileres, "solo" 14.000 € de gastos deducibles parecen pocos. Supongo que solo cuenta el IBI y las cuotas de la comunidad de propietarios.

Creo que por aquí es bastante mejorable el asunto, por ejemplo. Tal y como se ha comentado, contabilizando correctamente todos los gastos de reparaciones y mantenimiento, así como la amortización de los muebles y equipamientos entregados, y por supuesto la amortización del vuelo. Si en algún caso hubiese algún préstamo (por adquisición o reformas), también son deducibles los intereses.

Por otra parte, y escribo solo desde lo elucubrado, el forero consultante considera que una cuota de 20.000 € de IRPF sobre un presunto rendimiento neto de 106.000 € es excesivo (es poco más de un 16 %), y se plantea opciones tales como gastarse hasta 15.000 €/año en salarios, o incluso renunciar a tener alquilados los inmuebles para ahorrarse impuestos.

Sobre gastarse hasta unos 15.000 €/año en salarios, el problema es que si afecta los inmuebles a Actividades económicas (sacandolos de Rendimientos del capital inmobiliario), resultaría que en lugar de pagar impuestos por 42.500 € de rendimiento neto reducido del capital, pagaría impuestos por 89.000 € de rendimiento neto de la actividad.

Creo que no le sale muy a cuenta. En el primer caso, le quedan 86.000 € netos después de impuestos. En el segundo caso, bastante menos.

En caso de optar por no arrendar, para evitar pagar el 16 % de su rendimiento vía IRPF, el problema que habría es la imputación de rentas inmobiliarias.

Los 14.000 € de gastos acreditados (IBI, comunidad, etc.) seguirían existiendo. No serían deducibles bajo ningún concepto del IRPF. Y además, ese paquete de inmuebles "a disposición" de su titular le generaría un rendimiento presunto del 1,1 % del valor catastral. Suponiendo que el valor conjunto de ese parque inmobiliario fuese de 1.000.000 €, para el IRPF existiría una renta presunta de unos 11.000 €.

Esos 11.000 € de imputación de rentas tributarían unos 5.000 €.

Así que:

inmuebles alquilados = + 86.000 € (Hacienda se lleva otros 20.000)

inmuebles sin alquilar = -19.000 € (de los cuales a Hacienda le tocan 5.000)

En la hipótesis alquiler/vacíos, para el propietario la diferencia está en 105.000 €/año. Para hacienda en cambio, la diferencia está en 15.000 €/año.

Respondo a Cachilipox. Dices " al desarrollar la actividad como actividad económica, se pierde el derecho a la reducción del capital inmobiliario por alquiler de vivienda". Quiere esto decir que perdería la reducción del 60%. Si es así, desde ahora ya digo que ¡No! Sigo como estoy. Se podría comprobar facilmente con Padre la diferencia entre con y sin reducción del 60%, quizás lo haga, ahora no tengo ganas de trabajar. Calculo que si ahora con reducción del 60% me quitan 2 meses de renta por año, sin dicha reducción me quitarían 3 o 4 meses. Ya no me compensaría meterme en lios de formar una empresa.
Dices del programa francés:
"Sobre el programa francés, de lo poco leído, y haciendo traslación de nivel de rentas, salarios, etc, es una especie de aval-garantía pública para alquileres topados en un determinado nivel de renta, y que no pidan ninguna otra garantía suplementaria más allá de las estrictamente legales. Haciendo la equivalencia, vendría a equivaler a alquileres en Madrid o Barcelona por máximo 800 €/mes, y resto de municipios por máximo 700 €/mes.
Te respondo:
En caso de impago de alquiler, Visale asegura el pago, en el límite de 1.500 euros mensuales al centro de París y 1.300 euros en el resto de Francia, durante los primeros 36 meses del contrato de arrendamiento
"En cas de loyers impayés, Visale assure aux bailleurs du parc privé leur paiement, charges comprises, dans la limite de 1500 euros mensuels à Paris intra-muros et de 1300 euros dans le reste de la France, durant les 36 premiers mois du bail
Resumo: Si en Francia el límite al que puedes alquilar un piso para entrar en el programa es de 1.500 €, comparado por los 450 € de España, podemos decir que en Francia no hay límite para entrar en el programa. En España si sabes que un piso tiene un valor de alquiler de mercado 700 € sabes que como máximo te lo van a alquilar en 450 €.
Dices:
Por cierto, NO es un programa a cargo de los presupuestos públicos, sino a cargo de la Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement. O sea una especie de Fundación Tripartita.
Respondo: A un Arrendador le va a dar lo mismo quien quiera que sea el que le va a asegurar el impago, el caso es que en caso de impago por parte del inquilino, el Arrendador va a cobrar esa renta, de forma gratuita sin tener que pagar ningún Seguro de impago.
¿Qué sea por 3 años máximo en lugar de 6? Igual me da que me da lo mismo. Ahora mismo la ley de Arrendamientos urbanos permite alquilar un piso por 3 años, antes obligaban a alquilarlo mínimo 5 años. ¿Qué luego el Arrendador estaba a gusto con un inquilino y le gustaría seguir con él un periodo superior a los 3 años pero ya no le cubren un caso de impago? No hay problema. Ya vendrá otro. ¡ O mejor ! Un periodo de 3 años es más que suficiente para conocer a un inquilino, y si es bueno, ¡ Adelante ! Sigue con ese inquilino a pecho descubierto o en pelotas, ese inquilino no te va a fallar. Dirán muchos … hombre a pesar de que sea bueno ese inquilino, pueden surgirle problemas inesperados y puede peligrar tu renta ¡ No es asi ! He tenido varios deshaucios, el que es bueno siempre paga sea como sea y si no, se va, pero nunca se te apalanca. La mayoría de los que he tenido que deshauciar, suelen ser unos golfos, no pagan porque no les da la gana y encima se te apalancan, pero sobre todo ¡ No están 3 años pagando y luego fallan !, muy al contrario, en los primeros meses se les ve el plumero.

El programa Aval-Lloguer de Catalunya tiene el tope de rentas de 1.500 €/mes en Barcelona.

Teniendo en cuenta que en el caso francés, es poco más del 100 % del SMI francés, en la traslación hispana, hablamos de tope de rentas de 800 €. Así que ya ves, el programa público de Catalunya (aquí sí es público a cargo de los presupuestos del Govern), es casi el doble de generoso que el francés, en cuanto a tope de rentas avalada. Es un programa muy diferente, y no está pensado para dar continuidad al inquilino (como el programa francés), sino para garantizar, dentro de unos términos razonables, que el propietario no perderá rentas en caso de desahucio por impago.

No se trata de 3 ó 6 años, sino quie a los 3 años te buscas la vida, pero a los 6 años puedes renovar el contrato de usufructo si te interesa. Por tanto, puede llegar a ser indefinido.

En todo caso, dando por buenos los cálculos de Cachilipox, estaríamos hablando de ¿25? pisos, con lo cual quizás esté justificado montar una sociedad con un empleado.

P.D. Un vecino mío tiene alquilados varios pisos y locales comerciales y no lo hace mediante sociedad, aunque la administración se la lleva un gestor. Es otra posibilidad.

Tema de Cuantos meses te quita Hacienda de tu alquiler en un año:
Me equivoqué, tenía una media de 2 meses/año que me quitaba Hacienda, lo había mirado hacía unos 2 años o más.
Me ha picado la curiosidad, lo he vuelto a mirar con 4 de los pisos que tengo alquilado al dia de hoy y no son 2 los meses que me quita Hacienda por los 12 meses que tiene el año de alquiler, sino que ronda los 3 MESES lo que me quita Hacienda de tu alquiler en un año
No hay nada que discutir, ni teorizar, ni pretender que tenga razón el que más sabe de fiscalidad. La prueba del algodón la puede hacer cualquiera :
Hay una persona que ha tenido en el ejercicio 2014 varios pisos alquilados todo el año, piso A, piso B, piso C, piso D:
Programa Padre à Resultado de la Declaración con todos esos pisos alquilados
Programa Padre à Resultado de la Declaración con todos esos pisos alquilados excepto el piso A que le declaro todo el año como renta imputada à Miro la diferencia entre ambos resultados à Hacienda se lleva 3,09 meses
Programa Padre à Resultado de la Declaración con todos esos pisos alquilados excepto el piso B que le declaro todo el año como renta imputada à Miro la diferencia entre ambos resultados à Hacienda se lleva 3,14 meses
Programa Padre à Resultado de la Declaración con todos esos pisos alquilados excepto el piso C que le declaro todo el año como renta imputada à Miro la diferencia entre ambos resultados à Hacienda se lleva 2,98 meses
Programa Padre à Resultado de la Declaración con todos esos pisos alquilados excepto el piso D que le declaro todo el año como renta imputada à Miro la diferencia entre ambos resultados à Hacienda se lleva 2,82 meses
Saludos a todos

Tema de Garantías:
Con que el límite esté en unos 600 €/mes es más que suficiente, en mi caso antes de la crisis incluso pasaba este límite, todos los pisos (3 habitaciones) superaban los 600 €/mes, ahora ando por la media de unos 450 €/mes
He visto el catalán que pones por las nubes, allí he leido:
"Para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 18 de junio de 2014 la cobertura del Avalloguer es para las mensualidades impagadas desde el inicio de la acción judicial con el límite de 3 mensualidades".
Es decir que si desde que el inquilino dejó de pagar hasta el "inicio de la acción judicial" han pasado 6 meses, son 6 meses que has perdido. Luego solo cubre 3 mensualidades, si el juicio dura más de 3 meses también te los tragas

Me despido aqui, ya que el tema que me trajo aquí (ya me dieron solución). Seguir como estoy.
Saludos a todos

Corrijo mensaje de arriba ya que al Copiar y Pegar falló, donde era "->" salió una "à"

Tema de Cuantos meses te quita Hacienda de tu alquiler en un año:
Me equivoqué, tenía una media de 2 meses/año que me quitaba Hacienda, lo había mirado hacía unos 2 años o más.
Me ha picado la curiosidad, lo he vuelto a mirar con 4 de los pisos que tengo alquilado al dia de hoy y no son 2 los meses que me quita Hacienda por los 12 meses que tiene el año de alquiler, sino que ronda los 3 MESES lo que me quita Hacienda de tu alquiler en un año
No hay nada que discutir, ni teorizar, ni pretender que tenga razón el que más sabe de fiscalidad. La prueba del algodón la puede hacer cualquiera :
Hay una persona que ha tenido en el ejercicio 2014 varios pisos alquilados todo el año, piso A, piso B, piso C, piso D:
Programa Padre -> Resultado de la Declaración con todos esos pisos alquilados
Programa Padre -> Resultado de la Declaración con todos esos pisos alquilados excepto el piso A que le declaro todo el año como renta imputada -> Miro la diferencia entre ambos resultados de Padre -> Resultado: Hacienda se lleva 3,09 meses
Programa Padre -> Resultado de la Declaración con todos esos pisos alquilados excepto el piso B que le declaro todo el año como renta imputada -> Miro la diferencia entre ambos resultados de Padre -> Resultado: Hacienda se lleva 3,14 meses
Programa Padre -> Resultado de la Declaración con todos esos pisos alquilados excepto el piso C que le declaro todo el año como renta imputada -> Miro la diferencia entre ambos resultados de Padre -> Resultado: Hacienda se lleva 2,98 meses
Programa Padre -> Resultado de la Declaración con todos esos pisos alquilados excepto el piso D que le declaro todo el año como renta imputada -> Miro la diferencia entre ambos resultados de Padre -> Resultado: Hacienda se lleva lleva 2,82 meses
Saludos a todos

Todos los conceptos detallados como Gastos , son deducibles fiscalmente de la renta bruta cobrada.

Además si tienes algún crédito asociado a la adquisición de las viviendas alquiladas, los intereses que correspondan a este crédito ( No la Amortización de Capital) , también se considera gasto deducible.

Las reparaciones o mantenimiento , si son deducibles (con facturas naturalmente) y todos aquellos gastos ya detallados si es el propietario quien los paga.

La Amortización del Inmuebles se calcula aplicando el 3% al Valor Catastral de la Edificación ( No el Suelo) . La Amortización de los enseres o muebles cedidos en el arrendamiento, se les aplica las Tablas de Amortización.

En una vivienda "tipo" estos Gastos Deducibles suelen representar sobre el 15% de valor de renta, sin intereses de prestamos.

Dependiendo de tus otras rentas declaradas, el marginal máximo esta en el 45% y a "groso modo", con este marginal máximo el coste fiscal neto seria del orden del 15% s/Renta Bruta, este tipo no lo puedes considerar excesivo , mas bien yo diría lo contrario.

Los inmuebles no ocupados tributan por Rentas Imputadas y además no recibes rentas y los gastos asociados los debes seguir soportando (Mal negocio).

Pero como dice el refrán "no hay mas sordo que el que no quiere oir" .

Saludos

No entiendo bien lo de "La Amortización del Inmuebles … 3%"
Le agradecería una aclaración para la próxima declaración del ejercicio 2015, vivo en Madrid
Hago la declaración con el programa Padre y ahora mismo he hecho una simulación de lo que me va a salir, pero no tuve en cuenta lo de "La Amortización del Inmuebles … 3%"

Datos que veo en el recibo que pagué del Ibi de la vivienda que tengo alquilada:
Valor Catastral: 34.308,91
Valor suelo: 27.434,03
Valor construcción: 6.874,88
Importe Ibi: 142,76

Fecha de Compra de esta vivienda: 11/02/2011
Importe de la Compra:: 77.800

Me han pagado una renta mensual de 430 €/mes, que serán: 430 x 12= 5.160
En Otros Gastos deducibles, (Casilla 051) meto: Ibi 142,76 + Cuotas comunidad 372 = 514,76

Al final Padre se me queda asi:
Ingresos integros (Casilla 051): 5.160
Otros Gastos fiscalmente deducibles (Casilla 064): 514,76
Rendimiento neto reducido (Casilla 069): 1858,10

Con los datos que he dado agradecería me dijese la incidencia que va a tener lo de "La Amortización del Inmuebles … 3%", como se calcula o como se mete o en que casilla se meten esos gastos por Amortización en Padre
Gracias y un saludo

Según el propio programa PADRE, la amortización es un gasto más, y se calcula:

Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:
•    El coste de adquisición (sin incluir el valor del suelo).
•    El valor catastral ( sin incluir el valor del suelo)

Según el valor catastral, corresponde a "suelo" el 79,96 % del valor, y corresponde a "edificación" el 20,04 % restante.

Por lo tanto, de tu precio de compra acreditado, 77.800 €, corresponde a "edificación" 15.589,70 €.

Este importe se amortiza año a año, a razón de un 3 %.

Por lo tanto, tienes un gasto deducible de 3% x 15.589,70 = 467,69 €.

Los gastos de comunidad deben ir en la casilla 061, según el PADRE 2014 (son gastos topados).

Los gastos de tributos (como el IBI), o las amortizaciones, debe ir en la casilla 064 según el PADRE 2014.

Tienes en conjunto un total de 372 + 142,76 + 467,69 € de gastos.

Queda un rendimiento neto de 5.160 - 372 - 142,76 - 467,69 = 4.177,55 €

Y tras eso, se aplica una reducción del 60 %, quedando una base imponible reducida de: 1.671,02 €.

(Nota: Dices que no te sale a cuenta. A mi, en los cálculos que realizo, me da que después de impuestos, te está quedando una rentabilidad neta por encima del 5 %. No hay muchos negocios que con ese nivel de riesgo -bajo- y complejidad de gestión -escaso- ofrezcan esas rentabilidades netas. Un estanco quizás, pero debes ir a trabajar cada día.)