Reinversión de ganancia patrimonial en venta de vivienda habitual - Deducción por vivienda habitual

Buenas tardes.

Antes de nada, quería agradecer a las personas del foro que responden preguntas a los que como yo, no tenemos demasiados conocimientos de fiscalidad.

Dicho esto, quería hacer una consulta.

Compré una vpo en el año 2001, por valor de unos 60.000 euros. Para ello, solicité un préstamo hipotecario de 80.000 € , del cual me deduje el 100%.( Si, de forma incorrecta).

Vendí esta vpo junto con una plaza de garage que compré posteriormente a la vivienda, en el año 2008, por unos 130.000 €. La ganancia patrimonial fué de unos 40.000€, pero me comprometí a reinvertir 57.000€ en los dos años siguientes, que fué todo el beneficio que obtuve (precios de venta- precios de compra, más lo que ya había pagado de hipoteca). De hipoteca había amortizado unos 11.000€.

Compré una vivienda en el 2009, por 165.000€, los cuales subvencioné con un préstamo de 123.000 €, más los 57.000 € que debía reinvertir. Ese año tuve que pagar a Hacienda unos 4.000€.

El tema es que me llega requerimiento de Hacienda porque quien me hizo la declaración ese año "olvidó" incluir la compra de la casa, que es mi vivienda habitual. Entiendo que a ojos de la Agencia Tributaria no reinvertí el dinero, pero si lo hice y tengo toda la documentación.

Mis dos preguntas son:
- Procede sanción por olvidar poner la compra de la casa, aunque esté todo correctamente justificado?

- La otra pregunta es, a grosso modo, cuanto debería de haber pagado de la segunda vivienda hasta que pude empezar a deducirme?. Porque con lo que me comprometía a reinvertir superaba lo que había pagado y deducido de la otra.

Muchas gracias a todos por vuestro tiempo.

Pd: No volveré a hacer la declaración con ese "profesional"

Bajo mi punto de vista, creo que hay varias cosas incorrectas a tenor de tu comentario aunque habría que repasar toda la documentación. En primer lugar, te practicas la deducción por una hipoteca con valor superior al precio de adquisición en tu anterior vivienda. Posteriormente compras una plaza de garaje. Este inmueble, no puede considerarse como parte de tu vivienda habitual al no hacerlo conjuntamente con la vivienda. Por tanto, a la hora de la venta, deberías haberlo declarado independientemente. Para practicarse la exención por reinversión, debes destinar las cantidades obtenidas por la antigua en la nueva y no solamente el beneficio obtenido según la normativa:

Artículo 38 Reinversión en los supuestos de transmisión de vivienda habitual o de acciones o participaciones en empresas de nueva o reciente creación 1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

Fuente: Ley IRPF Cuando vendiste la anterior vivienda, deberías haber declarado su venta y la intención que tenías de reinvertir en el plazo reglamentario de dos años. Aunque este aspecto no es obligatorio. Una vez resueltos todos los aspectos anteriores, es cuando se podría dilucidar desde qué importe te puedes deducir en tu nueva vivienda a tenor del resultado del requerimiento que te ha hecho Hacienda. Salvo mejor opinión. Saludos.

Muchas gracias por su respuesta.

En la agencia tributaria, en su momento, me comentaron que si vendía en la misma escritura ambas propiedades, vivienda y plaza de garage, podía deducirme la ganancia patrimonial si la reinvertía completa en menos de dos años en mi nueva vivienda habitual, como así hice. En cualquier caso, de la plaza de garage no estuve deduciendome en las posteriores declaraciones a su compra, porque la pagué en efectivo con unos ahorros que tenía.

Cuando vendí mi anterior vivienda, efectivamente en la declaración de ese año incluí que iba a reinvertir en mi nueva vivienda. De hecho, la ganancia patrimonial fueron unos 40.000 euros y me comprometí a reinvertir unos 57.000.

¿Hay algún error en esto? En cualquier caso, leyendo el requerimiento, me da la impresión que buscan que justifique si era mi vivienda habitual o no.

Muchas gracias de nuevo

Es que lo que tienes que reinvertir no es solamente la ganancia obtenida, sino la cantidad que te pagaron por la venta a la que puedes descontar el importe que tuviste que desembolsar para cancelar la hipoteca pendiente.

Ahora bien, si en el requerimiento sólo te piden que justifiques que era tu vivienda habitual, céntrate en ese aspecto y olvídate de lo demás. Es otra de las condiciones para poder aplicarte la exención: venta de tu antigua vivienda habitual para la compra de tu nueva vivienda habitual en un plazo de dos años desde la fecha de venta.

Para que tenga la nueva carácter de vivienda habitual, debes residir en ella durante un plazo de tres años.

Saludos.

En primer lugar debes diferenciar la compra-venta de la vivienda de la compra-venta de la Plaza Garaje.

La primera si tiene reducción de la plusvalía en función de la reinversión en otra vivienda habitual, pero la Plaza de Garaje no tiene este tipo de beneficio fiscal, se ha de tributar por la totalidad de la plusvalía generada, además son adquiridas en años distintos.

No dices cuanto importe de la venta por valor de 130.000 euros , corresponde a la Plaza de Garaje, por tanto lo estimo (por ejemplo) en 30.000 euros , quedando para la vivienda u valor de 100.000 euros de venta.

Si la Plaza de Garaje fue adquirida en el 2005 por valor de 20.000 euros (ejemplo) y vendida en 2008 por 30.000 euros , la plusvalía generada es del orden de 9.400 euros por los que tienes que tributar en su totalidad.

Si con este supuesto la venta de la vivienda es por 100.000 euros , adquirida por 60.000 en el 2001, la plusvalía generada es del orden de 33.100 euros.

Para obtener una exención total a esta plusvalía, se debe reinvertir en otra vivienda habitual , antes de DOS años, la totalidad del NETO obtenido en la venta.

Este NETO de la venta es: 100.000 cobrado por la venta, menos 49.000 de amortización hipoteca ( 60.000 - 11.000 = 49.000), por tanto 51.000 euros de NETO que se debe reinvertir, para obtener un exención total de la plusvalía en la venta de la vivienda.

En el año 2009 que adquieres la nueva vivienda habitual por valor de 165.000 euros , como debes destinar 51.000 euros de reinversión , te queda un pendiente de 114.000 euros , los cuales son base de deducción de la nueva vivienda . Si la hipoteca solicitada es de 123.000 euros , existen 9.000 euros que no pueden ser objeto de deducción fiscal en las cuotas de la nueva Hipoteca , debiendo aplicar un coeficiente de 0.9268 a las cuotas a deducir ( 114.000/123.000).

Desde la primera cuota de hipoteca pagada , aplicando este coeficiente, te puedes deducir por la nueva vivienda.

Saludos

Muchas gracias, Empty y Lunático, por vuestras respuestas.

De los 130.000 € en que vendí ambas propiedades, 111.500 fueron de la vivienda y 18.500 de la plaza de garage. Me comprometí a reinvertir 57.000. Esto, más el préstamo de 123.000 €, suman 180.000. Los gastos de compra fueron unos 14.000 euros. Esto hace que vivienda y gastos fuesen 174.000, sobre los 180.000 € de los que disponía para comprar. En total me he estado deduciendo por 6.000 euros de más anualmente. ¿Qué porcentaje aproximadamente debí aplicar a las cuotas para hacerlo correctamente? Llevo así unos 5 años, ¿será muy elevada la sanción, si me devuelven aproximadamente unos 1.200 euros que provienen casi en el 98% de la deducción por vivienda? Es lo que tiene ser funcionario, las nóminas se ajustan todo el año para que al final salga a 0 la declaración.

Y otra cuestión, si no os importa. Me he dado cuenta que desde que compré hasta que me empadroné en la que es mi vivienda habitual, pasaron 361 dias. Estuve a punto de quedar fuera del plazo para hacerlo, aunque habité la vivienda desde el mes posterior a la compra. Ahora bien, tengo el volante con la fecha en que lo presenté, 3 dias antes del año desde la compra. Si el ayuntamiento lo registró posteriormente, ¿qué fecha es la que tiene fuerza legal, la de mi volante justificativo o la de actualización del ayuntamiento?

De verdad que muchas gracias por compartir vuestros conocimientos.

Declaraste la venta en 2008 de la vivienda por 111.500 euros y dedujiste lo que te quedaba de amortizar por importe de 69.000 euros (préstamo original de 80.000 menos 11.000 de capital amortizado).

Los 111.500 menos los 69.000 da el resultado aproximado de los 40.000 euros aproximados que te comprometiste a reinvertir. Por tanto, superaste el límite en la nueva vivienda.

Si esto te lo acepta la Agencia Tributaria salvando los comentarios que se han hecho en el hilo, en tu nueva vivienda has invertido hasta ahora 57.000 euros, mas las cantidades amortizadas desde la compra hasta ahora, mas los gastos de compra.

Te podrías amortizar por la nueva vivienda cuando las cantidades invertidas en la misma superen las invertidas en la antigua y hubiesen sido objeto de deducción.

Por tanto depende de las cantidades que fueron objeto de deducción en la antigua de 2001 a 2008 (o anterior si te dedujiste por cuenta vivienda), te podrás deducir en la nueva.

Respecto al plazo, tienes un año desde la compra de la vivienda para habitarla y puedes emplear para demostrar que lo hiciste cualquier prueba que consideres oportuna (no sólo el empadronamiento).

Y ahora veo más claro porqué te hacen el requerimiento y efectivamente parece estar más encaminado a que demuestres que habitaste la vivienda en plazo según la normativa y no a las otras supuestas irregularidades en que podrías haber incurrido. En mi opinión creo que deberías centrarte a la hora de acudir a la oficina tributaria en aclarar ese aspecto. Si luego te piden otras explicaciones, lo verás sobre la marcha.

Saludos.

Muchas gracias Empty.

Yo también creo que el tema va más dirigido a demostrar que efectivamente habito la casa desde el momento de la compra.

El tema es que aunque habité la casa desde el mes siguiente a la compra, estaba períodos de 3-4 meses fuera, y el resto en mi domicilio. Y se ve claramente en los recibos de la luz cuales eran los meses en que estaba y en los que no. A esto le añado que después de la compra, el vendedor lo que hizo fué cambiar la domiciliación a mi cuenta, aunque el contrato seguía a su nombre.

Bajo esta óptica, ¿cumplí o no cumplí con el requisito de vivienda habitual?. Comentar también que desde octubre de 2010 ya la habité de manera continuada hasta la actualidad, aunque no cambié la titularidad de los contratos hasta abril de 2011, hace algo más de 3 años.

Muchas gracias y muy agradecido por vuestro tiempo.