Cálculo del rendimiento neto de una vivienda puesta en alquiler - declaración de la renta

El año pasado tuve alquilado un piso de mi propiedad y ahora me entran dudas para hacer la declaración. Os pongo como lo he hecho y, si hacéis el favor, me corregís.

INGRESOS ÍNTEGROS: Los ingresos recibidos por el alquiler

GASTO DE REP. CONSERV., INTERESES Y OTROS GASTOS:
Aquí considero:
* Lo que pago de comunidad de vecinos
* Seguro del piso
* IBI
* Una reparación que tuve que asumir

OTROS GASTOS DEDUCIBLES:
Considero el 3% del valor del coste de adquisición restando el valor del suelo. Aquí es donde tengo las mayores dudas. ¿Cuál es el coste de adquisición?
Yo estoy considerando lo siguiente:
* Precio de compra sin iva
* Impuesto de transmisiones
* Notaría
* Impuesto de actos jurídicos
* Registro de la propiedad
* Honorarios
* Comisión de apertura de la hipoteca
En definitiva todos los gastos, que considero coste de adquisición de la vivienda. ¿Es correcto?

A esto tengo que restarle el valor del suelo. Para calcularlo, del recibo de la contribución saco que el valor del suelo es el 38,96% del valor catastral. Con ello, aplico ese porcentaje al precio de compra de la vivienda, exclusivamente a la primera linea que he puesto (precio de de compra sin iva).

¿Me podéis indicar si lo estoy haciendo bien?

Muchas gracias.

Todo correcto, salvo el último párrafo; has de aplicar el 3% a todo el valor que corresponde al vuelo, no sólo la primera linea, ¿Por qué? Por que hay parte de dicho precio con destinada a comprar el vuelo (amortizable) y parte que va destinada al suelo (no amortizable).

Por otra parte ten cuidado con la reparación, no va exactamente al mismo lugar que el resto.

Al parecer, adquiriste esa vivienda con financiación ajena.

La financiación, y sus costes anexos, NO forma parte del rpecio de adquisición.

Solo puedes considerar para establecer tu precio de adquisición el propio precio, el impuesto de transmisiones, la notaría (por la parte de la compra-venta), y el registro (idem).

Los gastos y costes relacionados con la hipoteca NO son costes de adquisición que formen parte del precio.

Determinado el precio, aplicas el 61,04 % a eso, y te da cual es el valor del vuelo, que es lo que se amortiza.

los tributos, saldos de dudoso cobro y otros gastos deducibles como seguros, etc van en el apartado OTROS GASTOS DEDUCIBLES

vamos q en el primer bloque solo van los intereses de al hipoteca y las reparaciones.

respecto al cálculo del 3% el precio es con iva, los impuestos inherentes a la compra se tienen en consideración al establecer el precio de adquisición

por cierto si tienes muebles, puedes incluir el 10% de su valor, que creo no lo has puesto

saludos

"Otros gastos deducibles", aquí entra el recibo de la comunidad, el IBI, el seguro del piso, gastos de comisiones bancarias por cobro de recibo alquiler (si los hubiera), 3% de amortización, todo tipo de gasto con vinculación al piso.
Gastos de Reparación y conservación" serían las derramas de la comunidad de vecinos, reparaciones del piso, etc.

Ante todo muchas gracias por el tiempo que os habéis tomado para ayudarme.

Voy a ver si consigo aclararme del todo.

Kyrie: Si no te entiendo mal, me dices que para calcular el valor del suelo tendría que aplicar el 38,96%, que me sale del recibo del IBI. no sólo al precio de la vivienda en si, si no al precio + todos los gastos, ¿es eso? No lo entiendo muy bien. ¿Por qué el suelo vale más si he pagado más de notaría, o de impuestos? ¿No es más lógico aplicarlo sólo a lo que es la vivienda en si?

Cachilipox: Por lo que me dices lo que he hecho es correcto, pero debo quitar la comisión de apertura de la hipoteca, ¿no?

Ustaquiu y Pilarbcn: me decís que el seguro, el IBI, la comunidad,.. no los tengo que meter en gastos de reparación,...si no que ¿debo meterlos en otros gastos deducibles?. Pero en otros gastos deducibles, el programa de ayuda de la Agencia Tributaria sólo hace referencia al 3% del coste de adquisición descontando el valor del suelo. ¿Cómo lo haría entonces? ¿Al valor de adquisición menos el suelo, le sumo después todos esos gastos de seguro,IBI,...? Aquí si que me he hecho un lío. Si no me equivoco el resultado daría lo mismo, ya que lo ponga en otros gastos deducibles o lo ponga en gastos de reparación se resta de los ingresos íntegros, ¿no?

Una vez más, muchas gracias.

Un saludo.

El 3% es sobre el valor catastral de la vivienda, es decir, el valor de construcción sin incluir el valor del suelo.
Esa cantidad la sumo a los gastos de comunidad, IBI, seguro, unos gastos de comisiones bancarias por el cobro del recibo del alquiler, recibo como socia de la cámara de la Propiedad, etc, todo tipo de gasto y lo pongo en el apartado "Otros gastos deducibles".
Efectivamente los gastos deducibles y los gastos de reparación y conservación restan de los ingresos íntegros del alquiler.

Gracias de nuevo.

Un saludo.