Compra de vivienda a mis hermanos y herederos

Hola buenas tardes, mi caso es como sigue:
Mi madre falleció hace 15 años, en aquel momento mis padres no disponían de testamento y después de la declaración de herederos y el pago de los impuestos correspondiente heredamos los 4 hermanos quedando en usufructo la vivienda para mi padre.
Destacar que somos cuatros hermanos, dos de ellos corresponden a un matrimonio previo que tuvo mi madre de modo anterior con residencia en Madrid y los dos pequeños con residencia en Logroño y yo con residencia en Madrid venimos del segundo (ultimo) matrimonio de mi madre. Hace un mes falleció mi padre, esta vez teníamos testamento y su voluntad (asi consta en el testamento) era distribuir sus bienes en partes iguales para todos los hermanos. En eso estamos, recopilando papeles ,escritura, extracto bancario, etc..
Entre tanto, una de las posibilidades que yo (hijo del segundo matrimonio) estoy barajando junto con mi novia ( no casados) es comprar el piso (Madrid)a mis tres hermanos ¿Cuál es la mejor fórmula? Heredar primero los cuatro hermanos y después que me lo vendan? ¿Es posible hacerlo en un solo paso con ventajas económicas? Desde el punto de vista económico de impuestos tengo que pagar impuestos por la totalidad/solo por tres cuartas partes? ¿Cómo afecta los impuestos al efectuar la compra solo o con mi pareja?
En fin, estoy bastante liado, lamento haberte extendido. Agradezco de antemano su colaboración. Saludos

La mejor opción:

1) Heredáis de vuestro padre, que al estar muy repartido os tocará pagar menos (os tocará pagar una "herencia" a cada uno y respecto al piso es un poco especial pues es una extinción del usufructo).

2) Con el reparto hecho y cada uno con lo suyo, "compras" (se llama realmente consolidar el dominio) a tus hermanos DE UNA SOLA VEZ Y EN UN MISMO ACTO (tiene que ser así, sino pagas más) el piso, así pasas de pagar por TPO (8%) a AJD (1%)

Kyrie, no veo muy claro tu planteamiento en el apartado 2, porque dice que lo va a comprar CON SU NOVIA.

Tienes razón, aunque pide también como afectaría la compra sólo y con pareja.

En ese caso no hay forma de evitar TPO, salvo que lo compre primeramente él todo y luego le venda la mitad, así una parte se evitaría.

Muchas gracias por la ayuda y la rapidez de las respuestas. Intentare hacer un resumen para ver si he entendido el buen camino y mas económico desde el punto de vista fiscal:
1. Se efectúa el reparto con el notario que tiene el testamento entre los cuatro hermanos y se pagan los impuestos correspondientes por cada uno. ¿Esto se puede hacer sin escriturar a nombre de los cuatro hermanos?
2. Una vez pagados los impuestos proporcionales para cada uno me busco un segundo notario o el mismo que anteriormente y efectúo SOLO ( sin pareja ) la "compra" (llamada consolidación del dominio). En este instante la propiedad pasa de tener la escritura a nombre de mi padre a escritura a nombre mía ¿correcto? ¿con esta operación me estoy ahorrando de pagar un 8% TPO al 1% AJD ¿correcto?
Por cierto ¿Qué es el TPO y ADJ? ¿los porcentajes son respecto al valor de compra? quiero decir, supongamos que el valor es de 100000Eur, dado que yo tendría la cuarta parte ¿pagaría el % sobre 75000 o sobre la totalidad?
Por ultimo he vista que la vivienda tiene un valor catastral y un valor superior estimado por la Comunidad de Madrid.... ¿puedo comprar por un importe inferior al indicado por la CAM y superior al catastro? ¿debería hacerlo al menos por el importe estimado por la CAM para no complicarme la vida? Muchas gracias a todos por su ayuda.

1.- La aceptación y adjudicación de la herencia se tiene que hacer a nombre de todos los herederos forzosos, sino le estaríais desheredando a uno y eso es ilegal conforme el Código Civil.

2.- Yo esperaría un tiempo y luego haría la consolidación del dominio de tus hermanos a ti en un notario diferente o el mismo, siempre y cuando no haya problemas, porque si lo haces rápido habría riesgo de que Hacienda lo considerase excesos de adjudicación (que recibes más de la herencia de lo que te corresponde según el testamento) en vez de consolidación de dominio, y por ello se paga más.

TPO: Transmisiones Patrimoniales Onerosas (comprar algo cuando cuesta)
AJD: Actos Jurídicos Documentados (Por hacer el documento ante notario).

Respecto a lo que pagarías: dado que es tuyo el 25% del piso sólo pagarías por el 75% restante, que es lo que realmente se transmite, así que tu ejemplo es correcto.

Puedes comprar y poner el valor que quieras, otra cosa es que la CCAA de Madrid se lo crea; ella te lo va a valorar, aproximadamente, por el valor que te ha dado según los datos que tu le has aportado y si ella cree que lo has bajado mucho te lo va a revisar.

Kyrie, muchas gracias de nuevo por la rapidez y claridad de la respuesta.
Perdón por mi torpeza pero tengo alguna matización que considero bastante importante para entender el esquema al completo:
1.- cuando me indica "...aceptación y adjudicación a nombre de todos los herederos" en ese instante ¿debo entender que la vivienda aun permanece con la escritura de mi padre?
2.- Cuando me indica esperar para la consolidación del dominio ¿ aunque supongo difícil respuesta en su experiencia cuanto tiempo se considera razonable para no considerarse un exceso de adjudicación?
3.- Durante el tiempo de espera ¿que formula puedo utilizar para pagar a mis hermanos y al mismo tiempo estar seguro de que la propiedad es al 100% mía y de este modo poder iniciar las obras de reacondicionamiento con total garantía e ir ganando tiempo....
4.- ¿Qué tipo de documento deberíamos confeccionar para que todas las partes queden conformes mis tres hermanos con el pago de cantidades pactadas y yo con la propiedad? ¿podría ser un documento privado? ¿es aconsejable efectuarlo ante alguien? Si esta fuera la formula, al efectuar la escritura después de consolidar el dominio ¿habría alguna implicación en la que Hacienda podría vincular el documento privado?.
Muchas gracias de nuevo.
Saludos

Tranquila, tu pregunta y no te quedes con dudas.

1) Efectivamente, ahora la vivienda es de facto de todos los hermanos pero figura a nombre de tu padre en todos los registros y mediante ese acto se pone a vuestro nombre.

2) Pues ahí ya no sé decirte con seguridad, pero supongo que con un par de años sería bastante, pero tampoco te garantizo nada; eso sí, cuanto más tiempo mejor.

3) y 4) Podríais pactar una opción de compra en documento privado a un precio X, pero tampoco podréis pasarlo por ningún lado porque sino habría riesgo de que se considerase exceso de adjudicación, eso sólo valdría a efectos de que tus hermanos supieran que han de respetar que luego se "venda" la casa. Posteriormente se hace la consolidación y ese contrato se rompe y aquí paz y después gloria; así mismo aconsejaría también que no hubiera pagos a poder ser hasta dicho momento, o si los hay que fueran mínimos y que lo importante se hiciese en la consolidación.

De todas formas esta fórmula no es que sea muy ortodoxa y a lo mejor tus hermanos se niegan, en ese caso sólo cabría el exceso de adjudicación; es más, a la mínima duda mejor que haya un exceso de adjudicación aunque se pague más, porque lo que estoy aconsejando es jugársela un poco...