Consulta sobre opción de compra: Tributación de ambas partes

Respuestas: 4

10/03/12 (11:06)

Consulta sobre opción de compra: Tributación de ambas partes

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Para adquirir una finca mediante alquiler con opción precisaría conocer: 1 – Si hay un importe mínimo para dicha opción, si se puede cualquier cifra, por ejemplo 10.000 € para una compra de 250.000 ¿????? O por el contrario debe ser un porcentaje que tenga una mínima relación con el importe pactado a futuro. 2 – Si el precio acordado hoy puede ser objeto de incremento de IPC para calcular el precio futuro. 3 – Supongo que el importe de la opción de compra generará ciertos impuestos de transmisiones, que no pretendo ahorrarme, porque no registrar un asunto de este calado es un riesgo que por sentido común no hay que correr. 4 – Existe un plazo máximo para la ejecución de la opción, o es de libre acuerdo ¿????? 5 – Si el importe del alquiler mensual pagado supone minoración en el desembolso final y bajo la óptica del vendedor se me plantean las siguientes dudas (Son personas mayores y no quisiera que para beneficiarme yo meterles a ellos en un problema) ……. Vamos a ver: Supongamos que son 250.000 € con ejercicio a los 5 años, que el IPC supone una media de 2,4% con lo cual el precio final fuera de 280.000, por alquileres se hubiera pagado a razón de 600 € al mes, que por 5 años son 36.000, menos los 10.000 de la opción, el precio final de transmisión son 250 + 30 IPC – 10 entregado en la opción – 36 de alquileres = 234.000 € Bien en realidad la venta se habría realizado por 280, otra cosa es que bajo estos cálculos el desembolso final sería de dichos 234.000, entonces los vendedores habrían declarado por rendimientos del capital inmobiliario los alquileres y pagado los impuestos que dichas rentas se derivan ¿a efectos de la transmisión final se liquida por 280 o por 234? Porque si es lo primero estamos ante una duplicidad de impuestos, ya que por una parte se tributa por el alquiler y por otra la venta, y ambas cosas forman parte de la misma operación. Gracias.-

harko
en respuesta
a W. Petersen
14/03/12 (00:16)

Re: Consulta sobre opción de compra: Tributación de ambas partes

Contesto a lo que creo que conozco:

1) No lo sé. Pero supongo que se puede pactar libremente entre las partes.
2) Idem. a 1.
3) El importe de la opción de compra supone para el perceptor de la misma una ganancia patrimonial no derivada de una transmisión y tributa en la base general. (Ver consultas de la Dirección General de Tributos, por ejemplo la V1005-08

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=11546&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V1105-08%29&Pos=0&UD=1

la V1723-09

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=14723&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V1723-09%29&Pos=0&UD=1

También esta podría servir, aunque se trate de una operación con pago aplazado la V1903-09.

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=14903&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V1903-09%29&Pos=0&UD=1

la V0965-11

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=19711&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V0965-11%29&Pos=0&UD=1

Y por último la V1853-11

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=20640&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V1853-11%29&Pos=0&UD=1

4)No lo sé.

5)Esta pregunta queda contestada en cada una de las consultas. El valor de transmisión se minora en el importe de la opción de compra y en su caso en el de los alquileres.
Por lo tanto no existe duplicidad. Incluso puede ocurrir que si el rendimiento de capital inmobiliario que supone el alquiler, se vea reducido por tratarse de alquiler de vivienda, y se tribute la ganancia por un importe inferior al caso de no existir el alquiler previo y además no haya tributación efectiva por el propio arrendamiento.

Espero que te sirva.

Saludos.

W. Petersen
en respuesta
a harko
14/03/12 (00:29)

Re: Consulta sobre opción de compra: Tributación de ambas partes

Está clarísimo ................ el precio final es el resto, los alquileres tributan por ello y como tales y la entrega de la opción como incremento de patrimonio, efectivamente no hay duplicidad. - gracias.

Tarfearauko
en respuesta
a W. Petersen
31/01/14 (11:35)

Re: Consulta sobre opción de compra: Tributación de ambas partes

Hola Petersen,

Te agradecería si pudieses explicar con un poco más de detalle el ejemplo que te da Harko en el apartado 5. No se si él anda por estos lares todavía, pero se que tú si.

Un saludo

T.

W. Petersen
en respuesta
a Tarfearauko
31/01/14 (12:40)

Re: Consulta sobre opción de compra. - Tributación de ambas partes


Mi pregunta iba referida a la ejecución de una opción de compra, con un ejemplo lo veremos mas claro:



Precio pactado 200.000 €



Plazo: 3 años y alquiler que se descontará al final como pago del precio, si no se ejecuta  la opción, lo pagado en concepto de alquiler no se recupera.



Entrega para dicha opción: 20.000 €



Llegamos a los 3 años y hemos pagado 36 alquileres a 500 € cada uno = 18.000 €



¿que le debemos al vendedor? 200.000 - 20.000 de la opción - 36.000 de los alquileres = 144.000 € 



Bueno todo esto se complicar lo que tu quieras, hay contratos que solo descontarían el 50% del alquiler, otros que si el 100%, pero hay que comprar antes de 2 años, otros que el precio inicial se incrementa con el IPC, combinaciones todas las que tu quiera y mas, son pactos entre comprador y vendedor, pero vamos a lo sencillo !!!!!



Entonces mi pregunta iba en el sentido de saber cual es el precio de la vivienda, convendras que para el comprador son 200.000 €, punto final, todo lo demás es accesorio, sin embargo para la Agencia Tributaria no es así, entiende que los 20.000 son incremento de patrimonio del vendedor, los alquileres son eso, alquileres que generan los impuestos que generan para el vendedor, y para el comprador puede que no los desgrave, porque sus condiciones fiscales no se lo permitan, y luego el precio de compra son exactamente los 144.000 €, no los 200.000 !!!!!!!!!!!!!  



Esto tiene un problema sin algún día se vende esta finca, porque el nuevo propietario solo podrá considerar como coste los 144.000 + 20.000 de la opción, y todo lo que saque de más es beneficio, bueno restando los gastos notariales, de registro, etc. ... lo del alquier no se considera inversión/coste de la compra !!!!



 



 



 

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