Consulta sobre opción de compra. - Tributación de ambas partes

Para adquirir una finca mediante alquiler con opción precisaría conocer:

1 – Si hay un importe mínimo para dicha opción, si se puede cualquier cifra, por ejemplo 10.000 € para una compra de 250.000 ¿????? O por el contrario debe ser un porcentaje que tenga una mínima relación con el importe pactado a futuro.

2 – Si el precio acordado hoy puede ser objeto de incremento de IPC para calcular el precio futuro.

3 – Supongo que el importe de la opción de compra generará ciertos impuestos de transmisiones, que no pretendo ahorrarme, porque no registrar un asunto de este calado es un riesgo que por sentido común no hay que correr.

4 – Existe un plazo máximo para la ejecución de la opción, o es de libre acuerdo ¿?????

5 – Si el importe del alquiler mensual pagado supone minoración en el desembolso final y bajo la óptica del vendedor se me plantean las siguientes dudas (Son personas mayores y no quisiera que para beneficiarme yo meterles a ellos en un problema) ……. Vamos a ver:

Supongamos que son 250.000 € con ejercicio a los 5 años, que el IPC supone una media de 2,4% con lo cual el precio final fuera de 280.000, por alquileres se hubiera pagado a razón de 600 € al mes, que por 5 años son 36.000, menos los 10.000 de la opción, el precio final de transmisión son 250 + 30 IPC – 10 entregado en la opción – 36 de alquileres = 234.000 €

Bien en realidad la venta se habría realizado por 280, otra cosa es que bajo estos cálculos el desembolso final sería de dichos 234.000, entonces los vendedores habrían declarado por rendimientos del capital inmobiliario los alquileres y pagado los impuestos que dichas rentas se derivan ¿a efectos de la transmisión final se liquida por 280 o por 234? Porque si es lo primero estamos ante una duplicidad de impuestos, ya que por una parte se tributa por el alquiler y por otra la venta, y ambas cosas forman parte de la misma operación.

Gracias.-

Contesto a lo que creo que conozco:

1) No lo sé. Pero supongo que se puede pactar libremente entre las partes.
2) Idem. a 1.
3) El importe de la opción de compra supone para el perceptor de la misma una ganancia patrimonial no derivada de una transmisión y tributa en la base general. (Ver consultas de la Dirección General de Tributos, por ejemplo la V1005-08

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=11546&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V1105-08%29&Pos=0&UD=1

la V1723-09

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=14723&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V1723-09%29&Pos=0&UD=1

También esta podría servir, aunque se trate de una operación con pago aplazado la V1903-09.

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=14903&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V1903-09%29&Pos=0&UD=1

la V0965-11

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=19711&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V0965-11%29&Pos=0&UD=1

Y por último la V1853-11

http://petete.meh.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=20640&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V1853-11%29&Pos=0&UD=1

4)No lo sé.

5)Esta pregunta queda contestada en cada una de las consultas. El valor de transmisión se minora en el importe de la opción de compra y en su caso en el de los alquileres.
Por lo tanto no existe duplicidad. Incluso puede ocurrir que si el rendimiento de capital inmobiliario que supone el alquiler, se vea reducido por tratarse de alquiler de vivienda, y se tribute la ganancia por un importe inferior al caso de no existir el alquiler previo y además no haya tributación efectiva por el propio arrendamiento.

Espero que te sirva.

Saludos.

Está clarísimo ................ el precio final es el resto, los alquileres tributan por ello y como tales y la entrega de la opción como incremento de patrimonio, efectivamente no hay duplicidad. - gracias.