Resumen junta
Antes de nada y “como de bien nacidos es, ser agradecido”, debo agradecer al consejo que la junta se realizara en castellano por deferencia a los que no conocíamos el catalán.
La junta comenzó con un análisis de la situación económica actual, para pasar posteriormente a analizar la situación de la empresa y del grupo, así como sus cuentas.
En este punto cabe destacar que se informo del funcionamiento de las dos residencias (Blau Alameda y Cugat Natura), la primera con una ocupación de casi el 100% y la segunda creciendo tras ser el año pasado el primer año completo en funcionamiento y alcanzando el 88% de ocupación, gracias en parte a la concesión de un concierto de 39 plazas con la Generalitat, si bien se remarco también que la eliminación, por parte de la Generalitat, de las ayudas a la dependencia han ralentizado al sector, ya que los ingresos en las residencias se retrasan más tiempo, a la vez que el estado de acceso es peor, requiriendo los ingresados más atenciones y cuidados, lo que hace que aumenten los gastos por ingreso. Si bien también destacaron que afortunadamente, se reemplazan las plazas que quedan libres, con celeridad, lo que hace que los ingresos no se resientan.
Se informo también de la pronta puesta en marcha de una nueva residencia, en este caso sólo en modo de arrendamiento, en Mollet del Vallés. Inverfiatc por parte de Residencia les Masies de Mollet (PROFIACT-7) gestionará la residencia, sin ser la propietaria de la misma.
También se hablo de la desinversión en otras empresas del grupo a lo largo del 2013, Visterama (Agencia de viajes) y Genars, las cuales aportan a los resultados 2000 y 1000 euros.
En cuanto a las inversiones inmobiliarias, la oficinas de Buenos Aires siguen rentando más o menos como en ejercicios anteriores, si bien el experto tasador independiente, de este año, revalorizo el valor de tasación a más de 1 millón de euros, por lo que se pudieron recuperar los 166.000 € dotados el año pasado por la depreciación de la tasación. Respecto a Forcimsa y Forjas, ambas han sido provisionadas en su totalidad, lo que este año ha supuesto algo más de 7.300.000 €, que ha sido lo que ha lastrado el resultado del ejercicio.
El grupo mantiene más de 6.000.000 € en caja para acometer nuevas inversiones o proyectos.
Por primera vez se mostraron previsiones de las residencias para los próximos años (no hizo falta que las solicitáramos en el turno de ruegos y preguntas, como en su día comento sabino_bcn que hiciéramos).
Ya en el turno de ruegos y preguntas hubo varias participaciones. Van por orden cronológico:
En primer lugar, tomó la palabra el forero Chumari, que en su nombre y representación del foro, dio a conocer el foro y lo que en él venimos reclamado, una OPA de exclusión, así como las diferentes formas de hacer caja para realizar la OPA, venta de inmuebles en Argentina, etc. Para finalizar su exposición le recordó las palabras que comentó verysales, dijo el Sr. Castell unas juntas pasadas, “si el minoritario quiere una OPA de exclusión, la tendrá”.
En su respuesta el Sr. Castell dijo no conocer el foro y no darles credibilidad, ya que tras un nick se puede malmeter y faltar a la verdad, pero que su puerta estaba abierta para todo aquel minoritario que se lo solicite, que la venta de las oficinas de Argentina, como medio de obtención de caja o recursos, era un deseo del consejo, pero que en este momento no era posible, por la dificultad de repatriación de capitales, por la fiscalidad Argentina actual. Respecto al comentario de lanzar una OPA de exclusión, negó la mayor, dijo no haberse producido tal comentario.
En segundo lugar, participo un accionista minoritario que tenía más de 100.000 acciones (no se si suyas en su totalidad o representadas también), que mostró su malestar por la la inversión por parte de Inverfiatc en empresas inmobiliarias, nada relacionadas con el tema de servicios a la tercera edad, ya que para esto, él hubiera invertido el directamente en empresas de dicho sector, se sentía engañado por esta inversión. Ya que el sector inmobiliario y más en ese año, era más especulativo que el sector servicios a la tercera edad, además estaba molesto con la empresa, ya que él había recomendado la acción a familiares y amigos. (Lamento no poder exponer más la participación de este minoritario, ya que la hizo en catalán y como he comentado, no domino el idioma y se me escaparon muchos de los comentarios por él realizados, algún otro forero asistente, quizás pueda aportar algo más)
En la respuesta el Sr. Castell indicó que el objeto social de Inverfiatc, no es solamente el de los servicios a la tercera edad, que ese es tan solo uno de ellos, por lo que la inversión en empresas inmobiliarias u otro tipo de inversiones, serían lógicas y normales, ya que se tratarían de una inversión como otra cualquiera. Que lamentaban que dichas inversiones hubieran salido mal, porque de haber salido bien nadie protestaría, además justifico la inversión informando que la empresa Forcimsa había tenido importantes beneficios en los tres años anteriores y que se trataba de una empresa que construía grandes edificaciones a nivel europeo. Y que se decantaron por esa empresa por el beneficio que generó en los tres años anteriores, todos ellos superiores a 500 millones, descartando también otras opciones de inversión, tanto en otras residencias, como empresas de diferentes sectores.
En tercer lugar, hablo otro forero que ya había acudido a otras juntas y retomo el tema de si se había comentado o no el tema de la OPA de exclusión en otras juntas, indicando que efectivamente si se había comentado, y la solicito nuevamente, a la vez que propuso otras opciones a adoptar por parte de la junta, para solucionar la posición del accionista minoritario, como presentar la empresa a fondos de inversión riesgo, así como indicó que hubiera habido inversiones tanto financieras (bonos, letras, etc), como inmobiliarias (compra de pisos para alquiler en barrios de alto nivel adquisitivo) más rentables y con menos riesgo que el hacerse con una inmobiliaria en el año 2009, así como para obtener una rentabilidad por acción superior a la estimada para los próximos años con las residencias.
En la respuesta el Sr. Castell, recordó que efectivamente en otras juntas si se había hablado de OPA de exclusión y que esta se iba a estudiar, menudo lapsus de memoria “involuntario” que tuvo el Sr. Castell, pero ahora si tenía quién le pudiera rebatir, pues este forero había estado presente en dicha junta, pero indicó que se había comentado por su parte pero sin llegar a comprometerse personalmente a llevarla a cabo, como es lógico, pues el es el presidente y una decisión así no sólo depende de un miembro del consejo. Finalmente comento que no se había estudiado realizar una OPA de exclusión, pues se cree que la opción esta infravalorada, pero que el consejo confiaba en que se revalorizará en el tiempo y siendo jóvenes como nos vio, no dudaba en que la veremos cotizando a mejores precios y con dividendo anual.
Finalmente, hablo otro forero pidiendo al Sr. Gabarró, que se lleven acciones por parte de la empresa para dar liquidez a las acciones, y que estas puedan reflejar el valor teórico según la empresa, en este ejercicio 1,10 €, recordando que la acción se iba a sacar al mercado continuo hace años para conseguir esta liquidez y esto nunca se llevo a cabo, dejando al accionista minoritario atrapado en un valor sin liquidez. También indico había enviado varias cartas, años 2011 y 2012, al Sr. Castell para pedirle soluciones a la situación de la acción y las respuestas, de un año y otro habían sido un copia y pega, resumido en “estamos trabajando en ello”.
En las respuestas a esta actuación, así como a unas cuantas contra preguntas surgidas en la misma y en alguna respuesta a anterior, tanto el Sr. Gabarró, como el Sr. Castell se comprometieron a recibir a los accionistas minoritarios que lo soliciten para aclarar las dudas que pudieran tener sobre la evolución de las previsiones, estudiar alternativas que se puedan plantear por parte de los minoritarios, a buscar socios que puedan entrar en el capital de la empresa (teniendo la empresa 1.400.000 acciones de autocartera), buscar liquidez a la acción, etc.
Posteriormente se paso a las votaciones en las que los foreros y los representados votamos todas en contra, excepto en el nombramiento de los consejeros y la aprobación del acta de la junta. En realidad representamos un 2,49% de votos en contra.
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