Hipoteca Multidivisa ¿Donde esta el truco?

Hola compañeros, he entrado en una web que se publicita aquí en Rankia www.multihipoteca.com me ha sorprendido el producto Hipoteca Multidivisa.

Parece ser que te pueden hacer una hipoteca en cualquier divisa y aprovechar los bajos tipos de sus paises de origen. Por ejemplo el yen japones con un tipo de interes del 0'60 con lo cual te puedes ahorrar mucho en la couta.

Claro el riesgo esta en la fluctuacion de la divisa a lo largo del tiempo.

Pero una comparativa de una hipoteca media referenciada al euribor refleja un ahorro importante.

Prestamo de 120.000 euros a 30 años.

Euribor: 664 euros/mes
Yen: 441 euros/mes (habria que pagarlo en yenes)

Es mas/menos un 50% mas el referenciado al Euribor.

La pregunta es:

Es probable que el yen se aprecie un 50% con respecto al euro en los proximos 30 años?.

Otra cuestion. Te dan la posibilidad de referenciarlo a otra divisa durante la vida del prestamo. Parece ser que se puede cambiar cuantas veces quiera.

Agradeceria comentarios a favor y en contra.

Un saludo a todos

Hola:

Yo tuve una hipoteca en Francos Suizos y tengo ahora una en yenes. Contesto a tus preguntas:
Es probable que el yen se aprecie un 50% con respecto al euro en los proximos 30 años?. Pues evidentemene si pero en periodos reducidos de tiempo, vamos a ver la media de cotizacion en los ultimos 15 años es 1 Euros = 130 yenes mas o menos (ojo antes del euro se coge el marco pero lo mismo da), o sea que en 30 años tendra momentos de 170 y momentos de 90 pero lo normal sera de unos 130 a 140, lo mas importante es eso, mantenerla a 30 años y amortizar capital cuando este alto (> 160) y aguantar cuando este bajo (<100), ese es el truco.

Otra cuestion. Te dan la posibilidad de referenciarlo a otra divisa durante la vida del prestamo. Parece ser que se puede cambiar cuantas veces se quiera????. Pues si en la practica te cambias 2 o 3 veces a lo sumo y lo haces entre yen y franco suizo o sea que en realidad muy poca gente se cambia. Si las cosas se ponen turbulentas cojes el FS que es muy parecido al euro solo que con tipos 1,9% mas bajos.

A mi me comento el director de una sucursal que no vendian estos productos porque no ganaban tanto como con las hipotecas normales, los yenes y francos suizos los tienen que comprar fuera, los euros los tienen de sobra en las cuentas de los clientes y a precio practicamente 0, aquellos que las vendian intentaban compensar con nominas fuertes, domiciliacion de recibos, fondos, etc... ahora se van generalizando pero a los bancos no les interesan prefieren las normales.

Si quieres que te comente mas cosas sobre esto escribeme a [email protected]
saludos

Vamos a verlo de otra forma, mejor le damos la vuelta a la tortilla.

Coge todos los ahorros de tu vida, y si no tienes, pide un préstamo... La jugada es "segura".

Con ese dinero, compra dólares americanos, libras esterlinas y cualquier otra divisa en las que puedas obtener dos o tres puntos por encima de la eurozona e invierte en las obligaciones de sus paises. Con lo que obtengas pagarás el préstamo y ganarás dinero adicional.

¿entonces? ¿por qué no todo el mundo lo hace?

Pues bien, no pasarán dos o tres días en ver aquí ofertas de ese tipo,... al tiempo.

Es que me ha dejado perplejo la afirmación que te ha soltado:"los euros casi gratis"..."menor margen"....

Pues es justo todo lo contrario. Por regla general las hipotecas en divisas que conozco son bastante más rentables para las entidades financieras. Al haber menos entidades que las comercializen la competencia es mucho menor. Los diferenciales sobre libor son mayores que los que se aplican en hipotecas equivalentes sobre euribor, pero es que ademas via tipo de cambio, comsiones varias(p.ej. la de cambio de divisa de referencia) y demás las ganancias se incrementan sustancialmente para la entidad financiera.

La afirmación de que los euros le salen casi gratis al Banco español es cuando menos jocosa. Para empezar jamás se utiliza como referencia lo que se paga al cliente en cuenta corriente que es un dinero volátil. la referencia es el interbancario al plazo equivalente a la revisión, máxime cuando casi todos los Bancos españoles estan recurriendo a él o emisiones de titulización, porque el ahorro no cubre la demanda de crédito.

Entonces, si tiene más margen, pq no se comercializa de manera masiva:

1. Por que estas operaciones conllevan un riesgo elevado, via tipo de cambio. Son claramente especulativas. Y, en general, al Banco eso no le gusta. Lo lógico es endeudarte en la divisa que tu generas.

2. Por que necesitan una red bancaria formada al respecto y una clientela que también controle todas las variable. Lo primero es dificil y lo segundo, salvo una superminoria, me entra la risa floja. La falta de estas variables supone multiplicar por infinito el punto 1.

3. Por que derivado de todo esto se pueden producir contingencias jurídicas, reclamaciones, que el banco no desea asumir.

4. Por que estas operaciones, precisamente por el riesgo de cambio, no suelen admitir importes de financiación superiores al 70% u 80% sobre VT, y hay una demanda importante que lo supera.

5. Por que con los constantes cambios de valoración de la divisa te va a tener que hacer la declaración KPMG.

A los Bancos no les gusta complicarse la vida en exceso. Por ponerte un ejemplo, hasta que no tuvieron absolutamente claro el tema fiscal, solo 3 o 4 Bancos comercializaban Unit Link o la llamada norma 58.

Es que me ha dejado perplejo la afirmación que te ha soltado:"los euros casi gratis"..."menor margen"....

Pues es justo todo lo contrario. Por regla general las hipotecas en divisas que conozco son bastante más rentables para las entidades financieras. Al haber menos entidades que las comercializen la competencia es mucho menor. Los diferenciales sobre libor son mayores que los que se aplican en hipotecas equivalentes sobre euribor, pero es que ademas via tipo de cambio, comsiones varias(p.ej. la de cambio de divisa de referencia) y demás las ganancias se incrementan sustancialmente para la entidad financiera.

La afirmación de que los euros le salen casi gratis al Banco español es cuando menos jocosa. Para empezar jamás se utiliza como referencia lo que se paga al cliente en cuenta corriente que es un dinero volátil. la referencia es el interbancario al plazo equivalente a la revisión, máxime cuando casi todos los Bancos españoles estan recurriendo a él o emisiones de titulización, porque el ahorro no cubre la demanda de crédito.

Entonces, si tiene más margen, pq no se comercializa de manera masiva:

1. Por que estas operaciones conllevan un riesgo elevado, via tipo de cambio. Son claramente especulativas. Y, en general, al Banco eso no le gusta. Lo lógico es endeudarte en la divisa que tu generas.

2. Por que necesitan una red bancaria formada al respecto y una clientela que también controle todas las variable. Lo primero es dificil y lo segundo, salvo una superminoria, me entra la risa floja. La falta de estas variables supone multiplicar por infinito el punto 1.

3. Por que derivado de todo esto se pueden producir contingencias jurídicas, reclamaciones, que el banco no desea asumir.

4. Por que estas operaciones, precisamente por el riesgo de cambio, no suelen admitir importes de financiación superiores al 70% u 80% sobre VT, y hay una demanda importante que lo supera.

5. Por que con los constantes cambios de valoración de la divisa te va a tener que hacer la declaración KPMG.

A los Bancos no les gusta complicarse la vida en exceso. Por ponerte un ejemplo, hasta que no tuvieron absolutamente claro el tema fiscal, solo 3 o 4 Bancos comercializaban Unit Link o la llamada norma 58.

https://www.rankia.com/blog/echevarri.html

Hola:

Lo que he comentado sobre el margen del banco es dicho por un director de sucursal que hacia multidivisa en el antiguo banco atlantico de la calle real de san sebastian de los reyes de madrid hace de esto algo mas de 4 años, en concreto febrero de 2003, no tengo porque no creerle a mi me ha ido bastante bien con el tema.

El decia que ganaba menos por este tipo de hipoteca (la gente solia amortizar capital rapido) pero le llevaban mucha clientela y normalmente de alto nivel a la que podia intentar colocar tarjetas, fondos, planes de pensiones, ...

Desde luego yo nunca pense en hacer una hipoteca con banco atlantico en san sebastian de los reyes cuando vivo en madrid, me era mucho mas facil mi banco de toda la vida o los bancos de siempre.

Con estas hipotecas se capta clientela que de otro modo no iria nunca.

Por supuesto que es un tema complicado, en muchos sitios no se quieren complicar la vida pues no lo hacen, en otros lo ofrecen y si te interesa vas y si no pues no vas, la panacea bancaria no sera porque sino lo ofrecerían todos.

Ahora te ofrecen euribor + 0,18 en bankinter paseando he visto un cartel ¿que gana el banco con esto si se financia al interbancario el margen es minimo? otros 0,33 o 0,45. En la mayoria de bancos euribor +0,5o es bastante facil de conseguir y en divisa libor + 0,9, asi a simple vista yo si fuera un banco ofreceria libor + 0,90, pues mira de los 150 bancos o cajas que puede haber es mucho mas facil sacar un euribor + 0,50 que un libor + 0,90 cuando se supone que con lo segundo ganan mas. Algo tiene que haber cuando se oferta poco y lo otro se oferta mucho y cada vez bajan mas el diferencial.

saludos

Y como se hace eso?

Pues eso Tsai. Esas hipotecas en divisas no se hacen de modo masivo porlos motivos que te he comentado, pero nunca por el margen, porque el margen es cojonudo.