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Liquidación de plusvalía municipal

El impuesto conocido coloquialmente como “la plusvalía” y oficialmente como IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA y de forma abreviada –IIVTNU-, se trata de un impuesto poco conocido o que al menos no se cuenta mucho con él y en todo caso, que no se suele saber calcular.
Voy a tratar de resumir lo que entiendo más importante de él.

Liquidación de la Plusvalía Municipal

DÓNDE SE REGULA:
-En el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo,que aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL), artículos 104 a 110. Aquí se establece lo más importante de la “plusvalía”, quién lo paga, por qué se paga, cuándo se devenga, la no sujeción a este impuesto y los límites que tienen los Ayuntamientos a la hora de calcular la cuota a pagar.
-En las Ordenanzas Municipales: los ayuntamientos, suelen hacer un “copia-pega” de lo que dice el TRLHL y luego, dentro de los límites que le permite dicha ley, establecen el “quantum” a pagar, y en su caso, algunas ventajas fiscales para el contribuyente.

¿CUÁNDO SE TRIBUTA?
Cuando se ha producido una compraventa, permuta, donación, herencia, legado, dación en pago o para pago de deudas, constitución de usufructo o transmisión de usufructo, etc., recaida sobre un bien inmueble en cuyo recibo del IBI figure como Inmueble Urbano.

¿QUIÉN LO TIENE QUE PAGAR?
En las transmisiones onerosas: compraventas, permutas, daciones en pago, etc., el transmitente –EL VENDEDOR- o constituyente del USUFRUCTO.
En las transmisiones lucrativas: donación, herencia, legado, etc. EL ADQUIRENTE.
A Hacienda le tiene sin cuidado el hecho de que entre comprador y vendedor se pacte que la “plusvalía” la paga el comprador; La Hacienda Municipal, si no se paga este impuesto le mandará “la cartita” al vendedor –eso con independencia de que luego civilmente el vendedor le reclame al comprador el pago-.

DEVENGO DEL IMPUESTO:
En líneas generales fecha de la escritura pública de transmisión o constitución de usufructo.
Y para el caso de herencia o legado: fecha de la muerte del causante.

¿CUÁL ES EL PECADO?
Se paga por una plusvalía teórica del valor del suelo del inmueble que cambia de manos que se calcula de la siguiente forma:

LIQUIDACIÓN
1.- Punto de partida: cogemos el recibo de IBI del año del devengo y apuntamos en un papel el VALOR CATASTRAL DEL SUELO o TERRENO –pasando del valor del edificio-; recordando que si se trata de una herencia, el devengo se produce el día del fallecimiento aunque la escritura de herencia se haga en un año distinto. Ej. Sr. Fallece en 2009 y su esposa e hijos se adjudican la herencia ante Notario en 2010: el IBI que vale es el de 2009.

Ej. Paula vende el 31 de diciembre de 2009 un piso que tiene en Valencia y que compró el 2 de febrero de 2002; En el recibo del IBI de 2009 se indica como VALOR DEL SUELO 20.000 Euros.

2.- Determinación del número de años completos en que se ha producido esa plusvalía; restamos fechas: fecha de devengo – fecha en que el transmitente/fallecido adquirió el inmueble que ahora se transmite. Años completos. Si entre fecha y fecha han transcurrido más de 20 años, es como si sólo hubiesen transcurrido 20. Ese es el tope.

Nº de años completos transcurridos en el ejemplo: 7.

3.- Hay que multiplicar el nº de años transcurridos según el punto 2.- por un porcentaje que nos dice la Ordenanza Municipal del Ayuntamiento y que depende también del nº de años transcurridos; porcentaje que como máximo será:

Años transcurridos: entre 1 y 5: 3,7% ANUAL
Entre 6 y 10: 3,5% ANUAL
Entre 11 y 15: 3,2% ANUAL
Entre 16 y 20: 3% ANUAL

Algunos ayuntamientos nos dan ya multiplicado directamente el nº de años por el porcentaje correspondiente. Si han pasado más de 20 años, el incremento de valor no puede superar el 60% (20 año x el 3% anual) del valor catastral del suelo.

En el ejemplo de Paula: el incremento de valor es –como máximo del 24,5% (7 x 3,5%)-; en el Ayuntamiento de Valencia es un poco más bajo: 21% (7 años x el 3%).

4.- BASE IMPONIBLE
Como ya tenemos el incremento teórico de valor, en nuestro ejemplo, el 21%, para hallar la BASE IMPONIBLE ahora hay que multiplicar ese porcentaje de incremento de valor por el VALOR CATASTRAL DEL SUELO.

En el ejemplo: 21% x 20.000 = 4.200 Euros, sería el importe de la Base Imponible.

5.- TIPO DE GRAVAMEN Y CUOTA ÍNTEGRA.
Para hallar la cuota íntegra hay que multiplicar la BASE IMPONIBLE x un TIPO que no puede superar el 30% y que determina cada municipio en su Ordenanza para IIVTNU.
En Valencia –2009 - el TIPO DE GRAVAMEN es del 29,7%.

En el ejemplo: 4.200 X 29,7% =1247,4 Euros.- CUOTA ÍNTEGRA.

6.- CUOTA LÍQUIDA o IMPORTE A PAGAR.
Puede haber fijada por el municipio bonificaciones a la cuota que reduzcan el importe a pagar, como en caso de herencia recaida sobre descendientes, cónyuges o ascendientes; o bonificación-reducción por haberse fijado recientemente nuevo valor catastral con reducción en la cuota a pagar de hasta el 40% durante los 5 años siguientes. Pero eso lo tiene que decir la Ordenanza Municipal.

PLAZOS.-
Plazos de declaración: 30 días hábiles desde la fecha de devengo para transmisiones –y actos en general– «inter vivos»; y seis meses para transmisiones por causa de muerte, plazo prorrogable hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.
Los Ayuntamientos pueden optar en sus Ordenanzas por el sistema de autoliquidación: “que el propio contribuyente me haga la factura y yo me limito a comprobar si está bien”. En este caso, el sujeto pasivo habrá de declarar, calcular la cuota e ingresarla dentro de los mismos plazos ya señalado (30 días hábiles o seis meses).

DOCUMENTOS A ACOMPAÑAR:
Cumplimentación de modelo de declaración/autoliquidación fijado en la Ordenanza del Ayuntamiento firmado por el sujeto pasivo o su representante (en tal caso, además, documento de representación).
Copia simple de la escritura pública.
Fotocopia del DNI/NIF, o de la tarjeta de residencia o pasaporte si es extranjero y CIF si es persona jurídica.
Fotocopia último recibo IBI.

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  1. Nuevo
    #20
    23/03/17 21:11

    Buenas noches, espero que alguien pueda ayudarme,

    Acabamos de aceptar la herencia de mi padre, el cual falleció en 1997 y no otorgó testamento, tenemos hecho un declaratorio de herederos desde hace unos 7 años. Al aceptar la herencia hemos aceptado el 20% de una propiedad, de la cual mi abuelo paterno es el propietario del 80% restante, mi padre era dueño de esa parte, porque se lo dejó en herencia su madre que falleció en 1988.
    Dicha vivenda es actualmente la residencia habitual de mi abuelo, él paga todos los gastos, comunidad, ibi, suministros, etc...
    Ha contactado con nosotros recientemente porque quiere vender dicha vivienda y necesita nuestra firma, por tanto, hemos iniciado los trámites legales y hemos aceptado la herencia. El problema viene a la hora de inscribirla en el registro de la propiedad, ya que me piden que primero esté liquidada la plusvalía correspondiente. Al ir a calcularla online, no me deja porque hace 20 años desde la fecha de fallecimiento de mi padre, por lo que he leído tendríamos que pagar el 60% del valor catastral del suelo, imagino que sólo el correspondiente a nuestra cuota de ese valor que son unos 29.000.-€, por lo que al calcular la plusvalía por mi cuenta, me salen unos 13.000 y pico euros, estoy en lo correcto, o ¿ésto estaría prescrito? Os agradezco de antemano vuestra ayuda. Saludos

  2. en respuesta a juanir
    -
    #19
    04/10/16 23:27

    En la realidad hay dos prescripciones: una porque la transmisión se realice fuera del período impositivo, no hay hecho imponible ya que la plusvalía solo existe si se transmite dentro del período impositivo. No se materializa el hecho imponible. No quiere decir que no hay incremento de valor, sino que no se manifiesta por el legislador.
    si transmites dentro de los veinte años se produce el hecho imponible que prescribe a los 4,5 años.
    Por otro lado, no hay plusvalía si vendes con pérdidas o efectúas la dación en pago de una deuda hipotecaria.

  3. en respuesta a Elastygirl71
    -
    #18
    04/10/16 23:21

    Verás, este es un caso muy curioso. En primer lugar si has estado pagando el Impuesto de Bienes Inmuebles a vuestro nombre la transmisión se inició con el contrato privado, en el momento en que el ayuntamiento pasó el recibo a vuestro nombre. Por otra parte resulta que desde 1988 hasta 2016 han pasado 28 años, y puesto que el período impositivo es de veinte años, el año 2008 finalizó, por lo que aunque la escritura se haya elevado en 2016 no se produce en hecho imponible porque se realiza fuera del período impositivo o de imposición. Es decir, no se puede imponer durante el período impositivo porque no se transmite y no se puede imponer después porque el plazo para poder imponer el impuesto ha pasado. Al día siguiente de finalizar el período impositivo ya no hay plusvalía.

  4. en respuesta a maxvolumen1
    -
    #17
    04/10/16 23:09

    Por el simple hecho de heredar puede producirse plusvalía. Un dato muy importante es cuando tu padre adquirió el inmueble. Si hace más de veinte años no hay plusvalía, porque a partir de 20 años no hay base imponible. No se produce el hecho imponible si la transmisión es fuera del período impositivo.

  5. en respuesta a maxvolumen1
    -
    #16
    04/10/16 23:08

    Por el simple hecho de heredar puede producirse plusvalía. Un dato muy importante es cuando tu padre adquirió el inmueble. Si hace más de veinte años no hay plusvalía, porque a partir de 20 años no hay base imponible. No se produce el hecho imponible si la transmisión es fuera del período impositivo.

  6. Nuevo
    #15
    02/10/16 22:08

    Buenas noches. Al hilo del devengo del Impuesto de incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (plusvalía) me gustaría que alguien me dijera que ocurre en una compraventa que tuvo lugar en el año 1988 en contrato privado que no se elevó a escritura pública y que ahora )2016),no habiéndose liquidado el citado impuesto en ese momento, se reclama en vía forzosa. Cabe prescripción? En caso de que no cupiera, cómo se liquidaría. El ayuntamiento ha practicado una liquidación inicial de 5.000 euros aproximadamente. Muchisimas gracias.

  7. #14
    08/09/16 09:12

    Buenos días:

    En el caso de fallecimiento del usufructuario, con la consolidación de dominio, es necesario pagar plusvalías. Estoy en la Comunidad de Cataluña
    Gracias

  8. Nuevo
    #13
    19/08/16 11:16

    Mi padre fallecio en febrero de 2016 mi madre quedo viuda y yo único hijo el ayuntamiento de Tarragona nos pide pagar plus valia es correcto porque aquí mi madre ni yo vendemos nada

  9. #12
    11/02/16 19:40

    Acabo de recibir una notificación del Ayuntamiento para pagar el IIVT de una planta baja y no acabo de entender la liquidación. Esta planta baja, me fue donada en 2008 por mis padres, reservándose el derecho de usufructo vitalicio. En 2010 falleció mi padre y ahora en 2015, mi madre para "no tener lios" se empeñó contra nuestra opinión en "extinguir" dicho usufructo. Fruto de ésta decisión han sido numerosos gastos y aranceles (Notaria, Registro, Gestoría), pero claro si la nuda propiedad es ya mia desde 2008, como se explica esta nueva liquidación. En cualquier caso ¿el usufructo vitalicio también se centra en el valor del suelo? Porque este no ha tenido variación en los IBI (que veníamos ya pagando aunque a nombre de mi madre) de 2015 a 2016.

  10. Nuevo
    #11
    27/03/15 20:13

    Hola, tengo una consulta sobre reducción de la plusvalía municipal.
    La última revisión catastral de mi municipio fue en el 2005 y la fecha de devengo fue en el 2010.
    No entiendo claramente que quiere decir el art 107.3 de las haciendas locales en su apartado a)”la reducción en su caso, se aplicará, como máximo, respecto a cada uno de los cinco primeros años de efectividad de los nuevos valores catastrales” puedo interpretar:
    1. Que en el baremos de 40 a 60% que podían reducir los aytos, lo iban aplicando gradualmente hasta completar los cinco primeros años que menciona la ley, hasta que en el sexto año y siguientes ya se estaría aplicado el máximo que se acordara en sus ordenanzas (y si no especifican nada al respecto el máximo de 60%).
    2. Que el sexto año desaparece cualquier tipo de reducción
    Por otro lado cuando hablamos de “los cinco primeros años” que menciona el artículo: ¿en el computo cuenta el 2005 ? en definitiva, ¿el 2010 estaría dentro de esos cinco primeros años dentro de los cuales se aplica la reducción? Muchas gracias

  11. en respuesta a marilync
    -
    #10
    19/08/14 01:37

    A mí me parece que este impuesto lo debe pagar cada heredero en base a los terrenos que cumplan dos condiciones: 1 eran urbanos el día que falleció el causante. 2 han sido adjudicados total o parcialmente a este heredero.

  12. Nuevo
    #8
    11/12/12 12:49

    Mi padre falleció hace 7 meses. Hablamos con el Notario y nos dijo que como mi madre era usufructuraria y no teníamos intención de vender nada, no hacía falta hacer escrituras nuevas, que podíamos hacer un Acuerdo Privado y presentar el Impuesto de Sucesiones. Y así lo hicimos.
    También preguntamos en el Ayuntamiento donde residía por la plusvalía de los inmuebles y nos dijeron que mientras no hiciéramos escrituras no teníamos que pagarla. Nos informaron que este impuesto lo cobran ellos cuando el Notario les informa de las nuevas escrituras que se van haciéndo.
    Ahora nos hemos enterado que en otra población (de otra comunidad) dónde mi padre tenía un inmueble esto no es así. Al parecer, cobran este impuesto aunque no haya escrituras y el plazo es de 6 meses. Es decir, ya estamos fuera de plazo.
    ¿Esto es posible? ¿Qué consecuencias puede tener pagar fuera de plazo o no pagar?
    No sé cómo se van a enterar en ese ayuntamiento de que mi padre ha fallecido ya que no estaba empadronado allí y tampoco hemos hecho ninguna gestión con el notario de la que les tenga que informar.
    ¿Ésta plusvalía por fallecimiento tiene plazo de prescripción?

  13. Nuevo
    #7
    07/11/12 12:07

    buenas por favor tengo una duda,estamos pagando la plusvalia de una herencia ,entregamos un documento de aceptación de la herencia y otro a los dos meses donde se repartia la herencia para cada una,mi duda es se paga del primer documento todos entre todos o se paga la plusvalia cada uno segun lo que le tocara urbano (cada uno lo suyo o no).
    muchas gracias
    espero saber algo por favor
    gracias de nuevo

  14. Nuevo
    #6
    06/10/12 19:50

    Alguien me puede informar del pago de la plusvalía en caso de que el vendedor no tenga residencia física ni fiscal en España. Me dicen que le toca pagar al comprador. En qué normativa aparece esto???
    Gracias

  15. en respuesta a craigchek
    -
    Nuevo
    #5
    09/08/12 13:26

    Y si lo que vendes es un terreno urbano y lo vendes por un valor bastante inferior al valor catastral porque en realidad hoy en día no puedes venderlo de otra manera, Por que se calcula la plusvalía sobre el valor catastral y no sobre el valor de la venta y lo que se ha cobrado en realidad ya que le estas perdiendo mucho dinero???

  16. en respuesta a juanir
    -
    #4
    06/06/12 12:14

    Sin ser un experto, creo que el plazo de prescripción de todos los tributos, en la Ley General Presupuestaria, es de 4 años que se interrumpe si existe procedimiento para el cobro por parte del Ayuntamiento durante esos primeros 4 años, hay que tener en cuenta que en la ley viene obligado al sr. Notario a notificar trimestralmente al Ayuntamiento sobre las compraventas que haya habido, por lo que estos sabrán de las mismas, y dependerá del funcionamiento interno del Ayuntamiento para poder no tramitar esa reclamación. No obstante yo creo que muy torpes deben de ser para teniendo notificadas las compraventas no hacer el oportuno procedimiento de recaudación. Un saludo

  17. Nuevo
    #3
    11/05/12 03:24

    Me gustaria que alguien me contestara si la plusvalia de los Ayuntamientos tiene plazo de prescripción, y en caso afirmativo me pusiera la legislación que la regula.

  18. en respuesta a Rafamtz
    -
    #2
    16/04/12 19:24

    Respuesta a Rafamtz:
    no soy abogado, ni notario, ni experto en la materia, pero creo que la respuesta a tu pregunta es "NO", porque lo que se ha depreciado en los últimos años por culpa de la crisis es el valor de los inmuebles, no de los terrenos, que es el valor sobre el cual se calcula este impuesto. Según la Ley, y por tanto los Ayuntamientos, el valor de los terrenos de naturaleza urbana no se deprecia con el paso del tiempo ni por mucha crisis que haya (oiga!).

  19. #1
    27/06/10 04:02

    Me surge la siguiente duda (de carácter más bien metafísico, ya que no voy a pleitear contra un ayuntamiento esta causa perdida). Si la ley dice:

    "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos."

    Y los terrenos han bajando en picado los últimos años. ¿No puede negarse alguien a pagarlo alegando que ha sufrido minusvalías en la compraventa?