4º Encuentro de Rankia

Como tengo un precioso perro, adquirido hace muy poco tiempo y con el que suelo dar pequeños paseos diariamente, he podido comprobar, una vez le libero de la correa y le dejo revolotear a sus anchas, que efectivamente, como afirmaba Enrique Gallego en su magnífica charla, a corto plazo mi perro "Puskas" olisquea lo que le da la gana y se desvía de mi trayectoria cuanto quiere, si bien sin perderme de vista y confluyendo de vez en cuando, y por su puesto a medio/largo plazo al lugar en que yo me hallo. Puesto que soy una gran aficionado a la Valoración de Empresas (en realidad de toda suerte de activos) y devorador de libros harto complicados para mis entendederas, había leído en multidud de ocasiones la frase de Machado tan manida de "Sólo el necio confunde valor y precio", pero nunca que el precio es el perro y el valor el amo, a cuyos brazos (o pies) acaba siempre acudiendo el animal.

Sólo se trata de una especie de fábula -de gran enseñanza-, que junto con la del "mendigo tonto" del que se ríen los viandantes cuando todos los días le dan limosna y le dejan escoger entre una moneda de gran valor y una de pequeño valor optando siempre el "tonto" por la de inferior valor, nos ha obsequiado esta mañana Enrique. El mendigo tonto, por cierto se puede equiparar con el Inversor a largo plazo en carteras diversificadas a la caza de "sólo" el 8% de rentabilidad COMPUESTA -¿dónde hay que firmar?- anual, mientras que los que de él se burlaban, acaso puedan ser equiparados con los legítimos "buscapelotazos". ¿Quién de los dos logrará la independencia financiera?

Enorme pregunta le ha formulado Fernando, de si era partidario de emplear dinero del que se disponga en aumentar el peso en Inversiones (Bolsa) o en cambio, de aprovechar a reducir parte de la Hipoteca. Enrique Gallego, como hice yo, humildemente, hace algún tiempo, recomienda, o eso es lo que he entendido, comprar valores y efectuar Inversión sistemática de activos (lo cual le imploro nos enseñe a hacer en sus próximos posts, con ejemplos para los que no somos muy listos). De todas formas, me pregunto, y dejo ahí la pregunta para quien quiera responder, si...tal y como está la bolsa ahora, y siendo deudor de préstamo hipotecario de gran tamaño, con cuotas mensuales elevadas, si por arte de birli y birloque me encuentro con 60.000 Euritos, ¿no sería lo más eficiente desde el punto de vista de la rentabilidad/riesgo a estos niveles de Bolsa (Ibex 15.ooo y pico, emergentes por las nubes, subprimes, inmobiliarias...) cancelar toda la deuda posible y..... a dormir?

Siento haberme perdido la mitad del encuentro, pero todavía hoy para mí, mi familia es mi mayor activo y tenía compromiso ineludible con ellos.

Muchas Gracias a Rankia, fenomenal encuentro. Mucho nivel!

Un gusto haber conocido en persona a Miguel, Juan Such, Fernando, y a Alfonso Ballesteros.

Espero que se haga realidad lo del Club, al que desde ya me apunto (si queréis).

CÓMO PAGAR MENOS IMPUESTO DE PATRIMONO

Si el lector tiene la suerte de disponer de un pequeño patrimonio compuesto por inmuebles, fondos de inversión y acciones, sobre todo de empresas no cotizadas, y quiere saber cómo pagar lo mínimo posible en el Impuesto de Patrimonio. Sin tener detalle de la situación particular de cada uno, diré que hay que tratar de “forzar” la exención del mayor número posible de bienes (o de los más valiosos), y esto se hace tirando de la ley del Impuesto sobre el Patrimonio.

El artículo que más juego da es el Ocho que declara exentos determinados activos ligados a la actividad empresarial, bien sea en calidad de empresario individual, bien en calidad de titular de participaciones (acciones) en entidades que realicen –de verdad- una actividad. Por ejemplo, si posee varios inmuebles a los que les está sacando rendimiento, podría “afectarlos” a una actividad económica para que queden exentos. Esto puede hacerse por la vía del artículo 27.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, esto es, disponiendo de “caseta” y “perro”.

Luego, puede elegir, según le convenga, incorporarlos a una sociedad mercantil (Sociedad Limitada, normalmente) y que resulten exentas las participaciones en vez de los inmuebles si se dan determinados requisitos (titular del 5% de la sociedad de forma individual o del 20% conjuntamente con el cónyuge, ascendientes, descendientes, hermanos o cuñados; que el declarante o algún pariente de los citados sea directivo de la sociedad cuyos ingresos representen más del 50% de la suma de Rendimientos del Trabajo y Actividades Económicas ). De los fondos de inversión y de las acciones cotizadas no es posible lograr exención en el Impuesto del Patrimonio, ni si quiera incorporándolos a la sociedad, pues no es fácil ser titular del 5%, quizás Amancio Ortega...Otro bien exento de este impuesto es la Vivienda Habitual, hasta importe de 150.253,03 € por cada declarante del Impuesto.

Fiscalidad en los divorcios

Al lector separado o en vías de separación, divorcio o nulidad, quizás le interese conocer, qué tratamiento fiscal tienen en el IRPF las pensiones por alimentos y compensatorias.

La pensión por alimentos es para costear los gastos de los hijos tales como alimentación, vestuario, y educación, hasta que sean mayorcitos.

La pensión compensatoria es para evitar el perjuicio o desequilibrio económico que se produce en uno de los cónyuges tras la separación o divorcio.

Tratamiento fiscal de una y otra:

Pensión por alimentos a favor de los hijos.

Para los receptores de la pensión alimenticia:
Están exentas para los hijos las anualidades por alimentos cuando se perciban en virtud de decisión judicial. No deben, por tanto, declararse estos importes en la declaración de los hijos, ni en la declaración conjunta del cónyuge que se queda con el hijo y el propio hijo.

Para el pagador de la pensión alimenticia:
No tiene la consideración de gasto deducible, ni le minora la base imponible del IRPF. Simplemente se le permite aplicar un tipo de gravamen más bajo por esa cuantía. Si el importe de esta pensión es inferior a su Base Liquidable General, la escala de gravamen se aplicará por separado a estas dos partidas, lo que puede suponer un ahorro fiscal, especialmente a quienes tengan rentas altas.

Pensión compensatoria (y de alimentos para el cónyuge).

Si hay resolución judicial que la establezca o bendiga la acordada en Convenio Regulador, el pagador de la pensión se la reduce de la Base Imponible del IRPF (como si no hubiese ganado esa cantidad) y quien la percibe tributa por esta pensión en concepto de Rendimiento de Trabajo Personal.

Si la pensión se ha estipulado en Convenio Regulador y no ha sido ratificada por un juez, no reduce la base imponible del pagador ni será Renta del Trabajo para quien la percibe (no va a ser tan tonto/a de declararlo).

Si en el Convenio o sentencia de divorcio no se distingue qué parte de la pensión es para alimentos de los hijos y qué parte es pensión compensatoria del cónyuge, se puede hacer como si el reparto fuera a partes iguales para ambos conceptos.

Será sólo quien se quede con los hijos quien pueda realizar declaración conjunta con ellos. Si los hijos conviven alternativamente con ambos cónyuges (custodia compartida) no cabe declaración conjunta para ningún ex-cónyuge.

Todo un detalle de la nueva ley del IRPF, es que el contribuyente desposeído de su casa podrá seguir aplicándose la deducción del 15% de su aportación a la Hipoteca por la que fuera su vivienda habitual y continúe siéndolo para los hijos y el progenitor en cuya compañía queden. Es decir, ahora se le castiga un poco menos. Hasta la reforma, además de pagar las pensiones (alimentos, compensatoria), tenerse que alquilar o comprar otra casa, y continuar pagando la hipoteca de la anterior, no tenía derecho a deducirse en la cuota por lo aportado a su ex vivienda habitual, ni tampoco a la nueva.

COCHE DE EMPRESA: TRATAMIENTO FISCAL

Si una sociedad Limitada o Anónima adquiere un vehículo o lo afecta a su actividad bajo la fórmula de leasing o renting, y éste es utilizado por el socio o un trabajador tanto para la actividad como en sus ratos libres, en el Impuesto de Sociedades, a diferencia de lo que sucedía en el IRPF, sí se permite la afectación parcial a la actividad y, por tanto la deducción de un porcentaje de los gastos relacionados con el vehículo: amortizaciones, gastos financieros, reparaciones, seguros, gasolina, aparcamiento, peajes, etc.

Será la sociedad la que determine el porcentaje de afectación: 50%, cuatro o cinco séptimas partes, es lo habitual.

Teniendo en cuenta que el IVA también para sociedades se aplica como presunción la deducción del 50% de las cuotas soportadas, parece razonable y cómodo aplicar un 50% de afectación para el Impuesto de Sociedades.

Pero si el vehículo está afecto a la actividad en un 50%, lógicamente estará no afecto en el otro 50%, lo que significa que en esa mitad del tiempo se empleará para uso y disfrute del socio o trabajador de la compañía y por tanto, que habrá de declararse en el IRPF como retribución en especie de quien lo utilice privadamente.

La determinación del salario en especie se hace del siguiente modo: se multiplica el porcentaje de utilización para fines particulares (por ejemplo 50%) por el 20% del coste de adquisición del vehículo -si es comprado por la sociedad- que incluye IVA al 100%, impuesto de matriculación, derechos arancelarios si los hay, etc.; o por el 20% del valor de mercado del vehículo más tributos como si fuese nuevo (en los casos de leasing y renting). Este salario en especie también formará parte de la base de cotización a la Seguridad Social, que supondrá lógicamente para la compañía un mayor gasto por este concepto (en torno al 30% del salario en especie).

Es también posible en el Impuesto de Sociedades la afectación total, si se demuestra que el vehículo sólo se emplea en la actividad y duerme en el parking de la empresa. En este supuesto, obviamente la retribución en especie no existe.

En cuanto al IVA sigue exactamente la misma suerte que cuando el empresario era individual: presunción de afectación al 50%, sobre la que cabe prueba en contrario.

VEHÍCULO DEL AUTÓNOMO: TRATAMIENTO FISCAL

Si un autónomo no constituido en Sociedad Anónima o Limitada decide incorporar a su actividad un coche o motocicleta ¿Puede deducirse el IVA soportado en la adquisición, leasing o renting del vehículo? ¿Puede deducirse en el IRPF los gastos de amortización del vehículo, las cuotas del leasing o renting y otros gastos relacionados?

Deducción del IVA soportado:

La ley del IVA establece la presunción de que los vehículos turismos –coches y motos- que se empleen en una actividad empresarial o profesional total o parcialmente, estarán afectos a la misma en un 50%. Esto significa que, en principio, el empresario o profesional podrá deducir la mitad de todo el IVA soportado tanto en la adquisición del vehículo (en cualquiera de sus modalidades), como en los gastos vinculados al vehículo tales como:

Accesorios y piezas de recambio
Combustible, carburante, lubrificante,
Aparcamientos y peajes,
Reparaciones y mantenimientos, etc.
Vemos, pues, que legislación del IVA y en la práctica la Agencia Tributaria “cortan por lo sano” y dicen que los vehículos como mucho –y como poco- se utilizan a medias para el negocio/actividad y para el uso particular del titular. Puede probarse por el contribuyente mayor porcentaje de afectación –aunque es difícil- y por Hacienda una afectación inferior al 50%.


Deducción en el IRPF:

Para que el autónomo pueda minorar los Rendimientos de Actividades Económicas del IRPF a través de la amortización y demás gastos del vehículo, se exige la afectación total, o lo que es lo mismo, que el vehículo se utilice exclusivamente para la actividad económica, sin que se permita ni tan siquiera un uso privado o particular del vehículo marginal (fines de semana, por la noche, etc.).

En determinadas profesiones, como la de Abogados, la Administración Tributaria “tumba” imputaciones de gastos del vehículo del empresario individual, puesto que entiende que “es patente y notorio” que algún uso marginal privado va a dársele al mismo, aunque sea para ir de casa al despacho y viceversa. Eso sucede aunque el profesional tenga dos vehículos y salvo que acredite –si es objeto de Inspección- que uno de ellos no se mueve para nada más que para visitar clientes, ir a Juzgados, y retornar al aparcamiento del despacho.

Aquí también lo que vale para el vehículo, es asimismo aplicable a los gastos vinculados al mismo: gasolina, aparcamiento, reparaciones, seguro, interés de la financiación etc.

Vemos pues, que en el IRPF respecto de los vehículos hay una mayor severidad que en el caso del IVA, puesto que no existe la presunción de la afección del 50%, ni se considera afecto nada si no está afecto todo.

Esta rigidez no se aplica en actividades como la de transportistas, taxistas, autoescuelas, agentes comerciales o representantes, que se presumen afectos a la actividad al 100%.

Concluyendo: deducción del IVA soportado por el vehículo al 50% en líneas generales y, salvo excepciones, ningún gasto relacionado con el vehículo es deducible en el IRPF del empresario individual.Pero todavía le queda una escapatoria al autónomo para rebajar su factura fiscal por las rentas generadas pudiéndose quizás deducir el coche….si se constituye en Sociedad mercantil.

IRPF 2008: Ideas para Reducir la factura fiscal.

Aporta lo que puedas a un plan de pensiones o sistema de previsión social.

La aportación tiene como límite la menor de 10.000 Euros (12.5000 Euros si eres mayor de 50 años) ó 30% de la suma de Rendimientos Netos de Trabajo y Actividades Económicas (50% si tienes más de 50 años). Como ves, si no percibes rentas “activas” (rendimientos del trabajo o de actividades económicas) no puedes hacer aportaciones.

Además, este límite es conjunto para todos los sistemas de previsión social que tenga el contribuyente, así sucede si por ejemplo se tiene un plan individual y otro con la empresa para la que se trabaja.

Asimismo, el contribuyente puede el aportar hasta 2.000 Euros, y reducir de su base imponible dicha cantidad, al cónyuge que gane hasta 8.000 Euros en concepto de Rendimientos de Trabajo Personal y de Actividades Económicas.

Este año, a diferencia del año pasado y anteriores, el único premio que recibiremos es el de pagar impuestos más tarde, esto es, cuando se cobre el plan. Es decir, en el IRPF 2007 que declaramos en 2008 se reduce lo aportado a estos sistemas de previsión social de la base imponible y es como si no se hubiese “ganado”. En el momento de rescatar el plan será cuando nos las veamos con Hacienda, y hay que considerar que no cabrá, respecto de lo aportado en 2007 reducción del 40% si se cobra en forma de capital el Plan como venía sucediendo y sucederá con lo aportado hasta el 31.12.2006.

Si ya has llegado a la edad de jubilación, quizás sea mejor no cobrar aún el plan, sino esperar hasta enero para hacerlo, dado que es probable que este año hayas recibido más rentas (finiquito, indemnizaciones, sueldo de la empresa, etc.), de lo que probablemente lo hagas en 2008.

Destina tus ahorros a la Vivienda Habitual

Si tienes pensado comprar una vivienda –que vaya a ser tu residencia habitual- antes de 4 años, puedes abrir una cuenta ahorro vivienda y aportar hasta 9.015 Euros. Te desgravarás el 15% de lo que aportes con el límite de de 1.352Euros.

Si ya tienes casa y estás pagando la Hipoteca, trata de apurar hasta 9.015Euros. Tendrás igual desgravación que en el caso de la cuenta de ahorro vivienda. Se ha eliminado los porcentajes incrementados del 20 y 25% por financiación de la vivienda habitual.


Materializa las pérdidas

Si tienes pérdidas aún no realizadas en algún fondo de inversión, en acciones o en algún elemento patrimonial, puedes aprovechar a realizarlas –vender el activo- y compensarlas con ganancias patrimoniales incluso procedentes de la venta de un inmueble, sin importar si el período de generación de las mismas es superior o inferior al año. Aunque no tengas hoy plusvalías para compensar las pérdidas, tienes 4 años para hacerlo, pero no puedes mezclar las pérdidas patrimoniales con las rentas de la base general (rendimientos del trabajo, de actividades económicas, capital inmobiliario, etc.).

Modelo de comunicación del inquilino

Contesto al comentario de Adolfo, que me pregunta por el escrito que debe remitir el inquilino al arrendador antes del 31 de Marzo de 2008 (para la renta 2007), comunicando y manifestando que cumple los requisitos para que el arrendador pueda deducirse el 100% del Rendimiento Neto de los Rendimientos de Capital Inmobiliario.

Los aspectos que debe recoger la comunicación pueden verse en el artículo 16 del Reglamento del IRPF(aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo).

Si queréis un ejemplo de comunicación, aquí os dejo un modelo.
Modelo de comunicación al inquilino

TRATAMIENTO DEL IVA EN LOS ALQUILERES

La regla general –aunque puede no ser la más frecuente- es que los alquileres están sujetos y no exentos al IVA. Es decir, todo propietario (o usufructuario) que ponga un inmueble en alquiler en principio tiene una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto:

Alta censal como empresario Modelo 036, Epígrafe 861 (si alquila inmuebles urbanos).
Emitir factura al inquilino repercutiéndole el IVA.
Presentar cada trimestre (normalmente) el Modelo 300 e ingresar en su caso en el Banco la diferencia entre el IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al arrendatario. Si el saldo es negativo, normalmente a compensar.
Presentación del modelo 390 (resumen anual del IVA).

EXENCIÓN DEL IVA.

Cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA (no hay que cumplir ningún requisito de los acabados de mentar), tanto para el piso como para sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda.

Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador:

El IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible del IVA, pero sí se considera mayor gasto a efectos del IRPF.

No tiene que repercutir IVA al inquilino.

La exención del IVA conlleva la sujeción al ITP -Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas-, que ha de pagar el inquilino (renta total de todo el contrato x 6 ó 7% según Comunidad Autónoma).

Particularidades:

Destino exclusivo a vivienda: si el inquilino emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA ni siquiera para la parte destinada a vivienda.

Con quién se firma del contrato: aunque se use sólo para vivienda, pero figura en el contrato y en las facturas como arrendataria una sociedad (por ejemplo, la compañía a la que pertenece el que en ella vaya a vivir), no hay exención de IVA.

Servicios adicionales de hostelería: si además del puro alquiler de vivienda, el arrendador “presta” servicios adicionales como lavandería, limpieza, etc., el arrendamiento está sujeto al IVA (7%) .

En definitiva, salvo los alquileres de vivienda “puros” firmados con el inquilino que vaya a vivir, el resto de alquileres están sujetos y NO exentos al IVA.

Tributación de los Alquileres…en el Irpf. (III): Como Actividad Empresarial.

Al propietario –persona física- de inmuebles en alquiler también le es posible declarar los rendimientos como de Actividades Económicas, es decir, que en lugar de declarar los alquileres como Rendimientos de Capital Inmobiliario lo hace como si fuese un empresario cuyo negocio es el de gestionar el alquiler de sus activos inmobiliarios.

Para ello habrá que cumplir un par de requisitos:

1º Que cuente con un local destinado “exclusivamente” a gestionar esa actividad económica de alquileres.

2º Que exista para llevar esa actividad una persona contratada a través de contrato laboral y a jornada completa.

Estos dos requisitos se conocen en la “jerga” de los asesores fiscales como disponer de “CASETA” y “PERRO”.

Antes de entretenerme un poco en matizar los requisitos de local y persona contratada, hablaré de algunas

Ventajas e Inconvenientes considerar los alquileres actividad empresarial:

Ventajas:

Los gastos, siempre se consideren necesarios para la obtención de los ingresos, y estén debidamente justificados – facturas - pueden incluso ser mayores que los Ingresos, aun cuando sean para financiación de la vivienda o para reparación y conservación –que pueden ser especialmente elevados los primeros años del alquiler- que veíamos en el capítulo 1º de este serial no podían superar el importe de los alquileres (inmueble por inmueble), aunque sí podría deducirse el exceso en los 4 años siguientes.

Si se tributa en Estimación Directa Simplificada, se añade como gasto deducible un 5% del Rendimiento Neto.

Beneficios propios de la Empresa de Reducida dimensión: amortizar más de lo que corresponde según tablas, amortización total de bienes de escaso valor, etc. si la facturación el año anterior no superó los 8 Millones de Euros.

Los inmuebles alquilados estarán exentos del Impuesto sobre el Patrimonio si los arrendamientos constituyen la principal fuente de renta del propietario de los mismos. Además, dará lugar a una reducción del 95% de su valor en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (es decir, tanto para las herencias como para las donaciones en vida).

Inconvenientes:

El fundamental es que no permite la reducción del Rendimiento Neto, en caso de alquiler de vivienda, del 50% ni del 100% cuando es a jóvenes entre 18 y 35 con sueldo mayor que el IPREM.

Para que compense tener “caseta” y “perro”, a no ser que ya los tengas en casa, habrá que disponer de varios inmuebles en alquiler: ¿quién se iba a creer que para cobrar un alquiler de 700 Euros al mes –que no está mal- vas a tener alguien contratado y un local destinado exclusivamente a la gestión…?

Matizaciones a los dos requisitos:

Local destinado exclusivamente a la gestión, significa que puede compartirse una oficina con otras actividades, pero debe haber al menos un “despachito” separado e independiente del resto, mejor si tiene salida directa a la calle, y en la que sólo haya documentos relacionados con los alquileres, el propio “perro”, y mejor si en la puerta figura un cartel que diga: “Gestión de Inmuebles”.

Persona empleada con contrato laboral a jornada completa: no se acepta administrador de fincas, por ser un “profesional” sin contrato laboral, aunque sí se permite que sea un familiar, como cónyuge o hijo, siempre cobren efectivamente - y pueda demostrarse con las nóminas e ingresos efectuados- y tengan contrato y alta por cuenta ajena en el Régimen General de la Seguridad Social (lo que también habrá de estar documentado).

Fiscalidad de las Prejubilaciones y Despidos Colectivos

Un Expediente de Regulación de Empleo (ERE) es un despido colectivo cuya cuantía obligatoria (mínima) señala el Estatuto de los Trabajadores es la de 20 días de salario por año trabajado con un máximo de 12 meses de salario (un año de salario). Es decir, está exenta la menor de estas dos cantidades.

Ponemos un ejemplo. Trabajador con salario anual de 35.000 Euros brutos, y antigüedad de 22 años en la empresa que se deshace de él. La empresa le indemniza con 60.000 Euros.

¿Cuál es la fiscalidad de esa indemnización?

Primero vamos a ver qué importe está exento de IRPF.

Indemnización exenta: 20 días de sueldo por año trabajado -20 (días) x 22 (años)= 440 días de salario de indemnización (1,2 años), esto es 42.778 Euros, pero como está el tope de las 12 mensualidades, finalmente tendrá exento el importe de 35.000.

El resto no exento de la indemnización se integra junto con las demás rentas del trabajo pero disfruta de una reducción del 40% si quien la percibe llevaba en la empresa más de dos años. Por tanto, 60.000 – 35.000 =25.000 Euros de los cuales forman parte de las rentas del trabajo el 60%: 15.000, pudiendo tributar a un máximo del 43%.

Indemnización neta que puede obtener el “despedido”:

Por Exención: 35.000 Euros.
Por reducción del 40%: 10.000
Tras detraer el tipo del impuesto (hasta el 43%): 7.950
Neto total a percibir: 52.950
A pagar al fisco: 7.050


Si la indemnización se cobra en varios plazos directamente de la empresa, es decir, vía programa de “Prejubilación” –para trabajadores entre los 50 y 65 años de edad-, el importe de la exención es el mismo (el menor de 20 días de sueldo por año y de un año de salario), aunque se vaya abonando por la empresa mes a mes. Se sabe cuál es el monto exento –ejemplo: 35.000 Euros- que mensualmente se “vaciando” hasta quedar a "0". Una vez agotado el saldo exento, y si el número de años en que la empresa sigue pagando la prejubilación es inferior a la mitad de los años de antigüedad del trabajador en la misma, de las mensualidades abonadas habrá un 40% que será objeto de reducción por el que no habrá que tributar. Es decir, se tributa por el restante 60% como rendimientos de trabajo personal. Todo esto va referido a la cantidad que abona la empresa. Si se percibe prestación por desempleo al mismo tiempo, ésta seguirá la suerte fiscal de cualquier rendimiento de trabajo.

Tributación de los ALQUILERES...en el Irpf (II)

Continuamos con el monográfico sobre tributación de los alquileres que comenzamos el pasado viernes 21 de Septiembre y que, para no cansar al amable lector hemos fraccionado en 5 piezas.

El día pasado logramos determinar el Rendimiento Neto por diferencia entre los ingresos (por alquileres) y los gastos deducibles.

Hoy veremos que todavía es posible aplicar más reducciones al Rendimiento Neto en determinados casos.

Reducciones del Rendimiento Neto.

Si el alquiler es para vivienda, el rendimiento neto se reduce a la mitad. La novedad es que se aplica tanto al rendimiento positivo como al negativo. Así si el Rendimiento Neto es de -1.000 Euros, por superar los gastos deducibles a las rentas por alquiler, la reducción del 50% hace que finalmente sea de -500.

La reducción no se aplica para viviendas alquiladas sólo en vacaciones ni cuando el contrato de alquiler se suscribe con una empresa para que viva uno de sus empleados.

La reducción es del 100% si el inquilino está entre los 18 y los 35 años de edad y sus rendimientos netos derivados del trabajo o como autónomo superan el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que para 2007 es de 5.990,4Euros. Será el arrendatario el que comunique anualmente al propietario que cumple estos requisitos aunque como el interesado es el arrendador ya se encargará de pedírselo. Si el contrato de alquiler es con varios inquilinos (por ejemplo 2) la reducción será proporcional. En este caso la reducción a aplicar sobre el Rendimiento Neto sería del 75%.

Comunicación al arrendador:

El inquilino tiene hasta el 31 de Marzo del año siguiente (para que se produzca esta reducción con los alquileres de 2007 el plazo es hasta el 31.03.08) para comunicar por escrito el siguiente contenido: su nombre, NIF y domicilio fiscal, referencia catastral o dirección completa de la vivienda arrendada, manifestación de cumplía el requisito de edad (todo o parte del año anterior), manifestación de haber obtenido en dicho año Rendimientos Netos del Trabajo o/y como autónomo superiores al IPREM, fecha y firma del arrendatario e identificación del destinatario de la carta (propietario).

No podrá resultar como consecuencia de la Reducción acabada de mencionar un Rendimiento Neto negativo.

Reducción del 40% sobre el Rendimiento Neto (o sobre el Rendimiento Neto reducido cuando se trate de alquiler de vivienda) en los siguientes casos: rentas por alquiler generadas en más de 2 años y cobradas de una vez (ejemplo un alquiler por 3 años que se cobra todo por adelantado en un único pago) o cuando el número de años de fraccionamiento es inferior a la mitad del número de años de generación (ejemplo, un alquiler por 5 años que se cobra la mitad el 1ª año y la otra mitad el segundo, ya que el número de fraccionamiento es 2 y por tanto, inferior a la mitad de 5) o en Rentas reglamentariamente calificadas como notoriamente irregulares: importes que recibe el propietario de un traspaso de local de negocio, o indemnizaciones que le paga el arrendatario por daños o desperfectos en el inmueble.

Valoración de las acciones del BBVA por el modelo de descuento de dividendos.

Un poco de teoría:

El Valor de una acción es igual al valor actual de los flujos de caja futuros que se espere vaya a generar.

¿Y cuáles son esos flujos de caja para el accionista?

Los dividendos venideros y el precio de venta de la acción.

Para calcular el Valor actual hay que descontar esos flujos de caja futuros a lo que cuestan, y como quien los va a percibir es el accionista, la tasa a la que habrán de descontarse es la rentabilidad que el accionista pide a la acción para comprarla. Obviamente, el accionista no debería exigir la misma rentabilidad a “Astroc” que al “BSCH”, a mayor riesgo (operativo y financiero de la compañía), mayor exigencia de rentabilidad.

Hay varias versiones de valoración de acciones por descuento de dividendos, pero voy a optar por emplear la del Descuento de Dividendos de crecimiento constante (método de Gordon y Shapiro), como si el accionista no fuese a vender “nunca” sus acciones del BBVA o lo hiciese dentro de más de 20 años, puesto que este modelo casi de forma invariable da un valor por debajo del precio de mercado e incluso muy por debajo casi siempre.

La fórmula de Gordon y Shapiro dice que el valor de una acción (V) se determina dividiendo el Dividendo esperado por la Rentabilidad exigida por el accionista (Ke) menos una tasa de crecimiento “g” promedio de los dividendos que se espera.

V= D/Ke-g

Vamos allá con el BBVA:

Dividendo esperado del BBVA ejercicio 2007= 0,73
Rentabilidad exigida (Ke): 9,143% Es el resultado de sumar la tasa de rentabilidad sin riesgo y la prima de riesgo:
La tasa libre de riesgo es la rentabilidad del bono a 10 años. Hoy es 4,643%.
Prima de Riesgo: 4,5% (promedio de primas de riesgo del BBVA 1992-2006 obtenidas del Profesor Pablo Fernández).
En los últimos 5 años el dividendo por acción está creciendo a más del 15%. Obviamente, no vamos a poner una tasa “g” del 15%, porque nos daría un valor imposible. Esta fórmula de valoración no permite que la “g” sea superior a la Ke. Pensando que sea para toda la vida, vamos a poner una tasa de crecimiento promedio de los dividendos "g" prudente.
En los últimos 10 años, el crecimiento ha sido del 4,07% (esa ya me gusta más).

Resultado de la Valoración: 0,73/9,143%-4,07% = 0,73/5,1% = 14,31 Euros.

Cuando estoy escribiendo estas líneas BBVA cotiza a 16,65 Euros.

La valoración por mí realizada con los datos expuestos es tan solo “una valoración”. Quizás, si lo hago con todos los valores de la Bolsa me salgan con valores por debajo del precio de mercado.

Tributación de los ALQUILERES...en el Irpf.

Con motivo del reciente anuncio por parte de la Ministra de Vivienda y del Presidente del Gobierno de nuevas de modificaciones legislativas en materia de arrendamiento de viviendas, todas ellas destinadas al inquilino, me he permitido acordarme de los propietarios –personas físicas- y ver qué tratamiento fiscal tiene y va a tener el alquiler de inmuebles para ellos.

Para no atosigar con la materia, voy a dividirla en 5 bloques:

*Los alquileres como Rendimiento de Capital Inmobiliario, hasta obtener el Rendimiento Neto.
*Los alquileres como Rendimiento de Capital Inmobiliario: reducciones al Rendimiento Neto.
*Los alquileres como Rendimiento de Actividades Económicas,
*El IVA en los alquileres
*Ficherito casero en excel para llevar la gestión de los alquileres.

En principio, lo obtenido por el alquiler de un inmueble tiene la consideración de “Rendimiento de Capital Inmobiliario”. También, si se cumplen unos requisitos concretos pueden considerarse “Rendimientos de Actividades Económicas”.

Hoy me voy a referir única y exclusivamente a los Rendimientos de Capital Inmobiliario hasta determinar el Rendimiento Neto.

Rendimiento de Capital Inmobiliario:

Se obtiene el Rendimiento Neto por diferencia entre las rentas generadas por el alquiler (aunque no se hayan cobrado) y todos aquellos gastos necesarios para obtener dichas rentas satisfechos por el arrendador:

Concreción a título de ejemplo de esos gastos deducibles:

Intereses y gastos derivados de la obtención de financiación para la compra del inmueble o para la realización de obras de mejora: comisión de apertura, gastos de notaría, del Registro de la Propiedad, de gestoría, Actos Jurídicos Documentados, etc.

Gastos de mantenimiento y reparación del inmueble.
Aquí podemos mencionara gastos de pintura, acuchillado, reparación de averías, etc. También se puede incluir los gastos de sustitución de instalaciones ya existentes por otras nuevas: calefacción, ascensor, puertas de seguridad, etc.
Sin embargo, no es deducible directamente el coste de las obras de ampliación o mejora del inmueble: instalación de gas natural, calefacción o aire acondicionado donde antes no había. Estos costes incrementan el valor del inmueble y podrán deducirse vía amortización.

La novedad que introduce la nueva Ley de Renta (Ley 35/2006) es que los gastos por intereses y financiación y los de reparación y conservación sumados –sólo este tipo de gastos- no pueden superar en cómputo anual para cada inmueble los ingresos derivados del arrendamiento. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes. Es decir, que si un inmueble se alquila por 6.000 Euros anuales (500/mes) y el arrendador se ha gastado en reparaciones, mantenimiento y financiación del inmueble 8.000 Euros, sólo podrá –de momento-aplicar como gasto por estos conceptos 6.000 Euros, dejando los restantes 2.000 Euros para los cuatro años venideros.

Por tanto, la nueva ley permite que el rendimiento de capital inmobiliario sea negativo, ciñéndose el límite exclusivamente a la financiación y mantenimiento de los inmuebles. Si al final del año los gastos han superado a los ingresos, el Rendimiento será negativo.


Tributos no estatales, (como el IBI, tasa por recogida de basura, contribuciones especiales) y recargos de tributos estatales y no estatales, no así las sanciones.
No son gasto deducible: los tributos que gravan la adquisición del inmueble, como el IVA o Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ni los gastos de notario, registro o gestoría, sino que son mayor coste de adquisición del inmueble.

Los créditos por alquileres dejados de pagar por el inquilino considerados de “dudoso cobro”. ¿Cuándo son de dudoso cobro para Hacienda? Todas las rentas dejadas de pagar si el inquilino es insolvente y así se ha declarado tras juicio de desahucio. También las rentas no abonadas con más de 6 meses de antigüedad a 31 de Diciembre (normalmente, las de los meses de enero a junio). En este caso, las rentas impagadas se considerarán ingreso, pero también gasto deducible. Si más adelante se cobra algo, habrá de declararse nuevamente como ingreso en el IRPF correspondiente al año del percibo.


Los gastos derivados de servicios personales tales como: gastos de comunidad, de algún gestor o persona que gestione el alquiler y al que se le pague, jardineros, etc.
Gastos jurídicos relacionados con el alquiler: pleitos por impago de rentas, redacción de contratos, etc.
Primas de seguros de responsabilidad civil, multirriesgo de hogar y seguros que cubran la insolvencia del inquilino.
Servicios y suministros que pague el propietario: luz, agua, teléfono, etc.

La amortización efectiva del inmueble y de los muebles que el propietario haya cedido junto con el inmueble.

Amortización del Inmueble:
Se considera efectiva la amortización del inmueble que no supera el 3% sobre el mayor de (excluido el valor del suelo) valor catastral y coste de adquisición.
Coste de Adquisición: precio pagado por el inmueble más gastos (notario, registrador, gestor, etc.) y tributos de la compra (IVA incluido si no es deducible), más las cantidades invertidas en ampliación o mejora del inmueble. Si se adquiere por herencia, el valor considerado en el impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Para determinar el valor del suelo a excluir de amortización, se toma el recibo del IBI y se comprueba qué porcentaje del total del valor catastral es suelo y cuál es vuelo, y se aplica exactamente igual al coste de adquisición. Si no figura hay que consultarlo en el Catastro o estimarlo uno mismo. El valor del suelo está al menos en torno a un 20-30% del valor toral. En un piso de VPO, el valor del suelo es del 15%.

Amortización de los muebles cedidos con el inmueble: Han de ser susceptibles de uso por más de un años. Se amortizan al coeficiente máximo del 10% del coste de adquisición satisfecho.

Por diferencia entre ingresos y gastos, ya tenemos determinado el Rendimiento Neto.

Mañana..posibles reducciones a practicar sobre el Rendimiento Neto.

Nuevas ayudas FISCALES y ECONÓMICAS a los jóvenes INQUILINOS

A partir del 1 de enero de 2008 el Ministerio de Vivienda concederá ayudas de 210 euros al mes a jóvenes de entre 22 a 30 años -con una duración máxima de 48 meses (10.080 euros)- a los que sumará una ayuda de 600 euros para la fianza y un aval equivalente a seis meses de renta. Otro de los requisitos que tendrán que cumplir los futuros destinatarios será no superar la barrera de los 22.000 euros brutos de ingresos al año.

Los jóvenes que soliciten estas subvenciones también deberán llevar al menos cuatro años viviendo "legalmente" en España y estar ocupados (trabajadores por cuenta ajena, autónomos, parados con prestación por desempleo y becarios de investigación). También podrán acogerse a esta iniciativa aquellos inquilinos jóvenes que actualmente ya estén viviendo en régimen de alquiler.

Si los titulares del contrato fueran más de uno, se prorrateará la prestación. Esto es, los 210 se dividirán entre los arrendatarios que aparezcan en el contrato.
Otra iniciativa que también será recogida como ley y es compatible con la primera, será la de equiparar el alquiler a la compra de vivienda en las deducciones del IRPF (hasta un máximo de 9.015 euros) para todos los que no ganen más de 24.000 euros netos al año (28.000 euros brutos). Al igual que la ayuda de 210 euros mensuales para jóvenes, también está previsto que entre en vigor el próximo 1 de enero. Con esto se intenta ayudar a las rentas más bajas y a los jóvenes.

Aún no se sabe cuáles serán los trámites que hay que seguir para acogerse a estas iniciativas. Tampoco se conoce cómo se devolverá el préstamo de 600 euros que se otorgará para la fianza.

Premios Lipper a los mejores Fondos de Inversión

Lipper puntúa los fondos por cuatro criterios diferentes: rentabilidad total, rentabilidad sostenida, preservación de capital y gastos totales.

And the winner is:
RF Mercados Emerg.Global: ABN AMRO Global Emerging Markets Bond (USD) A USD
RF Euro Schroder ISF Euro Bond C Acc
RF Privada Euro M&G European Corporate Bond C Euro Acc
RF Euro High Yield Credit Suisse Bond (Lux) High Yield Euro B
RF Euro Corto Plazo Caixa Catalunya Patrimoni Plus, FI
RF Zona Euro Fortis L Bond Government Euro Cap
RF Zona Euro Medio Plazo KutxaInver, FI
RF Global Templeton Global Total Return A Dis USD
RF Global High Yield Alliance Bernstein Global High Yield A2 EUR
RV Asia Pacífico DWS Invest Top 50 Asia LC
RV Mercados Emergentes Europa IXIS AM Emerging Europe R Cap (USD)
RV Mercados Emergentes Global JPM Emerging Markets Equity A (dist) USD
RV Merc.Emerg.Lationamérica Morgan Stanley Latin American Equity A USD
RV Europa Carmignac Portfolio Grande Europe
RV Europa Peq.y Med Cías:Henderson HF Pan European Smaller Companies A2
RV Zona Euro Schroder ISF Euro Dynamic Growth C Acc
RV Global M&G Global Leaders C Euro Acc
RV Global Peq. y Med. Cías: Mutuafondo Valores, FI
RV Japón BBVA Bolsa Japón (Cubierto), FI
RV Norteamérica UBAM Neuberger Berman US Equity Value A
RV Sector Banca y Finanzas BK Sector Finanzas, FI
RV Recursos Naturales Fortis L Equity Energy Europe Cap
RV Sector Tecnolog, Medios y Telecom:Pioneer Funds Global TMT A No Dis EUR
RV España Metavalor, FI
RV Suiza Conning Swiss Equity Cap
Mixto Euro Agresivo Europa Ibercaja Capital, FI
Mixto Euro Agresivo Zona Euro Novafondisa, FI
Mixto Euro Agresivo Global Fonpastor 70, FI
Mixto Euro Equilibrado Europa Plusmadrid, FI
Mixto Euro Equilibrado Zona Euro March Bolsa, FI
Mixto Euro Equilibrado Global Rainbow Mixed Portfolio 12
Mixto Euro Conservador Zona Euro Financialfond, FI
Mixto Euro Conservador Global Dalmatian, FI
Mixto Euro Flexible Global Tarfondo, FI


Si queréis profundizar un poco más en ellos, os recomiendo acudir a www.morningstar.es y compararlo con otros de su misma categoría: estrellitas S&P, riesgo, rentabilidades (a 1, 3 y 5 años), comisiones, etc. Hay que indagar un poco antes de meter el dinero en un fondo y aun así…., la rentabilidad obtenidad en pasado no significa que se vaya a volver a obtener “jamás”, pero a lo mejor es más difícil “cagarla” si “buceamos” un poco antes de suscribir un Fondo.