La oferta vinculante de una hipoteca es el documento en el que el banco fija las condiciones del préstamo y se compromete a respetarlas hasta la firma. Desde el 16 de junio de 2019, con la Ley 5/2019, esa oferta es la FEIN, que sustituyó a la antigua FIPER: el banco debe entregártela al menos 10 días naturales antes de firmar y a ti no te obliga a aceptarla.
La oferta vinculante de una hipoteca, conocida actualmente como FEIN, recoge las condiciones definitivas del préstamo y obliga al banco a respetarlas durante su plazo de validez.
¿Qué es una oferta vinculante de hipoteca y por qué solo obliga al banco?
Una oferta vinculante es la propuesta definitiva de hipoteca que el banco te hace después de estudiar tu perfil y tasar la vivienda: importe, plazo, tipo de interés, bonificaciones, comisiones y TAE. Se llama vinculante porque compromete a la entidad a mantener esas condiciones durante su plazo de validez.
Según el artículo 14.1.a de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la FEIN tiene la consideración de oferta vinculante para el banco durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo debe ser de 10 días. El compromiso es solo del banco: tú puedes aceptarla, negociarla, compararla con la de otras entidades o rechazarla sin coste.
¿Qué es una oferta no vinculante?
Todo lo que el banco te da antes de la FEIN es una oferta no vinculante: una simulación, una preaprobación o una oferta económica a falta de tasación. Sirven para comparar, pero el banco puede cambiar las condiciones hasta que emite la FEIN.
La FEIN es hoy la oferta vinculante de la hipoteca
Desde la Ley 5/2019, la oferta vinculante se materializa en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), un modelo común en toda la Unión Europea. El banco está obligado a entregártela antes de firmar, la pidas o no, junto con otros documentos que completan la información:
FEIN: tus condiciones personalizadas. Es la oferta vinculante.
FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): te avisa de las cláusulas más delicadas, como el índice de referencia, los límites del tipo de interés, el vencimiento anticipado y el reparto de gastos.
Cuadro de cuotas en distintos escenarios, si la hipoteca es variable o mixta.
Proyecto de contrato, con el texto que firmarás ante notario.
Reparto de gastos entre el banco y tú y, si te los exigen, las condiciones de los seguros.
En Cataluña, la normativa autonómica de consumo amplía a 14 días naturales el plazo mínimo entre la entrega de la FEIN y la firma de la hipoteca.
¿Cuándo te entregan la oferta vinculante y cuánto tiempo es válida?
El banco emite la FEIN cuando ha aprobado la operación y ha recibido la tasación de la vivienda. Desde ese momento deben pasar al menos 10 días naturales hasta la firma, un plazo que no se puede acortar aunque el cliente lo pida. La validez de la oferta es la que indique la propia FEIN, con un mínimo de 10 días.
Antes de firmar tienes que pasar por la notaría para el acta de transparencia: el notario comprueba que has recibido la documentación en plazo, te explica el contrato y resuelve tus dudas, sin coste para ti.
Momento
Plazo
Norma
Entrega de la FEIN, la FiAE y el proyecto de contrato
Al menos 10 días naturales antes de la firma (14 en Cataluña)
Art. 14 de la Ley 5/2019
Vigencia de la oferta vinculante
La pactada en la FEIN, con un mínimo de 10 días
Art. 14.1.a de la Ley 5/2019
Acta de transparencia ante notario
Como tarde, el día anterior a la firma y sin coste
Art. 15 de la Ley 5/2019
Subrogación: certificado de deuda del banco actual
Máximo 7 días naturales
Art. 2 de la Ley 2/1994
Subrogación: plazo del banco actual para igualar la oferta
15 días naturales desde la entrega del certificado
Art. 2 de la Ley 2/1994
El calendario completo depende de cada banco.
¿Qué puedes hacer cuando recibes la oferta vinculante?
Recibir la FEIN no te compromete a nada. Algunos bancos te piden que firmes un recibí, pero esa firma solo acredita que te la han entregado. Con la oferta en la mano tienes cuatro opciones:
Aceptarla y fijar la fecha de firma una vez pasados los 10 días naturales.
Negociarla: si el banco mejora algo, emitirá una FEIN nueva con las condiciones finales.
Compararla con las ofertas de otros bancos, porque recoge por escrito la TAE y el coste de cada vinculación.
Rechazarla sin pagar nada ni dar explicaciones.
Si durante la vigencia de la oferta el banco intenta empeorar las condiciones, puedes negarte a firmar y reclamar ante su servicio de atención al cliente y, después, ante el Banco de España. Antes de aceptar, conviene contrastar la FEIN con las mejores hipotecas del momento.
Hipotecas fijas con las que comparar tu oferta vinculante
La forma más rápida de saber si la FEIN que te han dado es buena es ponerla al lado de otras ofertas. Si vas a firmar a tipo fijo, estas tres están entre las mejores hipotecas fijas del mercado: no cobran comisión de apertura y cambian sobre todo en el tipo de interés y en las vinculaciones que pide cada banco para rebajarlo.
Hipoteca Fija BBVA
TIN bonificado:
2.85 %
TAE bonificado:
3.76 %
*
3 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar y Seguro de protección de pagos
Financiación máxima:
80%
Estas son sus condiciones según la ficha de cada producto; la FEIN que te den puede variar según tu perfil:
Condición
Hipoteca Fija BBVA
Hipoteca fija Sabadell
Hipoteca Naranja fija ING
TIN bonificado
2,85%
2,75%
Precio personalizado
TAE bonificada
3,76%
3,67%
Precio personalizado
TIN sin bonificar
3,85%
3,75%
Precio personalizado
TAE sin bonificar
4,59%
4,23%
Precio personalizado
Vinculaciones
Nómina o pensión, seguro de hogar y seguro de protección de pagos
Nómina, seguro de vida, seguro de hogar y seguro de protección de pagos
Nómina, seguro de vida y seguro de hogar
Financiación máxima
80%
80%
80%
Plazo máximo
30 años
30 años
25 años
Comisión de apertura
Sin comisión
Sin comisión
Sin comisión
Oferta vinculante o escritura: ¿cuál tiene más valor?
Manda la escritura. La oferta vinculante es información precontractual que obliga al banco a ofrecerte unas condiciones; la escritura del préstamo hipotecario es el contrato que firmáis los dos ante notario y el que se inscribe en el Registro. Es una duda recurrente en el foro de hipotecas de Rankia.
Por eso conviene comparar el proyecto de contrato con la FEIN antes de ir a la notaría: si la escritura recoge condiciones peores que las de la oferta vinculante vigente, puedes no firmar y exigir al banco que respete lo que ofreció.
La oferta vinculante en subrogaciones y novaciones
En una subrogación de hipoteca la oferta vinculante del banco nuevo pone en marcha el cambio. Al aceptarla, autorizas a ese banco a notificarla al tuyo, que tiene un máximo de 7 días naturales para entregar el certificado de deuda pendiente, según el artículo 2 de la Ley 2/1994.
Desde esa entrega, tu banco actual dispone de 15 días naturales para enervar la subrogación, es decir, para igualar o mejorar la oferta firmando contigo una novación. Si lo hace, sigues en tu banco con las nuevas condiciones; si no, la hipoteca pasa al banco nuevo. Estudiar una subrogación no avisa a tu banco: solo se entera cuando aceptas la oferta y se le notifica.
FIPER: así era la oferta vinculante antes de 2019
Hasta el 15 de junio de 2019, la oferta vinculante se entregaba mediante la FIPER (Ficha de Información Personalizada), regulada en la Orden EHA/2899/2011, y solo cuando el cliente la pedía. Iba precedida de la FIPRE, la ficha con la información general del producto. La Ley 5/2019 sustituyó la FIPER por la FEIN, y desde entonces el artículo 9 de esa ley obliga a los bancos a tener a disposición de cualquier interesado, en todo momento, información general clara sobre sus hipotecas.
Aspecto
FIPER (hasta junio de 2019)
FEIN (desde el 16 de junio de 2019)
Norma
Orden EHA/2899/2011
Ley 5/2019
Cuándo se entregaba
Cuando el cliente pedía la oferta vinculante
Siempre, antes de la firma
Documentos clave
FIPRE con la información general y FIPER con la oferta
FEIN, FiAE, proyecto de contrato, reparto de gastos y, en variables, cuadro de cuotas en distintos escenarios
Acta de transparencia
No existía
Gratuita, como tarde el día anterior a la firma
Una oferta vinculante anterior a 2019 tenía este aspecto: un dossier de varias hojas con las condiciones económicas y el cuadro de amortización. La FEIN actual sigue el modelo normalizado del anexo I de la Ley 5/2019, más detallado.
Ejemplo de oferta vinculante (FIPER) anterior a la Ley 5/2019, primera hoja
Ejemplo de oferta vinculante (FIPER) anterior a la Ley 5/2019, segunda hoja
Qué datos incluye una oferta vinculante
Fecha de entrega, identificación del banco y plazo de validez de la oferta.
Datos del cliente y de la vivienda.
Importe, plazo, tipo de interés, índice de referencia, periodicidad de revisión, comisiones y TAE.
Productos vinculados y la bonificación que aplica cada uno al tipo de interés.
Cuadro de amortización con las cuotas previstas.
Además de la FEIN, para firmar necesitarás que el vendedor te entregue el certificado de eficiencia energética, obligatorio en la compraventa de vivienda según el Real Decreto 390/2021.
Preguntas frecuentes sobre la oferta vinculante de una hipoteca
¿La oferta vinculante obliga al cliente a firmar la hipoteca?
No. La oferta vinculante solo obliga al banco a mantener las condiciones durante su plazo de validez. El cliente puede aceptarla, negociarla o rechazarla sin coste, aunque haya firmado el recibí de la FEIN.
¿Cuánto tiempo es válida una oferta vinculante?
Durante el plazo que figure en la FEIN, que por el artículo 14.1.a de la Ley 5/2019 no puede ser inferior a 10 días. Si caduca sin firmar, el banco puede mantener las condiciones o emitir una FEIN nueva con otras.
¿Qué pasa si el banco cambia las condiciones de la oferta vinculante?
Mientras la oferta esté vigente, el banco no puede empeorarlas. Si lo intenta, puedes negarte a firmar y presentar una reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad y, si no te responde o no te da la razón, ante el Banco de España.
¿Es lo mismo la FIPER que la FEIN?
Cumplen la misma función, pero no son lo mismo. La FIPER era la oferta vinculante de la Orden EHA/2899/2011 y solo se entregaba si el cliente la pedía. Desde el 16 de junio de 2019, la oferta vinculante es la FEIN, que el banco debe entregar siempre junto con la FiAE.
¿Qué es una oferta no vinculante en una hipoteca?
Es cualquier propuesta del banco que no le compromete a mantener las condiciones: una simulación, una preaprobación o una oferta económica a falta de tasación. Solo la FEIN tiene la consideración de oferta vinculante.
¿Tiene algo que ver con la oferta vinculante confidencial de la Ley Orgánica 1/2025?
No. La oferta vinculante confidencial es uno de los medios adecuados de solución de controversias regulados en el artículo 17 de la Ley Orgánica 1/2025 para intentar resolver un conflicto antes de acudir a los tribunales. No tiene relación con la oferta vinculante de una hipoteca.
_col.png?1774256208 "¿Qué es la FEIN en una hipoteca y para que sirve?")
_col.png?1781507797 "Pasos para firmar una hipoteca: conoce todo el proceso")
