Blog de Francisco Llinares Coloma

Hablemos en serio de las hipotecas multidivisa

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Publicado por Francisco Llinares el 07 de diciembre de 2007

He leído muchos artículos y comentarios últimamente sobre las hipotecas multidivisa. A primera vista parece sensato utilizar una divisa con un interés muy bajo para endeudarse y ahorrarse un dinero en la hipoteca, pero es poco profesional hacerlo como se está haciendo.

Analicemos el asunto detenidamente:

Cuando se contrata cualquier tipo de préstamo en otra divisa diferente de la nuestra, además del coste de los intereses se asume el riesgo de cambio de divisa. Obviamente el riesgo de cambio puede ir a favor o en contra de nuestros intereses. Si tomamos prestados yenes y el yen aumenta de valor, a la hora de devolverlos necesitaremos más euros para comprar esos yenes que pedimos prestados en su día y devolverlos, pero si el yen vale menos en el momento de la devolución, además de ahorrarnos un buen pellizco de intereses tendremos un beneficio extra en la compra de los yenes.

Conclusión: puede ser una buena operación si se elige bien la tendencia de la divisa, pero mi recomendación es que no se haga de la forma que se está haciendo hasta ahora. Para darle un enfoque más profesional a esta operación hay que tener en cuenta los siguientes puntos:

1 - La hipoteca se debe de hacer siempre en euros, hay que desligar totalmente la hipoteca que se firma ante notario y se inscribe en el registro de la propiedad, del posible aprovechamiento del bajo interés de cualquier divisa. Es un tontería embrollar un contrato mercantil pudiendo sacar el mismo beneficio separando la operativa en divisas de la hipoteca.

Las operaciones con las divisas se harán en los mercados organizados de divisas, desligando estas operaciones totalmente de la hipoteca. El beneficio que se consiga por el diferencial de intereses entre dos divisas se obtendrá igual, pero la liquidez, la inmediatez de la operación, las bajísimas comisiones y la posibilidad de utilización de ordenes stop de una manera profesional, sólo se obtendrán operando en los mercados organizados de divisas. La vigilancia de la tendencia, el cambio de los pares de divisas cuando sea necesario y el flujo de ordenes para esa operativa sólo se pueden hacer sin problemas a través de un mercado líquido, no a través del banco que ha otorgado la hipoteca.

2 - Una vez constituida la hipoteca en euros, se buscará en los mercados de divisas del planeta el mayor diferencial posible de intereses entre dos divisas cualquiera de las que coticen en mercados organizados. Sería poco razonable sentirse obligados a que una de las dos divisas implicadas tenga que ser el euro. Aunque la hipoteca esté constituida en euros, lo que estamos tratando en este momento es de ganar el mayor diferencial posible de intereses entre dos divisas.

3 - Una vez elegidos unos cuantos pares de divisas cuyo diferencial de intereses sea el mayor posible, entonces se mirarán los gráficos de esos pares de divisas (nunca se puede representar el gráfico de una sola divisa, siempre hay dos implicadas).

4 - Necesitamos encontrar una situación en la que la divisa con el interés más alto posible, esté en tendencia primaria alcista frente a otra divisa con el interés más bajo posible. Se mantendrá comprada la divisa con el interés alto y vendida la divisa con el interés más bajo hasta que haya un cambio de tendencia en el gráfico, en el momento que cambie la tendencia, se liquidará esa posición y se buscará otro par de divisas con el mayor diferencial posible y con tendencia primaria alcista de la divisa con el interés más alto.

5 - El beneficio obtenido por la diferencia entre los intereses de las dos divisas se ingresa al hacer el roll over de los contratos. Cuanto más diferencia de intereses haya entre el par de divisas, mayor será el cobro porcentualmente hablando al cambiar el contrato de un vencimiento al siguiente. Ello es debido a que, para calcular el precio del futuro del vencimiento siguiente, se cobra el interés de mercado de la divisa comprada y se paga el interés de mercado de la divisa vendida, cuanto mayor sea el diferencial de tipos de interés entre las dos divisas, más ingreso se produce al efectuar el roll over.

Si se hace una hipoteca en yenes en este momento, el ahorro rondará entre el 3 y el 4%, pero si se elige el par de divisas sin estar implicado el euro, el beneficio puede ser mayor que el interés que se paga por el euro, o sea, que puede salir la hipoteca gratis y ganar dinero encima. A este beneficio habrá que sumar el beneficio producido por la tendencia alcista de la divisa que se tiene comprada, y que mientras no cambie de tendencia producirá plusvalías.

Un buen ejemplo en los últimos cinco años de un gran diferencial de intereses entre dos divisas con una tendencia claramente a favor de esa operación ha sido el REAL BRASILEÑO/DÓLAR. El gráfico que pongo al final representa dólar bajista y real alcista, con un diferencial mayor que el interés total que se pagaría por la hipoteca en euros, o sea que saldría gratis. A los intereses cobrados en forma de roll over habría que añadir la brutal plusvalía generada por la operación. No sólo hubieran salido gratis los intereses de la hipoteca, sino que también se hubiera ganado una gran parte del principal para poder amortizarlo.

Desgraciadamente, en España que yo sepa ningún intermediario quiere operar en la bolsa de Mercaderías y futuros de Brasil, donde estos contratos se negocian con una liquidez muy grande. Pero debemos admitir que la culpa de ello es nuestra, por no habérselo pedido a ningún intermediario ni una sola vez en los últimos años. Ellos sólo venden los productos que los clientes les demandan, y ese mercado no se lo ha pedido nadie.

De todas formas, la operación se puede hacer con todo el arsenal de divisas que tenemos a nuestra disposición, y aunque los diferenciales no sean tan grandes, ni las tendencias tan pronunciadas, sigue siendo rentable operar con los contratos de futuros de divisas que cotizan en el mercado Globex 23 horas al día. Y sobre todo, infinitamente más práctico operar con estos contratos que constituir hipotecas multidivisa.

Varios ejemplos:

Comprado de dólar y vendido de yen se cobraría algo menos del 4% al año
Comprado de real brasileño y vendido de dólar se cobraría alrededor del 6% al año
Comprado de real brasileño y vendido de yen se cobraría algo menos del 10% al año

Teniendo en cuenta que las garantías para operar en estos contratos suelen ser inferiores al 2,50% del montante total, el porcentaje que se cobraría anualmente sobre el dinero real invertido habría que multiplicarlo por 40. Los tres ejemplos anteriores darían el 160%, el 240% y el 400%. Eso sin contar la posible plusvalía que produce estar a favor de la tendencia, pues nunca, bajo ningún concepto, hay que hacer este tipo de operaciones contra la tendencia del par de divisas elegido.

Sencillamente hay que elegir entre estas operaciones cual es la que tiene la tendencia más clara, y cambiarse a otra cuando la tendencia elegida se agote y cambie a la contraria.



Etiquetas: hipoteca multidivisa · hipoteca · Guía hipoteca multidivisa · Guía hipoteca



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Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
07 de diciembre de 2007 (13:58)

Uff, la especulación en divisas da vértigo. Y es lo que hacemos cuando pedimos una hipoteca multidivisa. Y con unas garantías del 2,5%, es decir apalancamiento de 40 a 1, las probabilidades de perder el dinero como garantía deben ser altísimas ¿no?. ¿Tienes hecho algún tipo de simulación de como habrían ido las cosas de haber seguido tus criterios?
Uff, hay que saber muchísimo y tener nervios de acero para jugar con el equivalente a tu deuda de la hipoteca en el mercado de divisas... Suerte a todos. Realmente interesante el blog.

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2 Anonimo
Anonimo
07 de diciembre de 2007 (18:05)

Realmente interesante, pero complejo... tal vez demasiado para el común de los mortales.

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3 Echevarri
07 de diciembre de 2007 (18:15)

En primer lugar felicitarte Francisco por tu Blog, ameno a la par que muy técnico. Respecto al post mequedan dos dudas:

1. Si he entendido bien la operatoria esta esta totalmente desvinculada de la hipoteca. Sencillamente operaríamos con una estructura financiera, que nos generaría unos ingresos X, tanto por la vía del diferencial de intereses como por la propia vía de la (previsible) apreciación de una de ellas.

2. Ello salva algunos de los obstáculos que he comentado en alguna ocasión, sin embargo, ¿soy yo el único al que le sigue pareciendo que esa diferencia de rango entre dos divisas supone un incremento del riesgo de movimientos bruscos y en nuestra contra?

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4 Anonimo
Anonimo
07 de diciembre de 2007 (18:53)

Yo ni me he planteado las hipotecas, a los precios del mercado actual siempre me han parecido un despilfarro de dinero, aunque siempre había seguido las informaciones sobre las hipotecas multidivisas porque me parecían la única alternativa rentable a esas operaciones pero este enfoque me ha sorprendido, es magnífico, como todo lo desarrollado en el blog, es de agradecer en esta sociedad en que todo tiene un precio que la cultura y el conocimiento circulen libremente.

P.D. Siempre pensé que bajar el nivel en los colegios era un grave error y el tiempo me ha dado la razón, si el listón estaba muy alto por lo menos luchabas por intentar llegar a él aunque nunca lo sobrepasases pero hoy en día el listón está tan bajo que ni se preocupan por intentar saltarlo...

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5 Francisco Llinares
07 de diciembre de 2007 (19:02)

Echevarri, no entiendo muy bien a lo que te refieres cuando dices diferencia de rango, si me lo aclaras tendré mucho placer en darte mi opinión.

Helga, este artículo sólo trata de "simplificar" el control del riesgo de una hipoteca multidivisa, si se hace directamente en el banco no es nada operativa, y por lo tanto más peligrosa.

No hay nada que aumente más el riesgo de cualquier operativa que la falta de fluidez en la mecánica o la falta de liquidez para entrar o salir.

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6 Echevarri
07 de diciembre de 2007 (19:30)

Me refiero a la fuerte diferencia que buscas entre los tipos de ambas divisas. Desde una perspectiva de andar por casa, ¿esa fuerte diferencia no se justifica en una mayor debilidad potencial de la divisa con un mayor tipo de interés?¿Cuánto más fuerte sea esa diferencia no es más susceptible llamar la atención de los grandes especuladores y que acabemos en medio de una tormenta financiera de resultado incierto?
Igual es que soy demasiado segurola. O sencillamente es que mi desconocimiento me hace innecesariamente precavido.
Gracias por tu atención.

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7 Anonimo
Anonimo
07 de diciembre de 2007 (19:50)

Encontré este blog gracias los favoritos de Fernan2, y la verdad es que desde ese momento te leo siempre. Desgraciadamente para mi, al igual que helga creo que este tema es muy complejo, y sugiero que pudieses poner algún ejemplo real con números en tus interesantísimos artículos, para que los menos expertos podamos aprovecharnos mejor de estos pedazo artículos.

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8 Francisco Llinares
07 de diciembre de 2007 (20:10)

Echevarri, aparte de los tipos de interés, hay muchas otras razones que hacen que una divisa se aprecie o se devalue frente a otra, y una de las razones más importantes es la fortaleza y la debilidad de la otra.

De todas formas, como yo soy analista técnico, y se que en el precio de cualquier activo está todo descontado, cuando se inicia una tendencia primaria alcista se que tendrá una duración de varios años, y cuando esa tendencia termine habrá empezado otra en otro par de divisas.

En el gráfico que he puesto de ejemplo puedes ver como, el dólar como "moneda fuerte" se ha depreciado brutalmente frente al real brasileño, que en teoría es una porquería, y que durante los cinco años que lleva apreciandose frente al dolar ha estado pagando intereses entre el 15 y el 20%.

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9 El Gallina
07 de diciembre de 2007 (21:29)

¡Sencillamente GENIAL! Pero estoy empezando a cagarme de miedo.

Deberías añadir un par de advertencias:

- No lo hagan en sus casas.
- Ponerlo fuera del alcance de los niños.

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10 Grijandel
08 de diciembre de 2007 (11:54)

Pero con este nivel de apalancamiento necesario para cubrir el importe de la hipoteca un par de malos movimientos y te sacan fuera, ¿no?

La ventaja de hacerlo vía hipoteca se supone que es que usas la casa como garantía y no te puedes quedar ko (siempre que puedas pagar las cuotas, claro). Aunque en términos económicos sí que te puedas quedar en "negative equity" al deber más euros de lo que vale la casa eso no es motivo para que te embarguen, y siempre puedes recuperarte después.

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11 Anonimo
Anonimo
08 de diciembre de 2007 (12:29)

No comprendo tu estrategia. Según tenía yo entendido, cuando se compra o vende un futuro sobre una divisa, se PAGA el interés de la divisa comprada y se COBRA el de la vendida. Puesto que tú sugieres COMPRAR la divisa de MAYOR INTERÉS y VENDER la divisa de MENOR INTERÉS, al llegar a vencimiento se PIERDE la diferencia entre ambos intereses --- independientemente de la evolución relativa de las divisas que puede o no compensar esa pérdida ---. Puedes aclararme esto?

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12 Anonimo
Anonimo
08 de diciembre de 2007 (15:46)

Vale, buscando por internet creo que me he aclarado un poco. Por ejemplo tenemos este blog y algún otro artículo técnico.

Básicamente creo entender que el precio de copmra de un futuro es

F = S * ((1+Rx)/(1+Ry))^(dias/360)

donde S es el cambio actual entre la divisa X y la divisa Y, Rx y Ry son los tipos de interés en estas divisas y "dias" es la duración de un futuro.

De manera que, suponiendo que la divisa no fluctuara, el precio del futuro empezaría por debajo del valor justo y convegería a vencimiento al valor real, con lo que ganaríamos la diferencia de tipos de interés COMPRANDO dicho futuro. Completamente antiintuitivo :-)

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13 Anonimo
Anonimo
08 de diciembre de 2007 (20:27)

Conoces algun par de divisas que haya empezado una tendencia primaria y que pueda substituir al dolar/ real brasileño?

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14 Anonimo
Anonimo
09 de diciembre de 2007 (01:19)

Rendimientos que "darían el 160%, el 240% y el 400%". ¡¡ Gracias a los Futuros: el que no es rico, es que es tonto !!
¿Dónde está la falacia?

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15 Anonimo
Anonimo
09 de diciembre de 2007 (21:41)

Antes de nada decir que no estoy nada puesto en divisas.
Lo digo por si meto la pata, pero yo viendo ese grafico entiendo que el real lleva unos años bajando frente al dólar.
Igual lo estoy interpretando al revés, pero si en esa misma url cargo EUR en vez de BRL veo un grafico alcista. Lo cual coincide con lo que se que esta pasando.
En fin, que si no se interpretan bien los gráficos puedes liarla buena, y quería saber si hay alguna manera de saber como interpretar bien esos gráficos.
Un saludo y enhorabuena por tu web.

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16 Eguzkialde
10 de diciembre de 2007 (12:34)

¿O sea que en el mercado de las divisas hay almuerzo gratis?
Interesante la presentación.
¿Y de que es el almuerzo?
Ya sabeís las tripas delicadas no admiten cualquier almuerzo.
¿Gratis?
Interesante.

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17 Francisco Llinares
10 de diciembre de 2007 (17:07)

Para el cuento de la lechera le diré que esas cifras son reales, pero todos sabemos que para ganar esos porcentajes no hace falta operar en futuros, también se pueden ganar o perder en Astroc.

Lógicamente la clave está en ser capaz de acertar las tendencias con una fiabilidad alta, y tener preparada la huida en el caso de que cambie la tendencia o de que falle.

Para el anonimo le contesto que en el artículo digo claramente que el gráfico es de dólar bajista y real alcista (uno de las dos divisas hay que representar, las divisas siempre van a pares).

si EGUZKIALDE, has comprendido bien, pero no sólo en el mercado de las divisas, hay muchos mercados que dan almuerzo, comida y cena gratis, sólo por estar, sin tener que acertar la tendencia, por el mero hecho de que el mercado esté congestionado ya da dinero. Como podeis suponer estas cosas no las explica nadie, la mayoría porque no lo saben y el resto porque no les interesa que se sepa.

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18 Anonimo
Anonimo
10 de diciembre de 2007 (19:03)

Ante todo felicitarte por este gran artículo y animarte a que sigas así.
Me gustaría que me explicaras con más detalle como puedo operar con divisas,
¿Estás hablando del mercado Forex?,
¿mientras mantengo las posiciones abiertas voy a recibir algún tipo de pago por esa diferencia de intereses?

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19 Francisco Llinares
10 de diciembre de 2007 (21:34)

Pepe, en el articulo digo que son contratos del Globex, y que el diferencial se recibe al cambiar de vencimiento.

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20 Anonimo
Anonimo
13 de enero de 2008 (21:21)

Buenas tardes Francisco,

tu exposición es impecable sin embargo operativamente no lo termino de ver.

Entiendo tomar una posición en futuros cuyo valor nominal sea el valor de la hipoteca ¿? Al margen del desembolso para cubrir dichas garantias, comisiones etc veo totalmente necesario disponer la suficiente liquidez para cubrir 'shocks' en las liquidaciones de PyG diarias, ya que por mucha tendencia que haya un movimiento inesperado te podría obligar a cerrar la posición por falta de garantias. Sin olvidar que ya tenemos un hipoteca en euros...

En definitiva tu estrategia es excepcional y financieramente mejor sin embargo al margen de que no existan en Spain intermediarios en uno u otro mercado, creo que no es un sistema demasiado viable para una persona cualquiera (al margen de sus conocimientos) por 2 motivos principalmente:

Dificil combinación entre trabajar y hacer trading.

Sobretodo que generalmente la gente pide hipotecas porque no pueden pagar al contado 300 o 400 mil euro. Incluso teniendo unos 'ahorrillos' quizás le sería aún imposible realizar lo que planteas.

Saludos

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