Inversión inmobiliaria: ¿Qué es?

La inversión inmobiliaria consiste en invertir en propiedades con el objetivo de conseguir beneficios a largo plazo.

En términos simples, se trata de adquirir viviendas, locales, naves industriales y similares, para alquilarlas o venderlas en el futuro a un precio más alto del que se compró. En este orden, la inversión inmobiliaria se considera una inversión con una rentabilidad orientada al largo plazo, bastante líquida, y con un nivel de riesgo muy bajo. En general, se podría catalogar como una inversión bastante conservadora.

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⭐️ Hipotecas destacadas

Si estás pensando en invertir en vivienda, puede que te interese contratar una hipoteca, pero antes, para ello, es interesante que sepas cuáles son algunas de las hipotecas más destacadas del mercado:

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TAE

3,63%
Tipo de interés

3,07% TIN a 25 años
Comisión de apertura

No tiene
Cuota mensual

716,79 €
Productos bonificables

3

Hipoteca Variable BBVA

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TAE Variable

5,08%
1.99% TIN el 1er año

Euribor + 0,60%
Comisión de apertura

0.0€
Cuota mensual

635,05 €
Productos bonificables

3

Características de la inversión inmobiliaria

Entre las características de la inversión inmobiliaria, destaca:

A nivel fiscal

En términos fiscales, la inversión inmobiliaria puede proporcionar beneficios significativos siendo una empresa, ya que su tributación frente a un comprador normal es significativamente más baja, siendo una gran ventaja a la hora de negociar.

Además, los gastos de notaría, tasación, gestoría, gastos en Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), mantenimiento son deducibles. Debemos tener en cuenta que las deducciones pueden variar según la Comunidad Autónoma en la que se resida.

Cabe destacar que, si bien los gastos descritos pueden variar en función del perfil de la persona, la cifra de compra, o los servicios contratados, el precio medio de sobrecoste oscila entre el 6% y el 20% del valor del inmueble. Si compramos al contado, podremos prescindir de gastos asociados al crédito hipotecario, como la tasación, la comisión de apertura o las vinculaciones bancarias.

También es importante saber que, en el momento de la venta, los impuestos de venta al uso serán dos, siendo el más importante el de la plusvalía fiscal, y el restante, deberá rendir cuentas al ayuntamiento correspondiente en concepto de plusvalía municipal. Estaremos exentos de ambos si la propiedad se vende por un precio menor al que se compró. En caso contrario, el primer impuesto oscila en un pago sobre el beneficio generado en torno al 21%, y en cambio, la municipal sigue una fórmula específica para su cálculo.

A nivel financiero

Por otro lado, en términos financieros, la inversión inmobiliaria es la inversión más relevante de nuestra vida. Es decir, si no somos profesionales del sector, una familia al uso podrá comprar entre 1 y 3 casas como máximo a lo largo de su vida. Esto se debe al alto precio de las viviendas, necesitándose de media entre 15 y 30 años para la adquisición de su vivienda habitual.

Además, no solo va a suponer la compra de más importancia, sino que, si la financiamos, lo más probable es que la hipoteca de la vivienda sea el crédito más alto al que tenga acceso cualquier persona promedio.

Sin embargo, si somos inversores en el sector, la compra de propiedades es un negocio que bien ejecutado es además de rentable, bastante seguro. El ladrillo siempre ha sido un activo refugio en la economía española y prueba de ello es la gran demanda que existe. En este sentido, el único problema de este tipo de inversiones la gran necesidad de capital, el cual, o se aporta con recursos propios, o bien se financia una parte en forma de crédito hipotecario. Esto nos limita la capacidad de apalancamiento y operativa, lo que nos limitará también el margen de error de este tipo de inversiones.

Tipos de inversión inmobiliaria

Existen varios tipos de inversión inmobiliaria, aunque los más conocidos son inversiones de clase:

Residencial. Las propiedades residenciales son aquellas que se destinan al alquiler, ya sea con una modalidad a largo plazo o turística.
Comercial. Suelen ser oficinas y locales que albergan negocios de PYMES o grandes empresas. Estas se alquilan, o se venden.
Industrial. Su alquiler o venta se produce en un entorno más mayorista que en la tipología comercial, la cual está más orientada al sector servicios y venta minorista.
Especulativa. Consiste en adquirir una vivienda, local o nave industrial y mantenerlo sin actividad hasta que vea oportuna su venta.

Si bien es cierto que se pueden clasificar en más clases las inversiones inmobiliarias, las descritas son las que mejor recogen la intención de un grueso importante de las inversiones en el sector.

Tipos de financiación hipotecaria

Con ello, se deberá también tomar una decisión que es también clave durante la formalización del crédito hipotecario. En otras palabras, debemos elegir el tipo de hipoteca:

🚨 Mejores hipotecas

Hipoteca Variable. Se trata de una modalidad de crédito en la que la entidad financiera ofrece un préstamo con un tipo fijo de interés muy bajo (suele oscilar entre el 0.69% y el 1.49%) para después añadirle un indicador que se sumará al tipo inicial mencionado. Usualmente, se denomina de la siguiente forma: 1% + EURIBOR. El EURIBOR en este caso, es el indicador por el cual se nos aplicará un tipo de interés final. Si el EURIBOR está en el 2%, y siguiendo el ejemplo anterior, nuestra hipoteca se calculará hasta la próxima revisión al 3%.
Hipoteca Mixta. En esta modalidad se combina una serie de años en los que la tipología del préstamo será de carácter variable, y en el resto, fija. Dependiendo de la entidad habrá más flexibilidad o menos a la hora de configurarla.
Hipoteca Fija. Este producto es el más sencillo y el más conservador de los anteriormente mencionados. Si contratamos el crédito hipotecario al 4%, ese será su tipo de interés de referencia hasta la extinción de este. No depende de indicadores ni sufre cambio alguno.

Por tanto, la decisión de compra y financiación se debe realizar con cautela y valorando todos los factores posibles. La elección un crédito inmobiliario a tipo variable, mixto o fijo supondrá determinar que nuestra inversión sea de carácter amante, personalizada o aversa al riesgo respectivamente.

Cómo valorar correctamente un inmueble, y lanzarte finalmente a su compra

Un aspecto clave en nuestra hoja de ruta como inversor es valorar correctamente un inmueble. Algunos de los factores más destacados a tener en cuenta son:

Ubicación. Es importante el entorno social y que dispongamos cerca de nuestra casa de transporte público, supermercados o servicios básicos.
Tamaño. Los útiles son los que se pueden utilizar y los construidos incluyen el espacio que ocupa en total toda la vivienda, incluyendo paredes y pilares, entre otros elementos.
Estado técnico. Arquitectos y peritos pueden darnos una idea del estado de la vivienda y la calidad de los materiales.
Situación jurídica. Contratar un abogado y/o un economista pueden ser opciones válidas también. Saber leer bien una nota simple es garantía de conocer ciertos aspectos legales y económicos relacionados con la propiedad.
Mobiliario. Una vivienda con un buen inventario de mobiliario supone un ahorro de costes total para el inversor si este desea su arrendamiento inmediato.
Características comunitarias. Si la vivienda se encuentra en una comunidad de vecinos, es posible que se tenga acceso a parking, piscina o pista de pádel. Por tanto, son activos muy a tener en cuenta en el valor de la vivienda. Eso sí, cuidado con la cuota de la comunidad.
Elementos adicionales. Las instalaciones de paneles solares y cargadores de vehículos eléctricos son elementos que, si bien no suponen una gran revalorización, son un activo más asociado a la vivienda.

Luego, teniendo en cuenta factores como el fiscal, financiero y el de valorización inmobiliaria, se puede afirmar que la inversión se ha estudiado y meditado con datos. Además, nuestro valor calculado no solo estará respaldado por los datos analizados, sino que, si al final hemos contratado a un economista y/o un arquitecto, nos podrán orientar de los precios de compra de la zona y de la propiedad en la que estamos interesados en cuestión.