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¿Cómo valorar un inmueble heredado?

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Publicado por Amparo Sisternes el 06 de noviembre de 2013

En las herencias lo más común es recibir inmuebles de nuestros familiares fallecidos, y una de las dudas que nos surge es cómo tributar por la herencia y cómo valorar la casa o piso heredado. A continuación te explicamos como ahorrar unos euros en impuestos sobre el inmueble heredado:

Valor real del inmueble heredado

Al recibir un bien inmueble en una herencia deberemos presentar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la Comunidad Autónoma del fallecido declarando el valor real del inmueble y pagando por este.
 

¿Cómo saber el valor real de un inmueble?

El valor real de un inmueble es el precio o la contraprestación que se acordaría entre dos sujetos independientes. Actualmente es muy complicado conocer cuál es el valor real de un inmueble, por ello, podemos declarar el inmueble por uno de los siguientes 3 valores:
  • Valor catastral del inmueble
  • Valor de adquisición del inmueble
  • Valor fiscal o comprobado por Hacienda del inmueble
herencia vivienda fiscalidad IRPF

Valor fiscal del inmueble heredado

Al recibir la herencia, es conveniente solicitar a la Hacienda Autonómica el valor fiscal del inmueble por el que se liquidará el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Esta solicitud se puede hacer por Internet (excepto en Canarias, Guipúzcoa y Vizcaya) y tendrá validez durante los 3 meses siguientes a la notificación.
 
Cada Hacienda Autonómica hace sus propias valoraciones según sus propias real y normalmente no tienen en cuenta la situación del mercado, en este momento a la baja.
 
Si a la hora de liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones optas por aplicar un valor inferior al valor fiscal o comprobado por Hacienda, es muy probable que posteriormente Hacienda haga una comprobación y te reclame una cantidad mayor porque haya aplicado un mayor valor fiscal al inmueble heredado
 

Ejemplo de la valoración de un inmueble heredado:

En una herencia obtenemos una vivienda habitual de nuestro familiar, con un valor de mercado de 300.000€ y un valor catastral de 165.000€.
 
¿Qué valor tengo que declarar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones?
El valor a aplicar dependerá de la Comunidad Autónoma en la que residiera el fallecido, del destino que se le vaya a dar al inmueble y de la ganancia o pérdida patrimonial que genere en el IRPF al venderlo.
  • Lo heredo y lo mantengo en propiedad: en este caso sólo pagaremos el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y rige la norma de la Comunidad Autónoma dónde vivía el fallecido. Declararemos por el valor catastral del inmueble (suponiendo que es aceptado por Hacienda), es decir 165.000€ ya que es el que nos permite pagar menos en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
  • Lo heredo y lo vendo: interesará aplicar el valor de mercado a la hora de liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, para reducir o eliminar la posterior ganancia patrimonial a tributar en el IRPF. Además, si la posterior venta del inmueble se hace por el mismo valor de mercado, 300.000€ y después de un año de la herencia, obtendremos una pérdida patrimonial igual a la cuota del impuesto de sucesiones pagada. 
 

Venta del inmueble heredado: ¿cómo tributa en el IRPF?

Si tras heredar el inmueble decides venderlo, deberás tener en cuenta que esta venta generará una pérdida o ganancia patrimonial por la que tributarás en tu Declaración de la Renta. Para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, tomaremos como valor de adquisición el declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones más la parte del Impuesto de Sucesiones pagado que correspondiente a este bien. 
 

Inmueble heredado con deudas

Por último, comentaros que puede darse el caso de que el inmueble heredado tenga un valor inferior a lo que reste de pagar de hipoteca, es decir, que heredamos una deuda
 
En tal caso, podemos rechazar la herencia en su totalidad, haciendo constancia de la renuncia a la herencia en escritura pública ante notario. La renuncia es irrevocable y no puede ser parcial. Cada vez, más gente opta por renuncia la herencia por las deudas que conlleva. Como dato curioso, durante el pasado año 2012, las renuncias a herencias aumentaron un 23%.
 
Otra opción que podemos contemplar es aceptar la herencia a beneficio de inventario, es decir, que solo aceptamos la herencia en el caso que exista un remanente de liquidez tras la liquidación de bienes y deudas del fallecido. 

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Etiquetas: fiscalidad · impuestos · herencia · inmuebles · Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones · valor catastral · IRPF · declaración de la renta



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Comentarios
1 Maeiou
06 de noviembre de 2013 (13:09)

¿Qué pasa si se dejó fuera del impuesto de sucesiones la parte de un bien, por ser de varias personas, al no recordar nadie que era propietaria de un porcentaje de vivienda? ¿cómo se valora ahora esa parte bien que se tenía que haber incluido en el 2001 en dicho impuesto pero no se hizo y ahora al venderse en el 2013, los herederos lo tienen que declarar a Hacienda?. Espero haberme explicado, gracias

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2 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  Maeiou
06 de noviembre de 2013 (13:45)

Buenas tardes,

No termino de entender la situación que me comentas, en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones deberíais haber incluido el inmueble; si no pagasteis impuesto por él, Hacienda os podrá reclamar este impuesto + recargos hasta 4 años después de la herencia.

Si decidís vender el inmueble en 2013, deberéis tributar por él en la próxima Declaración de la Renta con la parte proporcional de la ganancia / pérdida patrimonial, tal como se indica en el artículo:

Tomando como valor de adquisición el declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones más la parte del Impuesto de Sucesiones pagado que correspondiente a este bien.

En vuestro caso, si no habéis pagado el Impuesto de Sucesiones, no se que valor es que podéis tomar por precio de adquisición, entiendo que el valor catastral que tenga el inmueble. Pero os recomiendo que lo consultéis con vuestro asesor fiscal.

Un saludo,

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3 Maeiou
Maeiou  en respuesta a  Amparo Sisternes
06 de noviembre de 2013 (14:46)

Pues la situación aunque parezca increible es que no se declaró en 2001 el porcentaje de una vivienda en el impuesto de sucesiones con el resto de activos, es lo que tienen las personas mayores y sus papeles, ahora llega el problema para los demás ¿qué valor de compra poner al declarar la venta de esa parte de inmueble?. Igual a alguien le ha pasado lo mismo y puede aportar porque tampoco sabemos el valor catastral del bien en el 2001. En una respuesta que tuve respecto a este tema fue tener en cuenta el "valor de mercado" en año 2001 según el INE, que se puede buscar en internet.

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4 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  Maeiou
06 de noviembre de 2013 (16:08)

Si, deberéis de indicar el valor real del inmueble en el momento de la herencia, que bien puede ser el valor catastral del inmueble o bien el valor de mercado. Lo que sea más fácil encontrar, y si tienes ambos el que te recomiende tu asesor fiscal.
Saludos,

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5 Abellanu
25 de marzo de 2014 (12:38)

Buenas tardes: Muy interesante el artículo pero no entiendo este punto:

...Además, si la posterior venta del inmueble se hace por el mismo valor de mercado, 300.000€ y después de un año de la herencia, obtendremos una pérdida patrimonial igual a la cuota del impuesto de sucesiones pagada.

¿Por qué existe una pérdida patrimonial y por qué es igual a la cuota del impuesto de sucesiones?

Gracias.

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6 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  Abellanu
26 de marzo de 2014 (11:00)

Buenos días,

Porque al calcular el precio de adquisición y el de venta, debes de tener en cuenta todos los tributos y gastos de notario que has tenido.
Un saludo,

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7 Karonte
Karonte  en respuesta a  Amparo Sisternes
31 de marzo de 2014 (19:26)

Interesante y útil el artículo.
Sólo una duda que me surge en el IRPF de 2013. Después de haber pagado el impuesto de donaciones y herencias en 2013, tengo que incluirlo en la declaración de este año? Además es en comunidades diferentes.

Muchas gracias
Salu2

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8 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  Karonte
01 de abril de 2014 (09:21)

Bienvenido a Rankia,

Si, deberás de añadirlo en el apartado de rendimiento inmuebles aunque no te genere ningún rendimiento porque no lo tengas alquilado, indicando su referencia catastral. Un saludo,

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