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¿Cómo valorar un inmueble heredado?

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Publicado por Amparo Sisternes el 06 de noviembre de 2013

En las herencias lo más común es recibir inmuebles de nuestros familiares fallecidos, y una de las dudas que nos surge es cómo tributar por la herencia y cómo valorar la casa o piso heredado. A continuación te explicamos como ahorrar unos euros en impuestos sobre el inmueble heredado:

Valor real del inmueble heredado

Al recibir un bien inmueble en una herencia deberemos presentar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en la Comunidad Autónoma del fallecido declarando el valor real del inmueble y pagando por este.
 

¿Cómo saber el valor real de un inmueble?

El valor real de un inmueble es el precio o la contraprestación que se acordaría entre dos sujetos independientes. Actualmente es muy complicado conocer cuál es el valor real de un inmueble, por ello, podemos declarar el inmueble por uno de los siguientes 3 valores:
  • Valor catastral del inmueble
  • Valor de adquisición del inmueble
  • Valor fiscal o comprobado por Hacienda del inmueble
herencia vivienda fiscalidad IRPF

Valor fiscal del inmueble heredado

Al recibir la herencia, es conveniente solicitar a la Hacienda Autonómica el valor fiscal del inmueble por el que se liquidará el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Esta solicitud se puede hacer por Internet (excepto en Canarias, Guipúzcoa y Vizcaya) y tendrá validez durante los 3 meses siguientes a la notificación.
 
Cada Hacienda Autonómica hace sus propias valoraciones según sus propias real y normalmente no tienen en cuenta la situación del mercado, en este momento a la baja.
 
Si a la hora de liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones optas por aplicar un valor inferior al valor fiscal o comprobado por Hacienda, es muy probable que posteriormente Hacienda haga una comprobación y te reclame una cantidad mayor porque haya aplicado un mayor valor fiscal al inmueble heredado
 

Ejemplo de la valoración de un inmueble heredado:

En una herencia obtenemos una vivienda habitual de nuestro familiar, con un valor de mercado de 300.000€ y un valor catastral de 165.000€.
 
¿Qué valor tengo que declarar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones?
El valor a aplicar dependerá de la Comunidad Autónoma en la que residiera el fallecido, del destino que se le vaya a dar al inmueble y de la ganancia o pérdida patrimonial que genere en el IRPF al venderlo.
  • Lo heredo y lo mantengo en propiedad: en este caso sólo pagaremos el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, y rige la norma de la Comunidad Autónoma dónde vivía el fallecido. Declararemos por el valor catastral del inmueble (suponiendo que es aceptado por Hacienda), es decir 165.000€ ya que es el que nos permite pagar menos en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
  • Lo heredo y lo vendo: interesará aplicar el valor de mercado a la hora de liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, para reducir o eliminar la posterior ganancia patrimonial a tributar en el IRPF. Además, si la posterior venta del inmueble se hace por el mismo valor de mercado, 300.000€ y después de un año de la herencia, obtendremos una pérdida patrimonial igual a la cuota del impuesto de sucesiones pagada. 
 

Venta del inmueble heredado: ¿cómo tributa en el IRPF?

Si tras heredar el inmueble decides venderlo, deberás tener en cuenta que esta venta generará una pérdida o ganancia patrimonial por la que tributarás en tu Declaración de la Renta. Para calcular la ganancia o pérdida patrimonial, tomaremos como valor de adquisición el declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones más la parte del Impuesto de Sucesiones pagado que correspondiente a este bien. 
 

Inmueble heredado con deudas

Por último, comentaros que puede darse el caso de que el inmueble heredado tenga un valor inferior a lo que reste de pagar de hipoteca, es decir, que heredamos una deuda
 
En tal caso, podemos rechazar la herencia en su totalidad, haciendo constancia de la renuncia a la herencia en escritura pública ante notario. La renuncia es irrevocable y no puede ser parcial. Cada vez, más gente opta por renuncia la herencia por las deudas que conlleva. Como dato curioso, durante el pasado año 2012, las renuncias a herencias aumentaron un 23%.
 
Otra opción que podemos contemplar es aceptar la herencia a beneficio de inventario, es decir, que solo aceptamos la herencia en el caso que exista un remanente de liquidez tras la liquidación de bienes y deudas del fallecido. 
Si quieres saber más sobre cómo planificar tu Declaración de la Renta 2014 puedes descargar la guía gratuita que hemos elaborado desde Rankia para la Campaña Renta 2014: Cómo planificar la declaración de la renta 2014.
 
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Etiquetas: fiscalidad · Impuestos · herencia · Inmuebles · Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones · Catastro · Valor catastral · IRPF · declaración de la renta



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Comentarios
1 Maeiou
06 de noviembre de 2013 (13:09)

¿Qué pasa si se dejó fuera del impuesto de sucesiones la parte de un bien, por ser de varias personas, al no recordar nadie que era propietaria de un porcentaje de vivienda? ¿cómo se valora ahora esa parte bien que se tenía que haber incluido en el 2001 en dicho impuesto pero no se hizo y ahora al venderse en el 2013, los herederos lo tienen que declarar a Hacienda?. Espero haberme explicado, gracias

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2 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  Maeiou
06 de noviembre de 2013 (13:45)

Buenas tardes,

No termino de entender la situación que me comentas, en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones deberíais haber incluido el inmueble; si no pagasteis impuesto por él, Hacienda os podrá reclamar este impuesto + recargos hasta 4 años después de la herencia.

Si decidís vender el inmueble en 2013, deberéis tributar por él en la próxima Declaración de la Renta con la parte proporcional de la ganancia / pérdida patrimonial, tal como se indica en el artículo:

Tomando como valor de adquisición el declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones más la parte del Impuesto de Sucesiones pagado que correspondiente a este bien.

En vuestro caso, si no habéis pagado el Impuesto de Sucesiones, no se que valor es que podéis tomar por precio de adquisición, entiendo que el valor catastral que tenga el inmueble. Pero os recomiendo que lo consultéis con vuestro asesor fiscal.

Un saludo,

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3 Maeiou
Maeiou  en respuesta a  Amparo Sisternes
06 de noviembre de 2013 (14:46)

Pues la situación aunque parezca increible es que no se declaró en 2001 el porcentaje de una vivienda en el impuesto de sucesiones con el resto de activos, es lo que tienen las personas mayores y sus papeles, ahora llega el problema para los demás ¿qué valor de compra poner al declarar la venta de esa parte de inmueble?. Igual a alguien le ha pasado lo mismo y puede aportar porque tampoco sabemos el valor catastral del bien en el 2001. En una respuesta que tuve respecto a este tema fue tener en cuenta el "valor de mercado" en año 2001 según el INE, que se puede buscar en internet.

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4 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  Maeiou
06 de noviembre de 2013 (16:08)

Si, deberéis de indicar el valor real del inmueble en el momento de la herencia, que bien puede ser el valor catastral del inmueble o bien el valor de mercado. Lo que sea más fácil encontrar, y si tienes ambos el que te recomiende tu asesor fiscal.
Saludos,

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5 Abellanu
25 de marzo de 2014 (12:38)

Buenas tardes: Muy interesante el artículo pero no entiendo este punto:

...Además, si la posterior venta del inmueble se hace por el mismo valor de mercado, 300.000€ y después de un año de la herencia, obtendremos una pérdida patrimonial igual a la cuota del impuesto de sucesiones pagada.

¿Por qué existe una pérdida patrimonial y por qué es igual a la cuota del impuesto de sucesiones?

Gracias.

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6 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  Abellanu
26 de marzo de 2014 (11:00)

Buenos días,

Porque al calcular el precio de adquisición y el de venta, debes de tener en cuenta todos los tributos y gastos de notario que has tenido.
Un saludo,

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7 Karonte
Karonte  en respuesta a  Amparo Sisternes
31 de marzo de 2014 (19:26)

Interesante y útil el artículo.
Sólo una duda que me surge en el IRPF de 2013. Después de haber pagado el impuesto de donaciones y herencias en 2013, tengo que incluirlo en la declaración de este año? Además es en comunidades diferentes.

Muchas gracias
Salu2

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8 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  Karonte
01 de abril de 2014 (09:21)

Bienvenido a Rankia,

Si, deberás de añadirlo en el apartado de rendimiento inmuebles aunque no te genere ningún rendimiento porque no lo tengas alquilado, indicando su referencia catastral. Un saludo,

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9 Ceciclo
21 de mayo de 2014 (18:33)

Hola,

A efectos del IRPF, ¿cuál es el valor de adquisición de un inmueble que valoro a precio de mercado (que es el del precio de venta que tengo ligado con un tercero) pero que al tener una hipoteca inversa en sucesiones declaré en ese impuesto por el valor neto?

Era el único bien en la herencia que se ha valorado por 175€ miles pero con una carga que era de 75€ miles.Por consiguiente en sucesiones se ha liquidado en este 2014 con una base de 100€ miles.

Gracias.

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10 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  Ceciclo
22 de mayo de 2014 (12:24)

Buenos días,

En mi opinión, este inmueble se tendría que declarar por el valor del inmueble declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, restando la deuda hipotecaria. Un saludo,

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11 benigfpk
02 de marzo de 2015 (19:53)

Buenas tardes.
Esta es una consulta sobre cómo obtener el valor de un piso heredado y si existe una pérdida patrimonial. En el año 2008 falleció mi padre, casado en régimen de gananciales. En el impuesto de sucesiones se declaró un valor del piso de 100 (valores supuestos), y se liquidó por un valor de 50, porque era la parte que heredamos los hijos. Mi madre quedó con el usufructo del piso.
El año 2014 falleció mi madre y se declaró un valor de 150 del piso, liquidándose el impuesto de sucesiones por 75, puesto que los hijos heredamos el restante 50%.
Una primera pregunta es sobre el valor de adquisición: ¿debe ser 125, 50 de la primera herencia y 75 de la segunda?
Recientemente hemos vendido el piso por un valor de 80. ¿Existe una pérdida patrimonial de 45 a distribuir entre todos los hermanos si el precio de adquisición correcto es de 125?
Y puestos a preguntar, ¿se puede compensar esa pérdida patrimonial durante 4 años con ganancias obtenidas, por ejemplo, de ventas de fondos de inversión o de acciones?
He leído en otro de vuestros blogs que al valor de adquisición también se suman los cuotas pagadas por el impuesto de sucesiones. ¿Se pueden sumar también los gastos de notario y registro de la propiedad?. ¿Y la plusvalía municipal? También hemos tenido que liquidar otro impuesto de sucesiones y registro de la propiedad para levantar el usufructo que tenía mi madre. ¿Se incrementaría el precio de adquisición con esta cuota?
Muchas gracias y disculpas por tantas preguntas.

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12 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  benigfpk
03 de marzo de 2015 (09:17)

Buenos días,

El valor de adquisición debe ser el valor por el que entró en vuestro patrimonio, es decir el valor de la primera herencia, es decir 50.
Correcto, existe una pérdida patrimonial de 45.
Si que se puede compensar en cuatro años. Todos los gastos del piso son un incremento del precio de adquisición, creo que salvo la plusvalia (ya que en teoria pertence al vendedor), en cuyo caso se discute si es un menor precio ce venta.

De todas formas consulta con un asesor fiscal pues Hacienda está remisa en aceptar pérdidas patrimoniales en las ventas de pisos y se tienen que justificar.
Saludos.

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13 benigfpk
benigfpk  en respuesta a  Amparo Sisternes
03 de marzo de 2015 (12:19)

Buenos días.

Gracias por la respuesta.

No me queda claro el valor de adquisición. Si en el 2008 pasó a nuestro patrimonio un 50% de la vivienda por un valor de 50 y en el 2014 el otro 50% por un valor de 75, ¿no habría que sumar ambos para obtener el valor de adquisición?

Gracias y saludos.

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14 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  benigfpk
03 de marzo de 2015 (12:43)

El inmueble entró en tu patrimonio en el año 2008, aunque solo una parte porque el usufructo lo tenía tu madre, por tanto el precio de adquisición es el del momento de entrada en tu patrimonio. De todos modos, consultalo con un asesor fiscal con todos los documentos de la herencia.
Saludos,

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15 35107389
17 de abril de 2015 (11:42)

Buenos dias.

¿Que ocurre si en una herencia hay varios inmuebles y los taso por el valor de comprobación pero uno de ellos le incremento el valor ? Hay un inmueble que tiene un valor de comprobación (catastral * coeficiente)de 55.000 pero el valor de mercado es de 250.000€. Me interesaría poner un valor de 120.000 en vez de 55.000. ¿Es posible valorar unos inmuebles por valor comprobación y otro por un valor superior?

Saludos

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16 Amparo Sisternes
Amparo Sisternes  en respuesta a  35107389
17 de abril de 2015 (12:59)

Bienvenido a Rankia,

Entiendo que la valoración de cada inmueble se puede hacer de forma independiente y por tanto puedes valorar según:

  • Valor catastral del inmueble

  • Valor de adquisición del inmueble

  • Valor fiscal o comprobado por Hacienda del inmueble
  • Saludos,

    Me gusta
    17 35107389
    35107389  en respuesta a  Amparo Sisternes
    17 de abril de 2015 (14:37)

    Gracias por su respuesta, pero el problema no es lo que dice la legislación sino que es su interpretación.

    Si el valor fiscal comprobado es de 55.000 yo lo puedo valorar por 100.000 euros????

    Se trata de una casa de 300m2 totalmente reformada, con lo que su valor de mercado es muy superior al valor fiscal.

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    18 pilarbcn
    18 de abril de 2015 (20:04)

    Cuando una persona proviene de una disolución de sociedad de gananciales por fallecimiento de uno de los cónyuges pero no heredó de su cónyuge sino los que heredaron fueron los hijos. ¿Cómo se valoran los inmuebles en el impuesto del Patrimonio del cónyuge?
    La escritura de aceptación de la herencia se hizo actualizando los valores de los inmuebles más el resto de todos los bienes de ambos cónyuges y el 50% lo heredaron los hijos.
    La pregunta concreta es, por los valores actualizados del impuesto de Sucesiones ó por la valoración catastral de los inmuebles?
    Gracias.

    Me gusta
    19 Amparo Sisternes
    Amparo Sisternes  en respuesta a  35107389
    20 de abril de 2015 (09:16)

    No lo puedes valorar por 100.000€ sin ningún otro trámite. Lo que puedes hacer, es solicitar otra valoración por parte de Hacienda, o hacerlo por el valor catastral si está actualizado. Saludos,

    Me gusta (1)
    20 Amparo Sisternes
    Amparo Sisternes  en respuesta a  pilarbcn
    20 de abril de 2015 (09:19)

    Buenos días, creo que lo más correcto sería hacerlo por los valores actualizados del impuesto de Sucesiones, pero también sería válido por el valor catastral. Te recomiendo que lo veas con un asesor fiscal. Saludos,

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