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Préstamos "Neg-Am"

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Publicado por Gurús Mundi el 29 de enero de 2008
Otra perla del sistema financiero americano.

Aunque muchos piensen que lo peor ya ha pasado, con las recientes quiebras, en el sector de los prestamos de alto riesgo o “subprime” en Estados Unidos, aún queda un importante escollo para sentirnos tranquilos : los prestamos “neg-am” y los “Interest Only”.

En nuestro sistema bancario “tradicional”, un préstamo se amortiza de forma clásica, a cada mensualidad, se paga una parte de intereses y se amortiza una pequeña parte del principal que va disminuyendo progresivamente hasta el la total amortización del préstamo.

En E.E.U.U. y en algunos otros países, se han inventado unos préstamos algo mas “exóticos” y son auténticas bombas de relojería para el sistema : los prestamos “Interest Only” y los “neg-am”.
Los préstamos “Interest Only” son préstamos en los que solo se pagan los intereses (Por lo tanto no se amortiza el capital) durante un periodo de algunos años. Como los milagros acostumbran a tener un final, llega un momento (generalmente al cabo de 5 años) en el que también habrá que amortizar el capital. Cuando ese momento llega, la anualidad aumenta bruscamente y el pobre tomador del préstamo deberá entonces, ya sea vender su casa, ya sea contratar un nuevo préstamo (escenario solo posible en un entorno en el que le mercado inmobiliario suba), ya sea pagar la nueva anualidad que generalmente no puede asumir.

Pero aún hay mas; una parte de los tomadores de préstamos no podían asumir ni tan solo los intereses de los préstamos y se inventó, para ellos, los préstamos “neg-am” (préstamos de amortización negativa).

En este tipo de préstamos, el tomador tiene la posibilidad de no pagar ni la totalidad del los intereses, solo tiene que pagar una “mensualidad mínima” de un importe muy bajo.

Ejemplo :

321 $/mes para obtener 100.000,-- $ en Aimloan

529 $/mes para obtener 200.000,--$ en 24/7......(no, no estáis soñando).

Como sigue sin haber milagros, la parte de los intereses no pagados se acumula con el principal debido y el préstamo aumenta en lugar de disminuir. Mientras el importe a devolver no aumente mas allá de un límite fijado (por norma general 110% o 115% del préstamo inicial) todo va bien y el tomador vive días felices e inconscientes en su espléndida casa.

Pero cuando se sobrepasa ese límite (de media, al cabo de 3 años), la bomba de relojería empieza su cuenta atrás : el suave préstamo “neg-am” se transforma automaticamente en préstamo clásico a tipo variable.
Hay que devolver los intereses y el capital..... El incauto tomador ve entonces como su mensualidad, en el espacio de un mes, se multiplica por 2 o por 3, no ha devuelto ni un céntimo y debe un 10 o un 15% mas que al inicio del préstamo.

Aunque a los lectores de este blog les puede parecer evidente que el milagro debe acabarse, a la mayoría de particulares americanos les resultaba imposible de preveer debido a la evolución de los tipos de interes y a unos cálculos particularmente complejos.

Veamos a título de ejemplo una tabla sacada de las simulaciones de la Sociedad Aimloan:




Las mensualidades aumentan inicialmente al ritmo de 7,5% por año.... lo cual no es poco, pero no es nada al lado de lo que ocurre en el mes 36 : la mensualidad pasa de 371 a 889 $ de una vez (y sigue aumentando posteriormente).

Lo mas grave del asunto es que los bancos conceden los préstamos “neg-am” con la única garantía de la capacidad del tomador de pagar la mensualidad mínima inicial (321 $ en el ejemplo anterior).

La mayoría de los tomadores serán pues incapaces de afrontar la transformación del préstamo.

Efectivamente no hay muchos hogares capaces de sufragar un aumento de su hipoteca resultante de multiplicar por 2,4 el importe de su último recibo.

En entorno alcistas del mercado inmobiliario la situación se sostiene : el tomador mantiene su préstamo solo durante la época de devolución mínima, vende su casa al cabo de 3 años justo antes de la brusca subida ( o contrata un nuevo préstamo si considera que el mercado inmobiliario aún va a seguir subiendo), la plusvalía le permite reembolsar el préstamo y podrá incluso hacer algún beneficio.

Además durante 3 años habrá disfrutado de su casa pagando unas mensualidades muy bajas o quizás la habrá alquilado por un importe superior al de las cuotas mensuales realizando un beneficio sin haber desembolsado ni un céntimo.

Un verdadero cuento de hadas que ha seducido numerosos tomadores desde el año 2004.

En un entorno bajista del mercado inmobiliario (es el caso desde junio del 2006 en E.E.U.U.) el cuento de hadas se torna pesadilla :

Asumiendo un ritmo de bajada continua del 8% (Tasa superada durante el 2007) la casa de 100.000,-- $ solo valdrá 77.868,--$ al cabo de 3 años.

El préstamo a devolver habrá aumentado hasta 110.000,--$ durante el mismo periodo.

Resultado : El tomador del préstamo se encuentra en quiebra, sin hogar, con una losa de 32.132,--$ (en el supuesto que haya logrado vender su casa), y el banco con un cliente insolvente incapaz de pagar su deuda.

En este ejemplo hemos hablado de un pequeño préstamo de 100.000,--$. Realmente la media de los préstamos inmobiliarios a los hogares americanos es mucho mas elevado y supera los 300.000,-- $.
Etiquetas: Préstamos



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Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
29 de enero de 2008 (00:30)

Hola

Muy intereseante, mas brutal aun que lo de "Interest Only"....

Si dices que es a partir de 5 años cuando se convierte en variable y empezo en 2004 significa que durante este año y sobretodo 2009 es cuando el tema estara mas problematico.

O sea que los problemas seguiran aun mas tiempo.

Bueno saberlo.

Saludos.

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2 Anonimo
Anonimo
29 de enero de 2008 (00:45)

Pero que no hace falta irse a Estados Unidos, que lo tenemos aquí, acabo de contar un caso de la hipoteca creciente Caja Madrid, sueldo 1200 soltera, hipoteca creciente que empieza en 800 y ya esté en 1100, viviendo con sus padres y alquilando el piso, y eso que acabamos de empezar.
Busque un poco con el google hipoteca creciente caja madrid y te quedas tieso de los casos que ves, enlazo a uno que ya está pagando 1350 desde 800.
Estas cajas que han prestado a boleo a particulares y especuladores varios, ¿no van a tener perdidas que llevar a cuenta de resultados?.
H

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3 Valentin
29 de enero de 2008 (07:49)

Sobre: “Resultado: .................. , y el banco con un cliente insolvente incapaz de pagar su deuda.”

Vuestra puede continuar e ir más lejos. Conozco entidades bancarias alemanas que hace un paquete de las hipotecas de riesgo que tienen, y se las venden, a precios muy baratos, a Hedge Funds no-alemanes sin autorización del hipotecado. El resultado es que el hipotecado queda desamparado de las leyes alemanas. El Hedge Fund les exige el pago completo de la deuda, y el resultado es que se quedan sin el inmueble.

Quizás sean prácticas un tanto raras, pero en Alemania ya ha salido un reportaje en televisión denunciando estas prácticas, que yo por cierto no he podido ver y por lo que no puedo ofrecer más detalles.

Un saludo
Valentin

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4 Anonimo
Anonimo
29 de enero de 2008 (11:13)

En España tenemos...

Consumer.es Hipotecas sin aval

Al final, aparece este comentario, que es de nota:

"¿Preocupación? La justa. El catedrático de Economía Juan Manuel Menéndez sostiene que, si bien "estamos endeudados", se ha valorizado tanto el precio de los pisos que su coste absorbe la subida de los tipos y de renta. Por tanto, aunque la cuota de la hipoteca se duplique el precio de la vivienda se multiplicará por tres."

Achilipú,apú apú,achilipú apú apú, achili,achili achili chili, achili achili chili,achili achili

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5 Eguzkialde
29 de enero de 2008 (11:45)

Por fín creo que hemos llegado a la raiz del problema.......el sistema financiero y sus malas practicas nos han traido a este nivel de incertidumbre.
Bueno sería a los botín, gonzalez,oliu,...etc...atarles en corto.Está claro que las reglas de la industria financiera no son lo suficientemente claras y transparentes; sino a fecha de hoy sabríamos con cifras el monto total de la mierda en cuestión.
Ni sabemos cuanta mierda hay ni sabemos donde está.
Lo que está claro es que hay mierda.....mucha mierda.
Y resulta que el bush ha inyectado 150.000mill. de $., para aliviar la enfermedad.
A esto en el deporte se le llamaría dopaje ¿verdad?...pero claro en politica todo es posible.
Cuanto hecho de menos a la administración de Clinton , su risa con boris,sus cuentas superavitarias....su becaria preferida.....sí , sí Mónica debió ser la que subió a la economía y hasta la mismisima.....p. del clinton.Pero lo subía todo.
Ahora nos haría falta algo para subir el panorama de la economía.
No obstante eso no nos deja libres de hacer los deberes correctamente como inversores; mientras seguimos buscando el subelotodo.

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6 Anonimo
Anonimo
29 de enero de 2008 (14:49)

Entonces el crac de los bancos en USA no es comparable con lo que sucede en España. El mercado a masacrado a los bancos por las voces que salían de USA pero lo cierto es que nuestro sistema financiero no posee el riesgo que allí se corría. Cada vez veo más la oportunidad de entrar en bancos a largo plazo ¿ que pensáis? tan solo con el reparto de dividendos ya obtienes mejores rentabilidades que en cualquier plazo fijo. Viendo este artículo esta claro que lo que sucede en USA no es comparable a nuestro mercado.

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7 Anonimo
Anonimo
29 de enero de 2008 (16:44)

Como respuesta a Joan Josep solo mencionarte que quizas los bancos españoles no tengan tanto riesgo por su operativa de prestamos a nivel local, pero con la titulización global de la deuda americana, es posible que entre sus reservas o colaterales existan un poco o un mucho de deuda subprime.
Te recomiendo que leas un post anterior : ¿Dónde está Wally.

Gracias por leernos

Saludos

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8 Echevarri
29 de enero de 2008 (18:04)

Efectivamente, con el sistema de cuota creciente se puede dar lugar a amortizaciones negativas, pero la progresividad es bastante más suave que pasar de carencia de capital a pago del mismo.
En todo caso, para aquel que se asuste de ver crecer su saldo hipotecario, lo tiene fácil, que aortice parcialmente en dicha medida y a correr.
Respecto a lo que comenta Valentín, había oído rumores, pero no he visto el reportaje. Ufffffffff sobre el mismo tengo dudas. La primera es que para poder "ceder" si suele haber un autorización (se firma en la hipoteca, y todos los que estamos hipotecados la tenemos). Respecto a la ejecución hipotecaria, entiendo que independientemente del acreedor, impera el Derecho Alemán, por lo que cuenta con las mismas garantías que cualquier otra hipoteca. Otra cosa es que haya Bancos que por, mptivos de opinión pública, no les guste ejecutar hipotecas morososas. O quizás por el coste de tener un departamento ad hoc. Pero no acabo de ver la pega.

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9 Anonimo
Anonimo
29 de enero de 2008 (20:38)

Como comentario adicional a Valentin y Echevarri solo mencionar que al firmar cualquier hipoteca también firmamos el derecho del prestador a ceder o vender el crédito a cualquier otra persona física o jurídica, siempre y cuando se mantengan las mismas condiciones y no se vulneren los derechos del hopotecado.
Por lo tanto si no existe morosidad, el prestador no puede ejecutar la hipoteca.
Por otro lado si existe morosidad entonces si puede ejecutarse la hipoteca, y en ese momento tanto da que la ejecute un hedge fund o un banco local, el resultado es el mismo, el hipotecado se queda sin casa, pero no se puede culpar a nadie mas que al moroso.

Saludos

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10 Consumerista
30 de enero de 2008 (13:24)

Efectivamente, la cesión a un hedge fund extranjero no puede mermar los derechos del deudor hipotecario, las normas de protección de los consumidores son imperativas y no pueden eludirse por ese tipo de estratagemas.
Sobre que la culpa de no poder pagar sea del moroso, no estoy de acuerdo. El prestamista es una entidad profesional que debe actuar con diligencia profesional, lo que incluye que sólo preste dinero a quien vea que va a poder devolverlo. El préstamo indiscriminado a clientes que se ve que van a ser insolventes se considera abusivo. Hubo una propuesta de Directiva europea que castigaba a los bancos que concediesen préstamos a personas sin suficiente solvencia, haciéndoles asumir las consecuencias de su imprudencia, de tal forma que se les imponían límites rigurosos en lo que podían exigir al deudor por intereses y demora. Pero este proyecto quedó en nada, al menos por ahora, por la presión del lobby bancario.

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