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Participaciones del usuario Mortgage

Mortgage 29/09/06 14:30
Ha respondido al tema Hipoteca Multidivisa, posible alternativa a la subida de tipos
El seguro de cambio ha de contratarse únicamente si vamos a cambiar de divisa nuestra hipoteca. Lo que conseguimos con este seguro es asegurar un tipo de cambio por el valor que tenga a la fecha de contratación el seguro. La vigencia es hasta que se realice el cambio. Sinceramente, ninguno de mis clientes en los dos años que llevo trabajando con multidivisa ha cambiado la divisa de su hipoteca, por lo que no firmado ningún seguro de cambio. El precio varia según volumen asegurado, pero no te podría decir ahora mismo el tanto% de la prima. La pregunta que me haces en cuanto al volumen que firmo en hipotecas en euros, te diré que varía , pero pueden ser entorno a 50. Esto es posible gracias a la colaboración de distintas oficinas. Por otro lado hay colaboradores que me suelen aportar negocio a cambio de una pequeña comisión. Si alguien esta interesado en ser colaborador se puede poner en contacto conmigo.
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Mortgage 29/09/06 11:37
Ha respondido al tema Hipoteca Multidivisa, posible alternativa a la subida de tipos
A groso modo es como tu dices, pero para que haya una variación tan relevante ha de suceder algo importante. Si observas los históricos de divisas, podrás observar que en contadas veces ha existido una variación tan importante. Si no cancelamos la hipoteca, no nos afectará. Se podría decir que es como un río que tiene crecidas, pero al final siempre vuelve a su cauce normal cauce normal. Es cuestión de tener sangre fria y aguantar. Sucede lo mismo si se deprecia la divisa, si no amortizamos capital no podemos aprovechar esa depreciación al máximo. Además de todo esto, cabe la posibilidad de abrir una cuenta multidivisa para que nos domicilien ahi la hipoteca. Si tenemos un remanente de unos 10.000€ en yens comprados a buen precio, podremos estar tranquilos por un año. Es cierto que mucha gente que contrata este producto no sabe donde se mete, y es por esto por lo que estoy yo tratando este tema. Firmo una media de 20 hipotecas multidivisa al mes, y hay muchas que las deniego porque el cliente no da el perfil para este producto pese a que gana dinerito y vamos bien de garantías, pero si no lo entiende correctamente prefiero no firmarlo y hacerlo en euros. Para que te hagas una idea, para un cliente con el perfil económico de multidivisa, les suelo ofrecer un euribor + 0,45% o 0,50% (3,67+0,45) o un libor franco+0,75% (1,67+0,75). Como podrás apreciar las dos condiciones son bastante buenas, pero en multidivisa pagaremos siemrep (salvo catastrofe) menos que en euro.
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Mortgage 29/09/06 11:14
Ha respondido al tema Hipoteca Multidivisa, posible alternativa a la subida de tipos
En 3 meses no suele haber grandes fluctuaciones, pero en el caso de que preveamos que se aproximan cambios bruscos y que nos faltan 2 meses para tener la posibilidad de cambiar de divisa, podemos contratar un seguro de cambio que nos asegura que el valor de la divisa en el momento de contratar el seguro será el que tendremos dentro de 2 meses cuando vayamos a cambiar de divisa. Cambiar la divisa en la que tienes tu hipoteca no genera ningún gasto (por lo menos en la entidad en la que yo trabajo), pero si es cierto que al tener que pagar tu hipoteca en yens, por ejemplo, y todos cobramos nuestra nómina en euros, necesitamos comprar yens para pagar la hipoteca. Es esta operación la que si cuesta dinero, pero tampoco es relevante, ya que se trata de un 0,3% por cuota. Ejemplo: tenemos una hipoteca por la que debemos pagar una cuota trimestral de "X" yens, que vienen a ser 3.000€. Al realizar la operación deberemos abonar 9 euros de comisión, que si lo multiplicamos por 4 trimestres son 36€ al año (hay bancos que cobran eso por el mantenimiento de la cuenta). No es relevante. Las divisas más utilizadas son yen y franco porque son divisas con un interés bastante inferior a euribor (séría absurdo hacerlo en dólares o libras). Los tipos de interés de yen y franco han subido en la misma progresión que el euribor, por lo que lo normal es que siemrpe estén entorno a 2 o 3 puntos por debajo de euribor. En el caso de impago el proceso de ejecución es similar al de una hipoteca en euros. Este tipo de hipotecas se conceden hasta un máximo del 80% del valor de tasación del inmueble para que tengamos un margen de un 20% de garantías en el caso de que se dispare el principal de nuestra hipoteca. Como últino recurso siempe podemos volver a euribor. Con todo esto que os cuento no quiero decir que la hipoteca en multidivisa sea un mal producto, todo lo contrario, pero creo q no todo el mundo tiene un perfil adecuado. Hay que entenderlo y realiar un seguimiento quincenal de la misma. Tiene muchas ventajas y algunos inconvenientes que conviene (valga la redundancia) tener en cuenta.
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Mortgage 29/09/06 02:28
Ha respondido al tema Hipoteca Multidivisa, posible alternativa a la subida de tipos
Los riesgos de una hipoteca multidivisa pueden venir dados por dos variables: subida del tipo de interés (libor yen o franco suizo) o depreciación del euro frente a la divisa en la que se ha constituido la hipoteca. En cambio en una hipoteca en euro sólo debemos preocuparnos por la subida del euribor. Este riesgo es controlable hasta cierto punto, ya que al ser multidivisa tenemos la posibilidad de cambiar de divisa cada tres meses. En principio la persona que opta por refinanciar o solicitar su hipoteca en multidivisa lo que busca es que la cuota a pagar sea menor que en euros, ya que actualmenete el euribor está a un 3,67, el libor yen esta entorno al 0,50 y el libor franco suizo al 1,67. Teniendo en cuenta estos datos parece lógico hacerlo en yens, pero hay que contar con que el yen tiene mayores fluctuaciones que el franco suizo, por lo que la decisión de una divisa u otra vendrá dada por el riesgo que esté dispuesto a asumir cada cuál. Se podría decir que la hipoteca multidivisa es una hipoteca dinámica, ya que "nunca" vamos a pagar dos cuotas por el mismo importe. Las cuotas en multidivisa no son mensuales sino trimestrales, y aunque cada tres meses debemos pagar el mismo importe en yens o francos, en la traducción a euros será siempre distinta, por lo que tenemos que tener en cuenta es lo que pagaríamos en euros y controlar que siemrpe sea menos lo que estamos pagando a lo que pagaríamos en euros. Ha de ser ésta la referencia que marque nuestras decisiones. Se podría comparar a la persona que contituye un plazo fijo o prefiere invertir en renta variable. Todo tiene ventajas e inconvenientes y la decisión ha de ser muy personal, que nadie nos "venda la moto".
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