Muchas gracias Carlos, por dejarte caer por aqui de vez en cuando. Le he echado un vistazo al curso y me parece que el contenido del mismo esta muy cuidado y puede ayudar muchisimo a la gente a empezando en esto.A mi personalmente me bastaron un par de video promos tuyos para que me entrara el gusanillo y estoy volcado de lleno. En principio he optado por no inscribirme en el mismo ya que considero que conozco la mayoría de los temas que tratas y me va bastante el rollo autodidacta pero cosidero que es de los temario mas completos (Si no el que mas) de los que hay circulando por ahi.Si alguien considera que el precio del curso es elevado creo que debería de replantearse si la inversion inmobiliaria es lo suyo. En cualquier operacion inmobiliaria por muy barato que sea el piso y muy estudiada que este la operacion, el grado de incertidumbre o el margen en la negociación o la comisión de la inmobiliaria supera con creces el precio del curso. En mi opinion la relacion calidad precio del mismo es mas que apropiada.Si que considero que no es apropiado animar a alguien a entrar en este mundo sin un colchón considerable para hacer frente a imprevistos ( que los habrá). Se hace bastante publicidad con en el hecho de comprar inmueble con 0 euros usando apalancamiento. Yo no veo ningún problema en ello si lo que queremos es escalar el modelo sin descapitalizarnos pero en mi opinión es un suicidio que alguien se lance al ruedo sin un base de ahorro que amortigüe futuros imprevistos y sin gestionar correctamente la exposición al riesgo del apacalancamiento.Muchas gracias de nuevo por inyectarme el gusanillo Carlos.Un saludo,Francisco Cerezo
Hola Miguel:Yo también interpretaba la ley como indicas pero he leido varios blog especializados e incluso se hace alguna mención de ello en idealista: según explican si se liquida El itp tomando como base imponible el valor que proporciona hacienda esta no puede practicar una comprobación aunque la compraventa sea superior. No has leido nada al respecto?Se apoya en este parrafo que indica la ley del artículo 134.1 de la Ley General Tributaria (LGT) que es claro al afirmar que, “La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios”.Te puedo proporcionar algun link al respecto pero al ser de otros blogs no se si tomara como spam.
Hola Miguel:Muchas gracias por el post. Tengo una duda con respecto al tema de la liquidación del ITP. Has explicado el caso en el que la compraventa es inferior al valor fiscal otorgado por la comunidad (catastral x coeficientes) pero que sucede si es a la inversa? En el caso de que el valor fiscal sea inferior al de compraventa si liquidamos el impuesto tomando como base imponible el valor fiscal podemos tener algun problema?Muchas gracias de antemano.
Muchas gracias por el feedback y por orientarme con tu experiencia Oscar.Como comenté en el anterior post el tema de la reforma me tira bastante para atrás. No es por el tema de la financiación ya que compraríay reformaría con mis ahorros y luego hipotecaría la vivienda reformada con el 80% de Tasación para recuperar liquidez y no descapitalizarme demasiado. El problema es que no tengo experiencia en reformas previas, supongo que hay que dedicarle mucho tiempo a la reforma, además de los riesgos que conlleva y la complejidad que introducen siendo mi primera operacián.Si no consigo bajar esos 3000 euros que me quedan por negociar, probablemente la deje pasar y espere a otra oportunidad. Como esta el patio estoy convencido que la segunda mitad de 2021 sera propicia para este tipo de operaciones.Muchas gracias de nuevo por tu ayuda.Un saludo,Francisco CerezoPD: el API ya te la ha explicado Oscar. es una interfaz para acceder a la base de datos de idealista programáticamente. Esta limitada a un numero de consultas al mes pero te da de sobra para lo que necesitaba analizar y es mucho mas facil manejar esos datos y analizarlos.
Disculpad no os había entendido. Os cuento un poco mi punto de vista: @anrabro , cuando empecé a estudiar el mercado hace un par de meses, mi primera impresión fue exactamente la misma que tienes tu: las rentabilidades brutas en torno al 8% o 9% parecían no existir.Como por mi trabajo tengo conocimientos de programación y de manejo de datasets, pedí acceso al API idealista (es gratuito) y empecé a barrer barrio por barrio el ratio de rentabilidad alquiler/compra. Así descubrí que el ratio de rentabilidad variaba de un 5% en los mejores barrios (Buhaira) al 11% en los peores (3000 viviendas o pajaritos) . Si alguien no sabe programar se puede hacer lo mismo con los informes de precio de vivienda en el idealista.La conclusión fue la que ya se ha comentado en algún post anterior, para conseguir esas rentabilidades tenía que aumentar el riesgo y moverme a zonas menos buenas aumentando sensiblemente el riesgo de impago. Como en cualquier inversión, uno decide el riesgo con el que se siente cómodo y la zona y la rentabilidad dependerá un poco de cada uno. Yo obviamente descarté las zonas muy deprimidas como las mencionadas anteriormente y llegados a este punto es donde me decidí a patear uno a uno esos barrios que me ofrecían rentabilidades del 8%-9% para ver si me sentiría cómodo invirtiendo allí y conocer un poco el perfil de mis inquilinos. De que barrios estamos hablando: San Pablo, Tiro de línea, los príncipes, Macarena, Parque Alcosa... Tengo que decir que al principio me costo cambiar el chip ya que son barrios que no suelo frecuentar pero a base de pasar tiempo caminando vas dándote cuenta de que dentro de esos barrios hay subzonas. Si bien muchos de esos barrios los rechacé de inmediato en mis paseos, en otros descubrí zonas agradables que desconocía en las que me sentiría cómodo invirtiendo (e incluso viviendo). @anrabro, desconozco el mercado de Madrid, pero creo que en ciudades mas pequeñas esto funciona mejor. De hecho he investigado un poco y en ciudades como córdoba, o pueblos dormitorio de Sevilla se pueden encontrar estas rentabilidades incluso en zonas medias.Cuando dices que hay pisos de 110000 que cuesta alquilarlos por 500 estoy convencido de es cierto. Probablemente si te vas a una zona peor la rentabilidad variara sensiblemente. Por poneros un ejemplo, un piso en San pablo de 75000 euros se alquila por 550. Yo he vivido hasta el año pasado en la Buhaira pagando 600 al mes en un piso que cuesta alrededor de 150000. Esos 600 euros he tomado en mis cálculos en la tabla están calculados con los precios medios del alquiler de la zona y con la información que he obtenido de mis visitas a las inmobiliarias. Créedme no esta tirados al alza ni son optimistas.Por ultimo me gustaría recordaros que nadie tome como ciencia cierta lo que expongo. No tengo ninguna experiencia en el mercado inmobiliario y sólo llevo 2 meses estudiando el mercado. Estoy aprendiendo y comparto mis descubrimientos con vosotros.De momento sigo peleándome con el de la inmobiliaria para intentar cerrar la operación. estamos a 3000 euros de entendernos y no estoy dispuesto a ceder teniendo en cuenta el riesgo que supone una reforma integral. Estoy dejando pasar el tiempo para no parecer muy interesado y ganar tiempo para intentar mejorar la financiación.Perdonad la chapa, pero no soy bueno resumiendo. PD: Una cosilla mas, entiendo que todo el mundo lo conoce, pero el precio al que se cierran los pisos es sensiblemente inferior al que aparece en portales como idealista. Depende del piso y el precio de salida, pero la mayoría de propietarios acceden a uno rebaja de entre el 7%-10% sin problemas. Este punto hay que tenerlo en cuenta en el calculo de rentabilidad.Un saludo,Francisco Cerezo
Aunque no tengo conocimientos de marketing, estoy completamente de acuerdo con tu postura: Yo tambien pienso que "no todo vale".Aun recuerdo como colocaban preferentes como productos garantizados y como siguen colocando productos de inversión horribles traspasando todas las líneas rojas habidas y por haber.El problema es que la línea es también bastante subjetiva. Creo que Carlos ya tomó nota del feedback en este sentido. Por lo que le he leído me parece una persona honesta, con bastante vocación de mostrar a la gente lo que ha aprendido (obviamente es un negocio y no lo esconde) y estoy convencido que habrá matizado los mensajes. En cantado de leerte y aprender un poco de ti.Un saludo,Francisco Cerezo
Hola Anrabro:¿En que sentido te parece optimista? ¿En el porcentaje de desocupacion? Es uno de los pocos datos estimados. He supuesto un 5% anual porque mi idea es filtrar a los inquilinos por larga estancia (luego se iran cuando ellos decidan claro).Como digo estoy empezando y puedo errar en los datos estimados. Si tu tienes algo mas de experiencia de agraderia si me pudieses indicar en tu opinion un porcentaje adecuado.Muchas gracias de antemano.Un saludo,Francisco Cerezo
Hola a todos:Soy nuevo en el hilo pero no en el foro. Me parece que las diferentes posturas son respetables. Mi opinión personal acerca de Carlos Galán es que es una persona muy despierta (escribió el libro muy Joven), que está en continua búsqueda de fuentes alternativas de ingresos. Así lo hizo con el inmobiliario y así lo hace ahora con la formación. ¿Que tiene marketing? Claro, ¿Cómo pretendéis que venda entonces el producto? ¿Que el valor del curso no se corresponde con el precio? Bueno, el valor de una formación es muy subjetivo.Abuelito, se ve que eres una persona con criterio, no dejes que la defensa de tus creencias te sesgue: el libro no es gratis, el pantallazo que envías es solo para suscriptores ¿las series de nexflix son gratis?Dicho esto, me gustaría dar las gracias a Carlos porque con sus videos de marketing me ha despertado el gusanillo de la inversión inmobiliaria y me voy a lanzar a ello. También me leí sus libros pero llevo en bolsa 20 años y por aquel entonces ya invertía en fondos indexados.En mi caso y aun a riesgo de equivocarme, me he inclinado por no pagar el curso (aunque me voy a apuntar al curso gratuito que empieza el martes por si pillo alguna idea nueva). Como comentaba anteriormente el valor es subjetivo y creo que puedo arrancar sólo.Mi idea es contaros por aquí mis peripecias y ya os contare si me acerco o no a los números que indica Carlos. Tengo ingresos altos (no soy mil eurista) y tengo ahorros. También tengo un hipoteca bastante hermosa sobre mi vivienda habitual. Permitidme que no de esos datos porque a diferencia de la mayoría escribo con mi nombre real. No os preocupéis porque el resto de datos de los inmuebles y financiación los expondré sin problemas. Os cuento donde estoy: Hace un par de meses me tope con el video-promo de Carlos, pedí acceso al api de idealista y programáticamente me calcule en mi ciudad (SEVILLA) el ratio precio de compra/alquiler y descarté las zonas demasiado malas.El siguiente paso fue patearme calle por calle los barrios seleccionados analizando cada manzana, inmobiliarias, cada calle y la gente que hacia vida. Me encantó la experiencia de salir del trabajo y pasear y pasear por barrios de Sevilla que no conocía.Tengo ya una primera vivienda en el radar. Los números salen pero me echa para atrás que necesita reforma integral. Os pongo imagen con los números. Antes de que los cuestionéis, me gustaría aclarar que casi ninguno de ellos son estimaciones sino que tienen sus presupuesto de empresas proveedoras detrás.En cuanto a la financiación mi idea es comprar y reformar a pulmon y luego hipotecar. Solo he sondeado un par de bancos por ahora lo máximo que tengo es el 80% del valor de tasación. (En la tabla he asumido que el Valor de tasación es 75K, creo que es bastante conservador.)Si Carlos o alguno de sus alumnos me puede echar un cable acerca de como buscar algo mas de financiación cualquier consejo es bienvenido. Lo intentare pignorando algún fondo de inversión a ver si consigo al menos el 90% y luego tengo suerte con una buena tasación. Si os interesa, seguiré posteando, si no os seguiré leyendo por aquí.Un saludo,Francisco Cerezo
Hola David:
Mi opinion es que probablemente vas a tener oportunidades mejores para entrar cuando tras resultados se seque el volumen. A no ser que sean unos resultados megainesperados de buenos el precio al que nos movemos ya ha descontado la mejora del negocio y unos resultados buenos.
Como dice de Dcash, a estos precio es un per 12-13 tomando como referencia bebeficio "esperado" de este año si cumple con lo esperado (lo esperado es una mejora sustancial del negocio)
Puesto que quedan 7 meses de este año, si todo va bien probablemente habra ptro tiron para colocarla en per 15-16 antes de final de año pero me parece demasiado probto y demasiado optimista pensar que sera tras resultados. En mi opinion que los resultados son buenos (ni mega bienos, ni no tan buenos como se esperan) es la hipotesis mas probable y ya estan descontados.
Soy accionista de libngotes y mi post es simplemente una opinion mas.
