Francisco.cer

Francisco.cer 01/03/21 19:48

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

Muchas gracias Carlos, por dejarte caer por aqui de vez en cuando. Le he echado un vistazo al curso y me parece que el contenido del mismo esta muy cuidado y puede ayudar muchisimo a la gente a empezando en esto.A mi personalmente me bastaron un par de video promos tuyos para que me entrara el gusanillo y estoy volcado de lleno. En principio he optado por no inscribirme en el mismo ya que considero que conozco la mayoría de los temas que tratas y me va bastante el rollo autodidacta pero cosidero que es de los temario mas completos (Si no el que mas) de los que hay circulando por ahi.Si alguien considera que el precio del curso es elevado creo que debería de replantearse si la inversion inmobiliaria es lo suyo. En cualquier operacion inmobiliaria por muy barato que sea el piso y muy estudiada que este la operacion, el grado de incertidumbre o el margen en la negociación o la comisión de la inmobiliaria supera con creces el precio del curso. En mi opinion la relacion calidad precio del mismo es mas que apropiada.Si que considero que no es apropiado animar a alguien a entrar en este mundo sin un colchón considerable para hacer frente a imprevistos ( que los habrá). Se hace bastante publicidad con en el hecho de comprar inmueble con 0 euros usando apalancamiento. Yo no veo ningún problema en ello si lo que queremos es escalar el modelo sin descapitalizarnos pero en mi opinión es un suicidio que alguien se lance al ruedo sin un base de ahorro que amortigüe futuros imprevistos y sin gestionar correctamente la exposición al riesgo del apacalancamiento.Muchas gracias de nuevo por inyectarme el gusanillo Carlos.Un saludo,Francisco Cerezo

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Francisco.cer 01/03/21 14:28

Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (1/2)

Hola Miguel:Yo también interpretaba la ley como indicas pero he leido varios blog especializados e incluso se hace alguna mención de ello en idealista: según explican si se liquida El itp tomando como base imponible el valor que proporciona hacienda esta no puede practicar una comprobación aunque la compraventa sea superior. No has leido nada al respecto?Se apoya en este parrafo que indica la ley del artículo 134.1 de la Ley General Tributaria (LGT) que es claro al afirmar que, “La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios”.Te puedo proporcionar algun link al respecto pero al ser de otros blogs no se si tomara como spam. 

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Francisco.cer 01/03/21 01:10

Ha recomendado Re: Libertad inmobiliaria de Carlos Galán Rubio

Francisco.cer 01/03/21 01:03

Ha comentado en el artículo Las 20 dudas más frecuentes que me han planteado sobre fiscalidad inmobiliaria (1/2)

Hola Miguel:Muchas gracias por el post. Tengo una duda con respecto al tema de la liquidación del ITP. Has explicado el caso en el que la compraventa es inferior al valor fiscal otorgado por la comunidad (catastral x coeficientes) pero que sucede si es a la inversa? En el caso de que el valor fiscal sea inferior al de compraventa si liquidamos el impuesto tomando como base imponible el valor fiscal podemos tener algun problema?Muchas gracias de antemano.

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Francisco.cer 01/03/21 00:57

Ha comenzado a seguir al usuario

M.Arribas

Francisco.cer 09/02/21 18:24

Ha recomendado Re: Libertad inmobiliaria de

Oscar Osuna

Francisco.cer 09/02/21 18:09

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

Muchas gracias por el feedback y por orientarme con tu experiencia Oscar.Como comenté en el anterior post el tema de la reforma me tira bastante para atrás. No es por el tema de la financiación ya que compraríay reformaría con mis ahorros y luego hipotecaría la vivienda reformada con el 80% de Tasación para recuperar liquidez y no descapitalizarme demasiado. El problema es que no tengo experiencia en reformas previas,  supongo que hay que dedicarle mucho tiempo a la reforma, además de los riesgos que conlleva y la complejidad que introducen siendo mi primera operacián.Si no consigo bajar esos 3000 euros que me quedan por negociar, probablemente la deje pasar y espere a otra oportunidad. Como esta el patio estoy convencido que la segunda mitad de 2021 sera propicia para este tipo de operaciones.Muchas gracias de nuevo por tu ayuda.Un saludo,Francisco CerezoPD: el API ya te la ha explicado Oscar. es una interfaz para acceder a la base de datos de idealista programáticamente. Esta limitada a un numero de consultas al mes pero te da de sobra para lo que necesitaba analizar y es mucho mas facil manejar esos datos y analizarlos.

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Francisco.cer 09/02/21 00:46

Ha recomendado Re: Libertad inmobiliaria de AbuelitoDimeTú

Francisco.cer 08/02/21 23:25

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

Me quedo con tu inversión 3. Y con el hándicap de estar en tiempos COVID. Espectacular. Enhorabuena!

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Francisco.cer 08/02/21 23:05

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

Disculpad no os había entendido. Os cuento un poco mi punto de vista:  @anrabro , cuando empecé a estudiar el mercado hace un par de meses, mi primera impresión fue exactamente la misma que tienes tu: las rentabilidades brutas en torno al 8% o 9% parecían no existir.Como por mi trabajo tengo conocimientos de programación y de manejo de datasets, pedí acceso al API idealista (es gratuito) y empecé a barrer barrio por barrio el ratio de rentabilidad alquiler/compra. Así descubrí que el ratio de rentabilidad variaba de un 5% en los mejores barrios (Buhaira) al 11% en los peores (3000 viviendas o pajaritos) . Si alguien no sabe programar se puede hacer lo mismo con los informes de precio de vivienda en el idealista.La conclusión fue la que ya se ha comentado en algún post anterior, para conseguir esas rentabilidades tenía que aumentar el riesgo y moverme a zonas menos buenas aumentando sensiblemente el riesgo de impago. Como en cualquier inversión, uno decide el riesgo con el que se siente cómodo y la zona y la rentabilidad dependerá un poco de cada uno. Yo obviamente descarté las zonas muy deprimidas como las mencionadas anteriormente y llegados a este punto es donde me decidí a patear uno a uno esos barrios que me ofrecían rentabilidades del 8%-9% para ver si me sentiría cómodo invirtiendo allí y conocer un poco el perfil de mis inquilinos. De que barrios estamos hablando: San Pablo, Tiro de línea, los príncipes, Macarena, Parque Alcosa... Tengo que decir que al principio me costo cambiar el chip ya que son barrios que no suelo frecuentar pero a base de pasar tiempo caminando vas dándote cuenta de que dentro de esos barrios hay subzonas. Si bien muchos de esos barrios los rechacé de inmediato en mis paseos, en otros descubrí zonas agradables que desconocía en las que me sentiría cómodo invirtiendo (e incluso viviendo). @anrabro, desconozco el mercado de Madrid, pero creo que en ciudades mas pequeñas esto funciona mejor. De hecho he investigado un poco y en ciudades como córdoba, o pueblos dormitorio de Sevilla se pueden encontrar estas rentabilidades incluso en zonas medias.Cuando dices que hay pisos de 110000 que cuesta alquilarlos por 500 estoy convencido de es cierto. Probablemente si te vas a una zona peor la rentabilidad variara sensiblemente. Por poneros un ejemplo, un piso en San pablo de 75000 euros se alquila por  550. Yo he vivido hasta el año pasado en la Buhaira pagando 600 al mes en un piso que cuesta alrededor de 150000. Esos 600 euros he tomado en mis cálculos en la tabla están calculados con los precios medios del alquiler de la zona y con la información que he obtenido de mis visitas a las inmobiliarias. Créedme no esta tirados al alza ni son optimistas.Por ultimo me gustaría recordaros que nadie tome como ciencia cierta lo que expongo. No tengo ninguna experiencia en el mercado inmobiliario y sólo llevo 2 meses estudiando el mercado. Estoy aprendiendo y comparto mis descubrimientos con vosotros.De momento sigo peleándome con el de la inmobiliaria para intentar cerrar la operación. estamos a 3000 euros de entendernos y no estoy dispuesto a ceder teniendo en cuenta el riesgo que supone una reforma integral. Estoy dejando pasar el tiempo para no parecer muy interesado y ganar tiempo para intentar mejorar la financiación.Perdonad la chapa, pero no soy bueno resumiendo. PD: Una cosilla mas, entiendo que todo el mundo lo conoce, pero el precio al que se cierran los pisos es sensiblemente inferior al que aparece en portales como idealista. Depende del piso y el precio de salida, pero la mayoría de propietarios acceden a uno rebaja de entre el 7%-10% sin problemas. Este punto hay que tenerlo en cuenta en el calculo de rentabilidad.Un saludo,Francisco Cerezo

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Francisco.cer 08/02/21 21:51

Ha recomendado Re: Libertad inmobiliaria de AbuelitoDimeTú

Francisco.cer 08/02/21 21:50

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

Aunque no tengo conocimientos de marketing, estoy completamente de acuerdo  con tu postura:  Yo tambien pienso que "no todo vale".Aun recuerdo como colocaban preferentes como productos garantizados y como siguen colocando productos de inversión horribles traspasando todas las líneas rojas habidas y por haber.El problema es que la línea es también bastante subjetiva. Creo que Carlos ya tomó nota del feedback en este sentido. Por lo que le he leído me parece una persona honesta, con bastante vocación de mostrar a la gente lo que ha aprendido (obviamente es un negocio y no lo esconde) y estoy convencido que habrá matizado los mensajes. En cantado de leerte y aprender un poco de ti.Un saludo,Francisco Cerezo

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Francisco.cer 08/02/21 10:02

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

Hola Anrabro:¿En que sentido te parece optimista? ¿En el porcentaje de desocupacion? Es uno de los pocos datos estimados. He supuesto un 5% anual porque mi idea es filtrar a los inquilinos por larga estancia (luego se iran cuando ellos decidan claro).Como digo estoy empezando y puedo errar en los datos estimados. Si tu tienes algo mas de experiencia de agraderia si me pudieses indicar en tu opinion un porcentaje adecuado.Muchas gracias de antemano.Un saludo,Francisco Cerezo

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Francisco.cer 07/02/21 18:45

Ha respondido al tema Libertad inmobiliaria

Hola a todos:Soy nuevo en el hilo pero no en el foro. Me parece que las diferentes posturas son respetables. Mi opinión personal acerca de Carlos Galán es que es una persona muy despierta (escribió el libro muy Joven), que está en continua búsqueda de fuentes alternativas de ingresos. Así lo hizo con el inmobiliario y así lo hace ahora con la formación. ¿Que tiene marketing? Claro, ¿Cómo pretendéis que venda entonces el producto? ¿Que el valor del curso no se corresponde con el precio? Bueno, el valor de una formación es muy subjetivo.Abuelito, se ve que eres una persona con criterio, no dejes que la defensa de tus creencias te sesgue: el libro no es gratis, el pantallazo que envías es solo para suscriptores ¿las series de nexflix son gratis?Dicho esto, me  gustaría dar las gracias a Carlos porque con sus videos de marketing me ha despertado el gusanillo de la inversión inmobiliaria y me voy a lanzar a ello. También me leí sus libros pero llevo en bolsa 20 años y por aquel entonces ya invertía en fondos indexados.En mi caso y aun a riesgo de equivocarme, me he inclinado por no pagar el curso (aunque me voy a apuntar al curso gratuito que empieza el martes por si pillo alguna idea nueva). Como comentaba anteriormente el valor es subjetivo y creo que puedo arrancar sólo.Mi idea es contaros por aquí mis peripecias y ya os contare si me acerco o no  a los números que indica Carlos. Tengo ingresos altos (no soy mil eurista) y tengo ahorros. También tengo un hipoteca bastante hermosa sobre mi vivienda habitual. Permitidme que no de esos datos porque a diferencia de la mayoría escribo con mi nombre real. No os preocupéis porque el resto de datos de los inmuebles y financiación los expondré sin problemas.  Os cuento donde estoy: Hace un par de meses me tope con el video-promo de Carlos, pedí acceso al api de idealista y programáticamente me calcule en mi ciudad (SEVILLA) el ratio precio de compra/alquiler y descarté las zonas demasiado malas.El siguiente paso fue patearme calle por calle los barrios seleccionados analizando cada manzana, inmobiliarias,  cada calle y la gente que hacia vida. Me encantó la experiencia de salir del trabajo y pasear y pasear por barrios de Sevilla que no conocía.Tengo ya una primera vivienda en el radar. Los números salen pero me echa para atrás que necesita reforma integral. Os pongo imagen con los números. Antes de que los cuestionéis, me gustaría aclarar que casi ninguno de ellos  son estimaciones sino que tienen sus presupuesto de empresas proveedoras detrás.En cuanto a la financiación mi idea es comprar y reformar a pulmon y luego hipotecar. Solo he sondeado un par de bancos por ahora lo máximo que tengo es el 80% del valor de tasación. (En la tabla he asumido que el Valor de tasación es 75K, creo que es bastante conservador.)Si Carlos o alguno de sus alumnos me puede echar un cable acerca de como buscar algo mas de financiación cualquier consejo es bienvenido. Lo intentare pignorando algún fondo de inversión a ver si consigo al menos el 90% y luego tengo suerte con una buena tasación.  Si os interesa, seguiré posteando, si no os seguiré leyendo por aquí.Un saludo,Francisco Cerezo

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Francisco.cer 05/05/17 13:17

Ha respondido al tema Lingotes especiales (LGT)

Hola David: Mi opinion es que probablemente vas a tener oportunidades mejores para entrar cuando tras resultados se seque el volumen. A no ser que sean unos resultados megainesperados de buenos el precio al que nos movemos ya ha descontado la mejora del negocio y unos resultados buenos. Como dice de Dcash, a estos precio es un per 12-13 tomando como referencia bebeficio "esperado" de este año si cumple con lo esperado (lo esperado es una mejora sustancial del negocio) Puesto que quedan 7 meses de este año, si todo va bien probablemente habra ptro tiron para colocarla en per 15-16 antes de final de año pero me parece demasiado probto y demasiado optimista pensar que sera tras resultados. En mi opinion que los resultados son buenos (ni mega bienos, ni no tan buenos como se esperan) es la hipotesis mas probable y ya estan descontados. Soy accionista de libngotes y mi post es simplemente una opinion mas.

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Francisco.cer 20/04/17 18:59

Ha respondido al tema ALTIA

Hola duodeno: Ahora mismo hay una horquilla de 0,3/0,4 euros entre el precio de las posiciones compra (16,1) y el de venta (16,4). Generalmente tu broker ofrece la profundidad de mercado que son posciones de las ordenes de compra y venta que hay sin cruzarse. Altia cotiza en fixing (dos cruces al dia) y es bastante iliquida (mas aun en el momento de indecision actual) lo que favorece la creacion de horquillas tan grandes. Si tu broker no te ofrece esta informacion puedes consultarlo poniendo "norbolsa rankia" en google y pinchando en el enlace de norbolsa. El servicio es gratutito pero diferido unos 15 minutos. En cualquier caso y aunque tu broker te lo ofrezca en tiempo real, ten en cuenta que esta informacion es publica y que la gente juega con ella e incluso pone posiciones falsas y las quitan segundos antes para intentar confundir al resto. Mi opinion es que compres limitado en precio meditando previamente cuanto quieres pagar a no ser que estes dispuesto a pagar hasta un 5 porciento mas del precio actual. En este caso sí que puedes comprar a mercado ya que en el MAB el movimiento del precio en cada cruce esta limitado a ese 5%. (Es decir comprando a mercado si se cruza tu orden no podrias comprar a mas del 5% del precio al que esta ahora) Si me permites un consejo y no te ofendes si no concias todo esta informacion creo que no deberias de invertir en el MAB. Un saludo!

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Francisco.cer 10/01/17 17:15

Ha respondido al tema ALTIA

Pues yo soy un minorista lince! XD Aunque ciertamente el tema del free float es preocupante, da mucha tranquilidad que los dueños del 90 porciento de la empresa sean los 2 mayoristas. A la vez que cuidan de su dinero, cuidan del mio.

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Francisco.cer 04/01/17 18:43

Ha respondido al tema ALTIA

Desconocia que la empresa era puntera en SAP. En cualquier caso excelente noticia. Es bueno que en la facturacion empresa vaya ganando peso el clientes privado y si encima nos podemos beber "Estrella de Galicia" (marca conocida de estas empresa) mucho mejor ! XD Marchando una cercecita! Feliz año!!!

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Francisco.cer 08/06/16 18:55

Ha respondido al tema ALTIA

Al final el PER que uno decide pagar es algo subjetivo. Para mi un PER15 para una empresa con los crecimientos de altia es el adecuado y para ti demasiado conservador Como muestra de esta subjetividad, en una empresa como lingotes que tiene un crecimiento del BN mas pronunciado que altia para ti PER 15 es el adecuado.(obviando el sectorial) En lo que si estoy de aceurdo es que como gran red de seguridad tenemos esa caja que nos podria permitir pagar algo mas de ese PER que cada uno estime. Yo la caja la contemplo como mi escudo por si vienen mal dadas. Un saludo, Francisco Cerezo

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Francisco.cer 07/06/16 23:31

Ha respondido al tema ALTIA

Hola a todos: La verdad es que ese nuevo plan de negocio para 2 años se esta haciendo esperar. La cotizacion ha ido escalando estas ultimas semanas aunque para mi gusto la subida ha sido demasiado vertical. Yo a estos precios o un poquito mas arriba no descartaria posibles correcciones donde acumular unas poquitas mas. Mi estimacion para BN este año es 8.5-9 lo que a per 15 significaría 19-20 euros a final de año. La cotizacion está ya cerca de esos precios y aun quedan 6-7 meses asi que espero que nos den alguna sorpresita positiva en la JGA o lo que queda de año va a ser bastante aburrido. Un saludo, Francisco Cerezo

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Francisco.cer 31/05/16 00:06

Ha respondido al tema ALTIA

Alberto creo de verdad que no te hace bien seguir a altia tan de cerca. Erraste en tu analisis de Altia y durante todos estos meses persististe en tu error sin cuestionar tu analisis pese a que la accion y los resultados te mostraban que estabas equivocado. Lejos de debatir con argumentos ahora te dedicas a hacer de "asustaviejas". Cada cual es libre de elegir el camino a seguir, pero creo que te seria mas util intentar buscar que fallaste para crecer que martirizarte de esta manera viendo como la empresa crece y crece y tu siempre la esperas mas abajo. Espero que no te siente mal mi comentario solo pretendo hacerte reflexionar. Todos nos equivocamos, yo el primero. Pero en bolsa su no te cuestionas a ti mismo estas muerto. Un saludo, Francisco cerezo

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Francisco.cer 27/05/16 15:25

Ha respondido al tema ALTIA

Has clavado mi estrategia en lingotes. De Altia esperare a ver los resultados del primer semestre pero esos 20 a fin de año me parecen perfectamente realizables. Un saludo, Francisco Cerezo

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Francisco.cer 26/05/16 21:15

Ha respondido al tema ALTIA

Diasculpad el off topic, pero da la casualidad que tb estoy en lingotes. No soy DCASH pero comparto mi opinion. Mi precio objetivo son 15 euros a final de año. Las cuentas por encima: 2.5 de BN aprox el primer trimestre extrapolados a final de año son 10 M. Con un creciomiento del 20 por ciento en cifra de negocio se puede pagar un per 15 (se que ha duplicado BN el primer trimestre pero la mejora de margenes no se puede estirar al infinito, aunque probablemente la gente picará y paga PER 17) Asi que en mi opinion si sigue en la linea en la que va 15-17. Un saludo, Francisco Cerezo

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Francisco.cer 19/05/16 20:13

Ha respondido al tema Lingotes especiales (LGT)

Hola Juan: Soy accionista de lingotes desde hace algo menos de un año y de momento me quedo. En mi opinion la subida tan vertical no estaba justificada. Ahora mismo estamos bastante ciegos del crecimiento que puede experimentar la empresa en 2016 y sobre todo del beneficio neto que arroja la empresa. Me sorprende la rapidez con la que se calcula un per sobre 2015 o 2016 cuando no conocemos el beneficio neto. ¿Por que afirmas de manera tan rotunda que el beneficio neto normalizado no fue de 6,72?¿cual es tu fuente? Teniendo en cuenta que el beneficio antes de impuestos fue de 8,92 a mi me parece que debio de andarle cerca ¿no? Muchas gracias de wntemano por la respuesta. Pd: dcash tb soy estoy en altia y en cie (de esta ultima voy a deshacer posiciones hasta que acabe su ronda de compras y consolide)

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Francisco.cer 31/03/16 12:55

Ha respondido al tema ALTIA

Enhorabuena a todos los accionistas! Yo coincido con Dcash. Suelo ser bastante cauto en mis estimaciones, pero ahora mismo y sin tener en cuenta la caja y que apenas tenemos deuda, la empresa usando un PER 16 valdria 17,5€. (En empresas con estos crecimientos anuales yo pago un PER 20 encantado). Asi que ayer, despues de ver los espectaculares resultados de 2015, compre otro paquete de acciones para ser fiel a mi analisis. Estoy deseando de ver ese nuevo poan estrategico y saber que vamos a hacer con esos 13 millones de caja que tenemos. Una vez integrada conpletamente nuestra ultima adquisicion creo que estamos listos para salir de compras: sin deudas y con esa caja podriamos conseguir un crecimiento inorganico bastante importante (de crecimiento organico vamos sobrados tal y como recoge este avance de 2015). Yo opino que lo mejor en esta empresa esta por venir. Un saludo, Francisco cerezo

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