Participaciones del usuario cmadrid - Hipotecas

Foro:

cmadrid 28/08/12 02:01

Ha respondido al tema Registrar el contrato de alquiler

Yo también pienso lo mismo. Y yo creo que además, saldrá más caro alquilar. Desde hace años, decidieron los diferentes gobiernos, que la economía de este país y la de sus bolsillos, se sustente con la vivienda, el consumo, prestamos, etc... y esa política no la han cambiado nada y no tienen interés en hacerlo aunque cambien las formas y el dinero. Es lo que más me jode de esta situación, no me importaba tanto la crisis si hubieran cambiado algunas cosas... pero es la misma mierda, pero ahora además huele. Saludos.

Ir a respuesta

cmadrid 27/08/12 00:58

Ha respondido al tema Duda sobre cláusula contrato alquiler.

Gracias, me intenté informar en cuanto lo pusiste... pero no encontré nada, de lo que pasaría con los contratos que ya estaban firmados (por curiosidad). Algunos de esos cambios me parecen bien, lo malo es que también tocan otros... y no me gusta lo que significa en estos momentos. Y por necesidad propia, muchas gracias por informarme y porque tenía pensado ir a "Vivienda", pero gracias a ti, ya me espero a que pase el viernes para ir. Saludos.

Ir a respuesta

cmadrid 26/08/12 23:57

Ha respondido al tema Plataforma engaños-estafas hipotecas multidivisas

Yo no estoy involucrada, pero la verdad es que me da bastante pena muchas de las situaciones, mucho animo, sobretodo para quien lo único que quería es no ahogarse. Por otro lado, me sorprende mucho que se justifiquen estafas y que parezcan normales y bien todas las cosas que están diciendo; como por ejemplo, que contrates unos servicios, los pagues y se vayan... que intenten evitar que leas el contrato, que unos bancos que deberían ser serios contraten, negocien o se vean involucrados con empresas falsas, que un producto muy arriesgado lo vendan a cualquiera, como churros y vendiéndolo como el gran chollo, etc... no sé a donde vamos a llegar en este país. ¿Por qué se aceptan las estafas de los bancos cuando por otras empresas no se aceptarían?. Por ejemplo, te hacen la revisión del gas (un técnico de Gas Natural), tú le pagas y le firmas el parte de trabajo... al final, el que viene avalado por Gas Natural es de una empresa falsa, el hombre no tiene ni idea de calderas y lo que ha hecho es joderte el calentador, para colmo lo que has firmado tenía tapado algo y era un contrato, Gas Natural se lava las manos y para más inri como la caldera está rota hay un accidente. ¿Alguien llamaría pardillo a ese consumidor?. Otro ejemplo, vas al bar, el camarero te anima a que cojas una mariscada que te cuesta 50 euros de primerísima calidad, etc, y luego te trae una gamba... todo el mundo ve lógico que te ha timado, no te llaman encima aprovechado o pardillo. Otro ejemplo, compras unos billetes de avión, que te salen muy baratos... el avión no aparece y si aparece tenéis un accidente; y nadie te dice que te lo tienes merecido por querer ahorrarte dinero(por mucho que a otros nos les gustara ya esa compañía y dejaran de usar sus servicios), si la aerolinea no trabaja en condiciones, no se la debe dejar. Otro ejemplo, no tienes ni idea, pero compras un ferrari en una empresa conocida de ferrari, al final te dan una bici... y los expertos te llaman tonto porque no ir al lugar adecuado. Yo por ejemplo, ahora que estoy mirando la cuen.ta azul y naranja, y que no tengo ni idea, ¿qué hago con mis ahorros los meto debajo de un ladrillo?; porque me preocupa meterlo en un banco o en otro, para ganar un pequeño % (o para que me ayude a ahorrar), y resulta que sin tener ni idea, estoy haciendo algo malo, pasa algo... y me encuentre luego con comentarios tipo "te creías muy lista, te reías de la gente, querías ganar dinero sin hacer nada y ahora que te has quedado sin un duro le echas la culpa a los bancos", ¡uf!. Por supuesto que hay que informarse antes de comprar o contratar algo, leer lo que firmas, etc (pero quien no tenemos mucha idea, es más fácil colarnosla, y más si estamos en un momento de desesperación), pero sobretodo lo que no hay que hacer, es estafar a la gente. Me preocupa mucho que esto se haga, también que lo que se supone que son empresas serías los avalen... pero que la gente lo justifique o lo vea bien, me parece una ruina. Saludos.

Ir a respuesta

cmadrid 26/08/12 22:29

Ha respondido al tema Duda sobre cláusula contrato alquiler.

Gracias Chanquete por la información del cambio de leyes, yo no abría el hilo, pero me viene muy bien saberlo. Libre alquiler... parece que un día se forraron con la venta, y como ahora no pueden con la venta, lo quieren hacer con el alquiler. Y ya por curiosidad sobre el tema, ¿sabes si tiene carácter retroactivo?. Saludos.

Ir a respuesta

cmadrid 26/08/12 16:50

Ha respondido al tema Duda sobre cláusula contrato alquiler.

Informandome sobre el tema para mi misma, he encontrado esto, por si a alguien le puede ayudar. Qué pasa si dejas tu piso antes de tiempo Quieres dejar tu piso en alquiler antes de tiempo. Tu contrato tiene una duración inferior a cinco años y tú no quieres seguir alquilando porque te compras piso, has encontrado otro mejor, quieres cambiar de barrio o incluso de ciudad. En el contrato no se ha pactado la posibilidad de que el inquilino deje el piso antes de tiempo. Así que te has armado de valor, se lo has dicho a tu casero y no le ha hecho mucha gracia. Ahora te toca negociar, porque si él quiere podría pedirte que le pagases las rentas pendientes hasta que acabe el contrato o la prórroga en la que estés o encuentre a un inquilino sustituto. Así opina la jurisprudencia de forma mayoritaria para este tipo de casos. Dicho esto y siendo prácticos: ¿qué es lo que puede hacerte el casero? Juan experto de La Comunidad, te lo explica muy bien: “>.- Aceptar las llaves y la resolución del contrato. Si no han quedado rentas u otras responsabilidades pendientes tendrá que devolver la ﬁanza. “El desistimiento fue aceptado por la arrendadora, dejando de ser unilateral” (SAP de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1ª, 149/2007 de 23 abril). >.-Aceptar las llaves dejando constancia de que se reserva el derecho de exigir daños y perjuicios, que tendrán como límite las rentas que deje de percibir. Esto quiere decir que si vuelve a alquilar la vivienda inmediatamente no tendrá nada que reclamar, pero si no hace nada por arrendarla, las rentas dejadas de percibir serán por culpa suya, no del arrendatario. Aunque siempre puede haber sorpresas, por lo que sin ninguna duda conviene llegar a un acuerdo, aunque sea malo. Ya he dicho que la jurisprudencia es unánime en rechazar el enriquecimiento injusto del arrendador y declara que la indemnización no puede ser superior a las rentas dejadas de percibir, es decir, un nuevo arrendamiento pone ﬁn a la responsabilidad del anterior arrendatario. Como ejemplo las siguientes sentencias: “Alquiló de nuevo la vivienda a una persona distinta, incluso por una renta superior a la pactada con el demandado, por lo que, en deﬁnitiva, tal inmueble estuvo desocupado menos de un mes, quedando cubierta esta mensualidad con el importe de la ﬁanza (…) cualquier eventual estimación de la demanda supondría un enriquecimiento injusto que no puede ser judicialmente amparado (en este sentido, sentencias del Tribunal Supremo de 2 de julio de 1984 [ RJ 1984, 3789], 15 de junio de 1993 [ RJ 1993, 4835] y 21 de enero de 1996, entre otras)” (SAP de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª. 73/2002 de 1 febrero). “Según las sentencias del TS de 23 de mayo de 2001 [ RJ 2001, 6472], y 15 de julio de 2002 [ RJ 2002, 6048]) la indemnización ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.” (SAP de Valencia, Sección 11ª, 223/2006 de 18 abril). Pero mientras la vivienda permanece vacía las soluciones dadas por los tribunales son inﬁnitas y van de todo a nada: “La vivienda no fue ocupada por terceras personas una vez desalojada por la arrendataria lo que causó a la actora unos daños y perjuicios equivalentes a las rentas dejadas de percibir durante los tres meses que faltaban para expirar la primera prórroga legal” (SAP de Alicante, Sección 5ª, 384/2003 de 16 julio). “No consta que el propietario haya llevado a cabo actividad alguna tendente a alquilar nuevamente, por lo que no puede obligarse al arrendatario a indemnizar a aquél por los perjuicios causados por su propia pasividad o desidia” (SAP de Barcelona, Sección 13ª, 668/2007 de 10 diciembre). “En la vivienda arrendada aparecen unos carteles anunciando su venta. (…) No resultó acreditado que la vivienda hubiere sido nuevamente arrendada, pero es lo cierto que tampoco consta se haya intentado desde que dispuso de aquella para darle una utilidad distinta, la de venta.” (SAP de Asturias, Sección 7ª, 209/2002 de 8 abril). “Ante conductas, tanto del actor, como de la demandada, alejados de la mala fe (…) del demandante será el importe de la ﬁanza y éste no tendrá acción para reclamar más rentas, ni daños ni perjuicios, pues las llaves de la vivienda han estado a su disposición” (SAP de Las Palmas, Sección 5ª, 77/2007 de 6 marzo). Otra cuestión que nos depara soluciones dispares es quién debe probar los perjuicios. Según muchas sentencias es el arrendador quien debe probar que la vivienda ha permanecido vacía e incluso que ha hecho lo posible por arrendarla de nuevo. He aquí algunas: “Para ejercitar una acción de resarcimiento de daños y perjuicios (no existiendo un precepto similar al art. 56 TRLAU 64, se valorarán según los realmente causados, por lo que la alegación y prueba de su existencia y cuantia, corresponden al arrendador)” (SAP de Barcelona, Sección 13ª, 373/2007 de 4 julio). “No todo incumplimiento contractual da lugar automáticamente y por sí a una indemnización de daños y perjuicios, ya que éstos han de acreditarse (artículo 217 de la LECiv) ( SS. TS. 22-7-94 [ RJ 1994, 5526], 5-10-94 [ RJ 1994, 7456], 6-4-95 [ RJ 1995, 3416], 18-7-97 [ RJ 1997, 5522] ..), probándose que los daños y perjuicios que se dicen sufridos lo han sido precisamente por el incumplimiento de la parte contraria y no por la propia actitud del perjudicado, que en este extremo ha de comportarse con arreglo a las normas de la buena fe. (…) perjuicios siempre que la vivienda hubiera permanecido desocupada, lo que no se expone en la demanda reconvencional, y no se sabe a ciencia cierta; y, a su vez, si la arrendadora ha actuado diligentemente una vez recibidas las llaves, lo que tampoco se sabe, (…) ni se han especiﬁcado concretas circunstancias que impidieran su arrendamiento durante la mensualidad reclamada, o incluso si la intención del arrendador ha sido la de poner de nuevo la vivienda en el mercado de alquiler.” (SAP de Valencia, Sección 11ª, 223/2006 de 18 abril). “La existencia del incumplimiento así como de que el mismo ha ocasionado perjuicios al que acciona ha de resultar acreditada en los términos que establece el art. 1214 del Código civil, recayendo las consecuencias de la falta de prueba en la parte que exige el cumplimiento o responsabilidad. (…) la demandada le remitió una carta diciéndole que dejaba la vivienda y le entregaba las llaves el 3 noviembre 1999, carta que recibió el actor, aunque estamos en presencia de un desistimiento unilateral, (…) no pueden reclamarse las rentas hasta febrero de 2000, porque la actora no ha acreditado perjuicio alguno, y ha tenido la vivienda a su disposición” (SAP de Cantabria, Sección 4ª, de 13 febrero). “La existencia de incumplimiento así como de que el mismo ha ocasionado perjuicios al que acciona debe resultar acreditada en los términos que el artículo 1214 CC establece, recayendo las consecuencias de la falta de prueba en la parte que exige el cumplimiento o responsabilidad.” (SAP de Jaén, Sección 1ª, 29/1999 de 29 enero). Pero tampoco faltan sentencias que dicen que el perjuicio se deduce del mero incumplimiento y que es el arrendatario quien debe poner límite a su responsabilidad probando que ha habido un nuevo arrendamiento o alguna actitud del arrendador que excluya la culpa del arrendatario. Como se ve, las mismas normas y en especial el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sirven para interpretaciones contrarias. “Aunque algunas sentencias como la de la A.P. de Valencia de 19-10-2001 ( JUR 2002, 7216) entienden que se deben abonar las rentas hasta la fecha en que se tuvo la disposición del local cuya posesión se recupera con la entrega de las llaves, entendemos que con esa entrega de las llaves no se repara el daño que se ocasiona a quien creyendo de buena fe que el contrato iba a ser cumplido espera dicho cumplimiento porque tiene amparo legal. El dato cierto de la entrega de las llaves no signiﬁca que el arrendador hubiese nuevamente alquilado el local sino que se recupera la posesión con la nueva disposición del establecimiento para su arrendamiento (…) La única forma de desvirtuar (…) el derecho a percibir las rentas que generaba el contrato suscrito era demostrar que a partir de la entrega de las llaves el arrendador consiguió un nuevo alquiler del local. Pero sobre tal extremo no existe prueba acreditativa de que el demandante haya conseguido un nuevo inquilino antes del vencimiento del contrato y por el tiempo que quedaba por cumplir con lo cual la presunción de los perjuicios subsiste por el juego de la carga probatoria a cargo de aquel a quien incumbía demostrar el hecho obstativo o extintivo del nacimiento de la obligación y que resultaba favorecido por dicho hecho, que en este caso correspondía al arrendatario.” (SAP de Badajoz, Sección 3ª, 116/2003 de 28 febrero). “La ganancia dejada de obtener por el arrendador que puede calcularse fácilmente por el importe que quedaba de pagar de alquiler cuando el arrendatario resolvió unilateralmente el contrato. Tal indemnización sólo puede ser moderada si se prueba que el arrendador alquiló durante todo o parte de ese tiempo el inmueble o si se acredita que el haberlo tenido sin alquilar se debe a una causa que le es imputable” (SAP de Madrid, Sección 14ª, 248/2007 de 25 abril. JUR 2007211218). >.- No aceptar las llaves ni la resolución y exigir su cumplimiento íntegro, reclamando las rentas como si el arrendatario continuase en la vivienda. Esta opción no me parece ética ni socialmente aceptable, especialmente si el arrendatario deja la vivienda por razones justiﬁcadas, como puede ser un traslado, desempleo o la concesión de una vivienda de protección oﬁcial, y lo comunica con tiempo suﬁciente, que en la anterior ley era de dos meses. Hay alguna lamentable sentencia que da la razón a un arrendador que, después de recibir la notiﬁcación del abandono de la vivienda y tener depositadas las llaves en un notario, lejos de preocuparse por buscar nuevo arrendatario, deja pasar 4 años conﬁado en la solvencia económica del arrendatario y pide todas las rentas al ﬁnalizar el contrato. A pesar de esta sentencia, no parece aconsejable actuar así, aunque solo fuera porque la ley tiene muchas caras y algunas de ellas podrían dar una sorpresa a ese arrendador. A continuación resumo los fundamentos del voto particular de un magistrado discrepante en la sentencia que acabo de caliﬁcar de lamentable (SAP de Barcelona -Sección 13ª- 194/2006 de 24 marzo JUR 2006254983), voto particular que comparto y al que añado el último fundamento. a) Fuerza mayor como causa de incumplimiento del contrato (1105 CC). “por causas materiales, físicas, jurídicas, sociales, etc., pero siempre que sean relevantes, decisivas y se impongan por sí mismas con suﬁciente grado de insuperabilidad…” (STS de 17 de diciembre de 1980). b) Buena fe (7 CC). “exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto en el artículo 7,1 del Código Civil” (STS de 1 de marzo de 2001;RJA 2588/2001). Buena fe (1258 CC) “que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la conﬁanza ajena” (STS de 12 de julio de 2002;RJA 6047/2002,y las que en ella se citan). c) Cláusula “rebus sic stantibus” (mientras las cosas no cambien), que “se entiende implícita en todos los contratos, para el caso en que se produzca una alteración de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, así como una desproporción entre las prestaciones de las partes contratantes que produzcan el derrumbe del contrato por el aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones” (STS de 10 de diciembre de 1990, 6 de noviembre de 1992, y 22 de abril de 2004; RJA 9226/1992, 9927/1990, y 2673/2004). “En los contratos de tracto sucesivo (como el arrendamiento) la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” es de carácter menos excepcional” (STS de 10 de febrero de 1997;RJA 665/1997). d) Nulidad de pactos del art. 6 LAU. Considerando que el art. 9 concede al arrendatario en los contratos sin duración pactada derecho a permanecer hasta 5 años, y considerando que el compromiso de permanecer más de un año no añade ningún derecho al arrendatario, hay que entender que ese compromiso le perjudica porque pierde el derecho de separarse del contrato cada año. En consecuencia, si el arrendador no demuestra que el arrendatario ha adquirido algún derecho a cambio, puede ser nulo.” Te recomiendo la lectura de la respuesta completa de Juan respecto a este asunto en La Comunidad: “¿Un inquilino puede denunciar y ganar un juicio, si no se le devuelve el dinero de la fianza por incumplimiento de contrato?” Y, como en Derecho, siempre hay distintos grados de grises, Eduardo Llarena, abogado y también experto de La Comunidad, tiene su opinión sobre el desestimiento anticipado en alquileres de duración inferior a cinco años: “Es un tema controvertido. En este tema existen muchas opiniones, y al no haber llegado el asunto hasta el Tribunal Supremo no hay unificación de doctrina que yo sepa … Lo más frecuente es que por un motivo u otro, en vivienda, se impida cobrar indemnización o se fije en uno o dos meses de renta: que si volvió a alquilar y habría enriquecimiento injusto, que si hubo falta de diligencia en volver a alquilar (en reclamaciones de daños y perjuicios hay que demostrar la actividad para aminorar daños), que si el tope es un mes por año, que si hubo justa causa (paro, crisis, mal estado de la finca, traslado).” Puedes leer su respuesta completa en La Comunidad: ¿Puedo terminar mi contrato antes de que esté terminado si que me denuncie el propietario? Si tu contrato tiene una duración superior a cinco años No creo que muchos inquilinos se encuentren en esta situación porque lo más habitual es hacer contratos de un año que se prorrogan de forma automática durante esos cinco años según lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Pero si te encuentras en ese caso, sólo tienes que echar mano del artículo 11 de esta ley para encontrar la respuesta: “Artículo 11. Desistimiento del contrato. En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.” http://blog.enalquiler.com/2009/guias-alquiler-pisos/que-pasa-si-dejas-tu-piso-antes-de-tiempo/

Ir a respuesta

cmadrid 26/08/12 16:48

Ha respondido al tema ¿Que hariais?.

Hola Kitty_kitty, me alegro que las aceptes. Con la posibilidad de compartir piso con otras personas, si que conseguiría ese presupuesto y con menos... en ese caso tienes razón. Pero hay un punto intermedio entre comprar un piso que le encanta, con compartir piso con otras personas; y que pienso que ya tiene posibilidad de algo más, y me imagino, o la comparo conmigo misma, la "necesidad" de vivir con mi pareja solos agusto (aunque en mi caso sea de alquiler), más si es con un niño, que pienso que si te lo puedes permitir, merece la pena no ahorrarte tanto pero vivir a gusto durante 3-5 años (y además, esos 3-5 años tan importantes en una familia). Pero una cosa es vivir a gusto, y otra intentar ir a por algo que uno no puede permitírselo... pienso que ella ya podría permitírselo (tampoco me ha parecido caro el piso), pero esperándose, quizás le salga mejor (aunque tampoco lo sé). Saludos.

Ir a respuesta

cmadrid 26/08/12 13:58

Ha respondido al tema Duracion del contrato de alquiler por uso del propietario

Yo sí que se lo exigiría. No es lo mismo el alquiler de una casa con una habitación, que con dos... por ejemplo. Y también intenaría negociar una compesación por las obras (no pagar el alquiler el tiempo que dure las obras, por ejemplo). Yo no soy ninguna experta, así que todo lo que diga, es sólo una opinión. He visto que eres de Barcelona, si el piso es urbano, creo que esta es la ley http://www.bcn.es/habitatge/esp/llog_leg_com.shtml Si es así, me parece que en el 5º año, el propietario puede terminar el contrato, avisandote con tiempo, por lo tanto también puede hacerte uno nuevo (modificarlo no sé)... tanto las condiciones, como el precio. En ese caso, pienso, que es legal si ella con el cambio en el piso, también cambia el contrato, y ahí ella puede cambiar lo que te alquila, y ahí tendrías que cambiar lo que le pagas. Si ella no quiere cambiar el contrato, no creo que sea legal. Mejor que consultes todo esto, en vivienda... y que quede todo muy claro por escrito. Saludos.

Ir a respuesta

cmadrid 26/08/12 13:53

Ha respondido al tema ¿Que hariais?.

Perdona si te ofende que me ría, no ha sido mi intención ofender. Me reía simplemente, porque estabas pidiendo un imposible (no porque cuente con las facturas, sino con el importe total entre las dos cosas que has dado tan bajo)... y creo que antes de intentar aconsejar a que alguien compre o alquile según un presupuesto (e insistirle), hay que pensar que el presupuesto que le das es razonable. Insisto, 490 euros (que es 35% del dinero que se estaba valorando para el pago de la hipoteca)en muchas ciudades, no se paga ni de milagro, un alquiler, más gastos del piso + facturas. Pero insisto, te pido disculpas si te ha ofendido, yo también estaba intentando ayudar. Saludos.

Ir a respuesta

cmadrid 25/08/12 14:45

Ha respondido al tema ¿Que hariais?.

Paneque, que según Kitty, también tenían que estar incluidas las facturas!!! jajajaja... Y por cierto, no hay que fiarse excesivamente de las ofertas que están puestas en internet, en algunos casos ni existen, están ya alquilados, las fotos no tienen nada que ver con la realidad (o las fotos son de hace 20 años), quitan lo que no quieren que veas (que no tienen ni una sola ventana, por ejemplo), no están puestas las condiciones del todo (un mes que tienes que pagar a la inmobiliaria + dos fianzas, que tienes que dar de alta tú a los suministros, unos 200euros por suministro, etc), no tienen los papeles en regla, etc. Desde Algete, mi pareja no tiene forma de llegar en transporte público a su trabajo... supongo que podría ir primero a Madrid, para luego salir desde allí... pero vamos! ponle tres horas. Gracias por desearme suerte, si sólo pudiera ese precio, realmente la necesitaría... pero bueno, se ven cosas interesantes. Saludos. PD. Si no me equivoco, la Comunidad de Madrid te considera solvente, si el alquiler (sólo alquiler) no supera el 40% de tus ingresos. Y yo no no miraría sólo y exclusivamente el precio, también es muy importante que no te pille muy lejos de tu trabajo (yo estuve en un trabajo, que tardaba muchísimo en ir y volver... y vives exclusivamente para trabajar), y estar más o menos a gusto en tu casa.

Ir a respuesta

cmadrid 24/08/12 23:57

Ha respondido al tema Duda sobre cláusula contrato alquiler.

susrope, pero en ese párrafo no pone que si te vas antes del año, tengas que pagar todo el año entero, sino que pagarás una penalización, ¿la penalización no será que se quedan con la fianza? (vamos, como en tantos contratos). ¿O es que eso de que pagarás el año entero lo pone en otro lado? Saludos.

Ir a respuesta