susrope, pero en ese párrafo no pone que si te vas antes del año, tengas que pagar todo el año entero, sino que pagarás una penalización, ¿la penalización no será que se quedan con la fianza? (vamos, como en tantos contratos).
¿O es que eso de que pagarás el año entero lo pone en otro lado?
Saludos.
Informandome sobre el tema para mi misma, he encontrado esto, por si a alguien le puede ayudar.
Qué pasa si dejas tu piso antes de tiempo
Quieres dejar tu piso en alquiler antes de tiempo. Tu contrato tiene una duración inferior a cinco años y tú no quieres seguir alquilando porque te compras piso, has encontrado otro mejor, quieres cambiar de barrio o incluso de ciudad. En el contrato no se ha pactado la posibilidad de que el inquilino deje el piso antes de tiempo. Así que te has armado de valor, se lo has dicho a tu casero y no le ha hecho mucha gracia. Ahora te toca negociar, porque si él quiere podría pedirte que le pagases las rentas pendientes hasta que acabe el contrato o la prórroga en la que estés o encuentre a un inquilino sustituto. Así opina la jurisprudencia de forma mayoritaria para este tipo de casos. Dicho esto y siendo prácticos: ¿qué es lo que puede hacerte el casero? Juan experto de La Comunidad, te lo explica muy bien:
“>.- Aceptar las llaves y la resolución del contrato. Si no han quedado rentas u otras responsabilidades pendientes tendrá que devolver la fianza. “El desistimiento fue aceptado por la arrendadora, dejando de ser unilateral” (SAP de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1ª, 149/2007 de 23 abril).
>.-Aceptar las llaves dejando constancia de que se reserva el derecho de exigir daños y perjuicios, que tendrán como límite las rentas que deje de percibir. Esto quiere decir que si vuelve a alquilar la vivienda inmediatamente no tendrá nada que reclamar, pero si no hace nada por arrendarla, las rentas dejadas de percibir serán por culpa suya, no del arrendatario. Aunque siempre puede haber sorpresas, por lo que sin ninguna duda conviene llegar a un acuerdo, aunque sea malo.
Ya he dicho que la jurisprudencia es unánime en rechazar el enriquecimiento injusto del arrendador y declara que la indemnización no puede ser superior a las rentas dejadas de percibir, es decir, un nuevo arrendamiento pone fin a la responsabilidad del anterior arrendatario. Como ejemplo las siguientes sentencias:
“Alquiló de nuevo la vivienda a una persona distinta, incluso por una renta superior a la pactada con el demandado, por lo que, en definitiva, tal inmueble estuvo desocupado menos de un mes, quedando cubierta esta mensualidad con el importe de la fianza (…) cualquier eventual estimación de la demanda supondría un enriquecimiento injusto que no puede ser judicialmente amparado (en este sentido, sentencias del Tribunal Supremo de 2 de julio de 1984 [ RJ 1984, 3789], 15 de junio de 1993 [ RJ 1993, 4835] y 21 de enero de 1996, entre otras)” (SAP de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª. 73/2002 de 1 febrero).
“Según las sentencias del TS de 23 de mayo de 2001 [ RJ 2001, 6472], y 15 de julio de 2002 [ RJ 2002, 6048]) la indemnización ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.” (SAP de Valencia, Sección 11ª, 223/2006 de 18 abril).
Pero mientras la vivienda permanece vacía las soluciones dadas por los tribunales son infinitas y van de todo a nada:
“La vivienda no fue ocupada por terceras personas una vez desalojada por la arrendataria lo que causó a la actora unos daños y perjuicios equivalentes a las rentas dejadas de percibir durante los tres meses que faltaban para expirar la primera prórroga legal” (SAP de Alicante, Sección 5ª, 384/2003 de 16 julio).
“No consta que el propietario haya llevado a cabo actividad alguna tendente a alquilar nuevamente, por lo que no puede obligarse al arrendatario a indemnizar a aquél por los perjuicios causados por su propia pasividad o desidia” (SAP de Barcelona, Sección 13ª, 668/2007 de 10 diciembre).
“En la vivienda arrendada aparecen unos carteles anunciando su venta. (…) No resultó acreditado que la vivienda hubiere sido nuevamente arrendada, pero es lo cierto que tampoco consta se haya intentado desde que dispuso de aquella para darle una utilidad distinta, la de venta.” (SAP de Asturias, Sección 7ª, 209/2002 de 8 abril).
“Ante conductas, tanto del actor, como de la demandada, alejados de la mala fe (…) del demandante será el importe de la fianza y éste no tendrá acción para reclamar más rentas, ni daños ni perjuicios, pues las llaves de la vivienda han estado a su disposición” (SAP de Las Palmas, Sección 5ª, 77/2007 de 6 marzo).
Otra cuestión que nos depara soluciones dispares es quién debe probar los perjuicios. Según muchas sentencias es el arrendador quien debe probar que la vivienda ha permanecido vacía e incluso que ha hecho lo posible por arrendarla de nuevo. He aquí algunas:
“Para ejercitar una acción de resarcimiento de daños y perjuicios (no existiendo un precepto similar al art. 56 TRLAU 64, se valorarán según los realmente causados, por lo que la alegación y prueba de su existencia y cuantia, corresponden al arrendador)” (SAP de Barcelona, Sección 13ª, 373/2007 de 4 julio).
“No todo incumplimiento contractual da lugar automáticamente y por sí a una indemnización de daños y perjuicios, ya que éstos han de acreditarse (artículo 217 de la LECiv) ( SS. TS. 22-7-94 [ RJ 1994, 5526], 5-10-94 [ RJ 1994, 7456], 6-4-95 [ RJ 1995, 3416], 18-7-97 [ RJ 1997, 5522] ..), probándose que los daños y perjuicios que se dicen sufridos lo han sido precisamente por el incumplimiento de la parte contraria y no por la propia actitud del perjudicado, que en este extremo ha de comportarse con arreglo a las normas de la buena fe. (…) perjuicios siempre que la vivienda hubiera permanecido desocupada, lo que no se expone en la demanda reconvencional, y no se sabe a ciencia cierta; y, a su vez, si la arrendadora ha actuado diligentemente una vez recibidas las llaves, lo que tampoco se sabe, (…) ni se han especificado concretas circunstancias que impidieran su arrendamiento durante la mensualidad reclamada, o incluso si la intención del arrendador ha sido la de poner de nuevo la vivienda en el mercado de alquiler.” (SAP de Valencia, Sección 11ª, 223/2006 de 18 abril).
“La existencia del incumplimiento así como de que el mismo ha ocasionado perjuicios al que acciona ha de resultar acreditada en los términos que establece el art. 1214 del Código civil, recayendo las consecuencias de la falta de prueba en la parte que exige el cumplimiento o responsabilidad. (…) la demandada le remitió una carta diciéndole que dejaba la vivienda y le entregaba las llaves el 3 noviembre 1999, carta que recibió el actor, aunque estamos en presencia de un desistimiento unilateral, (…) no pueden reclamarse las rentas hasta febrero de 2000, porque la actora no ha acreditado perjuicio alguno, y ha tenido la vivienda a su disposición” (SAP de Cantabria, Sección 4ª, de 13 febrero).
“La existencia de incumplimiento así como de que el mismo ha ocasionado perjuicios al que acciona debe resultar acreditada en los términos que el artículo 1214 CC establece, recayendo las consecuencias de la falta de prueba en la parte que exige el cumplimiento o responsabilidad.” (SAP de Jaén, Sección 1ª, 29/1999 de 29 enero).
Pero tampoco faltan sentencias que dicen que el perjuicio se deduce del mero incumplimiento y que es el arrendatario quien debe poner límite a su responsabilidad probando que ha habido un nuevo arrendamiento o alguna actitud del arrendador que excluya la culpa del arrendatario. Como se ve, las mismas normas y en especial el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sirven para interpretaciones contrarias.
“Aunque algunas sentencias como la de la A.P. de Valencia de 19-10-2001 ( JUR 2002, 7216) entienden que se deben abonar las rentas hasta la fecha en que se tuvo la disposición del local cuya posesión se recupera con la entrega de las llaves, entendemos que con esa entrega de las llaves no se repara el daño que se ocasiona a quien creyendo de buena fe que el contrato iba a ser cumplido espera dicho cumplimiento porque tiene amparo legal. El dato cierto de la entrega de las llaves no significa que el arrendador hubiese nuevamente alquilado el local sino que se recupera la posesión con la nueva disposición del establecimiento para su arrendamiento (…) La única forma de desvirtuar (…) el derecho a percibir las rentas que generaba el contrato suscrito era demostrar que a partir de la entrega de las llaves el arrendador consiguió un nuevo alquiler del local. Pero sobre tal extremo no existe prueba acreditativa de que el demandante haya conseguido un nuevo inquilino antes del vencimiento del contrato y por el tiempo que quedaba por cumplir con lo cual la presunción de los perjuicios subsiste por el juego de la carga probatoria a cargo de aquel a quien incumbía demostrar el hecho obstativo o extintivo del nacimiento de la obligación y que resultaba favorecido por dicho hecho, que en este caso correspondía al arrendatario.” (SAP de Badajoz, Sección 3ª, 116/2003 de 28 febrero).
“La ganancia dejada de obtener por el arrendador que puede calcularse fácilmente por el importe que quedaba de pagar de alquiler cuando el arrendatario resolvió unilateralmente el contrato. Tal indemnización sólo puede ser moderada si se prueba que el arrendador alquiló durante todo o parte de ese tiempo el inmueble o si se acredita que el haberlo tenido sin alquilar se debe a una causa que le es imputable” (SAP de Madrid, Sección 14ª, 248/2007 de 25 abril. JUR 2007211218).
>.- No aceptar las llaves ni la resolución y exigir su cumplimiento íntegro, reclamando las rentas como si el arrendatario continuase en la vivienda. Esta opción no me parece ética ni socialmente aceptable, especialmente si el arrendatario deja la vivienda por razones justificadas, como puede ser un traslado, desempleo o la concesión de una vivienda de protección oficial, y lo comunica con tiempo suficiente, que en la anterior ley era de dos meses. Hay alguna lamentable sentencia que da la razón a un arrendador que, después de recibir la notificación del abandono de la vivienda y tener depositadas las llaves en un notario, lejos de preocuparse por buscar nuevo arrendatario, deja pasar 4 años confiado en la solvencia económica del arrendatario y pide todas las rentas al finalizar el contrato. A pesar de esta sentencia, no parece aconsejable actuar así, aunque solo fuera porque la ley tiene muchas caras y algunas de ellas podrían dar una sorpresa a ese arrendador.
A continuación resumo los fundamentos del voto particular de un magistrado discrepante en la sentencia que acabo de calificar de lamentable (SAP de Barcelona -Sección 13ª- 194/2006 de 24 marzo JUR 2006254983), voto particular que comparto y al que añado el último fundamento.
a) Fuerza mayor como causa de incumplimiento del contrato (1105 CC). “por causas materiales, físicas, jurídicas, sociales, etc., pero siempre que sean relevantes, decisivas y se impongan por sí mismas con suficiente grado de insuperabilidad…” (STS de 17 de diciembre de 1980).
b) Buena fe (7 CC). “exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto en el artículo 7,1 del Código Civil” (STS de 1 de marzo de 2001;RJA 2588/2001). Buena fe (1258 CC) “que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la confianza ajena” (STS de 12 de julio de 2002;RJA 6047/2002,y las que en ella se citan).
c) Cláusula “rebus sic stantibus” (mientras las cosas no cambien), que “se entiende implícita en todos los contratos, para el caso en que se produzca una alteración de las circunstancias al momento de cumplir el contrato, con relación a las concurrentes al tiempo de su celebración, así como una desproporción entre las prestaciones de las partes contratantes que produzcan el derrumbe del contrato por el aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones” (STS de 10 de diciembre de 1990, 6 de noviembre de 1992, y 22 de abril de 2004; RJA 9226/1992, 9927/1990, y 2673/2004). “En los contratos de tracto sucesivo (como el arrendamiento) la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” es de carácter menos excepcional” (STS de 10 de febrero de 1997;RJA 665/1997).
d) Nulidad de pactos del art. 6 LAU. Considerando que el art. 9 concede al arrendatario en los contratos sin duración pactada derecho a permanecer hasta 5 años, y considerando que el compromiso de permanecer más de un año no añade ningún derecho al arrendatario, hay que entender que ese compromiso le perjudica porque pierde el derecho de separarse del contrato cada año. En consecuencia, si el arrendador no demuestra que el arrendatario ha adquirido algún derecho a cambio, puede ser nulo.”
Te recomiendo la lectura de la respuesta completa de Juan respecto a este asunto en La Comunidad: “¿Un inquilino puede denunciar y ganar un juicio, si no se le devuelve el dinero de la fianza por incumplimiento de contrato?” Y, como en Derecho, siempre hay distintos grados de grises, Eduardo Llarena, abogado y también experto de La Comunidad, tiene su opinión sobre el desestimiento anticipado en alquileres de duración inferior a cinco años: “Es un tema controvertido. En este tema existen muchas opiniones, y al no haber llegado el asunto hasta el Tribunal Supremo no hay unificación de doctrina que yo sepa … Lo más frecuente es que por un motivo u otro, en vivienda, se impida cobrar indemnización o se fije en uno o dos meses de renta: que si volvió a alquilar y habría enriquecimiento injusto, que si hubo falta de diligencia en volver a alquilar (en reclamaciones de daños y perjuicios hay que demostrar la actividad para aminorar daños), que si el tope es un mes por año, que si hubo justa causa (paro, crisis, mal estado de la finca, traslado).” Puedes leer su respuesta completa en La Comunidad: ¿Puedo terminar mi contrato antes de que esté terminado si que me denuncie el propietario?
Si tu contrato tiene una duración superior a cinco años
No creo que muchos inquilinos se encuentren en esta situación porque lo más habitual es hacer contratos de un año que se prorrogan de forma automática durante esos cinco años según lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Pero si te encuentras en ese caso, sólo tienes que echar mano del artículo 11 de esta ley para encontrar la respuesta:
“Artículo 11. Desistimiento del contrato.
En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
http://blog.enalquiler.com/2009/guias-alquiler-pisos/que-pasa-si-dejas-tu-piso-antes-de-tiempo/
La penalizacion por abandonar el alquiler antes de cumplir el periodo de contrato ha sido abolida o lo será el proximo viernes.
Te puedo decir que a niveles practicos ya no pasaba nada si no completabas el contrato porque parece que la ley decía que había que cumplirlo pero no decía nada que pasaba si no se cumplía y que indemnizacion correspondía, demandas de este tipo no son corrientes y lo que se hace en muchos casos es poner algo de este tipo:
"Se considera indemnizacion justa por no cumplir el periodo de contrato la perdida de la fianza o pago de una mensualidad".
Ahora con la nueva ley se puede rescindir cuando se quiera.
Saludos
Gracias Chanquete por la información del cambio de leyes, yo no abría el hilo, pero me viene muy bien saberlo.
Libre alquiler... parece que un día se forraron con la venta, y como ahora no pueden con la venta, lo quieren hacer con el alquiler.
Y ya por curiosidad sobre el tema, ¿sabes si tiene carácter retroactivo?.
Saludos.
En general ninguna ley tiene caracter retroactivo.
con la nueva ley, se establece un plazo de diez días desde que el arrendador acude al juzgado a poner la denuncia para que el arrendatario pague su deuda, "y, si no lo hace, el juez puede dictar la resolución del contrato de forma inmediata, sin más trámites". asimismo, la finalización del proceso será mediante auto del juez, en lugar del decreto del secretario judicial que se empleaba hasta ahora
además, con la presencia de un solo funcionario de juzgado se podrá llevar a cabo la resolución a favor del propietario que sufre la morosidad del arrendatario
otros aspectos importantes de la nueva ley que se apobará en el consejo de ministros son los siguientes:
- duración de los contratos
a partir de ahora, el inquilino que desee abandonar una vivienda antes del fin de contrato, podrá hacerlo libremente con un preaviso de sólo un mes. hasta ahora, por ley, estaba obligado a respetar el periodo firmado. por su parte, el casero podrá recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge con un preaviso al inquilino de dos meses
se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa", aquella que permite que el inquilino prorrogue, sea cual fuera el tiempo de duración del contrato, la duración del mismo. también se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática", aquella que permite, después de transcurrido el tiempo pactado en el contrato y la prórroga forzosa, que el inquilino siga en el piso si las partes no señalan lo contrario al respecto
- actualización de las rentas
hasta ahora, la renta mensual a pagar por un contrato de alquiler pactada al inicio del mismo, se actualizaba anualmente de acuerdo al índice de precios al consumo (ipc) publicado por el ine. a partir de ahora, casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta
- compra de viviendas alquiladas
quien compre una vivienda con un contrato de alquiler vigente no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el registro
- reformas en la vivienda
se podrá pactar que las mejoraso reformas que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta
- medidas fiscales
En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del 85 por 100 sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete)
Se mejora el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):
-Los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes siete)
-No será necesario un número mínimo de viviendas (antes tres
-El capital social mínimo será de cinco millones de euros (antes quince)
-Los beneficios distribuibles serán el 80 por 100 de los obtenidos (antes el 90 por 100)
-Se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes cien), capital mínimo en circulación (antes 25 por 100) y financiación ajena (antes inferior al 70 por 100 del activo)
-Se podrá cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización
- se modifica el régimen fiscal de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) para flexibilizar sus requisitos y potenciar su actividad. el gobierno ha modificado el régimen fiscal de las socimi para que éstas no paguen impuestos, ya que su nuevo régimen fiscal será cero. no obstante, sí tendrán que tributar los accionistas que reciban beneficios de las socimis. las socimi son sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, similares a los conocidos reits. sin embargo, hasta ahora las socimi eran menos atractivas ya que tenían una tributación del 18% mientras que los reits están exentos del pago de impuestos
S2
Gracias, me intenté informar en cuanto lo pusiste... pero no encontré nada, de lo que pasaría con los contratos que ya estaban firmados (por curiosidad). Algunos de esos cambios me parecen bien, lo malo es que también tocan otros... y no me gusta lo que significa en estos momentos.
Y por necesidad propia, muchas gracias por informarme y porque tenía pensado ir a "Vivienda", pero gracias a ti, ya me espero a que pase el viernes para ir.
Saludos.
Vaya lío... ná, que al final es un anteproyecto. Así que por ahora seguimos como antes.
Tengo unas ganas de ir a informarme ya!!!
Saludos.