Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Respuestas: 803

juan_pc
en respuesta
a W. Petersen
09/04/12 (17:10)
X

Negociación de rebaja de suelo hipotecario

Tema relevante a considerar.

 

Para los que estéis en estos momentos negociando una rebaja del suelo hipotecario con vuestras entidades y para evitar que tengáis sorpresas de última hora, y como tema que he observado conjuntamente con Jexs71, nos permitimos la libertad de anotar un asunto que puede afectar en dicha negociación de la clausula suelo. Probablemente no todas las entidades ni todas las hipotecas tienen clausulas suelo de este tipo, el que anotaremos seguidamente, pero si antes de negociar se conoce su existencia uno va preparado, y tiene la posibilidad de negociar el conjunto, porque si no lo hace se puede encontrar con la desagradable sorpresa de última hora. En las escrituras de hipoteca aparece normalmente un apartado de comisiones aplicables a la hipoteca, siendo los habituales los siguientes:

Apartado de comisiones

(los textos exactos, dependen de cada entidad, pero la cosa va por algo así como los ejemplos) • Apertura: El préstamo devengará una comisión de apertura de X,XX%, a percibir por el banco/caja/financiera, por una sola vez en el momento de formalizarse el préstamo, y con un importe mínimo de xxx,xx euros. • Amortización total anticipada: La amortización total anticipada devengará a favor del Banco/Caja …………… , una comisión del X,XX% sobre el capital amortizado. Recordemos que no es posible vender el bien que garantiza la hipoteca y, con el producto de la venta, cancelar todo el préstamo excepto un euro (por ejemplo) y este último resto cancelarlo al día siguiente para evitar pagar esta comisión (aplicable si no existe la siguiente clausula comentada aplicable a amortizaciones parciales). Las trasmisiones se realizan con los bienes libres de cargas por lo que en el mismo acto se vende, se amortiza el préstamo pendiente en su totalidad y se hipoteca de nuevo por un nuevo prestatario, en caso de que sea necesario. • Amortización parcial anticipada: La amortización parcial anticipada devengará a favor del Banco/Caja …………… , una comisión del X,XX% sobre el capital parcial amortizado (nota 1) Nota 1: Algunos bancos/cajas ponen una cláusula, por la cual se considera amortización parcial un importe que no suponga que anualmente no se pague anticipadamente mas del 20/30% de la deuda, y si se hace se aplica la comisión de cancelación total. Ello se hace para evitar que el cliente amortice todo menos un euro, no pague comisión, y cuando pague el último euro le cobren en 1% de este euro. En estos momentos esto podría incluso negociarse al ir a cancelar el préstamo debido a que, al pagar el saldo vivo pendiente, la entidad recibe una inyección de liquidez que en estos momentos puede resultar mas necesaria que una devolución mediante cuotas mensuales. Esto es una situación coyuntural y, en cierto modo, hipotética; pero con las entidades acuciadas con la necesidad de dotar provisiones, capitalizarse y cumplir con los vencimientos de deuda, vale la pena probar. • Subrogación de acreedor hipotecario: De producirse subrogación del acreedor hipotecario y en virtud de la Ley 2/94 de 30 de marzo, se devengará una comisión del X,XX% sobre el principal vigente en el momento en que sea efectuada la subrogación. • Subrogación de deudor hipotecario: La transmisión por cualquier título de la finca o fincas hipotecadas en la presente escritura, devengará una comisión del X,XX %, con un mínimo de XXXX,XX €, a aplicar sobre el capital del préstamo que se subrogase, y siempre y cuando el Banco/Caja/Financiera preste su consentimiento a tal subrogación en la/s obligación/es personales. • Comisión por reclamación de cuotas impagadas: La demora en el pago de las cuotas del préstamo igual o superior a x días naturales, devengará una comisión por gestión de reclamación de deuda de xx,xx €. Y ahora la que nos interesa en este post, que repetimos no la tienen todas las entidades financieras: • Comisión por modificación de condiciones o garantías: Para el caso de modificarse las condiciones o garantías del presente préstamo hipotecario, en Banco/Caja/Financiera, podrá percibir una comisión del X,XX% a devengar sobre el capital pendiente de amortización en el momento de la modificación, y con un mínimo de XXX,XX €. VISTO ESTO DEBEMOS PREGUNTARNOS ¿QUÉ SIGNIFICA ESTA CLÁUSULA? Pues al margen de que puede que la entidad financiera puede aplicarla o no, si estamos negociando y consiguiendo una rebaja de nuestro suelo hipotecario, estamos hablando de “modificar condiciones pactadas”, aunque solo nos modifiquen el suelo de la hipoteca por un solo año, emplazándonos a renegociar año a año, esta comisión, si aparece en los textos de nuestras escrituras hipotecarias, es aplicable y nos puede tocar pagarla, y entendemos que ante una reclamación al SAC, DdC o BdE, no nos darían la razón, por ser un concepto perfectamente estipulado en nuestros contratos. Además, como esa modificación del suelo hipotecarios, supone un cambio A MEJOR en las condiciones del préstamo en favor del prestatario, creemos que sería difícilmente rebatible su aplicación automática.

Ejemplo de hipoteca con clausula suelo

Pongamos un ejemplo para ver la transcendencia del suelo hipotecario: Hipoteca con una deuda de 150.000 €, con un suelo del 3,00%, al euribor mas 0,75%, y comisión por modificación del 1,00%. Hoy el euribor está 1,420%, le sumamos el 0,75 y tendremos el 2,17%, pero nos aplican el suelo del 3,00%, tenemos por tanto una diferencia del 0,83%, si nos aplican esta comisión y el pacto es por un solo año, cosa bastante habitual si no vamos a notario a modificar la escritura, porque a menudo esto son pactos internos entre banco y cliente, el primer año perdemos dinero, ganaremos el 0,83% pero pagaremos el 1,00% de comisión, esto si nos eliminan totalmente el suelo, pero normalmente lo que se hace es reducir algunas décimas sin eliminarlo, como por ejemplo situar el suelo en el 2,50% en lugar del 3,00%. No obstante si el pacto es a varios años esta comisión se amortiza por vía de menor pago por intereses a medio plazo, pero …… a menudo este pacto es de palabra, que se confirma por escrito cuando vemos el recibo de la hipoteca del mes siguiente, y no tenemos documento alguno que nos diga que esto será para un año, para dos o para toda la vida del préstamo. En fin, ahí lo dejamos “para quien pueda interesar”. Saludos.- W. Petersen con la colaboración (inestimable y valiosa) de & Jexs71

 

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Buena tardes a tod@s;

A ver si me podeis orientar un poco, llevo cuatro años pagando un 3% de interes (suelo) por mi hipoteca, estando el euribor + diferencial bastante mas bajo, se de oidas que hay gente que ha solicitado via judicial la anulación de este suelo, e incluso la reclamación de los pagos indebidos. Teniendo en cuenta que ese porcentaje suelo está incluido y por supuesto firmado en la hipoteca, ¿Hay alguna posibilidad de reclamar con éxito?,En caso que se pueda, ¿como se debe proceder?. La entidad es Unicaja.

Gracias de antemano.
Saludos.

W. Petersen
en respuesta
a juan_pc
09/04/12 (20:39)

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Hubo un sentencia de una reclamación contra varios bancos, por parte de una agrupación de consumidores la cual creo que se ganó en primera instancia, pero en el recurso se revocó (creo) .... el forero que está mal al día de esta historia es "Deshipotecador", aún cuando algunos foreros no convienen en sus planteamientos, y algunos solo convenimos en parte, pero vamos información si tiene, porque "está muy puesto en el asunto".

juan_pc
en respuesta
a W. Petersen
09/04/12 (21:25)

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Gracias Petersen echare un vistazo a ver si aclaro algo.
Saludos.

11/04/12 (21:24)

nuevo golpe a las cláusulas suelo de las hipotecas, ahora desde la audiencia provincial de burgos

nuevo golpe a las cláusulas suelo de las hipotecas, ahora desde la audiencia provincial de burgos
viernes, 30 marzo, 2012 - 09:46
tweet
122publicado por equipo@idealista
la audiencia provincial de burgos ha dictado una nueva sentencia contra las cláusulas suelo, aquellas que limitan las bajadas de los tipos de interés en las hipotecas a tipo variable. el fallo declara nula, por abusiva, la cláusula suelo de una hipoteca de la caja rural de burgos por la desproporción en el suelo (5,50%) y el techo (17,50%) que estipulaba

según la sentencia, “la existencia de pactos de limitación de intereses variables -las cláusulas suelo y techo- en la concentración de préstamos hipotecarios está prevista y regulada”. su viabilidad legal “es incuestionable”, pero “ello no impide que sean sometidas a un control de abusividad por los tribunales”

en este caso, el tipo de la hipoteca ascendía en el momento de la contratación al 5,779%, el suelo hipotecario se fijó en el 5,50% y el techo en el 17,50%, por lo que “haría falta que los tipos subieran un 11,706% para que el consumidor tuviera beneficio, que el banco tendría con la rebaja de poco más de dos centésimas”, señala la sentencia. “las limitaciones al alza y a la baja no son semejantes, porque la relación es desproporcionada”

desde la organización de consumidores (ocu) se celebra esta nueva sentencia que declara abusiva una cláusula hipotecaria y que espera que le sirva de apoyo en su lucha contra este tipo de producto.

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/03/30/0427041-nuevo-golpe-a-las-clausulas-suelo-de-las-hipotecas-ahora-desde-la-audiencia-provincial-de-burgos

juan_pc
en respuesta
a Deshipotecador
12/04/12 (08:44)

Re: nuevo golpe a las cláusulas suelo de las hipotecas, ahora desde la audiencia provincial de burgos

Buenos dias Deshipotecador;

Entiendo por los que comentas que para reclamar algo de lo que expongi en mi entrada de mas arriba (385), es necesario hacerlo por vía judicial, no conseguiré nada negociando directamente con el banco ¿Verdad?.

Gracias de antemano.
Saludos.

W. Petersen
en respuesta
a juan_pc
19/04/12 (22:36)

Re: nuevo golpe a las cláusulas suelo de las hipotecas, ahora desde la audiencia provincial de burgos

Negociando si se puede conseguir algo, depende del precio que te apliquen, pero van a pedir algo a cambio, como por ejemplo algún depótito que tengas en otra entidad o sea el "quid pro quo"

Josetee
en respuesta
a W. Petersen
19/05/12 (21:39)

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Escribo para daros a conocer que existe otra vía por la que se puede reclamar con base legal más que suficiente la eliminación del suelo-techo e incluso lo cobrado de más, sin tener que llegar a juicio. Lo he comentado en otro hilo que trataba sobre un problema concreto pero me parece que debe estar aquí también.
Después de haber leído y leído y leído está claro que las reclamaciones a Atención al cliente basadas en la abusividad de las cláusulas suelo-techo, la desproporción entre ambos límites e incluso las que hacen referencia a la usura nunca o casi nunca han conseguido nada. Ese argumento sí ha sido válido en sede judicial, conocemos varios casos en los que un juez ha declarado las cláusulas nulas por abusivas, pero eso solo lo puede decir un juez, no lo va a aceptar el propio SAC de la entidad ni el Banco de España (de hecho en su memoria hace referencia expresa a que la abusividad o no de las cláusulas solo la puede establecer un juez), de manera que creo que ni si quiera merece la pena intentarlo por ahí a menos que se demande judicialmente.
Sin tener que recurrir a juicios una manera de la cual se ha hablado algo aquí pero creo que no mucho es la TRANSPARENCIA en la contratación de la hipoteca, concretamente la obligación de las entidades a informar al usuario de las condiciones económicas y financieras con carácter previo a la firma de la escritura. Básicamente se trata de lo siguiente:
- Hipoteca de antes de 8 de Diciembre de 2007, importe hasta 150000 euros: OBLIGADA oferta vinculante que recoja las condiciones económicas y financieras del préstamo (tiene que coincidir con lo que se firma en escritura, claro) firmada por el cliente AL MENOS TRES DÍAS ANTES de la firma de la escritura de la hipoteca (Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios, cuyo incumplimiento podrá ser sancionado de acuerdo con lo previsto en la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito: artículo 5 (Oferta Vinculante), apartados 1 y 2 :
“La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega”.
“En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante”.
el artículo 7, punto 2, referente al plazo:
“El prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento”.

- Hipoteca a partir de 2007 (8 de diciembre), CUALQUIER IMPORTE, obligada oferta vinculante firmada por el cliente AL MENOS TRES DÍAS ANTES de la firma de la escritura de la hipoteca (Ley 41/2007, de 7 de Diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de Marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario (BOE del 8 de diciembre de 2007):
"La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos".

Todo el que tenga cláusulas suelo-techo tiene que buscar la oferta vinculante (el documento puede estar incluido en la escritura o aparte). Si la entidad estaba obligada y no la ofrecieron, debéis solicitarla formalmente al banco.
Si os la dan pero no está firmada por ti: reclamad.
Si no os la dan: reclamad (porque quizás no exista).
Si os la dan pero entre la fecha de la firma de la oferta vinculante y la de la firma de la escritura hay menos de tres días hábiles: reclamad.
Si os la dan, o la tienes, y hay al menos tres días entre que la firmaste y la escritura, la operación se realizó con transparencia y conforme a ley y no tenéis mucha base para reclamar, en mi opinión únicamente os quedaría la via judicial para que un juez estime si las cláusulas suelo-techo son abusivas en cada caso.
Quien ha conseguido que le anulen la cláusula suelo via reclamación lo ha hecho con el argumento de la falta de transparencia (fundamentalmente con motivo de la oferta vinculante), y en (casi) ningún caso con el argumento de la falta de reciprocidad y la abusividad. Esto último, los jueces.
Un saludo
PD Como no sé cómo se suben archivos no os puedo subir una carta tipo (la que he usado yo) ni el BOE a que os hago referencia (podeis buscarlo en boe.es, 8-12-2007, página 50596)

Jurgen
en respuesta
a Josetee
20/05/12 (21:10)

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

a mi me dieron la oferta vinculante sin firmar,ni por nosotros,ni nadie del banco.
en papel impreso por ordenador del propio banco,y,en boligrafo:"tipo maximo 12%-tipo minimo 4%"
me lo dieron 20 dias antes de firmar la escritura.
en mi caso,no cumple esto:
"La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad"
que hago?y,gracias por la informacion.

Este sitio web usa cookies propias o de terceros para analizar la navegación del usuario. En caso de seguir navegando se entiende que acepta la política de cookies.
Aceptar