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Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

806 respuestas
Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo
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Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo
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#17

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

No he estudiado Derecho y reconozco haber aprobado las asignaturas de esta materia en la carrera a golpe de "quiniela" e incluso chuletas pero después de leerme la sentencia me inclino por la opción b: lo condenado es la desproporción entre suelo y techo, y no la existencia de suelo en sí mismo.
De ahí esa pregunta formulada al aire: ¿hubiese sido igual la sentencia si se hubiesen aplicado suelos del 3 y techos del 7%? Yo creo que no puesto que no se puede decir que la diferencia sea acusada.
También el señor juez ha sido asesorado por quien sabe quien y no ha visto una serie histórica de tipos de interés aplicados a préstamos hipotecarios mas allá del euribor, me temo.

Saludos

#18

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Es evidente de que la clausula es nula "per se" debido a la desproporción y el juez dice taxativamente: "abstengase de aplicarse en un futuro" creo que mas claro que esta frase no hay nada. El hecho de pactar una comisión por cancelación de clausula, quedaria entonces fuera de lugar, ya que esta prohibiendo expresamente su utilización. Repito se que se puede poner, comisiones por cancelación, de clausulas, esto es perfectamente legal, y entra dentro de lo que ambas partes, pueden acordar libremente, ahora bien que su utilización contractualmente, sea algo habitual, en el caso del suelo hipotecario, rotundamente NO (es a esto a lo que me referia, al decir que no sabia nada de esto). Ahora ya no se puede, poner una comisión de cancelación por una clausula expresamente, prohibida. Yo si estuviera al timón de una entidad, buscaria otra manera de generar o mantener un margen de beneficio . . . seguir por la linea del suelo hipotecario . . . . ya no es viable. . . las consecuencias pueden ser la devolucion, de todo lo cobrado, por tanto que las entidades se agarren a otra estrategia comercial, o lo van a apasar mal.

#19

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Algunos intervinientes en este hilo se han empeñado en que he dicho que cabe cobrar comisión por novación si se elimina la clausula suelo por decisión judicial. Y no es así. Vuelvo a repetir el titulo del hilo : "Negociación...". Y es en este único caso, cuando es modificación negociada, que puede encontrarse el hipotecado que le claven una comisión, ya sea modificando suelo o cualquier otro aspecto del préstamo. Y sobre esta comisión es lo que previene el post 1. Por otra parte, no sería ajustado a Derecho que la parte condenada judicialmente tome un beneficio por esa condena (cobrando una comisión por dejar sin efecto una clausula declarada nula) Desconozco tu formación jurídica, pero te recomiendas releas la sentencia de nuevo, sin prejuicios o buscando en ella lo que quieres ver. Lo que hay que hacer al leer es encontrar y descubrir, no buscar. http://www.legaltoday.com/files/File/pdfs/caso-clausulas-suelo.pdf

El Fundamento

Por increible que te parezca, la sentencia admite la legalidad de las clausulas suelo. Pero no de la forma en que las han estipulado las entidades condenadas. Para el Juez, que señala varias disposiciones que amparan la legalidad de dichas clausulas, han de reunir unas características o condiciones: 1ª Que sean clausulas realmente pactadas entre las partes, dentro del proceso negociador del resto de condiciones financieras, y no de forma accesoria a estas formando parte de unas Condiciones Generales de Contratación, en las que al consumidor solo le cabe su adhesión o no, sin posibilidad de negociar. 2ª Que haya una reciprocidad
…. desde la perspectiva de la reciprocidad de partes (art.82.c LCGC) solo cabria reputar en principio la licitud de todo pacto de cobertura o delimitación de riesgos de variabilidad, que cubriere recíprocamente a ambas partes en igual o análoga medida o alcance.
De tal forma que:
1º Un pacto que sólo cubra tal interés del prestamista (cláusula suelo, únicamente) seria nulo por falta de reciprocidad en perjuicio del consumidor. 2º Un pacto que solo cubriere tal interés del prestatario (cláusula techo, únicamente) seria en puridad meramente anulable por el predisponente a su voluntariedad, pues no se contempla análoga tutela que al consumidor, precisamente por la superioridad de aquel frente a éste (art. 1302 Cc). 3º Un pacto que cubriere o pretendiere cubrir tanto los intereses del uno como del otro, faltaría a la reciprocidad siempre que no guarde la prudencial o razonable relación de equivalencia o semejanza, legalmente exigible, entre la limitación al alza y a la baja, de la variación de los tipos de interés.
Lo sentencia condenatoria a las tres entidades viene motivada fundamentalmente por : * Ser clausulas no pactadas libremente, formando parte de unas condiciones generales de contratación. * La abusiva desproporcionalidad. El mismo juez reconoce que no sabe cual sería la proporcionalidad adecuada, pero aun así, dice que ‘salta a la vista’ la desproporción:
No es tarea de esta sede determinar cual sea el margen de la orquilla (sic) razonable en que hayan de situarse por contradicción el límite mínimo y el máximo y en particular este último. Ha de remitirse tal cuestión a los expertos en economía y finanzas. Con la dificultades que cabe suponer para la determinación previa de los parámetros para aquella acotación como señalaba en vista el perito deponente de la defensa codemandada Sr.Bernaud, quien tampoco pudo ofrecer mejor precisión. Lo anterior no impide a este Juzgador valorar lo que se reputa una obviedad como la más arriba expuesta en fundamento de la falta de reciprocidad o de semejanza de limites indicada.
Vamos, que lo ha calculado a ‘ojimetro’. No obstante, admite que puede existir una “horquilla razonable”, en la que el límite máximo no estuviera tan alejado del limite mínimo, lo que significaría entonces que establecer un suelo-techo no es una clausula abusiva . .Por todo lo anterior procede la declaración de la nulidad impetrada de las cláusulas suelo en las hipotecas de las entidades demandadas concertadas con consumidores, y en el presente caso en particular, dado el desfase apreciado de las mismas en relación a las cláusulas techo contenidas en las propias escrituras. Y si bien también se considera el abuso de tales cláusulas, tanto al alza como a la baja en si mismas consideradas y de modo aislado en los casos en que así se hubieren pactado, al objeto de evitar riesgo de incongruencia e indefensión de partes, no se hace formal declaración sobre esto último, y en coherencia a lo más arriba expuesto, en particular sobre las segundas. Lo que viene a decir que no toda clausula suelo-techo es ilegal: No se pronuncia, por congruencia argumentativa, cuando han sido pactadas. Por tanto, forero Deshipotecador, no es una clausula expresamente prohibida (tal como has dicho dos veces en tu post). Es una clausula admisible, pero que deviene nula en determinadas circunstancias (Las repito: Si son no pactadas y desproporcionadas).

El Fallo

1º NULIDAD, por abusivas, de las denominadas "cláusulas suelo" de autos, en los préstamos hipotecarios a interés variable con consumidores, celebrados por las entidades BBVA, LA CAIXA y CAJAMAR, dado el desfase apreciado de las mismas en relación a las cláusulas techo que las acompañan, de conformidad con lo dispuesto en la fundamentación de esta resolución.
Supongo, por coherencia, que si se elimina el suelo también ha quedado eliminado el techo.
2º Condeno a BBVA, LA CAIXA y CAJAMAR a la eliminación de dichas condiciones generales de la contratación y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo en sus contratos de préstamo hipotecario con consumidores y usuarios.
Se prohíbe su utilización como condiciones generales de la contratación, pero nada se dice si se pactan fruto de una negociación efectiva y de forma individualizada en cada préstamo hipotecario. Deshipotecador, dices que seguir por la línea del suelo hipotecario ya no es viable para las entidades. Te diré que no solo es viable, sino además, a poco que piense ‘el del ático’, se hará con todas las bendiciones legales, según lo establecido en el Real Decreto Ley 2/2003, artículo decimonoveno. (y no hablo de Swaps). Pero esto sería ‘harina’ para otro hilo…. S2
#20

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

A veces el empeño se convierte en obcecación. Creemos (u odiamos) algo con tanto entusiasmo y fe que sólo vemos lo que queremos y no somos capaces de reflexionar. Por supuesto, leer dos veces, reflexionar y cambiar de opinión o al menos reconocer el error propio es un ejercicio pa'nota.

#21

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

He de reconocer que el analisis que has hecho, esta currado.

Solo matizar algo importante llegas a dos conclusiones finales correctas:

"Es una clausula admisible, pero que deviene nula en determinadas circunstancias (Las repito: Si son no pactadas y desproporcionadas)."

Efectivamente, es asi, pero la horquilla suelo-techo que estas entidades utilizan, son casi estandar y el hecho de no ser expresamente pactadas, es comun al 90% de las hipotecas actuales, asi como de haber sido incluida en el clausurado general de contratación . . . por lo que la sentencia puede ser extensible, a un altisimo numero de hipotecas firmadas, con la clausula suelo.

En mi opnion hay un vacio en la sentencia,porque tienes razon, no la prohibe expresamente, pero si dice que no se incluyan en adelante, por lo tanto, ni como condicion general ni como condicion pactada entiendo yo.

#22

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Ergo, mientras se negocie con el cliente y la diferencia entre suelo y techo no sea "desproporcionada"...parece que podrán seguir aplicándose.

De ahí que preguntase hace unas cuantas respuestas: ¿y si lo pactado hubiese sido, por ejemplo, suelo de 3% y techo de 7%? Un gap de 4 puntos no parece desproporcionado y la sentencia habría sido muy distinta.

Saludos

Pdt: lo de orquilla...ha dolido.

#23

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

Orquilla: Cria embra de cetáceo marino, conocido como vallena asesina // También aplicable a cria embra de ser mitológico de la Trilogía de "El Señor de los Hanillos" // Pena de muerte que se aplicaba a seres de pequeña estatura de la Tierra Media.

A mi todavía me sigue doliendo...

S2

#24

Re: Negociación de rebaja de suelo hipotecario o clausula suelo

No puedo estar más de acuerdo contigo, mal que me pese, porque tengo un suelo de estos en una de mis hipotecas, negociado a la baja (por tanto estoy medio satisfecho de lo obtenido), y mi desacuerdo con “deshipotecador” lo he manifestado con varias ocasiones, no obstante lo que es un hecho es la desproporcionalidad manifiesta de estos pactos, lo que ocurre es que si observamos la historia de los últimos 20 años nos podemos perfectamente encontrar con tipos:

Sacado de la web del Banco de España “series”

http://www.bde.es/webbde/es/estadis/tipos/tipos.html

Derecha “acceso a series temporales” hace 20 años estábamos en tipos del 12% (mibor) , y la vida media de una hipoteca, según suele anotar la prensa cuando habla de “medias” suelen ser 25 años y creo que 150.000 € medios, con lo cual … vete a saber si un juez o un tribunal puede entender que un techo del 12% no es desproporcionado al haber ocurrido durante “la vida media e una hipoteca”, y vete a saber a la vez si un tribunal daría relevancia, y todos sabemos que la tiene y muchísima, que esto ocurrió fuera del entorno de la moneda única, con lo que no es lo mismo, ni se parece.

A mí, de verdad, me encantaría verlo tan claro con el forero “deshipotecador” y me conviene personalmente, como he anotado, es solo que no sé si soy un “optimista bien informado” como les llaman algunos a los pesimistas, o sencillamente soy un jodido pesimista y punto.