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Comprar piso con inquilino ¿pegas?

10 respuestas
Comprar piso con inquilino ¿pegas?
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Comprar piso con inquilino ¿pegas?
#1

Comprar piso con inquilino ¿pegas?
Buenas.

Escribo esto para que me conteis pegas.

Ahora vivo de alquiler en una zona que me gusta mucho. Pago poco de alquiler y me quedan tres años aprox. de contrato.

Ha aparecido una oportunidad "para inversores", en la misma urbanizacion, a un precio bastante bueno, que tiene inquilinos viviendo. Llevan viviendo alli desde 2013 pagando exactamente lo mismo que pago yo, y en teoría el contrato se les acaba en año y medio. ME han jurado que tienen ingresos demostrables, y que como la inmobiliaria que lo vende es la misma que gestiono el contrato de alquiler tienen todos los papeles a mi disposicion para que los pueda revisar (logicamente la idea seria ir a un abogado, porsiaca, no vaya a ser que se me escurra algo).

Mi idea es comprar el piso, seguir viviendo yo de alquiler, y en año y medio pasarme al piso que compre, no renovando el contrato a los inquilinos.

Se que para hipoteca el banco no me va a dar mas del 60%, lo cual en principio no espero que me suponga un problema, a no ser que la tasacion fuera catastrofica. En cualquier caso mi idea es firmar arras sujeto a concesion de hipoteca, y si no no pensamos haer la operacion. Con todo, como he dicho, es mas por seguridad, porque con mi perfil no creo que tuviera problema.

La segunda parte es que tendré un piso en el que no vivo, y seguiré viviendo de alquiler año y medio, pero honestamente, no pensaba comprar piso hasta dentro de 4 o 5 años, y seria una mudanza muy local.

¿Que mas pegas le veis?
¿Que mas cosas tengo que tener en cuenta?
#2

Re: Comprar piso con inquilino ¿pegas?
 Hay varios aspectos que deberías tener en cuenta antes de tomar la decisión de comprar la propiedad para inversión y continuar viviendo de alquiler:

  1. Riesgo de impago de los inquilinos: Aunque te hayan asegurado que los inquilinos tienen ingresos demostrables, siempre existe la posibilidad de que no puedan pagar el alquiler en el futuro. Si esto ocurre, tendrías que hacer frente a los pagos de la hipoteca y a los gastos asociados con la propiedad, sin ingresos provenientes del alquiler.
  2. Gastos asociados con la propiedad: Aunque el precio de compra sea atractivo, deberías tener en cuenta los gastos asociados con la propiedad, como los gastos de comunidad, los impuestos y los seguros. Estos gastos pueden reducir significativamente la rentabilidad de la inversión.
  3. Posibilidad de cambios en el mercado de alquiler: Aunque el alquiler que pagas actualmente es bajo, existe la posibilidad de que los precios del mercado de alquiler cambien en el futuro y que tengas que pagar más por un nuevo alquiler. Deberías tener en cuenta este riesgo antes de decidir seguir viviendo de alquiler durante año y medio más.
  4. Posibilidad de cambios en tus circunstancias personales: Tus planes pueden cambiar en el futuro, por lo que deberías tener en cuenta que la propiedad que compras puede no ser la adecuada para tus necesidades a largo plazo. Si tus circunstancias personales cambian antes de que te mudes a la propiedad, podrías tener que venderla o alquilarla a otros inquilinos.
  5. Cambios en la normativa de alquiler: En algunos países, la normativa de alquiler puede cambiar y afectar a la rentabilidad de tu inversión. 

#3

Re: Comprar piso con inquilino ¿pegas?

Top 10
Juan1980
Los mayores riesgos son que los inquilinos no se vayan y se queden ocupando el piso ilegalmente o que el PSOE cambie la ley y les permita seguir extendiendo el contrato de alquiler.

Tendrías que leerte los términos del contrato de alquiler y, en caso de que decidas comprar lo primero que debes hacer es enviarles un burofax, aunque sea con años de antelación, diciendo que el contrato no se va a renovar cuando pase el plazo legal obligatorio de 5 años.
#4

Re: Comprar piso con inquilino ¿pegas?
Muchas gracias a los dos por los consejos.

 Tendrías que leerte los términos del contrato de alquiler y, en caso de que decidas comprar lo primero que debes hacer es enviarles un burofax, aunque sea con años de antelación, diciendo que el contrato no se va a renovar cuando pase el plazo legal obligatorio de 5 años. 

Si, esa seria la idea, y lo que mas miedo me da es que cambie la legislacion, aunque es verdad que si cambia la ley y la nueva dice que no se pueden ir (o prorrogan los contratos como han hecho ahora), supongo que tambien se aplicaria a mi (no seria comodo ni agradable, pero bueno...), porque yo tengo contrato hasta 2026 (en realidad es de un año desde el ultimo contrato firmado, 2021, pero con prorrogas obligatorias hasta 2026).

Lo que me mosquea es que en la inmobiliaria me han dicho que llevan desde el año 2013 con el primer contrato y prorrogas (eso es ilegal, no puede ser asi, que yo sepa), por lo que estoy esperando a ver los papeles.

El precio es bueno, por debajo de los precios actuales, (aunque tambien hay que tener en cuenta que tiene inquilino, y eso le quita valor),  y me han dicho que es negociable, espero bajar un poco (o un bastante) más. No he visto aun el piso, pero es en mi misma urbanizacion y el sitio me encanta. Y la pega es que aunque salen pisos a la venta de vez en cuando, (en esa urbanizacion) no suele cuadrar con lo que buscamos... Somos muy exquisitos y no queremos aticos, ni primeros y en dos de los bloques tampoco queremos segundos. Tampoco queremos de dos habitaciones, con lo cual las posibilidades de que salga algo que nos encaje son muy escasas. De ahí intentar la jugada.
#5

Re: Comprar piso con inquilino ¿pegas?

Top 10
Juan1980
Lo que me mosquea es que en la inmobiliaria me han dicho que llevan desde el año 2013 con el primer contrato y prorrogas (eso es ilegal, no puede ser asi, que yo sepa), por lo que estoy esperando a ver los papeles.

Dos opciones: o es un contrato al que le queda un año (prorrogado por tácita reconducción) o han firmado un plazo especial.. entonces no es un contrato estándar con el plazo obligatorio de la LAU. Por ejemplo, que un arrendador les haya firmado un contrato por 15 años.

Como ejemplo que no viene al caso, hay quien tiene una propiedad (normalmente casas en estado regular) y le dice al inquilino "mira, esta zona es buena y la casa es grande pero no está al día.. tú como inquilino la reformas, me pagas x, y me obligo por contrato a alquilarte 15 años y renuncio a la posibilidad de recuperar la vivienda hasta que pasen".

Ya nos contarás cuando te dejen ver el contrato de arrendamiento..
#6

Re: Comprar piso con inquilino ¿pegas?
Una pregunta por si alguien la sabe...

@juan-lackland, @joanbe, @melvin, @maqiz, @jtorres... o cualquiera que lo sepa... 

Los inquilinos son dos pensionistas (por lo que me han dicho). Intentando estudiar todos los posibles supuestos (incluso los peores que me puedo imaginar) he estado mirando la suspension de deshaucios por supuesto de vulnerabiliad. Por ejemplo, uno de los dos pensionistas fallece y el que queda vivo decide dejar de pagar porque se quedase con menos cantidad economica (cobra viudedad y/o solo su pension en vez de dos), se le aplicarian los supuestos del articulo 5 del real decreto ley 11/2020... o no...? ¿puede ser que la interpretacion de la norma sea mas laxa, y aunque no se queden en desempleo y no sean empresarios con caida de ingresos superior al 40%, al haber una caida fuerte de ingresos de la unidad familiar, (por fallecimiento de uno de los dos pensionistas) puede algun juez o conoceis algun caso donde se haya aplicado esa suspension de deshaucio a pensionistas por quedar en situacion de "vulnerabilidad"? 
#7

Re: Comprar piso con inquilino ¿pegas?
Ojooo
Q vale el piso
Te descapitalizas? Porqué sólo te dan el 60??
Los inquilinos son funcionarios o similares??

No lo veo
Mal pero lo más importante 
Porqué quieres hacerlo??
#8

Re: Comprar piso con inquilino ¿pegas?
El piso piden por el 315000, (que ya es un precio bastante bajo) y mi idea es sacarlo por 285000.

Me descapitalizo un poco (porque tengo cosas a plazo), pero en cuanto venzan (en octubre) dejo de estar descapitalizado.

Los inquilinos me han dicho que son pensionistas (es algo que tengo que mirar la semana que viene cuando me den toda la documentacion para ir al abogado a que la revise).

Lo del 60% lo he estado mirando y hay algunos bancos que dan el 70%. Digo 60 o 70% porque al tener inquilino no seria primera vivienda, y ahi el porcentaje que dan baja. No es que me preocupe, el problema seria la tasacion (si lo tasan a precio creo que voy sobrado, si lo tasan muy bajo, por debajo de 270000 ya no me daria para el 60% sin tener que hacer malabarismos con el dinero a plazo, y si lo tasan por debajo de 230000 tampoco me daria para pedir el 70%.

Realmente ahora mismo por ese precio (315000) y no digamos ya por 285000 no te dan ni pipas. ¿Que van a volver esos precios? Yo tengo claro no solo que van a volver, sino que tienen que bajar como un 10% minimo sobre lo que voy a pagar ahora (o incluso mas).

Pero... tengo que tener en cuenta otras variables: (y por eso en este caso, si el piso esta bien y todo cuadra, quizas nos tiremos a la piscina):

  • Donde yo vivo es una zona bastante especial. Tiene mucha compra de extranjero, y en la otra crisis tardaron 5-6 años en llegar a los precios bajos. Para sacar algo como lo que quiero comprar por 285000 calculo que me faltan como 3-4 años. 
  • Pisos en mi urbanizacion de 3 o 4 habitaciones y que sean por encima de tercero y no aticos salian pocos, y en el ultimo año ninguno (el que quise comprar por 340000 en septiembre, y no ha salido nada mas). ¿Y por que quiero en mi urbanizacion? Porque tiene calefaccion por gas (y en esta zona es un lujo, es todo aire caliente), caldera de agua caliente (en esta zona son todo termos que tienes que cambiar cada 4 años porque se pudren por culpa del agua), por la distribucion (te juro que en esta zona los arquitectos no se a que se dedicaban, las distribuciones en general son un desastre, parecen celdas de castigo, y a mas modernos los pisos, mas pequeñas las habitaciones), y como por normativa antisismica lo quiero de construccion mas o menos reciente... digamos que no tengo demasiadas opciones (incluso en epoca de bonanza, hablo de 2014 o 2015), y por ultimo  las plazas de garaje son amplias (otra anomalia en mi zona)... 
  • Hay todavia gente con dinero ahorrado. El otro dia salio uno (que no nos llenaba, pero que nos podia valer, ibamos a ir a verlo al dia siguiente de la puesta a la venta y lo reservó la persona que lo vio antes en otra urbanizacion por 325000, de hecho no pudimos verlo, con otra inmobiliaria diferente).  Es cierto que no creo que queden muchos compradores tan zumbados (325000 esta por debajo de lo que piden ahora, pero no tanto como para tragar sin negociar. Nosotros pensabamos ofrecer 280000 si nos hubiera gustado el piso).
  • Si espero un par de años (o 3), si todo va como parece, creo que ahorraria dinero, pero las posibilidades de pillar algo como donde vivo no son muchas (porque no son tantos y hay gente que vive alli y ya no vende).
  • Hace seis meses iba a comprar (sin inquilino, eso si), uno por 340000 de 4 habitaciones, (aquel que el vendedor se descolgo con 30000 mas a la firma de las arras) y echando cuentas ahora con los tipos que me han comentado creo salgo ganando respecto a entonces. (entonces me daban un 1,7%, ahora creo que lo puedo sacar por debajo del 3).

Honestamente, no lo veo claro al 100%, pero si los ingresos de los que viven son suficientes (siendo los dos pensionistas), y el contrato es legal y se acaba en mayo si no quiero renovar (eso es algo que quiero mirar tambien), el riesgo gordo que veo es que repita pinocho y renueve sine die los contratos de alquiler. Ese riesgo si existe. Pero supongo que si ocurre eso, el mio tambien se renovaria... y tampoco creo que puedan sostener eso mucho tiempo.

Y el resto de parametros no me disgustan. Porque tambien puede pasar que en el BCE empiece a regar otra vez con dinero (a ver que pasa con DB), deje de subir tipos, y entonces no tengo claro donde hay que poner el dinero. En un escenario donde to dios se empufa a 40 años con el 90 o el 100%, si quieres un piso para vivir y tienes dinero ahorrado, igual pierdo aun mas.
#9

Re: Comprar piso con inquilino ¿pegas?
Que los jubilados se vayan a tu actual vivienda de alquiler.
Y tú vete a la suya de compra.
Si el nuevo alquiler les sube mucho. Negocia; págales la diferencia de 18 cuotas.
Todo por escrito, con contratos y fechas coincidentes.  Vamos todo junto en la notaría.
Todos ganan.
#10

Re: Comprar piso con inquilino ¿pegas?
Muchas gracias. No lo habia pensado, pero no parece mala idea.

Hoy he hablado con la de la inmobiliaria y me dijo que los inquilinos no estan muy por la labor de enseñar el piso. Que a ver si programan una visita en una semana o asi.

Y luego esta el derecho de tanteo, que no se si esta bien atado...

Es cierto que todo parece un campo de minas...
#11

Re: Comprar piso con inquilino ¿pegas?
Finalmente no hay compra.

Fui al abogado hoy y me ha dicho que él no lo haría, que no tiene por que pasar nada, pero que le parece arriesgado. Y como no me gustan las aventuras, hemos cancelado la operacion.