¿Vas a hipotecarte? - Consideraciones previas y funcionamiento de financiación

Veo que has vuelto con fuerza de las vacaciones, jejejeje

S2

No, si todavia estoy, pero esto del wi fi funciona en algunas localidades costeras, y ayer y hoy hace un tiempo como para no ir a la playa, bueno tampoco es que yo vaya mucho ..... habré leído unas 2.000 hojas de novelas de bolsillo, y antes de empezar otra (toca El Testamento Maya de Steve Alten) lo dejo para mañana.

Saludos desde la costa brava, donde por cierto te aseguro que la crisis se nota, es la primera vez que veo menús a 9 ó 10 € en los bares/restaurantes de primera linea de mar, antes una pizza congelada 20 euros, si la querias bien y sino, también.

Y por cierto lo la TV es falso, no hay que hacer guardia las 9 de la mañana para poner la toalla, hay espacio suficiente para todos (bueno para todos los que se pasan el día ahí, que no es mi caso).

Si supieras cuantos hay de los de " compro por 38 millones y lo alquilo tal que el alquiler me pague la hipoteca". No sé qué tal les habrá ido en 2008/2009 pero alguno justito justito justito.

Saludos

No es estadística de nada, pero si uno compró en 2003, 2004 y puede que hasta mitad de 2005, en estos momentos con el precio actual de las hipotecas, y si esta era al 80% del precio de compra y pagó además del 20, los gastos de sus ahorros previos, probablemente ahora estará compensando el 70 - 80% del pago hipotecario (de la cuota) y con tres, cuatro años con IPC probablemente llegue al punto de casi compensar, dependerá de la evolución de los tipos de interés, y al que compró en 2004 dentro de 4 años ya son 10 años, con lo que las subidas le empiezan a traer un poquito al pairo, porque debe un tercio menos, a no ser que la hiciese a 40 años (menuda barbaridad) y esto eligiendo inquilinos, de estos que no todo les va bien, de los que negocian precios, que normalmente no son los que no pagan, bueno supongo que de todo hay.

A los tuyos te doy la respuesta de como lea ha ido, pues mal, rematadamente mal, para invertir en vivienda no se pueden tener consideraciones de "la casa de mis sueños" es un error, lo coreecto es buena zona, no excelente, sobre 70 - 80 metros, que los precios de los alquileres son mas rentables con pisos pequeños, para los grandes el precio no es proporcional, por lo general.

La verdad es que la mayoría de las hipotecas que "se caen" fueron firmadas en 2007 con precios y tasaciones que ahora se antojan aberrantes.
Pedí datos sobre esto al jefe de zona que me ha tocado ahora para hacer una pequeña estadística pero me temo que tiene cosas mas importantes que hacer.

EL caso que se me viene a la cabeza: piso de unos 60m, nuevo, en una zona no demasiado atractiva para el alquiler (para mi gusto y me he criado en ese mismo barrio) por los 38 kilos mas gastos=42. Hipoteca a 30 años y comprado exclusivamente para invertir. La compra fué sobre 2006.
Con la subida de tipos la cuota casi doblaría la inicial pero es impensable el planteamiento de "yo no quiero poner ni una para pagar la cuota de hipoteca".
Hay gente que el concepto de invertir y rentabilizar las inversiones no lo tiene muy claro.

Ahora, o a partir de ahora, sí sería un buen momento para pensar en invertir a largo plazo sobre todo si se dispone de un % importante para no apalancarse al 100x100

Saludos

Recordando esto, nosotros compramos uno en 2005 pero por razones que no vienen al caso no pudimos usarlo para alquiler hasta 2007, en estos momentos estamos en alquiler del 80% de la cuota, aún cuando el precio no lo hemos aumentado de acuerdo con los inquilinos (hay que conservar a los buenos inquilinos, no sea que les venga la mala idea de buscarse otro piso), como la hipoteca es a 25 años el alquiler paga todo el interés y una parte del capital, digo el 80% neto, porque uno tiene que pensar que la finca tiene gastos que no se repercuten explícitamente al inquilino como el seguro o el IBI, intentas considerarlo en el precio del alquiler, pero tienes que ver que hace el mercado , como irte a varios API como presunto inquilino y ver que se tercia en la zona, prospección de mercado lo llamo yo, y recomendaría todo el mundo que si tiene fincas en alquiler que lo considere un negocio que no lo mezcle con sus temas particulares, si tiene resultados positivos que trimestralmente o semestralmente se “reparta dividendos” a sí mismo, o que cancele anticipadamente hipoteca, y si el negocio todavía no tiene saldo positivo haga una “aportación periódica de capital”, y en todo caso que organice una reserva para imprevistos de por ejemplo un 5% de los ingresos depositando en una cuenta especial separada de sus cuentas privadas.

Luego hay que considerar que fiscalmente esto tiene poca repercusión, porque los intereses son deducibles como gasto, además un 3% de mayor de lo valores (compra o valor catastral) es deducible como amortización, y además si es un alquiler no de temporada solo e integra un 50% de resultado neto en la base el IRPF, con lo cual es un buen asunto, y no recomendaría a nadie olvidarse de indicar estos ingresos en su IRPF, porque sus inquilinos deben poner la referencia catastral en sus declaraciones, con lo que le pillan a uno seguro, y además con estas deducciones y el 50% no es caro, por 4 perras y media uno se ahorra un montón de problemas futuros.

A los 7, 8 ó 9 años uno ya empieza a compensar en comparación con la cuota hipotecaria, y no asé, tal vez …… a los 14 ó 15 tal vez a ganar algo, pero tampoco es cierto porque en estas fechas la casa precisará de una reforma o adecuación a “los nuevos tiempos”, por tanto a medio plazo acabas teniendo una casa que parcialmente disfrutan otros, pero que también, en parte, pagan otros, el que pretenda que la casa sea mía, y la pague el inquilino o tiene mucha suerte con los precios de compra o de alquiler, o es que no se entera de nada, que recuerde que le pagaran una parte, pero serán contados los casos en que se la paguen al 100%, esto no es posible, no tendría sentido alguno.

Para hacer esas cuentas, y que me parecen las buenas, hay que ser contable y no ir a la cuenta de la vieja, Xavier.

Por cierto, que hoy (a falta de mejor cosa que hacer) he repasado los informes de las hipotecas que capté/me pasaron/entraron y que mecanicé en 2005-2007 y solo hay una en mora de unas 20 y es un caso un poco "especial" con una separación tormentosa de por medio con 4 niños en la mochila.
La verdad es que me he sentido, digamos, satisfecho.

Saludos

Si lo de las cuentas te refieres a separar el dinero personal del empresarial, aunque unos alquileres desde luego no pueden compararse con una empresa, me parece (como creo que a ti) un ejercicio de sana prudencia, porque uno sabe con lo que cuenta y con lo que no, seguro que en tu oficina tienes mas de un “empresario” o “autónomo” que lo mezcla todo y luego pasa lo que pasa, y al final no hace falta ser contable, se trata de abrir una cuenta bancaria aparte, si, ya sé que algunos lo considerarán desaconsejable por las comisiones de mantenimiento, a estos decirles que en la vida hay que priorizar y que la jodida comisión es un mal menor, y que el 3, 4 ó 5% de reserva en otra cuenta, luego una vez al mes o cada tres, para el caso da lo mismo, uno se puntea el extracto y en una simple hoja Excel hace un traslado de ingresos y gastos en varias columnas por conceptos, a final de año lo mete todo en una capeta de 20 céntimos le pone un fastener y una etiqueta de “cuentas alquileres 2010” y en junio de 2011 le servirá para la renta, y convendrás que para esto no hace falta ser contable, solo sumas y restas, y si uno compra un bote de pintura para repasar una puerta o compra un mueble para la TV en el ikea, aunque lo pague de su dinero particular, un dia se va al banco de la cuenta de los alquileres y lo cobra como si fuese un proveedor cualquiera, lo único que le puede pasar es que el cajero le tome por idiota cuanto uno pide un reintegro de 46,27 €, y si es en BBVA o La Caixa le manden al cajero, es cuestión de decirle que el cajero no paga decimales, eso ...... le quedará cara de tonto, a uno, al otro o a los dos simultáneamente.

En cuanto a las hipotecas de 2005, definitivamente esto no es una cuestión de autonomías, todos éramos algo más sensatos (entidades financieras y clientes).