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Hipoteca y pago aplazado

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Hipoteca y pago aplazado
Hipoteca y pago aplazado
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#1

Hipoteca y pago aplazado

Buenos días,

No se si esta consulta irá en este subforo pero no se muy bien donde encuadrarla... tengo un piso a la venta y tengo unos compradores interesados. Hemos pactado un precio de 42000€. Me comentan que solo les dan 39000€ de hipoteca y me han propuesto pagar los 3000€ restantes mes a mes. Me comentan que en el banco les han dicho que existe esa posibilidad y que se deja todo pactado en las escrituras. Estoy pendiente de que me llamen de su banco para comentarme en que consiste esa opción pero quería saber si alguién se ha encontrado alguna vez con ello y donde sería el mejor sitio para consultarlo si a un abogado, a un asesor financiero, a un notario.... estoy bastante perdida y nerviosa la verdad, porque por 42000€ es un precio muy razonable para lo que pretendíamos conseguir y no quiero perder la venta.

muchas gracias,

Un saludo

#2

Re: Hipoteca y pago aplazado

Yo hablaría con el notario y de todas maneras también con un abogado que me redactara el contrato de compraventa, para evitar posibles errores y reclamaciones posteriores. Fijaría la cuota mensual a pagar, y el plazo máximo. Además, yo personalmente, en vez de 42.000 €, cobraría un poco más, pues estás financiando, con el riesgo que conlleva, la operación de venta.

Saludos

#3

Re: Hipoteca y pago aplazado

El pago aplazado es perfectamente posible y legal, se podría hacer de dos maneras o mejor las dos de manera simultánea .... te cuento:

Si pactáis un pago aplazado se puede hacer lo que se llama una cláusula resolutoria y constará como carga, una especie de hipoteca sobre la finca que vendes, peeeeeeero, el banco no te va a aceptar ir detrás de tu anotación, te exigirá que ellos sean los primeros en cuanto a rango y tu pases a segundo ....pero tendrás el derecho no solo en un papel sino sobre la finca como garantía. El problema es que si no te paga como vas detrás del banco, tu resolutoria, que significa poder recuperar la finca, como tienes delante al banco, tendrías que pagarles a ellos ¿te vale de algo? yo creo que sí, pero yo tomaría otra precaución que te cuento en el segundo punto. Bien ... la resolutoria paga no sé si el 1 ó el 1,20%, tanto para registrar como para luego, cuando hayas cobrado otra vez, en este caso el impuesto será a cargo de tus compradores como cualquier cancelación de hipoteca. Pide asesoramiento al notario en cuanto al texto, para que se pueda "levantar" la resolutoria cuando hayas pagado (alguna idea se me ocurre, pero mejor la confirmas con el notario) de forma que a tu comprador solo le cueste los 30-40 € del 1 ó 1,20% ..... a ti te cuesta esto también el ponerla (en cuanto a impuestos) 

La idea que se me ocurre para poder (ellos) levantar luego, pero repito confirma con el notario o el oficial de la notaria, tiene que ver con el punto 2 siguiente:

Además de la resolutoria que te vale 4 duros, pero te da seguridad, pediría a mi comprador, que solicitase a su banco un talonario de pagarés, esto tarda una semana en llegar (tenlo en cuenta) y te emita y firme tantos pagarés como plazos hayáis acordado, si el pacto es pagar 300 € cada mes, pues diez pagarés, si son 150 € al mes, 20 pagarés (ojo que los talonarios no son grandes, a lo mejor tiene que pedir dos) cada pagaré con su vencimiento y nominativo a tu favor, que luego los cobras cuando toque ..... Estos pagarés tienen que ir reflejados en la escritura que quede constancia.

Te preguntarás ¿si tengo la garantía de la cláusula resolutoria, para que una superposición de la misma con pagarés? Muy simple, antes te he indicado que si no te pagase, podrías "resolver" la vivienda, vamos volvertela a quedar, cosa que no es tan fácil como parece, precisa de un juez, etc., pero ni que fuera simple, no te conviene esto porque como el banco está delante, para recuperar la casa, tendrías que, o bien pagar la hipoteca o esperar que el comprador la hubiera pagado, lo depagar la hipoteca ya sé que no te va a interesar, la opción es cobrar dentro de 20 ó 30 años cuando la casa no tenga hipoteca (nota 1), que como las deudas de este tipo caducan a los 15 años, pues de vez en cuando tendrías que exigir a tu comprador el pago, y que constase, por ejemplo un burofax cada cierto tiempo, de forma que tales 15 años "se cortan" y vuelve a empezar la cuenta. Entonces los pagarés te permiten ejecutar la deuda de otro modo, un pagaré es un documento ejecutivo podrías reclamar en caso de impago, contra la nómina, el coche, o cualquier bien que tuviera tu comprador .... un pagaré, varios o todos.

En la escritura debería constar que para "levantar" la cláusula resolotoria, tu comprador solo debería presentar una certificación de su banco, en la cual se indicase que todos y cada uno de los pagarés fueron pagados (nota 2), de este modo tu comprador no precisa de que tu vayas a firmar la conformidad, sino con sus propios medios y sin depender de ti, podría "dar de baja la digamos ... segunda hipoteca a tu favor. Esto es bueno para él, a nadie cuando ha pagado le agrada depender de un tercero si va o no a fimar, si pone pegas, o si por desgracia falleció en un accidente y de sus herederos hay uno que pasa de todo.

Nota 1: en esto de los 15 años, de la misma manera que en los embargos que solo son 4 años, si te olvidas de renovar o de comunicar/exigir,  en este caso  arriesgas la caducidad, de ahí lo de los pagares, y lo más importante, imagina que tu comprador vende la casa dentro 1 año, se hereda, lo que sea ..... la carga (la resolutoria) sigue ahí, por tanto para vender la casa, o has cobrado y se ha levantado la carga, o el nuevo adquiriente se verá obligado a "descontar" tu deuda, para pagarte a tí y que su casa quede "límpia de polvo y paja", es más si este nuevo comprador va a un banco a pedir la hipoteca, solo se la darán si en el mismo momento tu cobras, porque de no hacerlo, ellos irían detras tuyo, cosa que no les interesa.

Fíjate que para la primera operación, tu venta, en notaría autorizarás / permitirás que el banco vaya por delante de ti, pero ello solo es para estsa ocasión, si se vende la casa, se hace una hipoteca de ampliación, lo que sea, tu estás segundo y de ahí solo sales de dos maneras, cobrando o bien autorizando que te pasen delante. 

Nota 2: De esto de los pagarés no estoy completamente seguro, digamos que tengo una idea que creo posible .......... me refiero a si se puede anotar en la escritura, y que tenga valor legal, que con una certificación de pago del banco de los pagarés, tu comprador, sin  que tu tengas que firmar nada. ni volver a notaria, puede levantar la anotación de deuda en el registro, creo que se puede, de hecho en la web profesional en la que participo, hemos redactado algún texto de estos, unas pocas líneas de los pagarés, la forma de "redimir" la deuda, y pedir al notario que lo ponga en la escritura, pero esta parte de las gestiones la lleva unio de mis socios, yo me dedico a la coordinación de los temas bancarios. 

 

 

 

 

#4

Re: Hipoteca y pago aplazado

Muchas gracias por tu respuesta Muros. Ojalá pudiera pedir mas de 42000€ pero te aseguro que estamos muy contentos con la cantidad así que prefiero no arriesgar y asegurar la venta.

Un saludo!

#5

Re: Hipoteca y pago aplazado

Muchas gracias! Vaya currada de respuesta. Te aseguro que la he leído ya 3 veces y las que te rondaré... lo que es ser un absoluto ignorante en temas legales y económicos... Me ha servido de mucho por lo menos para saber que es algo completamente legal y que se puede hacer " oficialmente" a través de escrituras.
Los compradores se enteran menos que yo así que fíjate.... esta mañana me decían que en el banco les han dicho que el dinero directamente se lo quitan a ellos para dármelo a mi.... que no se tienen que encargar ellos directamente de pagarme a mi. Un lio... se supone que mañana me llama el del banco que les está gestionando todo para informarme y una vez que me diga en que notaría se van a hacer todo, me pasaré para que me aclaren allí....

de nuevo, mil gracias por tu tiempo!

#6

Re: Hipoteca y pago aplazado

Entonces unas preguntas.

¿Entiendes lo que significa una cláusula resolutoria? 

¿Qué significa que aun con ella como te vas detras del banco en rango (*), solo te vale si la casa se vende de nuevo, se hereda... o cuando la deuda hipotecaria está acabada o con poca deuda?  

¿El porque de los pagarés y si estoy en lo cierto, insisto, le da a tu comprador una ventaja en cuanto a qué para liberizar la cláusula resolutoria, no te necesita para nada? 

¿Que los pagarés te dan a ti una posibilidad m (ir contra nominas por ejemplo) al margen de recuperar la vivienda, que solo podría ser "comiéndote" la hipoteca que va delante por rango? 

(*) ¿Qué es esto de rango? Es que antes me he olvidado, a ver .... el registro y las hipotecas funcionan por varios requisitos, uno de ellos es el rango, por ejemplo si en una finca tenemos letra A Hipoteca, letra B Embargo de hacienda, letra C embargo de una empresa, entonces el que tiene el primer rango es el banco, el segundo hacienda ..... 

Si hay subasta de la finca, nada de proporciones ni historias, el que tiene la letra A cobra todo, capital, intereses, gastos judiciales, si la cifra de venta alcanza, sino pues lo que se consiga, el segundo en rango no cobrará nada hasta que el primero hubiera percibido todo, absolutamente todo, no hay, repito, proporciones. Cuando el primero ha cobrado, insisto los gastos también, lo que sobra (si sobra) para el segundo ..... y el tercero no cobrará un euro, hasta que el primero y segundo estén "completos" ........... de ahí que el banco en tu cláusula resolutoria, solo aceptará que vayas detrás de ellos en cuanto al rango, si te quedas delante no hay hipoteca, no la concederán "ni jartos vino".

El orden de esto va por rigurosa entrada, el primero que llega al registro va primero, el llega luego, aunque sea una hora, va segundo, el que llega al cabo de una semana o un año, a la cola ...... con lo cual y para evitar que tu "hagas una carrera" a ver si llegas primero, es broma, es parecido, pero así, como la compra/venta va primero que la hipoteca (obvio) y tu resolutoria va en la misma escritura de dicha compra/venta, siempre serías primero en rango a la hipoteca del banco, por ello ante notario aceptarás expresamente que ellos "pasen delante tuyo",  sin tu permiso expreso, a la cola !!!!!

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Esto de que "se lo quitan a ellos para dartelo a tí" es más o menos cierto ...... el banco abona la hipoteca en su cuenta, el dinero ya es suyo, aunque por otra parte lo deben por préstamo, y de su cuenta el banco te dará un cheque a tí, ... por tanto si, así es, como bien sabes .........

#7

Re: Hipoteca y pago aplazado

A ver...entender lo que es una resolutoria creo que si lo he entendido después de que tu me contestaras y llevar toda la tarde buscando información, pero la verdad que todo lo que he leido por ahí viene a decir que el banco cuando hay una hipoteca de por medio no acepta incluir una resolutoria ( he visto que siempre se incluye y se utiliza para compraventas entre particulares sin hipoteca de por medio) y creo que aun aceptandola y en caso de impago poco o nada iba a ver yo...

He visto varias consultas en distintas páginas de gente que se encuentra en mi situación y lo que utilizan es el pagaré ( que sí se incluye en las escrituras) o letra de cambio que creo que es lo mismo... pero aquí es donde me pierdo. Si el banco no les concede mas hipoteca ¿ cómo va a asegurar el pago mediante pagarés? es decir, si pasado el recibo de la hipoteca, no tienen dinero ese mes ¿ que ocurre? No se si me explico....

#8

Re: Hipoteca y pago aplazado

Para lo de los pagarés necesito algo de tiempo, lo estoy consultando, pero es probable que ello tenga fallos ... pero solucionable, posiblemente que en lugar de pagarés sean letras de cambio, que a efectos prácticos es muy parecido ..... es posible que te lo pueda responder hoy mismo.  

Vamos por la resolutoria: A ver .... habrá bancos u oficinas que con un simple criterio de riesgo, que no de legalidad que la tiene, entiendan que "no me interesa" prestar a un cliente el 80% (pongamos) del valor de compra de una finca, si además hay una resolutoria, repito no por legalidad, sino por criterio de riesgo, porque ello significa: "como banco solo financio el 80%, porque el cliente tiene que poner ahorros, para demostrar su implicación en el proyeco de compra de vivienda, y resulta que no pone un euro, ya que el resto lo financia en otro lugar, no es un banco, pero el hecho es el mismo, no pone un euro, o pone menos euros de los que yo como banco, considero adecuados, no concedo la hipoteca"

Dices que no vale para nada, la respuesta es si y no. No vale ahora porque el que tengas la hipoteca (luego te pongo un ejemplo de BBVA) delante, resulta que invalida las posibilidades de cobro de tu resolutoria, dentro de un año, de dos o puede que de cinco años, pero el cliente se supone irá pagando sus cuotas, con lo cual se trata de esperar, la deuda hipotecaria va bajando, y llega a un punto que ya se debe mucho menos, con lo cual tus posibilidades de cobro aumentan con el tiempo ...... Ojo todo esto es "por si no te paga", si lo hace tal como has pactado, ya sabes ...... 

Sigamos ¿y si llega a 14 años y no he cobrado, que hago, que me caduca? Fácil, le mandas un burofax o un requerimiento notarial, exigiendo el pago, que por cierto si no cobras, no vas a esperar 14 años, pero imagina que los esperases, al exigir el pago "has cortado la fecha", ya no te caduca el añlo que viene !!!!!!!!!!!

De ahí que sin renunciar a la resolutoria, te apuntaba lo de los pagarés, que repito, es probable que tuvieras que hacer algo similar, pero en lugar de pagarés, letras de cambio, lo cual no te puedo asegurar en este momento, sin embargo la idea es la misma. Bien .... sean pagarés o letras de cambio, se trata legalmente de documentos ejecutables, con los que luego se puede trabar embargo de salarios, de vehículos, de lo sea.

Combinando las dos cosas, tienes las dos posibilidades, en una misma cosa.

Los pagarés son más cómodos, las letras casi no se utilizan, per si te vas al estanco, las encargas y las compras, se rellenan y en paz. Cada letra tiene timbre (es el coste del papelito), aquí tienes el coste de cada letra, vigila que va al revés, arriba tienes la más cara, y abajo la más barata .... y otra precaución y es que los vencimientos que superan los 6 meses, precisan de timbre doble, un ejemplo, supongamos que son 10 letras de 500 € cada una, comprarás 6 letras de 1,98 €, pero a partir de la séptima serán letras del doble, como si fueran de 1.000 €, o sea de 4,21 € .....

¿problemas de la letra? primero que para cobrarla, tu banco te cobrará una comisión, lo cual se soluciona si tu comprador te la paga cada mes en metálico, le das la letra y en paz .... pero ojo si no te paga una, presentala al banco que te la abonen en tu cuenta, intenten cargarla en su cuenta/banco y que te la devuelvan, porque tendrías que demostrar que intentáste su cobro, da igual que te cobren gastos, tu prioridad debería ser tu seguridad jurídica primero, lo de los gastos después ........ nunca al revés.

 


El otro problema es que no puedes perder ni una, ni tu comprador tampoco, porque serán necesarias para levantar la resolutoria.

 

¿Y si esto de las letras no funciona, no se cobra? Te sientas a esperar a que la hipoteca baya bajando, ya "atacarás" cuando toque .... !!!

¿De esta forma cobras seguro? Amigo mío, seguro solo está la muerte, de lo demás, nada es seguro , en este caso, si no te paga a ti, ni paga la hipoteca, y no es dejar de pagarla dentro de 5 años, sino deja de pagar ya mismo, la casa va a subasta y con el dinero de la misma no llega ni para la hipoteca, intereses y gastos, te dejan fuera, esto es cierto, pero aun así las posibilidades no son cero. Mira, en estos momentos en la web, que en parte es una gestión de oficina física, con una serie de pequeñas demandas judiciales de aquellas sencillas (monitorios) que se ganaron en 2010, 2011,, 2012 ... ninguna pasa de 1.000 €, son cosas de bajo importe y de diversos temas, pues resulta que cuando se ganó el monitorio, no había nada para cobrar, con lo cual el acreedor, se sentó a esperar y archivar bien los documentos, y resulta que como algunos de los deudores, ahora tienen trabajo, las cosas les han mejora, poco, pero mejorado, se han sacado las carpetas del archivo y de 15.000 € en total en trabajos iniciados en junio de 2015, llevamos recuperados 7.000 €, calculamos que tendremos unos 2.000 € más, lo demás de nuevo a la carpeta a esperar que todo mejore un poquito más.

¿Te estoy invitando a que aceptes eso? No, por favor, todo lo que no sea cobrar y olvidarse, pues eso, sin embargo si no te queda más remedio y quieres vender la casa si o si, en este asunto hay riesgo, no te voy a engañar, pero no significa que las posibilidades de cobro sean cero, porque te "reservas" dos posibilidades, una la resolutoria, que si la cosa va mal, cobrar pronto no será, y la otra los pagarés o las letras, me temo que será lo último, pero no es mñas problema que de simple "mecánica"

#9

Re: Hipoteca y pago aplazado

Me preguntas:

 

¿ cómo va a asegurar el pago mediante pagarés? es decir, si pasado el recibo de la hipoteca, no tienen dinero ese mes ¿ que ocurre? No se si me explico....

 

Si que te explicas, exactamente como un libro abierto, a ver, si no hay dinero pues no cobras, igual que el banco, que si no ingresa no se paga la cuota de la hipoteca, con lo cual, de la misma forma que el banco si no cobra, tendrás que demandar al vendedor ante el juzgado, lo que ocurre es que tal como te explico en el comentario anterior, para embargar algo, pues esperar o bien "atacar" nominas, coche, lo que sea ..... 

Me olvidé de lo del BBVA: te cuento ......... en la próxima respuesta. 

#10

Re: Hipoteca y pago aplazado

No sé si todavía lo hacen, pero en momentos de mucha venta y como el banco nunca quiso entrar en hipotecas del 100%, se mantuvieron en el 80%, lo cual fue un acierto porque los del 100% tipo muchas cajas de ahorros, todos sabemos como les fue … para poder dar hipotecas en las que la gente pagase menos cuota mensual, crearon una hipoteca en la cual el 20% era para el final, ejemplo: 100.000 € de hipoteca, se dejaban 20.000 € a pagar a vencimiento, el último día de la hipoteca, calculando cuotas sobre interés de los 100, pero en la parte de devolución de capital solo para 80.000 € … ello rebajaba la cuota mensual y así alguna gente que por las nóminas llegaban justito, les salía una cuota algo menor …………….. la pregunta que podrias hacer a un director es ¿y si al final el cliente no puede pagar los 20.000 € de golpe? Y la respuesta era, primero que ya le concederían una nueva hipoteca para pagarlos, pero que si con estas, ya se apañaría el cliente si quería perder una casa de 120.000 € por solo 20.000 € de deuda ….

 

Pues tu caso tiene algo que ver  ¿la resolutoria no vale de nada? Pues depende, si la casa va a subasta, efectivamente no, no vale de nada, pero si va pagando la hipoteca, llegará a un punto que solo debería tus 5.000 € ¿la va a perder por 5.000? pues él verá, si te tienes que quedar por 5, seguro que la vendes por dicho precio ¡!!!

 

Esto si, repito de nuevo, todo lo que no sea cobrar al momento, tiene su riesgo, eso no hay que olvidarlo. 

#11

Re: Hipoteca y pago aplazado

Madre mia... muchas gracias por todo tu tiempo y por tus explicaciones. Voy a esperar a ver si mañana me llaman del banco de los compradores para comentarme porque hasta que no sepa que pretenden no voy a adelantarme y una vez hable con ellos, acudiré al notario.

En cuanto sepa algo te lo pongo por aquí porque seguro que me resuelves mucho mejor las posibles dudas que tenga.

De nuevo, muchas gracias

un saludo!

#12

Re: Hipoteca y pago aplazado

Intento saber si la cosa debería ser en pagarés o solo letras de cambio, que repito la idea es la misma, solo una cuestión técnica .... casi apuesto a que letras y no pagarés ........... 

No olvides, no quisiera dar la impresión de seguridad de cobro, todo lo que sea cobrar al entregar la casa, tiene riesgo, un poco más o un poco menos no dependerá de ti, será de las circunstancias futuras .... del gobierno también, en el sentido de que consiga que las cosas mejoren para los ciudadanos, de la empresa donde trabaja tu comprador, que sea de las que en lugar de reducir plantillas, las amplia ,.... eso, y más cosas, no dependen de ti, ni de los papeles que hagas, pero si depende de ti, hacer las cosas lo mejor posible para bajar el riesgo de impago, que se reduce, pero no desaparece.

Finalmente como has comprobado, tengo cierta experiencia en estos temas, pero como defecto, apunta "este no sabe resumir", si, es un defecto que no me quito de encima, y los 53 años, no sé si estoy a tiempo de ir a clases de "resumir". 

Buenas noches. 

#13

Re: Hipoteca y pago aplazado

Petersen es delo mejorcito que hay en el foro :D

#14

Re: Hipoteca y pago aplazado

ah si ..... ?????  

¿Sabes cuál era la frase de un forero que andaba por aquí en 2010 o puede que 2012?

Todos somos muy ignorantes, las ventaja es que no lo somos en las mismas cosas !!!! 

Anda pide algo que no sea de papeleo de cuestiones muy concretas  ..... el mejor consejo que se puedar es ¡ni de coña le hagas caso!!!!

Pide algo de energía, sabes cual será la respuesta????? pues habla con Solrac ..... por tanto al final no hay mejor o peor, solo que cada uno tiene su especialidad, se trata solo de que tengas la suerte de trabajar en algo que te gusta, es solo eso, y vale, vale .... lo del papeleo es aburrido para muchos, aunque a algunos nos agrada, ya sabes ¡hay gente paaa tooo!!!!

 

 

 

#15

Re: Hipoteca y pago aplazado

bien, tengo la respuesta de pagarés o letras de cambio, al parecer existe una consulta vinculante a la Dirección General de Registros y del Notariado, por la cual no se considera suficiente para cancelar un pago aplazado lo de los pagarés, por un tema técnico, pero si se considera aceptable que sean letras de cambio, por cuanto y en tanto cada letra tiene un número de timbre, és única (toma y lo pagarés también tienen número que pone el banco y no se repite nunca, en fin....) ... supongo que como las letras de cambio las emite la fabrica nacional de moneda y timbre, es un organismo oficial, y un banco es un ente privado.

Por tanto tanto rectifico, nada de pagarés, letras de cambio y en paz.