Clausula suelo caja rural de granada

hola a todos ,quiero exponer mi caso ,,es que no se que hacer a continuación .
Os comento todos los pasos que di y que me fueron contestando ,y ahora no se que hacer ni que decir por si me pudieras orientar os lo agradezco mucho ,y espero que sirva esta información a mucha gente ya he envié un escrito a atención al cliente de caja rural lo redacto un poco lo que puse :
ya he envié un escrito a atención al cliente de caja rural lo redacto un poco lo que puse :
,solicitando la entrega de una copia de oferta vinculante ,copia de la escritura del préstamo y cualquier documento que ampare la aplicación de la clausula suelo correspondiente a mi préstamo ,y por el momento a la espera de dicho documento dejo contancia que no esto de acuerdo con dicha clausula .y que este documento se debió de entregar en cumplimiento de la orden del 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras y cumpliendo todos los requisitos para que se me entregara ,y si no existiera dicha clausula ,que me dieran un escrito con la no existencia de dicha clausula o con la retirada de dicha clausula
Al cual me respondieron :
que la desestimaban porque se remitían a la documentación intervenida ante notario de la formalización de dicho préstamo que le leyó e informo como fedatario público las condiciones en las que subscribía la operación .
ante respuesta ya reclame al banco de España aportando toda la documentación ,necesaria de escritos con la caja rural de granada, la escritura ,
lo que escribí en la hoja de reclamaciones del banco de España :
COMO TITULAR DE DOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS REALIZO ESTA RECLAMACIÓN ,CON RESPECTO A QUE POSEO EN
ELLAS EL SUELO HIPOTECARIO
PERO HA SIDO IMPLANTADO EN MIS CONDICIONES HIPOTECARIAS ABUSIVAMENTE ,E INJUSTAMENTE ,YA QUE NO HAY
DOCUMENTO DE OFERTA VINCULANTE ,NI OTRO DOCUMENTO QUE ACREDITE LA EXISTENCIA DE ESTA CLÁUSULA .ME
PUSE EN CONTACTO CON EL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DE MI ENTIDAD , PARA SOLICITAR DICHA OFERTA
VINCULANTE O CUALQUIER DOCUMENTO QUE ACREDITARA LA EXISTENCIA DE DICHA CLÁUSULA ANTERIOR A LA
FIRMA DE LA ESCRITURA Y QUE SI NO EXISTE DICHO PAPEL QUE ACREDITE LA EXISTENCIA DE ESTA CLÁUSULA
PROCEDIERAN A RETIRAR DE MI PRÉSTAMO HIPOTECARIO DICHACLÁUSULA ,
HABIENDO EL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DESESTIMADA DICHA RECLAMACIÓN ,SIN CUMPLIR LA LEY Y SIN
RETIRAR DICHA CLÁUSULA ,ME PONGO EN CONTACTO CON USTEDES POR LO CUAL ENVIÓ ESTA RECLAMACIÓN PARA
QUE EL BANCO DE ESPAÑA ,ACREDITE ,QUE ES UNA CLÁUSULA ABUSIVA ,Y NO SE ME NOTIFICO EN SU
MOMENTO ,CON ESTA ACREDITACION PUEDA PRESENTAR EN MI ENTIDAD Y QUE PROCEDA A RETIRAR
DICHA CLÁUSULA ,O QUE PUDIERA HACER DE INTERMEDIARIO Y PROCEDAN A RETIRA DICHA CLÁUSULA
DIRECTAMENTE
GRACIAS
COMO TITULAR DE DOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIO LA RECLAMACIÓN ,ES CON RESPECTO A QUE POSEO EN ELLAS EL
SUELO HIPOTECARIO ,PERO HA SIDO IMPLANTADO EN MIS CONDICIONES HIPOTECARIAS ABUSIVAMENTE ,E
INJUSTAMENTE ,YA QUE NO HAY DOCUMENTO DE OFERTA VINCULANTE ,NI OTRO DOCUMENTO QUE ACREDITE LA
EXISTENCIA DE ESTA CLÁUSULA .
ME PUSE EN CONTACTO CON EL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DE MI
ENTIDAD , PARA SOLICITAR DICHA OFERTA VINCULANTE O CUALQUIER DOCUMENTO QUE ACREDITARA LA
EXISTENCIA DE DICHA CLÁUSULA ANTERIOR A LA FIRMA DE LA ESCRITURA Y QUE SI NO EXISTE DICHO PAPEL QUE
ACREDITE LA EXISTENCIA DE ESTA CLÁUSULA PROCEDIERAN A RETIRAR DE MI PRÉSTAMO HIPOTECARIO DICHA
CLÁUSULA ,Y HABIENDO EL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DESESTIMADA DICHA RECLAMACIÓN Y SIN RETIRAR
DICHA CLÁUSULA ,ME PONGO EN CONTACTO CON USTEDES PARA QUE PUEDAN LUCHAR POR MIS DERECHOS ,YA QUE
ES EL ORGANISMO ADECUADO PARA ELLO.

y ahora me responde el banco de España diciendo que ya tienen toda la información y la van a remitir a caja rural ,haber que alega al respecto .

y hoy fecha de 17/09/2014 me envían una carta certificada de caja rural .
Denegando la retirada de el suelo ,
Aportando la escritura y comentando que yo acepte todos los compromisos establecidos con la subrogación de dicho crédito .
también redacta en su carta esto :
tanto el notario como el representante de la entidad previamente a la firma de la operación informo con todo detalle al reclamante de cada una de las condiciones de la misma ,incluido por supuesto el tipo de interés aplicable al préstamo y su mínimo .
dice que como prueba del conocimiento que el prestatario tenia y tiene del tipo interés es que en dicha escritura se hace constar por el notario y que el comprador conoce y acepta la escritura y aporta la escritura .
Además a fecha de la firma de la operación de préstamo con garantía hipotecaria a que se refiere la presente reclamación ,la entidad tenia publicado y a disposición de todos sus clientes tanto ene l tablón de anuncios de la red de oficinas como en la página web de la entidad ,el Folleto informativo sobre prestamos hipotecarios .
.y solicita al banco de España que desestime la reclamación y dicte que la actuación de la caja rural de granada esta dentro de las buenas particas bancarias .
finalmente informa al banco de España que en el juzgado mercantil de Madrid hay una demanda colectiva de afectados contra caja rural de granada para que se declare la nulidad de la clausula suelo ,pudiendo afectar por tanto su resolución a todos los clientes que mantenga dicha clausula suelo en los prestamos que mantienen su entidad ,Y copia de dicha demanda obra en poder de servicio de reclamaciones de banco de España ,por cuanto fue aprobada por esta entidad para adjuntar a nuestras alegaciones .
y que se enviara a la persona reclamante teste escrito y la documentación por correo certificado con acuse de recibo .

La Escritura que hizo el promotor estará después de la Escritura de Obra nueva y propiedad horizontal.
Haciendo una petición de consulta especial al Registro te darán la copia o te dejarán ver el libro.

Puedes tener un problema serio con el texto de la reclamación, existe la posibilidad que el Banco de España no se pronuncie en la misma, y te veas obligado a acudir a los tribunales de justicia como único medio para que te la anulen, me preguntarás porqué, pues siento ser portador de malas noticias, mira en muchas ocasiones se consigue la eliminación de la cláusula por este medio, y te lo digo por experiencia en la web profesional en la que participo, y tienes a tu favor la no inclusión de dicho suelo en tu hipoteca, y no suele valer esto de que en la hipoteca del promotor lo indicaba, de acuerdo que la escritura lo dice, pero nada garantiza que te la dieran a leer, por ello normalmente cuando concurre esto o el SAC, o tras denegarlo esto, se presenta ante el Banco de España, el banco ofrece al cliente algún tipo de acuerdo, incluso a veces ni alegan ante el regulador, simplemente si el cliente lo presenta, y el Banco de España les piede alegaciones, nada, intentar un acuerdo para que retire la reclamación.

Pero en tu caso, y creéme que lo siento, hay un error de planteamiento, has solicitado que evaluen lo abusivo de la cláusula, esto es extremandamente importante, y no deberían "olvidarse" .... ello viene reflejado en la propia web del Banco de España http://www.bde.es/bde/es/secciones/servicios/Particulares_y_e/Servicio_de_Recl/  

Observa: 

Pretenden un pronunciamiento sobre el carácter abusivo de una determinada cláusula contractual.

El motivo es muy simple, el Banco de España no está facultado para considerar si algo es abusivo o no, esto está reservado a los jueces, con lo que es muy probable que indiquen que no pueden pronunciarse por no ser de su competencia.

Esto me lo conozco, porque en la web profesional de la que soy socio y nos dedicamos, entre otros asunto a esto, nos ocurre en muchas ocasiones, que el cliente ha hablado de "abuso" en el SAC, y nos pide que continuemos nosotros con el Banco de España, entonces si hay que empezar con el BdE, se puede salvar, pero si la reclamación ya está puesta, no te lo puedo asegurar, dime la situación e intento ayudarte, vamos a ver:

Dices que la reclamación ya está cursada en el Banco de España ¿tienes número de referencia o todavía no estña admitida a trámite?  ¿hace menos de un  mes que la mandáste o más? 

Y sé que en teoria no hace falta ningún requisito para reclamar al SAC, al Banco de España o donde sea, sin embargo en ocasiones se queda en mera teoría ... porque como te conozcas bien los reclamentos internos del SAC, del Banco de España, o como poco antes de cursar reclamaciones los leas y uno se asegure de que puede reclamar y que no, es fácil que ocurran estas cosas.

Ya sé que puedes pensar que hago publicidad de un servicio profesional, y puede que sea así, pero lo que si es claro es lo que indica el Banco de España al respecto en su web.  

Como idea se trata de poner:

El reclamante por error indicó en un punto de la reclamación al SAC, que de manera enunciativa incluyó la palabra “abusivamente”, y desea que no se considere tal afirmación como parte de la reclamación, ya que conoce que en reclamaciones administrativas como la presente o, la anterior a través del SAC de Caja Rural de  Granada,  no son competentes en dicha consideración, al ser un extremo solo evaluable a través de la Administración de Justicia, no obstante y solo a efectos de dejar constancia de ello, en opinión del reclamante, que obviamente el reclamante no renuncia a este derecho, se lo reserva para presentarlo en el foro adecuado, que no es en una reclamación administrativa.

Pero no sé si es la mejor solución, o no hacer nada, a ver que ocurre, porque si por una parte hay riesgo de no conseguir el informe, y que C-R. Granada se vea obligada a pactar contigo, también puede ocurrir que como el planteamiento es ligeramente distinto de lo indicado en su momento ante el SAC, el BdE te pida que vuelvas ahí con dicho planteamiento, y luego al Banco de España, y obviamente puede que "no se fijen en ello" ... 

Buenos dias ,gracias por contestar Petersen ,
el estado del documento enviado , banco de espsña es ,tramitacion .
supongo que ya lo que me queda es esperar ,porque ya al estar tramitado no puedo alegar nada ,o puedo decir que caja rural me ha enviado una copia del imforme que ha enviado al banco de españa y discrepo en varias cosas ...
no se si puedo hacer eso adjuntar un ficrero extra al mio del banco de españa
y en caso de poder no debo hacer eso para que fuera favorable a mi ?

Lo que no siempre se habla de clausula abusiva ,(no sabia que este termino podria afectar a mi resolucion de la clausula )
una amigo mio si tuvo suerte reclamo a atentencion al clinete y luego al banco de españa ,y el banco de españa le comento que habia una reclamacion y el banco se puso en contacto pero para quitar la clausula suelo y en el banco pastor se la han quitado ,
todo el mundo tendria que reclamar .
lo que por via judicial no se reclama porque no sabes cuanto te va a constar ,
tendria que salir una asociacion o alguien que reclamar por via judicial y cobrara cuando se ganara la sentencia una comision incluso 50 por ciento de lo que nos han cobrado de mas ,pero sin pagar ni 50 ni 100 euros ...nada porque tan poco lo conoces y no sabes si te llevara bien los papeles ....,y yo y mucha gente podriamos nuestros documneto en manos de esta asociacion .y ganaria mucho dinero porque se supone que via judcicial se gana porque es abusivo y nos han engañado .
No se a lo mejor exite una asociacion que solo cobre cuando este la resolucion .
pero si existe y quiere llevar mi caso estoy a su disposicion .

Ahora no te puedo responder, esta noche lo hago en casa ..... calcula que entre las 21 y las 23 horas !!!!! pero si que puedes (y debes) hacer algo, al menos eso entiendo yo !!!!!!!!!!!!!! tienes la posibilidad, luego te cuento !!!!!

1 - Si puedes alegar, es más en el documento que te remite el Banco de España, que son copias de las alegaciones, si lees bien, te dan un plazo de 15 días hábiles (laborables) para “re-alegar”, si hay algo que quieres indicar, es el momento de hacerlo ¡!!!!!!!!!!!

2 - Lo de la cláusula abusiva, no se trata de opinar, tal como te indiqué ayer …. Es lo que dice el reglamento del Banco de España, recuerda:

Resuelve las reclamaciones y quejas que presentan los usuarios de las entidades supervisadas por el Banco de España con la pretensión de obtener la restitución de sus intereses y derechos legalmente reconocidos, como consecuencia de presuntos incumplimientos por las entidades reclamadas, de la normativa de transparencia y protección de la clientela o de las buenas prácticas y usos financieros.

No admite aquellas reclamaciones que:

No se han formulado previamente ante el servicio de atención al cliente o defensor del cliente de la entidad.

Pretenden un pronunciamiento sobre el carácter abusivo de una determinada cláusula contractual.

 

3 – Si, son muchas ocasiones, nosotros en la web profesional tenemos varios asuntos de estos, bastantes ofrecimientos de acuerdo de los bancos a los clientes, y de todo tipo, algunos rebajando la cláusula de manera radical, en otros casos la eliminación temporal (3, 4 ó 5 años) y otros casos que el ofrecimiento se ha hecho, y al cliente no le ha interesado (en algún caso era inaceptable). Y si, tenemos algunos clientes del Banco Pastor a los que se la han quitado, de otros bancos también, por el contrario hay algunas entidades, y en ocasiones de las más pequeñas que se enrocan y te muestran en camino al juzgado, caso de Arquia – Caja arquitectos, que en rankia hay un hilo bastante completo. 

4 – Lo que dices de los abogados, me parece es “un brindis al sol”, te cuento mi opinión, un despacho es una empresa, la web profesional de reclamaciones, de la que yo soy uno de los socios fundadores, es también una empresa, configurada jurídicamente como sociedad limitada, en las empresas no hacemos apuestas, dichas apuestas que la haga cada uno de forma particular, otra cosa es que un despacho profesional solo pida una cantidad baja parta cubrir gastos, y de alguna forma se juegue la posibilidad de beneficio, un presupuesto mixto, parte fija, parte vinculada al éxito, pero que no te cobren y solo se haga si se gana, no es una buena política empresarial, vale que al cliente le iría de coña, pero las empresas no funcionan así, al menos la mayoría …. ¿Qué son gastos mínimos? Pues si para tu caso hay una primera entrevista de un par de horas, una segunda de un par más, una tarde entera para preparar tu caso, unas 3 horas (si no hay desplazamiento) para la vista previa judicial, un par de horas para preparar contigo el juicio, unos pocos días antes, otras 3- 4 horas para el juicio ¿a cuánto estamos? En 16-17 horas …. Entonces todo lo que no sea cubrir esto, a mí no me iba a interesar, porque el riesgo de copia-pega de otro caso parecido ahí está, y yo querría para mí algo personalizado, el copia-pega suele ser un mal asunto en estas cosas, porque el caso puede ser parecido, pero no igual, observa lo que dice la sentencia del Tribunal Supremo:

http://www.yoreklamo.com/noticias/1

En especial:

La falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.

 

¿Seguro que el Director de la oficina de Caja Rural de Granada de Macarena, dió la misma información a un cliente que otro director en una oficina de pongamos Motril? pues como la cosa vaya de  copia - pega, me parece que muy bien no vamos !!!!!! 

Luego hablas de el 50% de "lo cobrado de más" .... pues como idea vale, pero para una empresa tenderá a ser inaceptable ... volvamos al enlace, mira que indica al final, y no es un juzgado menor, es la máxima instancia en estos casos, el Tribunal Supremo ... veamos:

Décimo: No ha lugar a la retroactividad de esta sentencia, que no afectará a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ni los pagos ya efectuados en la fecha de publicación de esta sentencia.

 

¿No es posible que muchos juzgados de primera instancia, hagan suya la tesis del dicho alto tribunal? a mi me parece que tiene muchas posibilidades ..... ya, ya, me dirás "es que hay jueces que dan la retroactividad", si, es cierto, pero también lo es que responde a un tema muy técnico, si tienes interés te lo puedo explicar, bueno no puedo, lo que si es posible es indicarte mi opinión justificada del porque puede ocurrir.

Finalmente, lo que dije ayer, NO TOMES COMO RECOMENDACIÓN ESTO DE "RECTIFICAR" ESTO DEL CARÁCTER ABUSIVO, porque una cosa es no ponerlo al principio o como poco no en la segunda reclamación, la del Banco de España, y otra muy distinta rectificar ahora, porque es problable que dependiendo como se hubiera redactado el escrito, tal vez no se considere como que es argumento, TÓMALO SOLO COMO UN HECHO, LO QUE ES, que el BdE según su reglamento y facultades puede considerarlo como argumento para negar la opinión en la emisión del informe.

Debo reconocer que me he encontrado con respuestas de algún SAC que sin que el cliente nada hubiera planteado sobre "cláusula abusiva", lo ponen ellos en la respuesta, supongo para conseguir que el Banco de España no admita a trámite, pero nosotros en la reclamación al BdE, les dejamos claro que nunca hablamos de "abuso",  el que lo hizo es el SAC ..... pero no, no se nos ha planteado ninguna "continuación" de actuaciones en un estado ya tan avanzado, cuando ocurra supongo que tendremos que analizarlo, con lo cual entiendo procedente indicarte lo del párrafo anterior, porque en este momento desconozco que recomendaríamos, después del análisis de la documentación completa, veríamos.... 

Buenas tardes Petersen ,
el escrito el ultimo que publique es el que el servicio de atnecion al clienta de mi banco caja rural ,le ha enviado al bcde.
lo que ya es que respoda el banco de españa ,
y lo que responda lo publicare aqui ,para que todo el mundo vea mi caso por si le ayuda ,independientemente del resultado .
si el resultado es negativo ,lo pondre para pedir ayuda ,para poder redactar algun escrito ,
muchas gracias ,por responder a todas las preguntas ,nos sirve mucho de ayuda estos consejos .

la verdad que si tuviera un bufete de abogados ,y se que si se recurre por via judicial tengo la de ganar un 85 por ciento ,cogeria todos los casos y no cobraria nada al cliente ,solamente un acuerdo del 60 por ciento de lo que el banco cobro de mas .
pues ahora mismo tendria mucho trabajo sin cobrar ,pero cuando tuviera la sentecia seria rica con todo lo que ganaria de todas las sentencia ,ademas juntaria los casos ,de la caja rural 10 casos ,del banco pastor 30.... y asi .
es una forma de trabajar ,lo que las empresas de abogados se quieren cubrir las espaldas ,por si no se ganara el caso ,y por eso cobran ,
entonces la conclusion que no es un 85 por ciento ,a lo mejor la probabilidad de garnar es mucho menor,no se por ejemplo un 30 ,entonces ,hay gente que no se arriesgue a esto ,
o que no se habla claro del porcentaje del exicto ,que hay por via judicial .
porque yo no lo se en que punto esta el exito de las reclamaciones de este tipo .

un saludo

muchas gracias

Si esperas a cobrar a que salga la sentencia, que luego habrá recurso, te tiras dos años ¿mientras tanto que le dices al casero, a la secretaria, a los proveedores de informática, a la copisteria, al de los folios y bolis? os pagaré cuando gane las sentencias ??????? o solo podrían abrir bufete los hijos de papá rico que financiase el dispendio de los primeros años !!!!!

De sentencias depende de los bancos, te puedo decir de algunos bancos en relación a reclamaciones recientes que he llevado desde la web:

De la Rural de Granada no tenemos ninguna al menos en el mes pasado o éste.

Al margen de la ya famosa del Tribunal Supremo

De otros bancos y cajas .... la proporción es del 70-80% a favor del cliente, y te hablo de sentencias de toda España, hay una caja rural que repito no es la de Granada que solo tiene dos sentencias, las dos en contra. 

Te hablo de cosa juzgada, lo que está en camino ni idea !!!!

¿Como lo sé? Pues hay unas pocas web profesionales que clasifican sentencias, y previo pago les puedes pedir que te faciliten lo que hay de un tema, de una empresa, de una entidad .... nosotros como es lógico estamos suscritos a una de ellas lo necesitamos para desarrollar nuestro trabajo.

Eso si, en cuanto a la retroactividad (lo que tú indicas de devolver lo pagado de más) hay de todo, algunas si, otras no, pero no se puede hacer estadística de ello, porque para ser significativa, solo tendríamos que considerar las sentencias realizadas tras el 9 de mayo de 2013, cuando los jueces ya tienen una referencia concreta, antes no la tenían, y sin que sea estadística, repito, lo del copia-pega de la reiterada del 9 de mayo, me parece que más sin retroactividad que con ella.