Clausula suelo caja rural de granada

esta mañana me pase por la sucursal de caja rural de granada donde tengo hecha la hipoteca , porque en la escritura de la hipoteca no sale reflejado la clausula suelo. la contestacion que me dieron , fue que como mi hipoteca es una subrrogacion de la hipoteca del construcctor , posiblemente el construcctor tendria esa clausula , pero en mi escritura se refleja todas las condiciones , desde el interes de cancelacion hasta el interes cobrado con el euribor menos la clausula suelo.
pregunto, al no estar reflejado en mi escritura la clausula suelo, sera una una clausula abusiva?
porque yo no tengo la escritura hipotecaria del construcctor.
cuando se la pedi me contesta que como es "un tocho muy grande "palabras textuales, no la entregan al compradory que posiblemente este destruida porque fue en 2005 y solo tienen obligacion de guardala 5 años.

Revisa si en el texto de la escritura de subrogación, puede que sea el mismo documento de compra venta y subrogación al mismo tiempo, si en alguna parte indica algo así como "el resto de las condiciones financieras, están contenidas en la escritura original de hipoteca a promotor, que el subrogado conoce y acepta" ...... en base a ello, tanto si está como si no, hablamos a partir del lunes, si quieres, o es posible que vea tu respuesta el domingo por la noche, pero no te lo puedo asegurar ....

No está destruida, esto tenlo por seguro, porque si está tu hipoteca viva, la original es parte de ella ... en todo caso, siempre se puede pedir una nota extensa, que contenga todos los datos la registro de la propiedad, en pocos días te lo facilitarían, pero no va a ser necesario, tanto si pone que "declaras conocer" como si no lo pone, se puede reclamar, otra cosa es que si diga claramente el pacto de suelo en tu escritura, que entonces como la sentencia del 9 de mayo de momento solo se refiere a tres bancos y Caja Granada no es uno de ellos, la cosa se complica mucho.

Y por cierto, por casualidad en años anteriores que te hubieran aplicado el pacto de suelo, has llegado a algún pacto privado de reducción del mismo por escrito, esto es importante que lo indiques, yo creo que tiene relevancia, hay quien no .....

si llegamos a un acuerdo de rebaja del 3,5% al 3% pero no hay nada firmado. ni consta la clausula suelo en ningun documento.la contestacion que me dieron en el banco para no quitarmela es que no la pueden quitar porque no pueden cobrar el 1% de intereses de hipoteca y darle el 3% a las personas que tienen un plazo fijo. y que caja rural esta esperando a una resolucion del banco de españa para quitar o mantener la clausula suelo. y que no merecia la pena hacer el escrito porque la respuesta iba a ser un no.

Primero las "declaraciones" de tipo " no pueden cobrar el 1% de intereses de hipoteca y darle el 3% a las personas que tienen un plazo fijo" .... no sirven de nada a efectos contractuales, esto no sería admitido como "prueba" en tribunal alguno, ni tampoco en el ámbito administrativo, desde luego no en el Banco de España, y probablemente tampoco en el propio Servicio de Atención al Cliente de la entidad, que es ahora es Banco Mare Nostrum ¿verdad? .... entonces vamos a las posibilidades.

1 - Que en la escritura no se diga nada, cosa que permíteme que dude, porque como poco hará alguna referencia a la escritura anterior del promotor, revísalo bien, porque de no salir nada, solo puede ser un error de ellos, una cagada del trece ¿tienes copia de la escritura? me refiero a la tuya, copia de la del día de la firma, si no la tienes puedes pedirla a ellos, o irte al notario donde firmaste y pedir una copia simple, te cobrarán unos pocos euros, 10, 12 ... no lo sé, pero no mucho mas de eso.

Es que reclamar sin saber que hay me parece que es un error, porque puedes equivocar el planteamiento de la reclamación.

Supongamos que lo revisas todo y no hay nada ..... pues carta al SAC, pidiendo la regulación de todas las liquidaciones realizadas desde el principio, porque la mismas son erróneas, al no concordar con los pactos de la escritura, y por tanto deben hacerlo bien, devolviendo lo cobrado indebidamente. En este supuesto lo de la sentencia de tribunal supremo no tiene relación contigo, estamos ante un error que hay que subsanar, y seguramente el propio SAC te dará la razón. Supongo que sabes que el SAC-Servicio de Atención al Cliente, es un departamento de la central del banco, que se dedica a resolver este tipo de conflictos, es un departamento que todos los bancos tienen que tener de manera obligatoria ....

0487 - BANCO MARE NOSTRUM, S.A.
SERVICIO DE ATENCION AL CLIENTE DEL GRUPO BANCO MARE NOSTRUM, S.A.
TITULAR: MARIA LUISA FERNANDEZ
DOMICILIO: PS RECOLETOS 17 - 28004 MADRID
E-MAIL. [email protected]

De todas formas, puedes tener un problema parcial, se trata de que solo te solucionarían probablemente las 24 últimas liquidaciones, porque hay una doctrina (que no Ley) que supone que cuando han pasado 24 meses sin reclamación, en cliente está de acuerdo, con lo cual lo anterior a dos años, dudo que lo devolvieran.

Ahora supongamos que tu escritura dice algo como "el resto de las condiciones financieras, están contenidas en la escritura original de hipoteca a promotor, que el subrogado conoce y acepta" .... aquí si que la respuesta del banco probablemente fuera que el suelo está contemplado en la escritura original, aseverando que te dieron los datos .....

¿Tienes la oferta vinculante, la firmáste?

En el caso del error de lo supuesto anterior, la vinculante creo no sería un problema, porque la escritura prevalecería sobre dicha vinculante .... en el presente supuesto lo que tendríamos es una falta de transparencia, y se podría atacar en base a la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo y hacer una carta al SAC apoyándose en dicha resolución del Tribunal Supremo ... pero esto del pacto de reducción del 3,5 al 3% ¿estas completamente seguro de que no hay nada firmado, porque que tu no tengas copia, no significa que no exista? si hay un pacto ellos alegarían que hay conocimiento de ello, y que de alguna forma has aceptado un pacto posterior.... no digo que valiera ante un tribunal, pero si probablemente para el SAC para negarte la reclamación, verte obligado a ir al Banco de España e incluso si este te diera la razón, como no es vinculante, verte obligado a ir a los tribunales ...

Yo no esperaría nada de eso que te dicen del Banco de España, que esperan resuelva ..... para empezar yo si no tuviera claro lo que documentos tenemos, cuáles no .... y para ganar tiempo, haría una carta al SAC, pidiendo copia de toda la documentación, de la oferta vinculante, copia de la escritura de préstamo y cualquier documentación que obre en su poder y que ampare la aplicación de la cláusula de suelo ... y en la misma carta, dejaría muy claro, que por el momento y a la espera de su envío, las actuales liquidaciones que mensualmente te hace, no cuenta con tu conformidad, y dejas constancia escrita de ello a los efectos oportunos.

¿Con esto que consigues? Pues dos cosas, primero saber que documentos tienen para luego ver que camino tomas en la reclamación, y segundo "cortas el tiempo" con esta coletilla de disconformidad. Antes te indiqué que la doctrina (la costumbre ampliamente aceptada) no admite reclamaciones administrativas (no hablo de Juzgados) pasados dos años sin reclamación, por tanto al dar tu disconformidad, si los documentos te llegan en dos meses, o ni te responde y te ves obligado a pedirlos a través del Banco de España, y pasan 5 ó 6 meses más .... la fecha de reclamación contará de ahora, y es desde ahora que si llevas razón tendrán que devolverte.

Si es lo del error de antes, lo que te dije al comienzo de esta respuesta, como mínimo desde ahora y dos años para atrás ...

Una vez tengas todos los documentos, y no haya duda alguna, se empieza con reclamación pero con los argumentos que interesan.

Es que a veces pensamos que no tienen nada, y como existe la costumbre del "firme aquí", no siempre sabes o recuerdas que has firmado.

mira la caja rural de granada no pertenece al grupo mare nostro eso es la caja granada.
en la escritura de compra-venta hace referencia a varias condiciones de la hipoteca del constructor, si menciona que la parte compradora esta de acuerdo con las condiciones de la hipoteca subrrogada, pero en ningun sitio habla de suelo. hablan de euribor +1% .y alguno mas de cancelacion de hipoteca , intereses de demora y un tipo de interes de l8% durante los primeros 6 meses.en la escritura hipotecaria dice:
"la parte deudora ha solicitado a la caja,que le conceda un nuevo prestamo con garantia hipotecaria de la misma finca descrita y accediendo la caja a ello, .....
donde en la escritura hipotecaria habla de un nuevo prestamo hipotecario de mayor valor pero no dice nada de que esta vinculado a la hipoteca del construcctor .eso si habla de la oferta vinculante.

Perdona, no entendí lo de "rural" o no me fijé ..... entonces su SAC es éste:

3023 - CAJA RURAL DE GRANADA, SOCIEDAD COOPERATIVA DE CREDITO

SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DE CAJA RURAL DE GRANADA, SOCIEDAD COOPERATIVA DE CREDITO
TITULAR: ALFREDO ALONSO CONDE
DOMICILIO: AV DON BOSCO 2 - 18006 GRANADA
FAX. 958242459
E-MAIL. [email protected]

Vamos al segundo tema, como puedes observar si has aceptado las condiciones previas del constructor, tu mismo lo indicas "parte compradora esta de acuerdo con las condiciones de la hipoteca subrrogada" .... por tanto si es suelo existe, estará en la hipoteca original que tu has aceptado, y en teoría te tenían que dar una copia de la parte de condiciones financieras, aunque no sería la primera vez que no se hace ... habrá montones de casos en lo que el banco pensó que lo habría hecho el promotor, éste que era un tema que debía hacer el banco, y al final el uno por el otro y la casa sin barrer ....

Antes de la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo, esto se "atacaría" por defectuosa información ... pero con esta sentencia el planteamiento puede variar .... entonces antes de darte mi opinión en cuanto a la forma de "trabajarte" eso, me falta un dato relevante ... ¿Tienes copia de oferta vinculante? ¿habla del suelo hipotecario?

no tengo copia de la oferta vinculante .
lo pedire el lunes al banco.para ver las condicciones. gracias ya ire comentando algo.

Yo lo pediría por escrito, que te sellen una copia para tí, y en la carta pondría, por aquello de los años máximos que se aceptan, una coletilla indicando que "de manera preventiva, y a la espera de recabar toda la documentación para plantear, en su caso una reclamación, la aplicación del suelo hipotecario en las cuotas, no cuenta con tu conformidad, lo cual comunicas a los efectos oportunos".