Dudas con la escritura del banco

Respuestas: 19

15/08/12 (12:49)

Dudas con la escritura del banco

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Hola, buenos días. Voy a exponer mi caso particular a ver qué les parece a ustedes.
Mi novio y yo tenemos una hipoteca con Novacaixagalicia de la que nos quedan por pagar unos 110.000 euros y nos queremos comprar otro piso, que sería la vivienda habitual para nosotros, cuyo valor de compra-venta es de 190.000 euros, con dos plazas de garage y un trastero.Esta propiedad es un activo del BBVA y tras valorar otras hipotecas, la que ellos nos ofrecían a priori era mejor (las comisiones de apertura, cancelación parcial y total eran 0%, con un diferencial de 1.75, bonificable hasta el 1,55 con una nómina y el seguro del hogar). Comentar además que nuestros ingresos son de unos 5500 o 6000 euros al mes y que de esos 190.000 euros, nosotros aportamos de ahorros 130.000, por lo que pedimos 60000 más la provisión de fondos que inicialmente se calculó en unos 20000 (total 80.000 euros).
En principio firmábamos ayer, pero solicitamos con unos días de antelación que nos dieran las escrituras de compraventa y de hipoteca para leerlas y comentarlas con el asesor fiscal que tenemos y nos encontramos con una serie de cosas que evidentemente no nos habían comentado:

ESCRITURA DE COMPRAVENTA.-

1.- El titular catastral de los bienes inmobiliarios a comprar no corresponde con el titular registral; el notario deja constancia de eso ya en la escritura ¿ dicha discrepancia debería subsanarse o bien solicitar la subsanación en la Gerencia Territorial del Catastro antes de la compraventa?.

2.- En la página 14 del borrador se dice que el Notario ha obtenido información registral con fecha 31 de julio y que la incorpora a la matriz haciendo constar que por motivos de no estar habilitada la información telemática del registro no se informa en el acto de compraventa; ¿pero y si desde el 31 de julio hasta que firmemos pesa un embargo sobre ese inmueble? ¿puedo exigirle al señor notario que debe de aportarse una información registral de la manera que sea a la firma de la escritura, actualizada y que sea esa la que se aporte a la matriz?. ¿no se puede solicitar esa información por medios físicos, osea personándose el becario de turno en el registro y comprobando estas cosas?.

3.- En la página 16 del borrador se establece el precio pactado por la cosa vendida, que en conjunto suma la cuantia de 190.000,00 €. Dicho precio ha sido aceptado por ambas partes (vendedora y compradora) en los tratos preliminares anteriores a dicha compraventa. Pero en el banco me dicen que tenemos que poner el valor de tasación, que es más alto, de 287.962 euros, porque si no, Hacienda me puede perseguir. ¿Alguien puede explicarme porque si compro en 190.000, todo el dinero es "blanco", tengo que poner el valor más alto de la tasación, que aparte de generar más impuesto en hacienda, hace que todo el papeleo inicial de notario, registro, .... se encarezca tanto? De hecho he tenido que aportar 4000 euros más el mismo lunes 13 de agosto, por este motivo.

ESCRITURA DE HIPOTECA.-

1.- Leyendo la escritura me di cuenta que nos están haciendo una hipoteca unilateral y no bilateral. La verdad que en el banco, cuando me explicaron las condiciones, no dijeron nada de esto. Pero sí que he preguntado y me han dicho que lo normal es que las hipotecas sean bilaterales , ¿por qué me intentar colar una hipoteca unilateral? En el banco, el mismo lunes, cuando dije que no firmábamos con estas condiciones, me explicaron que es por tratarse de un activo inmobiliario. Pero ya no me fío de ellos!.

2.- El documento tiene una extensión de 90 folios!!!!!!! lo cual conlleva un encarecimiento de la misma considerable. Según el asesor nos han incluído el FIPER, el TER y ANEXOS que pueden ser firmados sin que formen parte de la matriz, de forma legal.

3.- Por otro lado y la verdad es que yo no me había dado cuenta hasta que el asesor fiscal me lo comentó, los del BBVA me hipotecan las 4 fincas (la vivienda, los dos garages y el trastero), pero con el dinero que aportamos (130.000 euros) podemos pagar al contado los tres más bajos (que suponen unos 23000 euros) y que sólo me hipotecaran la vivienda. se lo comenté al señor del banco y me dijo que no lo podía hacer de otra forma. ¿Pero si aporto 130.000 euros cómo no se puede hacer de otra forma?. Evidentemente este hecho es lo que contribuye también a que mi escritura tenga 90 páginas. Supongo que el fallo fue nuestro, pero queríamos la vivienda con dos plazas de garage y el trastero y la verdad es que no me había dado cuenta de que no se trataba de una "unidad" de compra.

Bueno estos son nuestros problemas con esta compraventa/hipoteca.El lunes como no lo veíamos nada claro, decimimos suspender la operación. En la oficina del BBVA ya me han dicho que hasta que no vuelva la directora, que fue con la que tratamos, no cambian ni una coma y que probablemente cuando ella vuelva tampoco. El jueves voy a pasarme nuevamente por ING, que era la otra entidad que nos ofrecía una hipoteca aceptable a ver qué me cuentan (porque no tenemos que hacer la hipoteca con el BBVA). De todas formas nos da bastante miedo, porque una cosa son las condiciones del préstamo en sí que es lo que te cuentan en la oficina sobre la hipoteca, y otra muy distinta, como ya hemos visto, lo que te encuentras cuando te lees las escrituras.
En fin, les agradezco a todos los que contesten sus sugerencias y comentarios. Muchas gracias de antemano.

Cajero malencarado
en respuesta
a Galgani
15/08/12 (15:39)

Re: Dudas con la escritura del banco

¿Qué es una hipoteca unilateral? Me he quedado a cuadros... Nunca he oído hablar de hipotecas unilaterales o bilaterales...

Cajero malencarado
en respuesta
a Galgani
15/08/12 (15:51)

Re: Dudas con la escritura del banco

ESCRITURA DE COMPRAVENTA.-
1.- El titular catastral de los bienes inmobiliarios a comprar no corresponde con el titular registral; el notario deja constancia de eso ya en la escritura ¿ dicha discrepancia debería subsanarse o bien solicitar la subsanación en la Gerencia Territorial del Catastro antes de la compraventa?.

NO PASA NADA. ES HABITUAL. EL QUE MANDA ES EL TITULAR REGISTRAL. YA LO RESOLVERA CATASTRO. ESTO NO TE DEBE CONDICIONAR. QUE TE LO EXPLIQUE EL NOTARIO Y VERAS.

2.- En la página 14 del borrador se dice que el Notario ha obtenido información registral con fecha 31 de julio y que la incorpora a la matriz haciendo constar que por motivos de no estar habilitada la información telemática del registro no se informa en el acto de compraventa; ¿pero y si desde el 31 de julio hasta que firmemos pesa un embargo sobre ese inmueble? ¿puedo exigirle al señor notario que debe de aportarse una información registral de la manera que sea a la firma de la escritura, actualizada y que sea esa la que se aporte a la matriz?. ¿no se puede solicitar esa información por medios físicos, osea personándose el becario de turno en el registro y comprobando estas cosas?.

EL DIA DE LA FIRMA EL NOTARIO TENDRA ESA INFORMACION ACTUALIZADA Y NO HAY PROBLEMAS PORQUE EN EL REGISTRO SE BLOQUEA DURANTE UNOS DIAS CUALQUIER INSCRIPCION CUANDO EL NOTARIO PIDE INFORMACION PORQUE SE VA A TRAMITAR UNA COMPRAVENTA. PREGUNTA AL NOTARIO Y TE QUEDARAS TRANQUILO.

3.- En la página 16 del borrador se establece el precio pactado por la cosa vendida, que en conjunto suma la cuantia de 190.000,00 €. Dicho precio ha sido aceptado por ambas partes (vendedora y compradora) en los tratos preliminares anteriores a dicha compraventa. Pero en el banco me dicen que tenemos que poner el valor de tasación, que es más alto, de 287.962 euros, porque si no, Hacienda me puede perseguir. ¿Alguien puede explicarme porque si compro en 190.000, todo el dinero es "blanco", tengo que poner el valor más alto de la tasación, que aparte de generar más impuesto en hacienda, hace que todo el papeleo inicial de notario, registro, .... se encarezca tanto? De hecho he tenido que aportar 4000 euros más el mismo lunes 13 de agosto, por este motivo.

ESTO QUE ME CUENTAS ES MUY RARO. EL PRECIO DE COMPRAVENTA ES CIENTO NOVENTA MIL Y PUNTO. SI SE PONE COMO PRECIO DE COMPRAVENTA EL DE TASACIÓN, EL BANCO ESTARÍA COMETIENDO UN DELITO FISCAL O TU... VAMOS DEBE HABER UN MALENTENDIDO PORQUE EN UN BANCO, QUE ES EL PROPIETARIO, ESTO NI DE BROMA...

ESCRITURA DE HIPOTECA.-
1.- Leyendo la escritura me di cuenta que nos están haciendo una hipoteca unilateral y no bilateral. La verdad que en el banco, cuando me explicaron las condiciones, no dijeron nada de esto. Pero sí que he preguntado y me han dicho que lo normal es que las hipotecas sean bilaterales , ¿por qué me intentar colar una hipoteca unilateral? En el banco, el mismo lunes, cuando dije que no firmábamos con estas condiciones, me explicaron que es por tratarse de un activo inmobiliario. Pero ya no me fío de ellos!.

ESTO DE LA UNILATERALIDAD QUE TE LO EXPLIQUEN QUE YO NO SE LO QUE ES...

2.- El documento tiene una extensión de 90 folios!!!!!!! lo cual conlleva un encarecimiento de la misma considerable. Según el asesor nos han incluído el FIPER, el TER y ANEXOS que pueden ser firmados sin que formen parte de la matriz, de forma legal.

VE AL NOTARIO Y LE DICES QUE ES CARADURA SI PRETENDE COBRAR TODO ESO QUE N0 HACE FALTA Y QUE SE DEJE DE ESCRIBIR A DOBLE ESPACIO PARA LLENAR FOLIOS Y FOLIOS. Y SI NO TE BUSCAS OTRO MAS BARATO Y PUNTO. AHORA MISMO LOS NOTARIOS LO ESTAN PASANDO MAL Y LE PUEDES NEGOCIAR LO QUE TE SALGA DEL BOLO...

3.- Por otro lado y la verdad es que yo no me había dado cuenta hasta que el asesor fiscal me lo comentó, los del BBVA me hipotecan las 4 fincas (la vivienda, los dos garages y el trastero), pero con el dinero que aportamos (130.000 euros) podemos pagar al contado los tres más bajos (que suponen unos 23000 euros) y que sólo me hipotecaran la vivienda. se lo comenté al señor del banco y me dijo que no lo podía hacer de otra forma. ¿Pero si aporto 130.000 euros cómo no se puede hacer de otra forma?. Evidentemente este hecho es lo que contribuye también a que mi escritura tenga 90 páginas. Supongo que el fallo fue nuestro, pero queríamos la vivienda con dos plazas de garage y el trastero y la verdad es que no me había dado cuenta de que no se trataba de una "unidad" de compra.

ESTO NO TIENE MAYOR IMPORTANCIA, PERO BUENO VEO QUE ERES DEMASIADO PUNTILLOSO. LOS BANCOS INTENTAN TENER LA MAYOR PARTE DE GARANTIAS Y SI ADEMAS ES UN ACTIVO QUE VENDEN ELLOS Y TE DAN LA HIPOTECA HIPOTECAN TODO. YO SI FUESE TU BANCO HARIA LO MISMO.

Bueno estos son nuestros problemas con esta compraventa/hipoteca.El lunes como no lo veíamos nada claro, decimimos suspender la operación. En la oficina del BBVA ya me han dicho que hasta que no vuelva la directora, que fue con la que tratamos, no cambian ni una coma y que probablemente cuando ella vuelva tampoco. El jueves voy a pasarme nuevamente por ING, que era la otra entidad que nos ofrecía una hipoteca aceptable a ver qué me cuentan (porque no tenemos que hacer la hipoteca con el BBVA). De todas formas nos da bastante miedo, porque una cosa son las condiciones del préstamo en sí que es lo que te cuentan en la oficina sobre la hipoteca, y otra muy distinta, como ya hemos visto, lo que te encuentras cuando te lees las escrituras.
En fin, les agradezco a todos los que contesten sus sugerencias y comentarios. Muchas gracias de antemano.

VAS A PERDER EL TIEMPO CON ING Y NO TE LA VAN A DAR PORQUE ES TU SEGUNDA VIVIENDA AUNQUE PASE A SER LA HABITUAL. PERO TU INTENTALO.... YA VERAS..

NO VAS A ENCONTRAR MEJOR OFERTA QUE LA DEL PROPIO BANCO QUE TE VENDE EL ACTIVO.

15/08/12 (16:28)

Re: Dudas con la escritura del banco

Sobre los puntos 1 y 2... lo que bien te ha dicho Cajero malencarado

Sobre el punto 3 de la escritura de compraventa.....

Me puedes confirmar que en tu hipoteca estan firmando avalistas? Porque supongo que así es y por ley, no en el valor de compraventa, pero si en el valor por parte de los garantes están obligados a poner el valor del prestamo subrogable (es decir, el valor de la carga actual del bien subrogable, no los valores de tasación, que podras ver en una nota simple de las fincas).

Sobre la escritura de hipoteca

1.- Yo tampoco entiendo lo de hipoteca unilateral

2.- En lo que tienes razon es que el FIPER, y quizá otros anexos que indicas, por ejemplo no hace falta protocolizarlos en escritura, pero bueno, creo que es un tema menor como para suspender una operacion

3.- En el tema de garantías puede que tengas razón, si tu no has dicho nada ellos han hipotecado todos los bienes.... es un punto negociable y es posible que si lo solicitas accedan a ello, lo más seguro, lo que pasa es que ahora mismo tendran la propuesta aprobada por riesgos con todas las garantías y si quieres solo hipotecar la vivienda van a tener que volver a hacer todo el circuito con lo que pasaran unos dias (y posiblemente el apoderado que haya ahora en Agosto no le apetezca mucho).

Galgani
en respuesta
a Cajero malencarado
15/08/12 (16:53)

Re: Dudas con la escritura del banco

Le adjunto una de las páginas de la escritura que tengo donde denomina a esta hipoteca como "unilateral":
"Por ser la inscripción de la hipoteca unilateral una condición
esencial de este contrato, al garantizar el préstamo ya recibido
por la parte prestataria, ésta apodera expresa e irrevocablemente
al BANCO, en la forma más amplia y necesaria en
derecho, para que en su nombre y representación realice las
gestiones necesarias para asegurar la correcta inscripción de la
hipoteca unilateral que en este acto se constituye y, en su caso,
de los títulos previos a esta escritura y además, siempre
que ello no afecte a las condiciones económicas del crédito
garantizado, para que pueda realizar las subsanaciones o aclaraciones
necesarias a la vista de la calificación verbal o escrita
del Registrador por adolecer esta escritura de algún defecto
subsanable, para lograr la inscripción de la misma, y aunque
ello incurra en la figura jurídica de la autocontratación". --------

Galgani
en respuesta
a fichtandchips
15/08/12 (17:00)

Re: Dudas con la escritura del banco

No están firmando avalistas en la hipoteca.

buenavista
en respuesta
a Galgani
15/08/12 (18:11)

Re: Dudas con la escritura del banco

fichtandchips
en respuesta
a Galgani
15/08/12 (19:10)

Re: Dudas con la escritura del banco

pues no tiene sentido

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