¿Abuso Barclays Bank?

Buenos días a todos,

Me gustaría plantearos un tema a fin de que me informéis qué puedo hacer, bajo mi punto de vista, ante un abuso o capricho de mi actual banco.

Hace unos tres años mantengo una hipoteca de un vivienda. En el 2010 me divorcio y este año obtebgo sentencia de liquidación de bienes gananciales, donde me quedo con la vivienda y asumo el 100% de la hipoteca, y asumiendo la gestión de quitar de dicha hipoteca a mi ex conyugue, y realizar todos los trámites.

Lógicamente sustituyo a mi ex con un avalista solvente para el banco y me facilitan un escrito donde me indican que debo proceder al abono de un impuesto a hacienda por un "Acto Jurídico Documental" de una suma bastante importante de dinero cerca de unos 3.850€, del cual estaría exenta dado que se trata de una liquidación de bienes gananciles y no de una compra venta privada. No obstante y para disipar cualquier duda, preguntamos la opción en Notaria de efectuar el aval de la persona que me avala y se nos contestó que era totalmente viable, con la ventaja ya comentada del ahorro de impuestos.

La respesta del banco tras consultarlo con su Asesororía Jurídica y responsables sobre el asunto, me indican que no es posible hacer lo que proponemos ante notario. El banco indica no manejar esta opción y sólo hace este tipo de operaciones incluyendo a los avalistas en la operación hipotecaria con los gastos de impuestos que esto conlleva.

¿Tengo que aceptar esto irremediablemente?

Os agaradezco todos las opiniones y/o consejos que pueda recibir sobre este caso.

Saludos

¿abuso?, que abuso, pero tu sabes en que pais estamos, que año estamos, que futuro laboral tenemos, y que solvente somos, el banco quiere cubrirse las espaldas y quiere un avalista SI O SI, y es lo que hay, si no te gusta le liquidas la hipoteca y te vas con otro, .....ponte a buscar otras entidades que vas a flipar...

un saludo

Lo que tu propones es sacar a la otra persona sin aportar avalista?¿?

Si es eso no creo que el banco pase por ahí, pierde muchas garantías, a no ser que tu solvencia sea extraordinaria para afrontar individualmente la carga pero ni aún así yo aceptaría quitarme garantías de devolución de un prestamo, lo tienes dificil en tal caso... si no es qe no he comprendido la pregunta.

Quizás no me haya explicado correctamente por vuestras respuestas.. Yo bajo ningún concepto esté indicando que sea un abuso que el banco quiera un avalista.. Eso lo entiendo... El avalista lo tengo, como os indicaba pero el tema es que el banco me obliga a pagar un impuesto a hacienda del cual estoy exenta. En la liquidación de bienes gananciales estoy exenta de abonar el Acto Jurídico Documentado... Y el banco me dice que si no pago ese impuesto no podemos cerrar la operación

No sé si me entendéis ahora....

Saludos

Estarás exenta por la extinción de la sociedad de gananciales, pero en esto el banco ni entra ni sale, ellos dieron una hipoteca con unas garantías y solo las van a cancelar si les parece bien, y si aportas un "sustituto", pues las posibilidades de aceptación de amplían .... bien, pero el añadir un avalista en una operación tributa unos impuestos, y esto el banco no lo puede evitar, la ley es como es, y no tiene previstas "las sustituciones" de garantías, el problema es este, que en una operación en la que las dos partes están de acuerdo, resulta que el legislador no tuvo esta previsión, y por tanto a sus efectos es incluir un nuevo avalista, la figura "del sustituto" no existe por lo que yo sé, con lo cual si hubiera "abuso" no es del banco, es de la vorágine recaudadora de la hacienda pública, en este caso de la autonómica, porque el impuesto de transmisiones y actos jurídicos pertenece a las CC.AA.

W. Petersen pues ahí es donde yo voy.. Según me han informado en la consejería de hacienda de Andalucía "esto es cosa de bancos"; me confirman que estoy exenta de dicho impuesto por lo que bajo mi humilde opinión entiendo que si estoy exenta esto al banco ni le va ni le viene y no debe ponerme problemas para registrar la operación y sustituir al ex conyugue, ya que yo pongo lo que pide el banco que es un avalista....
Por tanto si el banco no maneja esta opción de presentar una póliza que garantice al avalista y sólo hace este tipo de operaciones incluyendo a los avalistas en la operación hipotecaria con los gastos de impuestos que esto conlleva. Si a mi no me exigen los impuestos hacienda, ¿por qué me lo exige el banco?. Creo que la ley es igual para todos por lo que si les demuestro al banco que hacienda no me exige el pago de dicho impuesto la operación se debería de firmar sin problema alguno pues como he indicado anteriormente, yo pongo el avalista que exige el banco....

Vamos a ver, por lo que intuyo existe la posibilidad de formalizar un contrato ante notario sin su presentación ante el registro de la propiedad, al estilo de las garantías que se hace habitualmente en empresa en préstamos con garantía personal, por ejemplo a una empresa se concede un préstamo y sus socios (accionistas) avalan la deuda ………. Entonces este tipo de garantías no están sujetas a pago del impuesto, pero esto tiene un problema, bueno tal vez dos, uno es que las leyes se crean para algo, si se permite “darles la vuelta” o es que se ha hecho mal, o que el contribuyente ha tomado una interpretación que no cuadra con la idea del legislador, a ver …. Si la ley tiene este establecido para las viviendas el hacerlo de otro modo me parece que podría ser susceptible de un “fraude de ley” que es una figura legal (yo no soy abogado) que viene a decir que el contribuyente ha usado la ley en su favor de una forma discutible y contraria al espíritu de la misma, y hay que entender que tu banco no se quiera meter por ahí, porque su “seguridad jurídica” podría quedar comprometida.

El otro asunto me parece (repito, sin ser abogado) que también puede atentar contra su seguridad jurídica, imagina que el piso va a subasta, deben ir contra el avalista porque el dinero de la venta no llega, que vale …. Que esto es muy improbable que ocurra porque estás pagando la hipoteca sin problemas, pero la ejecución de una hipoteca va por un camino que está perfectamente establecido, y si hay un contrato adicional y al margen de dicha hipoteca, que es lo que sería tener un contrato sin inscribir (para evitar este pago de impuesto) volvemos a lo de la “seguridad jurídica”, con lo cual yo sigo pensando que de abuso nada de nada, si quieres lo podemos calificar de “tomarse unas reservas legales innecesarias u observadas de una forma excesivamente restrictiva”, pero lo que es evidente es que son ellos los que prestaron en dinero y ellos los que deciden bajo qué garantías les interesa y bajo cuales no quieren.

Bueno W. Petersen, ante todo agradecerte el interés demostrado en mi tema... Qué verdad tiene ese dicho de que cada día se aprende algo más..

Consultado con hacienda lo que tengo obligación de abonarles a ellos es el 1% del capital pendiente correspondiente al Derecho Real de Garantía. Por lo que ahora mismo lo que no me cuadra es la provisión de fondos enviada por mi banco pues según su desglose: gastos de notaría, de gestión y de registro me indican que 3.840€ corresponden a abonar a hacienda por lo que ahora no me cuadra nada. Si el capital pendiente son 183.000€ el 1% son 1.830€ ¿a qué corresponde el resto?... Esa es la pregunta que les he lanzado ya que quedan 2.000€ que no sé a qué corresponden...

Saludos