Gastos deducibles x Construccion y alquiler de Local

Antes de nada, dar las gracias a este foro x las magnificas soluciones que dan, yo sin las personas que ayudais a resolver estos problemas no me hubiese ni bajado el programa Padre.

Teniamos en el pueblo una casa vieja se derribo para construir un local comercial y 2 pisos.Pedimos una Hipoteca sobre nuestro piso , asi nos lo aconsejaron en la Caja de ahorros.
14-12-2006 Hipoteca 180.000 € a pagar en 28 años.
Años 2007-2008 Coste de la Obra.
Permiso de obras del Ayto 3.741´89 € Derribo de la casa 857´08 € Constructor 151.915´00 € Arquitecto 2.320 € Aparejador 989´52 € Ingeniero Telec. 100´34 € Aplus control hormigon etc 2.668 € laboratorio 758´56 €
Seguro Decenal 2.126 € Preinstalcion e instalacion A.A. 9.587´20 € Ayto acometida agua calle 441´58 € Ayto contrato agua 295´44 € Endesa enganche Luz 328´87 € Gastos Hipoteca 6.670 € Gastos Escritura del Local y pisos 4.794 € COSTE TOTAL DE LA OBRA 187.593 € Incluido IVA .

Año 2009 sin actividad el local cerrado

Año 2010 se hacen obras en el Local para adecuarlo a un Restaurante,se ALQUILA.
Año 2010 GASTOS. obras en el local para adecuarlo 14.675´10 € incluido iva. IBI local 246´12 € Seguro local 129 € Gestor que liquida en el pueblo iva trimestres etc,280 € cuota comunidad del local 375 € TOTAL GASTOS AÑO 2010 16.802 €

DATOS FISCALES 2010 ME VIENE LO SIGUIENTE.
PRESTAMOS Y CREDITOS RELACIONADOS CON BIENES INMUEBLES
Capital Amortizado 5.194´50 € Intereses 3.267´30 €

ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES
Ingresos 4.800 € Retención 912 €

INFORMACION CATASTRAL INMUEBLES
TIPO V.CATASTRAL USO NUM.DIAS
resid. xxxx Vvda habitual 365
resid. xxx 365
resid. xxx 365
Comercial 60.561´21 € 365

NOTAS. en el recibo del IBI del Local me viene suelo 22.746´81 € Construccion 37.814´40 €
en el recibo de cada piso viene como Construccion más o menos lo mismo que en el Local por si vale de
algo esta anotacion de los pisos.

En pagina 10 de la D.R. PADRE he puesto lo siguiente. casillas 62 63 64
desplegable 1 2 1 valor catastral xxxx
desplegable 1 2 1 valor catastral xxxx
desplegable 1 1 1 pongo 4.800 € alquiler 912 retencio
Aqui vienen mis problemas ¿Que cantidad pongo como amortizacion x 3% y en que casilla?
" " " ¿Que cantidad debo de poner como gastos y en que casilla ? ¿
" " " ¿Que cantidad debo de poner como intereses y en que casilla ?
" " " ¿debo de poner algo más ó anular alguna cantidad de algun apartado de coste
construccion y ponerlo en algun otro sitio.etc.etc.

PD .estos son los datos que me faltan x poner en la declaracion de renta para poderla terminar este año

Saludos.

No comentas si has deducido el IVA de la construcción del local o no, en principio vamos a suponer que no. Del valor total de la construcción tendrías que separar qué parte corresponde al local y qué parte a las viviendas. Comentas que en valores catastrales son similares, así que vamos a suponer que al local le corresponde 1/3 de la construcción, 62.513 euros, valor superior al catastral, que es 60.561,61 euros.

Por tanto la amortización es el 3% de 62.513 x 37.814,40 / 60.561,61

Tampoco nos cuentas esas obras de adaptación si son una mejora o no. Estoy suponiendo que no. Su importe, más el de los intereses proporcionales del préstamo (3.267,30 / 3) debes de inclulirlo como gastos de reparación y conservación e intereses, podrás deducir hasta los 4.800 euros ingresados y los excesos trasladarlos a los cuatro ejercicios siguientes.

El resto de gastos es correcto, junto con la amortización debes de ponerlos en la casilla de otros gastos deducibles y te dará un rendimiento negativo. Sólo indicar que el IBI debes de prorratearlo en relación al número de días que ha estado arrendado.

Saludos.

al.rodrigo muchisimas gracias te lo agradezco eres una persona fenomenal y muy amable.
Espero no darte mucho la guerra con mi problema. ya que no tengo claro los conceptos..

1º contesto a tus preguntas. ¿Sobre si he deducido el IVA de la construccion del local NO he deducido ningun IVA.
2ª pregunta sobre las obras de adaptacion del local si es una mejora o no? te cuento este local se dejo en bruto, porque no se sabia que tipo de negocio iban a poner.Al estar interesado un inquilino para un Restaurante,he tenido que adecuar dicho local, se le ha puesto soleria se ha hecho el acustico en paredes y techo etc......................................................
en algunas respuestas que me has dado no me aclaro............................................
no entiendo que me quieres decir cuando me pones Por tanto la amortizacion es el 3% de 62.513 € esto si que lo he entendido , lo que no me cuadra es 62.513 x 37.814´40/60.561´60.............
Te resumo que cantidades puedo sumarlas y donde las pongo segun entiendo tus consejos.
en la pagina 10 en el desplegable... RENDIMIENTOS...Ingresos integros pongo 4.800 €........
Gastos de reparacion y conservacion e intereses y otros gastos de financiacion (*) ...........
Importe adecuar Local.. 14.675´40 € + Ibi local 246´12€ + seguro Local 129 € +Gestoria 280 € +Cuota comunidad 375 € +Intereses correspondiente al local 1.089´10 € Total 17.891´10 € este importe lo pongo en .........................................................................
IMPORTE SATISFECHO EN 2010 ... 17.891´10 € ..................................................

Gastos de la obra 187.593 € incluido gastos arquitecto, hipotecas,escrituras etc,los relacione todos en la primera consulta. 187.593 € /3 = 62.531 € x 3 % = 1.875´93 € ¿ este importe es el de amortizacion? lo pongo en ..................................................................
OTROS GASTOS DEDUCIBLES ......1.875´93 €.......................................................

RETENCION ... pongo ........ 912 € .......................................................
Dime si esta bien o no, si no estuviera bien x favor sumame tú las cantidades y dime en que casillas lo pongo, por favor.
saludos.

En mi opinión, sobre la amortización, tienes razón, el 3% de 62.513 euros, valor de construcción (no de compra) que por tanto no tiene incluido el valor del suelo. El importe de adecuar el local entiendo debe de ser considerado como mejora, por tanto sólo lo deducirás amortizándolo, también el 3% anual.

Por tanto, en gastos de reparación conservación e intereses sólo debes de poner los 1.089,10 euros de intereses. El resto de gastos, sumados en otros gastos deducibles.

Saludos.

si es como tu me dices por tanto en gastos de reparacion conservacion e intereses a parte de los 1.089´10 € de intereses le puedo sumar a esta cantidad ibi local 246´12+seguro local 129 +gestoria 280 +gasto comunidad es la parte del local 375 € Total 2.119´22 € ............
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A los 62.531 € coste Obra la parte del local, le sumo los 14.675´40 € coste adecuar el local TOTAL 77.206 € esto es la Amortizacion segun me estas diciendo. . . . . . . . . .
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RESUMEN. 62.531 +14.675´40 =77.206´40 x 3% amortizacion= 2.316´19 € esta cantidad la pongo en OTROS GASTOS DEDUCIBLES......pongo 2.316´19 €............................................
........
y los 1.089´10 de intereses+246´12 ibi+129 seguro+280 gestoria+375 comunidad+ total 2.119´22 € GASTOS DE REPARACION Y CONSERVANCION E INTERESES Y OTROSGASTOSDEFINANCIACION pongo..2.119´´22

espero haberlo entendido bien, perdona x no saber interpretar los conceptos.

La amortización correcto.

En GASTOS DE REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN E INTERESES Y OTROS GASTOS DE FINANCIACIÓN sólo debes de poner los intereses, 1.089,10 euros.

En OTROS GASTOS DEDUCIBLES la amortización, 2.316,19 euros + ibi + seguro + comunidad + gestoría.

Por último, indicar que amortización e ibi estamos considerando el gasto anual, es correcto si ha estado todo el año arrendado, en otro caso tendrás que poner sólo la parte proporcional por el número de días que ha estado arrendado.

Saludos.

A.Rodrigo muchisimas gracias. una pregunta como se que eres buen asesor y entiendes los conceptos de impuestos muy bien, te pregunto lo siguiente.........
un ejemplo en vez de poner en OTROS GASTOS DEDUCIBLES los 14.675´40 € de adecuar el local, lo pusiera en GASTOS DE REPARACION Y CONSERVACION E INTERESES Y OTROS GASTOS. que seria más rentable para este año y en los sucesivos. solo es una pregunta ya que tengo curiosidad que seria más rentable.

saludos.

Al estar desgravando vía amortización, los primeros años vas a verte perjudicado, pero estás difiriendo esa desgravación durante más tiempo.

Saludos.