Extinción de condominio e incremento de patrimonio.

Hola me surge la siguiente duda sobre lo siguiente: mi esposa (mayor de 65 años)
 tiene el 50% de una vivienda en propiedad junto con su hermana que tiene el otro 50%, esta vivienda la adquirieron en el año 1976 y en el presente año ( 2024) venderá su parte a su hermana, pues bien la pregunta es, hay incremento de patrimonio? cómo puede calcular el incremento de patrimonio para cuando realice la declaración de la renta?, por cuanto debe de escriturarse teniendo en cuenta que su valor de referencia es de 94.000€ (100% del total). Muchas gracias de antemano.

Hola,

En este caso, como hay excesos de adjudicación (es decir, que la comunidad, formada únicamente por un bien inmueble que es indivisible, es imposible de disolver distribuyendo únicamente los bienes en común -sólo hay uno y no es partible-, si no que para ello, como indicas, la hermana adquiriente con sus propios fondos debe compensar a la hermana transmitente -tu esposa- con la mitad del valor que entre ambas acuerden para el inmueble -luego te detallo acerca del valor de referencia-), entonces aquella que se deje de ser propietaria como consecuencia del negocio de extinción debe declarar una ganancia patrimonial.

La cuantía de la misma será igual a la diferencia del valor de transmisión (es decir, la compensación que obtenga) y el valor de adquisición (la mitad del precio que abonaron a los anteriores dueños). Los gastos y tributos que asuma tu cónyuge son "desgravables", es decir, que minorarán el primero de dichos valores y aumentarán el segundo (reduciendo la ganancia, por tanto). Si el inmueble ha estado arrendado durante alguna parte del tiempo, además, el resultado anterior se tendrá que minorar con la cantidad que se amortizó en las autoliquidaciones de IRPF anteriores dónde se declaró dicho arrendamiento y se dedujo el gasto en cuestión.

Cómo ha sido adquirido antes del 31.12.1994, la ganancia se verá reducida -y puede que en gran medida- por la aplicación de los coeficientes de abatimiento. RentaWeb lo calculará automáticamente a partir de los datos introducidos, te dejo enlazado un ejemplo práctico de la propia página de la AEAT, pero el cálculo es tedioso, aunque no muy complejo.

Por último, referente al valor de referencia, este no tiene impacto en sede del IRPF, sólo en el IAJD que será el impuesto que tendrá que abonar la hermana que adquiere la mitad del inmueble. El valor que se pacte será el que determine la compensación que debe recibir y este será igual al importe previo del valor de transmisión (ya que luego habrá que ser reducido por los gastos, como ya te he comentado). En el caso de la "compradora", si el valor del inmueble es inferior al de referencia, la base sobre el que se calculará el IAJD será mayor que lo que ha abonado su hermana, como consecuencia del valor de referencia que es el valor mínimo únicamente a efectos de dicho Impuesto, no siéndolo ni para el IRPF ni mucho menos para pactar la compensación, que es libre. Opera como un suelo impositivo, nada más.

Un saludo,

Muchas gracias por su respuesta, me lo ha aclarado bastante.

Hola de nuevo, una pregunta, supongo que tendré que convertir las pesetas con las que se adquirió el inmueble en el año 1979 a euros y después actualizar éstos ajustados por inflación a 2024 para así poder determinar el incremento patrimonial. Por otra parte cual es el importe mínimo por el que se podría escriturar la compra venta? Muchas gracias de antemano.

Hola,

Las pesetas deben convertirse en euros, efectivamente: 166,386 es el cambio fijo establecido en su momento.

La actualización de los valores según la inflación se derogó para todas las ventas que se produjesen en 2015 y años posteriores, aplicable a todas las transmisiones de inmuebles e independientemente del año de su adquisición y, por tanto, sin posibilidad tampoco de actualizar los años anteriores a dicha derogación: la ganancia es la diferencia de los valores nominales y la misma únicamente se puede ver reducida por los coeficientes de abatimiento ya mencionados.

No existe el valor mínimo por el que escriturar, serán las partes quien determinen el mismo y de lo que se deducirá la compensación que debe realizarse.

- La hermana adquiriente tributará en el IAJD por dicho valor excepto que sea inferior al de referencia, que entonces prevalece este último. Esa es la única influencia del valor de referencia, en absoluto es de obligado cumplimiento a la hora de valorar el abono que tiene que realizar la copropietaria a su hermana.

- La hermana transmitente tributará en el IRPF por una ganancia patrimonial cuyo valor de transmisión es igual a la compensación recibida. El valor de referencia no afecta a este Impuesto.

Un saludo,

Gracias por tu aclaración, entiendo que tomando como referencia el valor nominal de la adquisición el incremento de patrimonio se dispara y por tanto la tributación en IRPF también.
En este caso en el que la vivienda se adquirió en 1.200.000 ptas. estaríamos hablando de 7.212 €, osea 3.606 € correspondientes a la parte transmitente y teniendo en cuenta que la vivienda se ha valorado para su venta en 120.000 € la transmitente será compensada con 60.000 € y por lo que he podido comprobar por medio de una calculadora de ganancia patrimonial, en este caso de J.Trancoso, daría como resultado final una tributación por IRPF de 11.850 €.
No se si todo esto es correcto o más bien no, por lo que si puedes indicarme te lo agradecería. Muchas gracias. 

Ese resultado es correcto si se aplicase a la ganancia patrimonial la escala del ahorro, lo cual no sucede porque el Impuesto se aplica a la ganancia reducida tras la aplicación de los coeficientes de abatimiento debido a la fecha de adquisición y el programa que indicas te ha arrojado el resultado sin contemplar la existencia y aplicabilidad de la mencionada reducción, lo cual puede suponer una reducción de entorno a un 50-60%, realizando una aproximación con los datos que expones. Te he dejado enlazado el manual de la AEAT donde se explica y si me permites conocer la fecha exacta de transmisión y adquisición puedo realizar los cálculos para que conozcas un resultado más exacto.

De nuevo te vuelvo a dar las gracias por tu desinteresada ayuda, la fecha exacta de adquisición es 30-07-1979 y la de transmisión aunque aún no está fijada será aproximadamente el 01-06-2024. Consultaré el manual de la AEAT aunque lo veo un poco engorroso y muy laborioso. Muchas gracias 

No te va a resultar necesario: si me permites, mañana realizo los cálculos y te respondo adjuntando también el resultado de la simulación, para que estéis informados del coste. Reitero que el abatimiento supondrá una reducción considerable.

Se me olvidaba, en el programa que he utilizado para el calculo de ganancia patrimonial he tenido que introducir la fecha de adquisición para su cálculo, no sé si este detalle vale para algo pero así ha sido. 

Muchas gracias, espero tu respuesta, que descanses, hasta mañana.

Hola,

Ya estoy por aquí de nuevo.

Los cálculos son los siguientes:
Ganancia Patrimonial nominal: 52787,85€ (= 60.000€ - 7.212,15€)

Días transcurridos entre 30/07/1979 (adquisición, inclusive) hasta 20/01/2006 (fecha fijada legalmente en la que el abatimiento deja de aplicarse, sin incluir): 9.671 -Periodo 1-.
Días transcurridos entre 20/01/2006 (inclusive) hasta 01/06/2024 (transmisión, sin incluir): 16.378  -Periodo 2-.

Reducción: resultado de aplicar el porcentaje que representa el Periodo 1 sobre el Periodo 2 a la ganancia nominal: (9.671/16.378) *  52787,85€ = 31.170,55€

Ganancia patrimonial reducida que se someterá a gravamen: 21.617,30€ (= Ganancia Nominal - Reducción = 52787,85€ -  31.170,55€). La reducción se aplica íntegramente por ser la adquisición igual o anterior al 31.12.1986.

Resultado de aplicar la escala del ahorro a la GP, considerando por tanto la misma como la única renta que integra dicha base: 6.425,82€.

Creo que es claro la minoración del resultado que experimenta debido al beneficio fiscal en cuestión existente y aplicable. El resultado puede ser mayor si existen otras rentas (p.ej: intereses de depósitos o cuentas bancarias) o también menor (en los casos en los que el mínimo personal y familiar no se haya agotado en la parte general del Impuesto por tener rentas de muy escasa cuantía).

Un saludo,

Muchas gracias Maqiz, para mí ésto es oro, simplemente una observación, cuando inicias el cálculo lo haces sobre el valor de adquisición total de la vivienda 1.200.000 ptas. osea 7.212,15€, nos crees que debiera ser sobre la mitad que es la que corresponde a mi esposa siendo la parte que se transmite? osea 600.000 ptas. o lo que es lo mismo 3.606€. De nuevo muchas gracias y espero tu respuesta.

Hola,

Cierto. En mi anterior comentario tengo que realizar tres correcciones -reiterar mis disculpas-:
- El valor de transmisión es la mitad del precio de coste del inmueble (había entendido incorrectamente que cada hermana abonó 1.200.000 ptas.)
- El periodo 2, aunque el dato numérico es correcto, no está bien expresado a lo que se refiere: es el número de días transcurridos entre la adquisición (30/07/1979) y la transmisión (01/06/2024).
- La aplicación de las tablas también ha sido incorrecta puesto que se ha calculado sobre la reducción -no tiene sentido alguno- en lugar de sobre la GP reducida.

Procediendo así -y revisando concienzudamente los números en esta ocasión-
Ganancia nominal: 56.393,93 €
Reducción: 33.299,89 €
Ganancia sometida a gravamen: 19.487,96 €
Resultado del IRPF: 3.972,47€.

Notas adicionales:
- RentaWeb lo calcula automáticamente al seleccionar que se desea aplicar la DT 9ª LIRPF (que es la disposición dónde se recoge los coeficientes de abatimiento).
- La calculadora que usó a pesar de introducir la fecha de adquisición es seguro que no aplicó el beneficio fiscal en cuestión.

Un saludo,

Una consideración al respecto, que es tan solo un escenario muy hipotético (pero no obstante, verosímil).

Se ha supuesto todo el tiempo que esta transmisión de 1/2 inmueble, al efectuarse a favor de la otra persona comunera, se va a liquidar mediante el negocio jurídico "división de cosa común" (alias, extinción de condominio), y que su tributación va a ir por AJD, base imponible el valor de referencia actual de todo el inmueble (o sea, 94.000 € según se ha dicho).

Pro claro, según los criterios más que asentados de la AEAT, división de cosa común, o extinción de condominio, sujeta a AJD, es a condición de que "no se actualicen los respectivos valores de adquisición".

En este caso, dicha operación parece que se va a sustanciar en base a una valoración actualizada, supongo que precio de mercado observado, o algún valor de tasación. Superior incluso al valor de referencia del catastro.

En tal caso, la AEAT perfectamente podría considerar que no estamos frente a una verdadera extinción de copropiedad por división de cosa común, sino que se trata de una verdadera compra-venta, solo que entre comuneros.

Si bien la consecuencia es la misma (desaparece la copropiedad), la vía de consumación no es exactamente la misma.
Aunque las haciendas responsables del IRPF o del ITPAJD sean distintas, perfectamente la agencia tributaria estatal podría chivarse, o directamente la hacienda autonómica, a la vista de las escrituras, que la operación quizás debiera ser gravada por TPO y no por AJD.

En el caso, afectaría a la parte adquiriente, no a la transmitente.
Pero TPO por el precio real, acostumbra a ser superior a AJD por el valor de referencia.
(En este caso, AJD s/94.000 vs. TPO s/60.000)