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Bienes Raices: Impuestos
Hola amigos.
Unas de las mas grandes ventajas que tiene el invertir en Bienes Raices en Estados Unidos, es que existen una inmensa cantidad de huecos fiscales que permiten que se pague pocos impuestos o ceros impuestos. Un día después de que el New York Times informara (de forma ilegal) que el Expresidente Donald Trump pagó solo $750 en impuestos federales sobre la renta en 2016 y $750 nuevamente al año siguiente, el presidente recurrió a su medio favorito para negar las afirmaciones. "Pagué muchos millones de dólares en impuestos, pero tenía derecho, como todos los demás, a la depreciación y los créditos fiscales", dijo Trump en Twitter en respuesta a la historia del Times.
Si bien los inversores de bienes raíces tienen una serie de privilegios fiscales especiales a su disposición, como los intercambios 1031, la condonación de deudas y la refinanciación, la depreciación es quizás la favorita de todos El asesor principal y yerno de Trump, Jared Kushner, usó la depreciación para casi no pagar impuestos sobre la renta entre 2009 y 2016, mientras que su patrimonio neto estimado se quintuplicó, a casi $324 millones, según un informe anterior en el Times.
La depreciación permite a los Inversores de todo tamaños decir que están perdiendo dinero en papel, incluso si sus activos inmobiliarios están aumentando de valor. Esto ayudó a Trump reducir la tasa impositiva efectiva promedio a 2.19%. Los inversores inmobiliarios pueden pasar años y años sin pagar impuestos legalmente. El concepto de depreciación es simple: Los edificios y equipos disminuyen de valor a medida que envejecen.
Con cosas como automóviles y maquinaria, esto tiene sentido porque se desgastan o se vuelven obsoletos. Pero los bienes raíces generalmente se vuelven más valiosos con el tiempo. El IRS permite a las empresas deducir una cierta porción del valor de una propiedad cada año hasta que llegue a cero. Para las propiedades de alquiler residencial, el período de depreciación es de 27.5 años y para las no residenciales es de 39 años, según el IRS.
Además de estos beneficios, una disposición en la reforma tributaria de 2017 permitió la depreciación de los activos más rápido que antes. Y este año, la Ley CARES, aprobada como alivio de la pandemia, aceleró aún más esa depreciación de bonificación y la amplió para incluir renovaciones interiores, como el trabajo en un nuevo vestíbulo.
Otro ejemplo: Cuando el New York Times reveló que el expresidente Donald Trump registró una asombrosa pérdida personal de $915.7 millones en 1995, El Expresidente Trump no refutó que no había pagado ningún impuesto sobre la renta durante 18 años, porque las pérdidas pueden cancelar los ingresos futuros. Esto se llama Write-Off.
Usted como inversor inmobiliario puede ganar mucho dinero sin pagar impuestos aparte de la depreciación con estrategias como
- 1031 Exchange: Cuando vendes una propiedad como negocio, puedes poner las ganancias en una cuenta 1031 y tienes 45 dias para identificar otra propiedad y 180 dias para cerrar el nuevo trato usando las ganancias para la el inicial de la compra de esa propiedad nueva mas grande.
- Financiamiento: Usted puede comprar una casa en distressed o short sales o subasta digamos que por $200,000. La casa tiene un valor real de $450,000. Usted mejora la propiedad digamos que con $50,000, luego la alquiló y luego va al banco y pide un nuevo préstamo del 85% de $450,000, que serían $382,500. Usted paga el préstamo original mas las reparaciones ($250,000) Y la diferencia ($132,500) es 100% libre de impuestos.
- HELOC: En el ejemplo anterior, en vez de refinanciar, usted pide una línea de crédito por la plusvalía de la propiedad. Esto también es 100% libre de impuestos y ofrece protección legal además.
- Segregacion de costos: La segregación de costos es una estrategia fiscal que permite a los propietarios de bienes raíces utilizar deducciones de depreciación aceleradas para aumentar el flujo de efectivo y reducir los impuestos federales y estatales sobre la renta que pagan sobre sus ingresos por alquiler. Esto se hace desglosando y reclasificando ciertos componentes interiores y exteriores de un edificio, que generalmente se deprecian durante 39 o 27.5 años para propiedades comerciales y residenciales, respetuosamente, a propiedad personal o mejoras de la tierra que se deprecian durante 5, 7 o 15 años. Gracias a la Ley de Recortes de Impuestos de Trump, la propiedad personal usada puesta en servicio después del 9/27/17 es elegible para una depreciación de bonificación del 100%. Eso significa que los inversores inmobiliarios pueden deducir el 100% de las propiedades de 5, 7 y 15 años, todo en el primer año.
- Hipoteca: Los pagos Hipotecarios también son deducibles
- Opportunity Zone: Esta es una ley que puso el presidente Trump para que los inversores inviertan en zonas deprimidas sin desplazar a los residentes. Esto ha tenido un enorme exito en este Pais. La Ley de Recortes de Impuestos de Trump del 2017 incluye un incentivo fiscal para invertir en las áreas más rurales y con dificultades financieras del país. La ley designa casi 9,000 de estas áreas como Zonas de Oportunidad, en las que los inversores pueden poner las ganancias de capital obtenidas de la venta de otras propiedades de inversión como un medio para diferir el impuesto sobre las ganancias de capital sobre su inversión original.
- The Pass-Through Deduction: La Ley de Recortes de Impuestos de Trump del 2017 estableció una nueva deducción de impuestos de transferencia para los propietarios de propiedades de alquiler. Los propietarios pueden deducir hasta el 20% de los ingresos netos de alquiler recibidos, o el 5% del costo original de la propiedad más el 25% de los gastos de nómina de los empleados. Esta deducción, establecida en 2018, está relacionada específicamente con el impuesto sobre la renta y no está relacionada con las deducciones por alquiler. Esta deducción especial de ingresos está programada para expirar en 2025.
- Draw: Esta no es una legislación, pero es una estrategia común. Usted encuentra una casa que vale arreglada $500,000 Y la consigue por $200,000. La propiedad necesita de unos $50,000. Usted le pide al Prestamista privado $100,000 de reparaciones, ya que la propiedad tiene suficiente spread. Usted usa los $50,000 de reparaciones y los otros $50,000 es libre de impuestos. Supongamos que el prestamista le dio un préstamo de adquisición del 75% de la compra ($150,000) y $100,000 para reparaciones al 10% anual intereses solos, usted pagaría al prestamista unos $2,083.33 al mes. Digamos que las reparaciones y venta tomaron 4 meses, usted pagaría un total $8,333.33 al mes.. Pues de los $50,000 del draw, usted paga esos intereses y lo que sobra ($41,666.67) es suyo 100% libre de impuestos. Usted luego alquila la casa y refinancia por el 85% de $500,000 ($425,000) Paga los $250,000 al prestamista privado Y usted se queda con la diferencia ($175,000) libre de impuestos también. Asi que usted salió de este deal con $216,666.71 dólares 100% libres de impuestos.
Otras de las bellezas de invertir en inmueble es que a medida que la deuda hipotecaria se paga con el tiempo, si la deuda hipotecaria de $6 millones se paga a $5.5 millones en el edificio de $10 millones, el valor de los intereses del inversor en un 12.5% (de $4 millones a $4.5 millones) incluso si no hay cambios en el valor del edificio en $10 millones. Esto es equity que se puede sacar en un HELOC sin que el precio del inmueble haya subido de valor.
Recuerden, el código fiscal está escrito para todos!! está en usted educarse y buscar asesores realmente competentes. De 9000 capítulos del IRS (hacienda) sólo 36 están diseñados para subir impuestos, el resto (8,964) están diseñados para que usted reduzca sus impuestos o los elimine legalmente. El sistema fiscal de este país no es más que un diseño para que las personas tomen riesgos, inviertan, emprendan y ganen incluso si pierden. Las personas que no les interesa tomar riesgos, invertir o emprender, pues pagan el precio de su decisiones, pagando muchos impuestos.
Aprovechen eso.