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Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.

8 respuestas
Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.
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Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.
#1

Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.

Buenas tardes.

Hemos heredado una vivienda de los abuelos, alquilada desde el1 de febrero 2020 con contrato oficial y recepción de fianza, produciéndose el fallecimiento de la titular al día siguiente, 2 de febrero. 

Sin embargo, la testamentaría y adjudicación y aceptación en el notario se retrasó hasta el 15 de junio por causa de la pandemia, ya que algunos hijos vivían fuera y no podían desplazarse a firmar por confinamiento.

Ahora, en los datos fiscales de Hacienda figura la propiedad para cada heredero desde esa fecha (199 días), aunque realmente se han obtenido rendimientos por alquileres desde febrero. 

Entonces, hay tres cuestiones que planteo y que me hacen dudar:

1º -Aunque oficialmente hasta la adjudicación de herencia no teníamos esa propiedad, ¿es lógico y obligado declarar los ingresos obtenidos durante los 11 meses del año, así como los gastos de comunidad e IBI pagados durante todo ese período, o solamente la parte proporcional de ambos conceptos por esos 199 días....?... Parece más honrada la primera opción, ¿no es así.....?. .....

2º -A efectos de deducir amortización del inmueble en el IRPF, ¿se aplica el 3% de su valor catastral (sin considerar el suelo) o mismo porcentaje sobre todos los gastos de adquisición soportados en ese bien heredado (notario, registro, gestoría, plusvalía municipal, abogado, certificado eficiencia energética, etc....)?. ¡¡ Lógicamente el coste de adquisición sobre el que se permite amortizar según la ley, en este caso solamente son los gastos descritos.....!!.

3º -Sabemos que existe un período máximo de un año desde la adjudicación del piso hasta su posterior venta, en caso de hacerla, para evitar volver a tributar por el "Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos" municipal cuando se realice esa transmisión. Sin embargo, aunque el inquilino tiene intención de comprar la vivienda, prácticamente desde el principio, posiblemente la firma rebasará ese período exento de repetir tributación porque ese señor reside fuera de España, y, con motivo del estado de alarma inicial declarado el 14/03/2020 se trasladó a su domicilio habitual, no habiéndole sido posible regresar aquí para firmar la compraventa y, según están las cosas y el cierre de fronteras, desconocemos en qué momento podremos hacer esa transmisión.....Entonces, por una causa de fuerza mayor como la descrita y en opinión de los foreros, ¿nos podría eximir el Ayuntamiento de pagar ese nuevo impuesto en su día...?.

Pido disculpas de antemano por tantas preguntas, pero nunca me he encontrado en una situación similar y agradecería muchísimo cualquier aportación que me ayuden a vislumbrar un poco de luz sobre estas dudas. 

Muchas gracias. Un cordial saludo.


#2

Re: Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.

Respecto a la primera pregunta, debes declarar ingresos y gastos desde la fecha de fallecimiento, que es fecha en que se produce la transmisión del inmueble a todos los efectos, aunque la escritura de partición de la herencia sea posterior.

Para la amortización, de las dos cantidades que mencionas puedes tomar la mayor. Pero de los gastos de adquisición tienes que tomar la parte proporcional que correspondería a la construcción, sin suelo. Es decir, si el valor catastral del suelo es un 20% del valor catastral total, tienes que calcular el 80% de los gastos de adquisición y sobre eso el 3%. Finalmente, tanto si tomas valor catastral como si tomas valor de adquisición, solo puedes aplicar la parte proporcional del número de días del año que has tenido la posesión (desde el fallecimiento).

Respecto a la tercera pregunta, dudo que el ayuntamiento admita ese argumento, pero para salir de dudas podrías preguntarles.
#3

Re: Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.

1) desde el momento del fallecimiento
2) puesto que el valor catastral de la construcción será mucho mayor, aplica el 3% de ese valor y ya está
3) no cuela, el caso es que si pasa mas de un año desde la adquisición (desde el fallecimiento, no desde la adjudicación), se genera de nuevo la plusvalía, no hay nada previsto que pueda cambiar eso.

Un saludo

#4

Re: Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.

Sobre el primer punto, efectivamente hay que declararlo desde la fecha de fallecimiento.

Sobre el segundo punto, el programa te calculará el valor a partir de unos cuantos datos que te pregunta. Es sencillo, tampoco te preocupes demasiado.

Y sobre el tercer punto, se me ocurre un truco que quizá os ayude. Quizá el comprador pueda otorgar un poder notarial a alguien que se encuentre en España para firmar la operación en su nombre y así ejecutar la venta. Creo que ese poder se puede otorgar en cualquier consulado de España en el extranjero.
#5

Re: Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.

Luke78 muchas gracias por tu ayuda, ha sido muy importante tu aportación. 
Así lo hare. 
Un saludo.
#6

Re: Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.

Muchas gracias leopol72 por tu mensaje, me has ayudado mucho.
Un saludo.
#7

Re: Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.

Muchas gracias Berto27.
Teóricamente se iba a vender la vivienda el pasado 12 de noviembre. Ya estábamos citados todos en el notario para ese día, pero el comprador, residente en Suecia y mayor, tuvo miedo de desplazarse aún teniendo justificante oficial para viajar con ese motivo, a pesar de estar confinados en nuestra Comunidad. Le propusimos la fórmula del Poder notarial a algún familiar residente aquí utilizando el consulado español, como tú indicas, pero era reacio a esa opción porque es un poco desconfiado y prefería personarse él cuando se pudiese.....
La cuestión es que ahora tampoco puede hacerse esa maniobra, porque ya ha pasado más de un año desde el fallecimiento (2 de febrero de 2020), lo cual nos obliga a volver a tributar por la plusvalía municipal cuando llegue el momento de la venta, que a este paso no sabemos cuando podrá producirse vista la situación pandémica mundial............ ¡¡ Una lástima !!.
Un cordial saludo.

#8

Re: Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.

Vale, disculpa, no me había dado cuenta de la fecha. En ese caso, poco se puede hacer ya, me temo.
#9

Re: Piso heredado y alquilado, valor de adquisición a efectos de amortización.

El impuesto de solo un año es una cifra ridicula