Sobre alquileres (fiscalidad del “casero”)

Mi familia tiene varias fincas urbanas alquiladas, y hace al menos un par de años que hay que llevar “las cuentas” individualizadas por entidades, de manera que tengamos un “estadillo contable” de cada finca, con sus ingresos y sus gastos, que al ser persona física el “casero” tiene los derechos de pagar impuestos solo por el 50% de los rendimientos netos, si bien en caso de ciertos perfiles de inquilinos puede llegar a la exención total, y no hay exención en los casos de parquings fuera de contrato conjunto a vivienda, y creo que los terrenos urbanos.

Bien, en este año por la necesaria reducción de las rentas para conservar a los “buenos inquilinos” tendremos una finca en perdidas, porque casualmente esta finca aún tiene hipoteca, con lo cual los gastos necesarios para la obtención de los ingresos se incrementan con los intereses del préstamo.
Mi consulta va de los siguiente:
Creo que cuando el rendimiento es negativo depende de que lo provoca, el importe se puede compensar con rendimientos positivos de otras viviendas, otros gastos se dejan en “stand by” para deducir en próximos ejercicios fiscales, y creo que hay otros que simplemente “se pierden”, y agradecería si hay algún técnico en esto por aquí que los siguientes gastos que enumeraré (que son los que tenemos), cuales son de cada tipo

• Conservación y reparaciones finca
• Servicios profesionales (confección de contratos, etc.)
• Primas de seguros
• Servicio bancarios (comisiones de emisión de recibos bancarios)
• Suministros (agua, luz, gas, etc.)
• Comunidad de propietarios
• Tributos (IBI, tasa de basuras)
• Gastos financieros (intereses hipoteca)

Debo indicar que los suministros (consumos) los paga el “casero”, y los “refactura” al inquilino en el recibo mensual del alquiler, con lo cual cuentan como gasto y a la vez como mayor ingreso. La comunidad de propietarios y la tasa de basuras la paga también el casero, y en el cálculo de las rentas tiene esto incluido, y así consta en el contrato.
Asimismo y para un mejor control, y justificación fiscal los “caseros” llevan la contabilidad a través de una cuenta bancaria independiente de las cuentas consideradas “privadas” de forma que ante una inspección fiscal, todo parece de mejor justificación, o al menos así lo entendemos nosotros.

Gracias de antemano.-

Xavier.-

Por cierto la limpieza de las fincas, en caso de cambio de inquilinos, se considera como "conservacion y reparación".

Bueno, como ya sabes no soy técnico en estas cosas, aunque sí un osado, en ocasiones muy imprudente.

En primer lugar, la reducción del 50% es aplicable a todos los arrendamientos que vengan a satisfacer una necesidad permanente de vivienda, y es aplicable tanto a los rendimientos positivos como a los negativos. Como bien dices, en cietas condiciones (arrendatario de edad comprendida entre 18 y 35 años y rentas superiores al IPREM) esta reducción es ampliable al 100%, pero esta ampliación sólo es aplicable a rendimientos positivos, nunca negativos.

En cuanto a los límites de los gastos, los únicos con límite son los gastos de financiación ajena (intereses, comisiones...) y los de conservación y reparación. En conjunto, todos estos gastos no pueden exceder de los ingresos íntegros, y en caso de sobrepasar el límite, el exceso puede compensarse en los cuatro ejercicios siguientes, siempre con este límite.

Pero el resto de gastos no tiene ningún límite, salvo el genérico de guardar correlación con los ingresos y de ser necesarios para su obtención.

En el caso de obtener un rendimiento negativo, éste forma parte de la base general, compensando los rendimientos positivos de otros inmuebles, los rendimientos del trabajo, los rendimientos de actividades económicas,... En el caso de obtener una base general negativa, ésta puede compensarse en los cuatro ejercicios siguientes con bases generales positivas...

Por tanto, perderse por perderse, no es tan fácil.

Y además de osado e imprudente, en ocasiones soy peor que la Administración. Esos gastos de limpieza, en mi opinión, deben de considerarse como de conservación, por la propia definición de estos.

Por último, en cuanto a los garajes, si estos se arriendan de forma independiente a una vivienda, incluso hay que repercutir IVA.

Saludos.

Entonces pongo un ejemplo (a bulto, pero “ma o meno”)

Ingresos por rentas …….9.000
Ingresos por recuperación de gastos pagados (consumos) ….. 600

Conservación y reparaciones finca .......200
Limpieza por cambio de inquilinos ……300
Servicios profesionales (confección de contratos, etc.) ... 300
Primas de seguros .......250
Servicio bancarios (comisiones de emisión de recibos bancarios) ....100
Suministros (agua, luz, gas, etc.) ..... 600
Comunidad de propietarios .......250
Tributos (IBI, tasa de basuras) ......500
Gastos financieros (intereses hipoteca) ..... 3.500
Rendimiento antes de amortización ..... 3.600
Amortización 3% sobre el mayor valor (catastral o de compra), supongamos que este fuese 150.000 € x 3% = 4.500
Rendimiento neto ……. 900 negativos.

Entiendo, por tanto que estos deben compensarse en los 4 años posteriores, solo podría compensarse con otros rendimientos de otras viviendas si antes de amortización ya fuese negativo, es que ¿cuales son los primeros que se descuentan, a estos efectos?

Y otras si la sabes, un piso alquilado a estudiantes que es su residencia habitual durante más de 183 días al año, que si van a clase por poco que vayan salen 183 seguro ¿vale esto del 50%, o no vale al considerar la Agencia Tributaria que donde residen en realidad es en casa de sus padres, donde están empadronados?.

Gracias de nuevo

Por último, en cuanto a los garajes, si estos se arriendan de forma independiente a una vivienda, incluso hay que repercutir IVA.

En esto te diré más, si el garaje es propiedad de dos (matrimonio, por ejemplo) para más inri hay que constituir una comunidad de bienes para generar una sola factura, no siendo validas a efectos del “pagano” si es empresa dos “medias” facturas de ½ indivisa de la finca (manda güebs….), esto lo sé porque ya pasamos por ello en una comprobación fiscal rutinaria.

Ese rendimiento neto, 900 euros negativos, una vez aplicada la reducción del 50% (si es el caso), van directamente a la base imponible general, no hay que esperar ningún año a compensarlos. Los intereses mas los gastos de conservación y reparación (los únicos con límite) suman 4.000 euros, menos que los 9.000 euros de ingresos, por tanto puede darte un rendimiento negativo.

En cuanto a la reducción, por eso decía lo de cubrir una necesidad de vivienda. No hace falta que sea la vivienda habitual del arrendatario, pero sí que cubra una necesidad de vivienda. Mañana si quieres te busco una vinculante al respecto, trata de un señor que de lunes a miércoles tiene que desplazarse por motivos de trabajo, y alquila una vivienda... el arrendador puede aplicar la reducción.

Saludos.

Eres un crack, gracias, está clarísimo, no se trata de sin los primeros gastos o los segundos, es solo que la suma de los mismos no puede exceder del total ingresos.

Gracias de nuevo.

Supongo q lo sabes, pero en l lista he echado en falta la amortización de los muebles.
sl2