En el supuesto de comprar un local y tener la posibilidad de escoger pagar el 10% de ITP y no poder recuperar dicho dinero o pagar el 21% de IVA y poder ir recuperandolo. En que casos conviene más pagar ITP y en que casos IVA? Depende de la facturación?
Venga para upearlo pongo un ejemplo:
Me quedo un local de 100.000€, que me conviene más?
- Pagar 110.000€ y dar los 10.000€ como perdidos.
o
- Pagar 121.000€ y poder ir quedandome todo el IVA que facture hasta los 21.000€.
Depende del nivel de facturación? De los beneficios?
Para poder decantarte por una solución u otra debes de tener primero presente si verdaderamente estas en la situación de poder gravar el IPC o IVA.
Si es así, debes de conocer algunos de los aspectos que necesitas cumplir para poder recuperar el IVA al completo. Por un lado hacer las declaraciones correspondientes, trimestrales o mensuales, y por otro lado, se exige que para ellos debes de estar dado de alta al menos 10 años.
O al menos esto es lo que tengo entendido, que me corrijan si me equivoco.
Saludos!
Tal como comenta Elena hay que ver otros aspectos, tales como quién te lo vende, el destino del local,...
Por lo que a mi respecta aconsejaría siempre el IVA, pues si bien te tocará pagarlo en el momento de la compra y te tocará pagar AJD en la escritura (que siempre la gente se le olvida que IVA y AJD son compatibles) podrás solicitar la devolución en Enero del año siguiente al de la compra del IVA. Si optas por TPO sólo te lo podrás deducir vía amortizaciones.
Insisto en que tengas cuidado con los requisitos, sobre todo con el dicho por Elena de que has de mantenerlo 10 años afecto a la actividad y que no vale comprarlo y no hacer nada con él hasta que pasen los 10 años.
Gracias por las respuestas.
El destino del local importa? Si decido pagar iva no da lo mismo que luego abra un bar o coja y alquile el local. No me ire deduciendo el iva igual sea cual sea la actividad?
El AJD cuanto representa más o menos?
Dado de alta durante 10 años? A que te refieres, de alta a l'actividad?
Mi gestor me ha dicho que me lo quede con iva pero no me ha dado tantas explicaciones. Donde podria acudir para que me asesorara bien aunque se tenga que pagar logicamente.
Destino del local:
Si lo alquilas o abres un bar sí, pero, por ejemplo, si abres una clínica (directamente tu, no que se lo alquiles a alguien que abra una clínica) hay problemas ya con el IVA.
AJD:
Pues no sé tu legislación autonómica, pero supongo que andará por el 1,5% del valor, y este sí que sólo puedes deducirlo vía amortizaciones.
Alta durante 10 años:
El local tienes que tenerlo alquilado o afecto a una actividad económica durante 10 años para que el IVA te sea deducible, sino hay que hacer ajustes en los que Hacienda te pide lo suyo. Ojo, no significa que lo tengas que tener alquilado ni todo el tiempo ni a la misma persona, pero digamos que si lo compras, te deduces del IVA y ni lo alquilas ni nada Hacienda se va a mosquear...
Y respecto a dónde ir... No sé ya decirte. Si te vale yo te puedo decir en la medida de lo que sé.
Muchas gracias de nuevo. Me da la sensación que sabes más que los dos gestores a los que he consultado hoy, todo hay que decirlo, ninguno me ha cobrado nada pero preferiria que cobraran y me lo explicaran mejor.
A ver... mi intención es poner el local en alquiler un par de meses, si lo alquilo perfecto y si no lo alquilo desarrollaria una actividad profesional como autonomo en él.
El ejemplo que has puesto de la clinica no lo entiendo, una clinica facturará igual que factura un bar no? Entonces porque es diferente?
Lo de los 10 años no lo comprendo tampoco,, vamos a ver diferentes supuestos:
Año 1 y 2: lo alquilo a una tercera persona.
Año 3, 4, 5, 6: el inquilino se va y yo decido montar una barberia en la que trabajo de barbero como autonomo.
Año 7, 8, 9, 10: mis clientes estan calvos ya, con lo que tengo que cerrar la barberia y montar una floristeria en la que yo trabajo como autonomo.
En este supuesto el local ha estado siempre destinado a una actividad aunque hayan sido 3 distintas, entiendo que me podre deducir el iva que le cobro al inquilino, el iva que le cobro a los que pelo y el iva que cobro en las facturas de cada flor.
Otro supuesto:
Año 1, 2, 3, 4: monto una gestoria en la que trabajo como autonomo.
Año 5, 6, 7, 8, 9 y 10: el negocio se va a pique con lo que el local permanece todos estos años cerrado.
En este caso entiendo que mientras era una gestoria me he podido ir quedando todo el iva de las facturas. Logicamente mientras estaba cerrado no me he podido quedar ningun iva porque no generaba ningun ingreso relacionado con el local.
Cuando dices "hay que hacer ajustes y hacienda te pide lo suyo" no puedo comprenderlo pues logicamente si no facturo no puedo recuperar iva porque no lo hay, y si facturo recupero el iva. Es decir si para poder deducirme el iva logicamente antes ha tenido que existir una factura no entiendo que ajustes se tienen que hacer...
Lo siento, estoy espeso pero cuando no comprendo bien algo me gusta insistir.
Gracias por aguantarme.
El ejemplo de la clínica:
Si tu se lo alquilas a la clínica tu le haces una factura normal con IVA, así que sin problema, pero si tu eres el veterinario que compra el local con IVA, como facturarías sin IVA (poruqe están exentas, no porque quieras defraudar) no tienes derecho a deducirte el IVA soportado.
Alquileres:
Caso 1: No conozco tan a fondo todos los casos que planteas, pero si estás en el Régimen General del IVA no habría problemas.
Caso 2: Ahí Hacienda puede ver problemas, pues dejas el local 6 años cerrado sin que genere IVA para ella, con lo que esos 6 años te los puede pedir regularizar si no lo haces tu ¿Cómo? Imagínate que soportas 100 de IVA en la compra y que luego durante 6 años está vacío y sin generar nada, pues deberías devolverla 100 / 10 x 6 = 60; para estos ajustes no hace falta factura, en los modelos hay una casilla específica para ellos.
De acuerdo. Entiendo el tema de la clinica y el caso 1 pero el caso 2 no.
Yo ya he pagado el 100% del iva del local en el momento de la compra, en los 4 años siguientes tengo suficiente facturación en la gestoria como para quedarme el 40% del total del iva pagado en el momento de comprar el local, durante los otros 6 años como no facturo nada porque el local esta cerrado no podré recuperar el 60% del IVA restante pero en ningun caso me puede reclamar hacienda nada a mi, pues yo en su dia ya pague el 100% del iva.
Pero ese IVA en el primer año te lo devolverán íntegro en el último trimestre, minorado por los IVAs que hayas repercutido.
Ejemplo:
Año 1: compras el local y pagas 100 de IVA y lo alquilas, repercutiendo un IVA de 20; Hacienda TE DEVUELVE 100 - 20 = 80
Año 2: sigues alquilando el local, repercutiendo un IVA de 20; TE TOCA PAGAR 20 a Hacienda
Y así lo tendrías que hacer sucesivamente hasta el décimo año.
¿Qué pasa si el año 3 no haces ya nada y lo dejas sin alquilar ni usar? Pues que Hacienda se puede mosquear y pedirte explicaciones pues te ha devuelto mucho al principio.
¿Y a partir del décimo año? Ya da igual que lo alquiles o no, pues Hacienda ya ha recaudado durante el tiempo establecido en la Ley.
Bufff...
Yo entendia que si el primer año repercutias 20 de IVA, pues solo podías recuperar estos mismos 20 de IVA. Según me dices independientemente de lo que facture yo el primer año me van a devolver todo el iva pagado en la compra del local? No entiendo porque restas los 20 repercutidos de los 100... Ya no sigo al año 2 porque si el primer año ya no lo entiendo...
Perdona por marearte tanto, te debo una cena mínimo!
Bueno, tu cuentas ir compensando el IVA. Kyrie lomthe cuenta con solicitar devolución.
Es más correcto su enfoque, ya que el derecho a deducirte el IVA, "caduca".
Si compras el año 0, y el año 5 aun no has logrado compensarte todo el IVA, entonces caducará de golpe todo el IVA no deducido.
Lo que Kyrie plantea es que en el supuesto de solicitar la devolución, si pasados x años, pero antes de 10, el local, de derecho o de hecho, deja de estar afecto a actividad económica con plena capacidad de deducción (ejerces una actividad exenta de IVA, lo tienes vacío demasiado tiempo,...), entonces deberías regularizar la parte proporcional de IVA que te devolvieron.
la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!
Ahora comprendo. Muchas gracias a los dos. Pero ahora tengo otra duda, si realmente se puede hacer de las dos formas (ir compensando IVA o solicitar devolución). Que me conviene más? En que casos conviene hacer una cosa o otra?
Si te he entendido bien, si pides la devolución tienes un margen de 10 años y si lo vas compensando de solo 5 años. No debería ser al revés por lógica?
Siempre interesa más pedir la devolución no?
Por mi parte yo te aconsejaría siempre solicitar la devolución aun cuando sepas que lo vas a compensar en 5 años, mejor el dinero en mi bolsillo que en el de Hacienda, ¿Que luego hay que ajustar? Pues se ajusta.
Lo de los 10 y 5 años (que más bien son 4), no es que en un caso tengas un plazo de 5 y en el otro de 10, la cuestión es que tu tienens que tener ese bien afecto 10 años, independientemente del método que utilices, pero en el caso de que no te lo deduzcas totalmente el IVA en el plazo de 4 años pierdes poder compensar ese dinero, cosa que no pasa si solicitas la devolución.
Respecto a si compensa solicitar la devolución, el dinero mejor siempre en mi bolsillo que en el de Hacienda, cumpliendo siempre con la Ley claro está.
Te voy a poner un ejemplo más claro para que lo entiendas los dos supuestos:
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1) Lo haces por compensación:
Año 1: Pagas 100, cobras 10; te quedan pendientes de compensar el año que viene 90
Año 2: cobras 10 y los compensas; te quedan pendientes de compensar el año que viene 80
Año 3: cobras 10 y los compensas; te quedan pendientes de compensar el año que viene 70
Año 4: cobras 10 y los compensas; te quedan pendientes de compensar el año que viene 60
Año 5: cobras 10 y los compensas; te quedan pendientes de compensar el año que viene 50 pero como han pasado 4 años desde la compra los pierdes
Año 6: cobras 10, has de pagar esos 10 a Hacienda
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2) Lo haces por devolución
Año 1: Pagas 100, cobras 10; solicitas la devolución de los 90
Año 2: cobras 10, has de pagar esos 10 a Hacienda
Año 3: cobras 10, has de pagar esos 10 a Hacienda
Año 4: cobras 10, has de pagar esos 10 a Hacienda
Año 5: cobras 10, has de pagar esos 10 a Hacienda
Año 6: cobras 10, has de pagar esos 10 a Hacienda
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En este supuesto en el primer caso has perdido 50, cosa que no habría pasado si hubieras solicitado su devolución.