Donación+compra

Tengo en proyecto adquirir una casa de mis padres, (propietarios desde hace 50 años). He pensado que la transmisión podríamos hacerla mediante donación ya que en Castilla y león los impuestos por este concepto son mínimos. La valoración de la casa quedaría en 70.000 € pero he de pagar a mis hermanos (2)un tercio de este valor. ¿Es factible este tipo de operaciones? ¿qué impuestos se aplicarían al respecto? ¿Cómo hacerlo para pagar lo mínimo?
Agradecería vuestras aportaciones.

En mi opinión el problema está en esas cantidades que entregas a tus hermanos en compensación de algo que de momento no tienen y sobre lo que no pueden negociar. Con lo que esas cantidades podrían considerarse una donación.

Y salvo mejor opinión, desde el punto de vista fiscal creo que lo mejor es la donación por parte de tus padres, a los tres hijos, de la vivienda en proindiviso. Y posteriormente tú compras a tus dos hermanos su parte.

Por la donación cada uno de los hijos devenga el impuesto de donaciones correspondiente, en Castilla y León con el 99% de bonificación en la cuota, al ser de padres a hijos, siempre que se realice en documento público. Tus padres tienen una ganancia patrimonial en su IRPF, por diferencia entre el valor de mercado en el momento de la donación y el valor de adquisición actualizado por coeficiente, pero además tienen no sujeta la ganancia generada desde su adquisición (hace 50 años) hasta el 19.01.2006, estando sujeta la ganancia realizada desde esta fecha hasta el día de la donación. Si fuese su vivienda habitual y si tus padres tienen más de 65 años esa ganancia les queda exenta, pero no parece el caso.

Por la compra a tus hermanos deberías liquidar el impuesto de transmisiones, un 6%, en cualquier caso más barato que hacerles una donación. Ellos tendrían que incorporar esa venta en su IRPF, aunque no tengan ni ganancia ni pérdida (están vendiendo al mismo precio de adquisición).

Y si esa vivienda va a ser tu vivienda habitual puedes deducir por las cantidades destinadas a su adquisición.

Saludos.

Muchísimas gracias al.rodrigo, pero voy a rizar un poco el rizo, mediante otro supuesto: Mis padres me hacen la donación únicamente a mi y yo cumplo con mis hermanos de forma privada. ¿Cómo lo ves? O simplemente no cumplo...
Puede hacienda investigar mis movimientos bancarios?, ya que disminuyen mis ahorros en una cantidad de dinero, por ejemplo en 48.000 €.
Cuando dices: "Tus padres tienen una ganancia patrimonial en su IRPF, por diferencia entre el valor de mercado en el momento de la donación y el valor de adquisición actualizado por coeficiente", ¿cómo se fija el valor del mercado en el momento de la donación? Insisto, te agradezco cualquier aportación que aligere los impuestos.

Nunca recomiendo atajos no legales, así que no cambio para nada mi respuesta anterior. Es más, pienso que los atajos siempre salen caros.

En cuanto al valor de mercado, es lo que te puede pagar alguien independiente por esa vivienda. Las Administraciones tienen servicios de valoración de inmuebles, y al menos debería de considerarse ese valor, salvo que puedas demostrar que es bastante inferior. En Castilla y León lo tienes aquí:

http://servicios4.jcyl.es/ora_iguiaexp/pac_ubicacion.proc_1?prov=0&desm=0&codm=0&abrev=0&desv=0&codv=0&camino=0

Saludos.

Si el "reparto" con tus hermanos se hace como una disolución de cosa común en lugar de como una compra-venta, estais sujetos a AJD (el 1 % en general), y a IRPF (ellos), que presumiblemente arrojará una minusvalía.

Cachilipox, esto suena interesante, me puedes traducir lo que se entiende por disolución de cosa común y qué es el AJD? Supongo que la después de la donación de mis padres a sus hijos, viene la disolución de cosa común... que se tendría que valorar como la tercera parte de la valoración de la donación y cada uno aplicaríamos el 1% para hacienda, es así?

Primero, se hace lo que al.rodrigo recomienda: el piso de tus padres se dona a los tres hermanos por igual: Tributa por ISD en los receptores de la donación (vosotros), y en IRPF en los donantes (tus padres). Es una tributación bastante bonificada.

Luego, resulta que los tres hermanos sois copropietarios 100 % de una cosa común. Como a nadie se le puede oligar a permanecer indiviso, decidís dividir la cosa común. Es una operación en dos tiempos, según el impuesto.

Jurídicamente en primer lugar esa copropiedad indivisa pasa a ser un porcentaje individual sobre la propiedad (pasais del 100 % común a 3 porcentajes del 33,33 %). A continuación, permutais esos 33,33 % de tus hermanos por dinero.

La primera operación (que es propiamente la división), tributa por AJD, el 1 % del valor de la cosa dividida. Y a efectos de este impuesto (ITPAJD) aquí finaliza todo. La segunda operación, la permuta de un porcentaje por dinero, no tributa por ITPAJD, pero si hay que declarar en IRPF (tus hermanos).

En una situación normal, con valores declarados que no sufren alteración entre la donación y la división (ya que se trata de hacerlo en un acto simultaneo), y como tus hermanos deberán (en principio oficialmente) afrontar algún coste (notaría, tributación, gestoría,...), a tus hermanos se les produce una presunta pérdida patrimonial.

Ejemplo: Valor comprobado de la donación: 70.000, para tres beneficiarios.
Cada uno recibe 70.000/3, incrementado en los gastos necesarios inherentes.

Cada uno de tus dos hernamos te permuta su 33,33 % por dinero (70.000/3), y calcula si obtiene ganancia o pérdida. En este caso, siempore será cero, o pérdida.

Cuando esta operación se hace sobre bienes heredados, por ejemplo, en los que entre el primer hechio causante y la división, transcurre una temporada, si que pueden aparecer ganancias.

Por último, si la finalidad de esta vivinda es que constituya vivienda ha baitual, la parte adquirida onerosamente, los 2/3 de tus hermanos, más los costes que afrontes de la parte lucrativa, será deducible en los términos reglamentarios, del IRPF, cmo cualquier otra vivienda.

Muchísimas gracias, CAchilipox, no has sido parco en palabras y en consecuencia te he entendido a la perfección. He hablado con mi familia al respecto de la donación y como mis padres tienen otros bienes inmuebles de similar valor, nos estamos cuestionando el que se haga la donación íntegramente a mi favor y ellos quedarse con otras casas. Mi duda es: en la donación se recogerá el coste del bien inmueble (82000€), y como lo quiero convertir en vivienda habitual, será igualmente deducible del IRPF? Es decir, adquiero un bien inmueble por donación, no por venta. Insisto, muchísimas gracias.