Blog sobre finanzas personales
Rafael San José presenta sus anotaciones sobre temas financieros.

¿Por que no contratamos la hipoteca en yenes?

81
Publicado por Rsanjose el 18 de noviembre de 2006

La hipoteca en Yenes

Actualmente existen hipotecas multidivisas, cuyo capital pendiente puede cambiarse de una a otra según nos convenga con idea de poder aprovechar los tipos inferiores que existen en Japón o Suiza principalmente. Otros usuarios expertos, prefieren además pronosticar los cambios de divisa para aprovechar las revalorizaciónes y depreciaciones de las divisas y obtener un descuento adicional.

La principal ventaja de estos productos consiste por un lado en que los tipos de interés en Japón (y en menor medida en Suiza) están bastante por debajo de la Eurozona, por lo que el interés aplicable al préstamo es menor.

Pero... ¿Qué es una divisa?

Para conocer cual es el principal riesgo de este producto lo primero que tenemos que tener claro es ¿qué es una divisa?. Podemos encontrar varias definiciones como por ejemplo esta definición libre extraída de wikipedia (http://es.wikipedia.org/wiki/Divisa) en la que Divisa es definida como "la moneda utilizada en una región o país determinado. Las divisas fluctúan entre sí dentro del mercado monetario mundial. De este modo, podemos establecer distintos tipos de cambio entre divisas que varían constantemente en función de diversas variables económicas como el crecimiento económico, la inflación o el consumo interno de una nación."

Debemos pues comprender que su valor de cambio varía constantemente y que por lo tanto, aunque existe dependencia de ciertas condiciones económicas, su valor es impredecible porque lo fija el mercado (oferta y demanda). Aunque hagamos una predicción de los posibles valores de cambio futuros, siempre podemos equivocarnos o surgir imprevistos que afecten directamente a la economía de una de las zonas (datos económicos inesperados, atentados terroristas, catástrofes naturales, etc).

¿Qué es eso de que el valor de una divisa varía?

Por si aún no ha quedado claro, esto viene a decir que la valoración de las monedas de una zona cambia respecto a las de otra. Pongamos un ejemplo:

El 25 de Octubre de 2000 podíamos comprar 89,57 yenes con un sólo euro. Supongamos que en ese momento pedimos una hipoteca de 120.000 euros. Aplicando el cambio, el banco nos concede un préstamo de 10.802.142 yenes (120.000 euros x 89,57 yenes/euro).

Si esa operación la hubiésemos hecho el 9 de noviembre, la deuda hubiese sido de 18.249.192 de yenes, ya que el cambio estaba en 151,32 yenes por cada euro (120.000 euros x 151,32 yenes/euro).

Como se puede comprobar existe una diferencia sustancial en el capital inicial que se debería de haber contratado en una u otra fecha. En este caso, sería mucho más favorable haber contratado el 25 de Octubre de 2000, es más, si ahora convirtiésemos los 10.802.142 yenes a euros, la deuda sería de 71.386,08 euros (10.802.142 yenes / 151,35 yenes/euro) en lugar de los 120.000 iniciales.

Considerando lo anterior, es fácil ver por qué todo el mundo ahora se fija en este producto... ¡El ahorro hubiese sido considerable!.

Una fluctuación como esa en 5 años nos hace pensar que no se trata de un producto tan seguro como los comercializadores nos quieren hacer creer y que encierra un grave riesgo; en cambio, aprovechan para ir explicando como quien haya contratado hace 5 años ha amortizado más de un 60% de la deuda gracias al tipo de cambio, y encima pagando un tipo de interés más bajo que el de la Eurozona.

Yo tengo una lectura bastante diferente... Quién contrató en Octubre de 2000 ha ganado, pero ahora el cambio de yenes a euro está lo suficientemente alto como para que exista un fuerte riesgo de corrección por lo que la operación será a la inversa.

Supongamos que contratamos el préstamo el 9 de Noviembre de 2006 por 18.249.192 de yenes (o sea 120.000 euros)... ¿Qué ocurriría si el 31 de Diciembre el cambio está a 130 yenes/euro en lugar de a 151,32 yenes/euro? Pues que la deuda en Euros sería de 140.378,40 euros (18.249.192 / 130), por lo que en mes y medio habríamos perdido más de 20.000 euros. Cada tres meses se puede cambiar de divisa, pero los 3 meses no los hace hasta esa fecha, así que aunque estemos pendiente sólo haríamos agonizar mientras que el yen se deprecia respecto al Euro. Si después decidimos cambiar, encima tendremos que pagar la comisión de cambio.

Los tipos de interés.

Como dijimos anteriormente, la principal ventaja de este producto es aprovechar los tipos de interés más bajos (actualmente) en otras zonas.

En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Franco Suizo a 12 meses:

En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Yen Japonés a 12 meses:

Una vez calculada al cuota de una hipoteca en divisas y otra en euros, la subida del tipo de interés en una zona y en otra afecta de la misma medida; esto es, una subida del 1% en el Libor en yenes y un 1% en el Euribor provocarían la misma subida (porcentual) en ambas hipotecas. Es cierto que el Euribor sube pero el Libor en yenes también, y el recorrido de subida es potencialmente mayor porque allí los tipos están más bajos.

Con esta hipoteca no renunciamos al riesgo de subida de tipos, simplemente lo trasladamos a la evolución de una zona económica que nos es ajena.

Que no nos vendan la moto... El Yen japonés no ha estado siempre en los niveles actuales y seguramente tampoco lo va a estar siempre. A finales de los 80 y principios de los 90 acarició niveles cercanos al 10%... A mediados de 2002 llegó a los niveles del 1% pero actualmente está subiendo y ya se encuentra por encima del 2%... ¡Sí! más bajo que el Euribor pero subiendo a buen ritmo.

Una vez calculado el préstamo, una subida del 1% afecta igual al Euribor que al Libor, esto es, los intereses se calculan aplicando el tipo a la deuda, con lo que si el Libor japonés sube un 1% y el Euribor también ambas hipotecas suben lo mismo... Al tener los tipos más bajos en Japón, también hay más recorrido al alza y por lo tanto más riesgo.

El cambio de divisa.

En el siguiente enlace podemos acceder a los cambios del Euro respecto a otras divisas:

Desde la creación del Euro éste se encuetra en máximos históricos respecto a casi todas las divisas, pero esto tampoco es algo que necesariamente tenga que seguir así; en cualquier momento, la divisa puede reaccionar de forma distinta y dejarnos atrapado con una deuda bastante más elevada que la original; más para quienes hagan nuevas contrataciones y que no cuentan con la sustancial ganancia que han obtenido quienes hayan contratado hace 5 años y que les ayudaría a amortiguar la caída.

Las características del préstamo

Partamos de una hipoteca media de 120.000 euros y busquemos un par de productos:

  • Hipoteca de Oficina Directa o Hipoteca Naranja con nómina
    • Comisión de apertura: 0%
    • Comisión de cancelación: 0% (Subrogación 0,5% en Oficina Directa)
    • Tipo de interés: EURIBOR + 0,33%
  • Hipoteca multidivisas
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Tipo de interés YEN: LIBOR + 0,75%
    • Tipo de interés EURO: EURIBOR + 0,60%
    • Comisión de Cambio: 0,20%

Si una vez contratada una hipoteca en divisas al LIBOR + 0,75% comprobamos que el Euro se revaloriza mucho y nos asustamos, o si nos arrepentimos porque la evolución ha sido desfavorable nos encontramos con lo siguiente:

  • Fuerte revalorización del Euro respecto al Yen:
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Pagamos comisión del 0,20% de la deuda.
    • Debemos menos euros gracias al cambio (muy bien).
    • Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda menor.
  • Fuerte caída del Euro respecto al Yen:
    • Comisión de apertura: 0,50%
    • Pagamos comisión del 0,20% de la deuda.
    • Debemos más euros gracias al cambio.
    • Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda mayor.

Le recomiendo que antes de decidirse descargue esta hoja de cálculo y plantee diferentes escenarios de subidas y bajadas de tipo (tanto en Euros como el Yenes), así como distintos comportamientos del cambio de divisa.

Insisto en que el producto puede resultar ventajoso, pero que estamos hablando de la deuda más importante a la que se enfrenta una familia, y que por lo tanto, antes de firmar habría que evaluar y conocer el riesgo que conlleva.

Etiquetas: yenes · hipoteca



Añadir comentario
81
Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
23 de noviembre de 2006 (02:03)

Esto no es viable... mi mujer no me deja. Y bien que le insistí, a finales del 99, que es cuando me hipotequé...

Me gusta
2 Anonimo
Anonimo
13 de diciembre de 2006 (20:47)

Existe algun coste por cambiar la hipoteca por ejemplo de yenes a francos suizos

Me gusta
3 Anonimo
Anonimo
13 de diciembre de 2006 (20:50)

Por cierto el link de la tabla excel no funciona....?

Me gusta
4 Anonimo
Anonimo
20 de diciembre de 2006 (15:09)

Pues estoy a punto de firmar una hipoteca multidivisa con yenes, y si, da miedo, pero si uno negocia la posibilidad de cambio de divisa (con coste bajo)cada mes la cosa se pone mejor. Es verdad que parece que el yen se tenga que reforzar respecto al euro en breve(que nunca se sabe), de hecho, a día de hoy está sobre 155. Tal y como está el libor, ahora mismo uno se puede ahorrar mas de 300 euros, si se compara con una hipoteca estandar (de las de hoy) de 220.000 con unas condiciones buenas de euribor + 0.5. Si firmamos hoy, la cosa sería contraproductiva a lo largo de los meses el yen se pone a menos de 110. Quiero decir que a 110 pagaríamos lo mismoque con la de euribor + 0.5. El yen estaba a 110 en 2001. Sabemos que el cambio de divisas es diario, y que esto varia mucho mas rápido que los cambios de tipo de interés, pero, si el libor sube, no os preocupes que el euribor va a subir más... y este si que tiene pinta de que seguirá subioendo y subiendo por el momento. Ahora mismo prefiero pelear el libor japonés y con los cambios de divisa que con las subidas seguras del euribor. Cuando el cambio no afavorezca tanto, uno se puede pasar a francos suizos...

Me gusta
5 Rsanjose
27 de diciembre de 2006 (17:53)

En enlace si funciona, lo que pasa es que está alojado en Webcindario y cae mucho... Pruebalo en otra ocasión.

Yo sigo pensando que las divisas no son apropiadas para la "trampa" más grande de tu vida.

Me gusta
6 Anonimo
Anonimo
05 de febrero de 2007 (16:50)

Os hablo desde mi experiencia personal:

Tengo contratada una hipoteca multidivisa desde hace tres años y 3 meses.

Capital: 190.000 €

Comisiones (cualquiera de ellas, excepto la de cambio de divisa --> 2 por mil del capital pendiente de amortizar): 0%

Plazo de amortización: 20 años

Diferencial del banco: 1%


Posibilidad de cambio de divisa: mensual, coincidiendo con la fecha de pago

Revisión del libor: mensual, libor a un mes

No coincido en muchas de las opiniones que se han expresado aquí. Me explico:

Para empezar, os pongo en situación: comencé en francos suizos con un colchón (suponiendo cambios fijos e intereses fijos) de 60.000 € que pagaría (hipotéticamente) de más, estando en euros.

La realidad: han pasado 39 meses. Tengo pendiente de amortizar 149.000 €. He pasado del CHF al JPY y vuelta al CHF esperando la próxima reunión del G7 (donde se debatirá sobre la "artificial" debilidad del Yen - Lo mismo decían del Dólar...). El libor Yen calculado a 1 año está a día de hoy al 0,59 %, no al 2 (el Euribor, al 3,98 %), pero, se me aplica el libor calculado a un mes: 0,39% (http://www.saxobank.com/?id=824&Lan=ES&Au=2&Grp=6)

Habéis calculado la diferencia que habréis de pagar de más en un préstamo a 20 años por un diferencial de 2 - 3 puntos????, os recomiendo hacer este ejercicio, que os va a entrar la risa...:) :)

Señores, no nos confundamos. Esta opción es para los que tienen alma de especuladores. Apliquen análisis técnico sobre las gráficas, estén atentos a los factores macroeconómicos, identifiquen los valores refugio.....en su preocupación está su beneficio.....o sigan a la mayoría (ya se sabe: "cien millones de moscas no pueden equivocarse,...")

Estaré encantado de compartir opiniones con vosotros en: carlos.nistal@easyware.es

Saludos.

Me gusta
7 Anonimo
Anonimo
05 de febrero de 2007 (21:18)

Mi pregunta es para Carlo Nistal, ¿por sus comentarios puedo deducir que la hipoteca en divisas es un producto para expertos?, me explico, yo no creo que fuera capaz de predecir su una divisa va a ir bien o mal(reconozco mi completa ignorancia al respecto), por lo que es probable que yo reaccionara cuando la divisa estubiera ya mal... ¿es posible que lo que es a mi este producto no me rentara en absoluto o aun asi seria una buena opcion para mi?
Un saludo y agradezco de antemano su respuesta.

Me gusta
8 Rsanjose
06 de febrero de 2007 (17:00)

En respuesta a Carlos Nistral.

¿En qué opinión no coincides?

A mi entender estás diciendo lo mismo. Tal vez tú tengas (o creas tener, no quiero entrar en polémicas de ese tipo), la capacidad para entender el movimiento de las divisas, pero no creo que todo el mundo lo esté. Estos productos se ofrecen en algunos sitios como la panacea y la solución a todos los males hipotecarios. Yo creo que tener la certeza de acertar con la divisa es imposible.

El no acertar con la divisa puede provocar incrementos en la cuota y en la deuda, haciendo que sea incluso se haga superior a la original, lo cual no es algo que mucha gente se pueda permitir, en especial, quienes se están fijando en este producto ante el temor a la subida de los tipos de interés al estar asfixiado con las cuotas actuales.

No estás diciendo algo diferente a lo que ya se ha dicho.

Por otro lado, al haber menos oferta, los diferenciales y las comisiones suelen ser más altas que las que ya se encuentran en productos en Euros (gracias a la banca on-line, especialmente). Eso no es eximente de que haya quien pueda aprovechar las bonzanzas de este producto (que que yo sepa nadie ha negado que existan).

Me gusta
9 Rsanjose
06 de febrero de 2007 (17:04)

Para Javi...

yo no creo que fuera capaz de predecir su una divisa va a ir bien o mal(reconozco mi completa ignorancia al respecto)

Sócrates dijo "yo sólo sé que no sé nada" y era un sabio... El punto de partida del aprendizaje es reconocer la ignorancia... A mi entender, en tu caso ya lo tienes prácticamente todo aprendido. No se puede predecir cómo va a estar una divisa mañana.

Me gusta
10 Anonimo
Anonimo
20 de marzo de 2007 (14:16)

Hola, tengo contratada una hipoteca en francos suizos desde el día 19 de junio de 2003 en Bankinter,el capital inicial era de 180.846,50 francos suizos la firmé con el tipo de cambio a 1,55009. Me estoy planteando cambiar a Yenes porque los intereses son más bajos. El capital pendiente de amortizar a 28/02/07 es de 152.909,94 francos. Creeis que es un buen momento para cambiar de divisa? Qué cálculo tengo que hacer para saber si el cambio me interesa o no? La comisión de cambio es del 1 por mil del capital pdte de amortizar.
Gracias de antemano y un saludo

Me gusta
11 Anonimo
Anonimo
26 de marzo de 2007 (02:12)

Hola me gustaria comentar lo siguiente me proponen hacer una hipoteca a francos suizos ahora ¿merece la pena ?¿que previsiones hay con esta divisa? yo creo q es mejor q una tradicional pero me da miedo que se me vaya de las manos el capital son 100000€

Me gusta
12 Rsanjose
26 de marzo de 2007 (11:53)

Sólo puedo decirte que es apropiado si sabes qué es un préstamo en divisas, sabes el riesgo que corres y además tienes un colchón que te permita cubrir no sólo las posibles subidas de tipos, sino un cambio desfavorable. Ten en cuenta que en cualquier caso te enfrentas a una moneda distinta a la tuya de referencia, por lo que los movimientos de cotización pueden beneficiarte o perjudicarte.

Me gusta
13 Anonimo
Anonimo
27 de marzo de 2007 (15:25)

Para rsanjose

gracias por haber publicado este artículo sobre hipotecas multidivisas.

voy a pedir una hipoteca, me estaba planteando este tipo, pero el riesgo me supera.

un saludo.

Me gusta
14 Anonimo
Anonimo
28 de marzo de 2007 (22:25)

Bueno .... pues he contratado la hipoteca multidivisa en francos suizos y las condiciones son estas: diferencial 0.70 si se pone chungo el tema y me paso € 0.10 del capital y la comision de cada letra mensual, a 0.45 diferencial €, 0.25 apertura, cancelacion 0% parcial 1% total que opinais se puede o se deve renegociar

Me gusta
15 Anonimo
Anonimo
29 de marzo de 2007 (02:57)

Enhorabuena a Rafael por este blog tan interesante y a los participantes en el por compartir sus opiniones.

Las condiciones que yo he conseguido de mi banco son libor a un mes +0,7, euribor +0,5, apertura 0,5, cancelación parcial 0 y total 1. En este sentido las condiciones que ha conseguido el blogger anterior no son nada desfavorables.

Yo me encuentro en este momento en la tesitura de decidir entre el yen y el franco suizo, se que uno es la estabilidad y otro el riesgo, pero poco más. Alguien se ofrece a hacer de buen samaritano. También me gustaría saber si es posible realizar la hipoteca en 2 divisas, esto es repartir el riesgo entre francos y yenes.

Lo dicho, agradezco opiniones y enhorabuena al host.

Me gusta
16 Anonimo
Anonimo
05 de abril de 2007 (01:27)

Hola

Soy fuentesss y me acaban de comentar el tema de esta hipoteca multidivisas y quería hacer alguna pregunta...

Me podríais poner una simulación en euros y otra en yens. Serían 120 mil euros a 30 años, ¿Qué cuota sería en euros y en yens? O decirme como calcularlo.

Podría ser rentable esta hipoteca para una persona totalmente ignorante en este mundillo? Ya he leído que algunos están a favor y otros no tanto. MUchas gracias.

Adéu.

Me gusta
17 Anonimo
Anonimo
05 de abril de 2007 (20:23)

Hola

Vuelvo a ser fuentesss, ya he visto lo de las divisas, fallo mío por no verlo. Muchas Gracias.

Adéu.

Me gusta
18 Anonimo
Anonimo
10 de abril de 2007 (11:56)

Así que aunque estemos pendiente sólo haríamos agonizar mientras que el yen se deprecia respecto al Euro
---------------------------------
Querras decir que se aprecia respecto al Euro ¿No?

Me gusta
19 Anonimo
Anonimo
10 de abril de 2007 (15:10)

Además del diferencial y las comisiones. Hay que fijarse mucho en el fixing que aplica el banco a la hora de hacer el cambio tanto en el cambio de divisa para hacer las mensualidades como en el cambio de divisa total.
Los bancos pueden aplicar hasta un 2% en el cambio a su favor.

saludos

Me gusta
20 Rsanjose
10 de abril de 2007 (15:57)

Hola a todos.

Para fuentesss... La comparativa que pides está en la hoja de cálculo.

Respecto al error, sí que me percaté y creí haberlo corregido.

Efectivamente, se sufre cuando el yen se aprecia respecto al euro por dos motivos:

1º) Porque al tener la deuda en yenes, esta sube (debemos más dinero en total).

2ª) Porque necesitamos más euros para comprar yenes y pagar cada cuota.

Saludos.
Rafa

Me gusta

Recomendado por: 1 usuario






RSS
e-Mail









Rankia utiliza cookies propias y de terceros, con ellas obtenemos información sobre tus pautas de navegación y así podemos ofrecerte una mejor experiencia de uso y servicio mostrándote información relacionada con tus preferencias e intereses. Si continúas navegando aceptas nuestra política de cookies.