Blog sobre finanzas personales
Rafael San José presenta sus anotaciones sobre temas financieros.

Préstamos hipotecarios y de consumo

11
Publicado por Rsanjose el 27 de octubre de 2006

Antes de firmar un préstamo hipotecario, creo que hay cosas que debemos de tener pero que muy claras.

Voy a tratar de explicarlas de la forma más sencilla posible, aunque entiendo que el tema puede ser algo difícil de entender.

También adjunto una hoja de cálculo que podéis descargar para simular las cuotas de vuestro préstamo: Pinche aqui para descargarla.

Al final de esta página hay un apartado que explica cómo usar la hoja de cálculo.

Definición de préstamo y conceptos claves

Un préstamo es una cantidad que se pide prestada a una entidad financiera, por ejemplo a un banco, y que pactamos su devolución en un plazo determinado.

Cuando la entidad (en adelante el banco) nos concede dicho préstamo, fija la fecha de devolución y los intereses que hay que pagar por dicho préstamo.

Hay que tener en cuenta los siguientes conceptos principales:

  • El capital inicial o concedido es la cantidad que el banco nos entrega.

  • La Amortización es la cantidad que llevamos devuelta. Habitualmente, con cada recibo, parte va para amortización y parte son intereses.

  • Los intereses es una cantidad que el banco se queda en cada cuota por el préstamo que nos ha concedido. Los intereses se calculan sobre la cantidad pendiente de amortizar, por lo que es habitual que en las primeras cuotas se amortice poco y se paguen muchos intereses. Cuanto mayor sea el tipo de interés más se paga.
    Antes de firmar el préstamo, el banco nos mostrará lo que se llama tabla de amortización, y que es un listado con el importe de cada una de las cuotas en el que se detalla el capital pendiente, la amortización, los intereses y el importe de la cuota.

Como veremos más adelante, esa tabla no es del todo útil si el préstamo es a tipo variable, pues con la primera revisión los datos cambian, pero sirve de guía.

Cálculo del préstamo

Existen distintos métodos para calcular la devolución de un préstamo. Entre
ellos, se pueden destacar los siguientes:

  • El Sistema Americano en el que sólo se pagan los intereses dejando la devolución del capital para el último periodo.

  • El Sistema Francés según el cual, en cada ejercicio se van pagando intereses y amortizando menos al principio y más al final de manera que se pague siempre lo mismo. Este es el sistema que suele utilizarse habitualmente, aunque el importe de las cuotas puede variar a tipo variable como veremos más adelante.

  • Sistema con Amortización constante, que lo que se hace es amortizar en todos los recibos la misma cantidad pagando los intereses por la cantidad pendiente.

  • Existen otros como el Método de Amortización con Fondos de Amortización, el Método de Amortización de Términos variables en Progresión Geométrica y Aritmética... Consulte los enlaces de la parte inferior de la página si necesita conocerlos.

Cálculo del interés a pagar

El interés que se pagará será la parte que corresponda al periodo a liquidar con el recibo. Habitualmente los recibos serán mensuales, por lo que se pagará la doceava parte del tipo de interés aplicado.
Por ejemplo, supongamos que tenemos un préstamo de 120.000 euros a un interés del 6%. Si los recibos son anuales, el interés mensual que se pagará es de 0,5% (6% / 12 meses = 0,5%, o lo que es igual multiplicando por 0,005).

  • El primer recibo del préstamo tendría como intereses 600 euros, porque 120.000 x 0,005 = 600 euros, si el préstamo fuese a 25 años (descargue la tabla), la cantidad que se amortizaría en ese recibo sería de 173,16 euros que sumado a los intereses nos daría el importe de la primera cuota: 773,16 euros. Lo más importante es que ya no debemos 120.000 euros, sino 119.826,84 (120.000 - 173,16 = 119.826,84) euros que es nuestro nuevo capital pendiente, y es sobre el que se pagarán los intereses de la siguiente cuota.
  • El segundo recibo del préstamo tendría como intereses 599,13 euros (menos que los 600 euros del recibo anterior), y con él amortizaríamos 174,03 euros (más que en el recibo anterior); en cambio, el importe de la cuota sería el mismo: 773,16 euros.
  • Con el último recibo, el 300, pagaríamos todo el capital pendiente (769,32 euros) y tan sólo 3,85 euros de intereses: 763,32 x 0,005 = 3,85 euros.

Las distintas fórmulas pueden hacer que se amortice más rápido o más lento, pero el interés se aplica siempre de esta forma, lo que es algo que nunca debemos de olvidar.

Tipos de préstamos

Otra forma de clasificar a los préstamos es por el interés que se aplica a lo largo de su vida, esto es:

Préstamos de tipo fijo

Los préstamos de tipo fijo son aquellos en los que el tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo.

Este tipo de préstamos son interesantes cuando los tipos de interés están bajos, pero como nos proporciona esa seguridad, la tenemos que pagar porque el tipo de interés que se aplica suele ser más alto, y el tiempo para pagarlo más corto.

Préstamos a tipo variable


La mayoría de los préstamos que se firman son a tipo variable. Generalmente tienen un tipo inicial, y a los 6 meses o al año, dicho tipo de interés se revisa tomando como base un índice al que se le suma una cantidad constante que se pacta al contratar el prétamo.

Las referencias más utilizadas publicadas por el Banco de España son:

  • IRPH (indice de referencia de préstamos hipotecarios) de los bancos.
  • IRPH de las cajas de ahorros.
  • IRPH mixto o del conjunto de entidades.
  • Índice CECA.
  • Deuda Pública.
  • MIBOR a un año.
  • EURIBOR a un año.

El más común es el EURIBOR que se extrae del tipo al que se prestan dinero los bancos entre ellos en la zona Euro.

Préstamos tipo mixto.

Funcionan como un préstamo a tipo fijo durante un determinado período de tiempo y posteriormente se convierten en un préstamo de interés variable durante el resto de la vida de la operación.

También los hay en los que el pago es variable pero con una parte fija (híbridos).

Revisión del tipo de interés

Otro problema que se plantea en los préstamos de interés variable es ¿qué ocurre cuando llega el momento de aplicar un nuevo tipo de interés?

Existen varias alternativas entre la que destaco 3:

Sistema de cuota fija

Es un sistema un tanto particular pues lo que se define es el tipo de interés y la cuota, y en función de éstos se va amortizando sin saber cuando se va a terminar de pagar.


Lo que se hace es calcular el interés a aplicar en función de la deuda pendiente y amortizar la diferencia entre la cuota y los intereses para calcular el nuevo pendiente. Así hasta que el capital pendiente sea cero.

Cuando los tipos de interes suben no sube la cuota, sino que se termina de pagar más tarde; en cambio, cuando bajan tampoco se paga menos, sino que se termina de pagar antes.

No creo que este sistema se utilice mucho.

Mantener la amortización de la tabla inicial

El mantenimiento del importe a amortizar sin cambios consiste en respetar la amortización de la tabla inicial y cambiar sólo los intereses.

Con este sistema, una vez que tenemos la tabla de amortización inicial, aunque se revise el tipo de interés, la columna de amortización no cambia para ninguna de las letras, por lo que bastará con calcular el interés (multiplicando la deuda pendiente por el tipo de interés del periodo como se explicó más arriba) y sumarlo a la amortización para tener el importe de la letra.

Con este sistema no cambia ni el amortizado ni el número de plazos.

Este tipo de cálculo es preferible con tipos al alza, ya que cuando los tipos suben la amortización ya está prefijada y aunque se paguen letras algo mayores se hará por menos tiempo. El total a pagar será sensiblemente menor en esas circunstancias.

Con recálculo del préstamo al cambiar el tipo de interés.

El sistema de recálculo lo que hace es cuando se revisa el tipo de interés se toma el capital y tiempo pendiente y se realiza un nuevo cálculo.

Si los tipos suben, las nuevas cantidades a amortizar serán menores por lo que el total a pagar a largo plazo es mayor; en cambio, cuando el escenario es de tipos a la baja es mucho mejor porque con la revisión se amortiza más cantidad de la prevista.

Conclusiones y explicación de la hoja de cálculo para pruebas

He preparado una hoja de cálculo que recomiendo que descarguen para hacer las pruebas vosotros mismos. Esta hoja hace el cálculo de un prestamo a tipo variable con el Sistema de Amortización Francés y con dos formas de cálculo de revisión de interés: manteniendo amortización inicial y recálculo de préstamo que supongo serán los más habituales.

La hoja de cálculo consta de 3 pestañas (hojas):

  • Premisas permite poner el importe del préstamo, el tipo inicial y la duración en años, y además, muestra los resultados finales para los sistemas manteniendo amortización inicial y recálculo de préstamo que supongo serán los más habituales.
  • La pestaña Manteniendo amortización inicial muestra la tabla de amortización teniendo en cuenta ese sistema. Además, es en esta hoja en la que podemos poner el nuevo tipo de interés que se aplicará también en la siguiente.
  • La pestaña Recálculo de préstamo muestra la tabla de amortización teniendo en cuenta este sistema. Esta hoja es de sólo lectura y toma los tipos de interés inicial de la pestaña de premisas y las revisiones de la anterior.

Las premisas iniciales son un prestamo de 120.000 euros al 6% a devolver en 25 años. Si cambiamos cualquiera de las premisas veremos como se recalculan automáticamente cada uno de los resultados que se muestran en dicha hoja.

Para cambiar el tipo de interés de los siguientes periodos (sólo permito revisión anual), habría que pinchar en la pestaña Manteniendo amortización inicial y cambiarlo en cualquiera de la celdas con fondo amarillo. Al volver a la pestaña premisas podemos ver los resultados y saber cual de los sistemas sería más rentable y por cuanto dinero.

Lo de mejor sistema o peor es relativo ya que yo defiendo que con tipos a la baja es mejor el sistema de recálculo, en cambio la cuota es más alta: Por ejemplo, si el tipo de interés baja al 5% y se mantiene así, la diferencia en el ejemplo será de 2.587,02 euros a favor del recálculo, en cambio, la cuota 13 (primera trás la revisión anual) sería más alta en el del recálculo (703,53 euros) frente al de amortización inicial (674,94 euros).

Enlaces

Revise los siguientes enlaces de interés:

  • Préstamos con Interés Revisable por José Tovar Jiménez I y II

  • Guía de matemática financiera en abanfin
Etiquetas: Préstamos · hipoteca · consumo



Añadir comentario
11
Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
30 de octubre de 2006 (14:32)

Un saludo Rafael.
Magnifico y didactico tu estudio y presentación. Voy a recomendarlo a personas españolas en esta situación de comprar hipotecas.
Un comentario solo sobre el sistema americano. Muy pocas hipotecas son de pago exclusivo de intereses la mayoria son con porcentajes de principal e intereses que progresan en el tiempo amortizando mas principal segun se acerca al vencimiento.
Un saludo Juan Ma

Me gusta
2 Txipiron
31 de octubre de 2006 (00:09)

Muy informativo.

Un saludo.

Txipiron

Me gusta
3 Valentin
31 de octubre de 2006 (08:46)

Mi enhorabuena y agradecimientos a Rafa por publicar temas sobre los que se beneficie el pequeño ahorrador / inversor.

Un saludo
Valentin

Me gusta
4 Anonimo
Anonimo
31 de octubre de 2006 (13:15)

Muy bueno, enhorabuena

Me gusta
5 Anonimo
Anonimo
31 de octubre de 2006 (21:43)

Muy completo.
No sirve de mucho puesto que hay que aceptar lo que ofrece la entidad, banco, etc.
Pero nunca está de más estar informado y elegir desde el conocimiento.
Un saludo
Tom

Me gusta
6 Rsanjose
05 de noviembre de 2006 (14:16)

Muchas gracias a todos por vuestras palabras de ánimo, espero sacar tiempo para seguir aportando.

Me gusta
7 Anonimo
Anonimo
14 de abril de 2007 (01:42)

Muy bueno para los que no saben mucho de esto, ayudas a mucha gente.

Un saludo.
Prestamos personales

Me gusta
8 Anonimo
Anonimo
15 de octubre de 2007 (07:52)

DECISIONES MULTICRITERIO PARA LOGRAR INVERSIONES RENTABLES

La estrategia multicriterio tiene por objetivo desarrollar un procedimiento de mejora para los procesos de toma de decisiones. La gestión organizacional define la estrategia más adecuada para maximizar los resultados positivos buscados por una empresa.

Se selecciona el criterio bajo el cual se desea decidir la mejor solución, luego se define el conjunto de restricciones que limitan la solución del problema. Seguidamente se busca entre las soluciones aquella que obtenga un mejor valor del criterio seleccionado.

Los métodos de evaluación y decisión multicriterios comprenden la selección entre un conjunto de alternativas factibles, la optimización con varias funciones objetivo simultáneamente, un agente decididor y procedimientos de evaluación racionales y consistentes.

Actualmente, debido a los avanzados recursos tecnológicos en software y hardware, los expertos recomiendan la utilización de computadores que hacen posible evaluar millones de posibles escenarios en cuestión de segundos, lo cual permite pronosticar los comportamientos y evaluar las tendencias que sufrirá el mercado bursátil por ejemplo.

Sobre todo en mercados bursátiles variables como fondos mutuos, NASDAQ, FOREX, NYSE, EUROSTOXX, etc., que en segundos se puede obtener rentabilidades de 5, 10, 20%, es importante emplear estas herramientas combinadas con la experiencia humana, lo cual trae consigo resultados totalmente favorables en casos concretos como las empresas que invierten en acciones, en las cuales la clave para una estrategia de gestión de portafolio exitosa empieza con la asignación de los activos, lo que quiere decir dividir la inversión entre las acciones más adecuadas, pudiendo llegar a obtener utilidades mensuales del orden del 30 - 40%.

PhD. Kevin Nash
Asesor Internacional
KInversiones Group SA
www.KINVERSIONES.com


__________
KINVERSIONES, Sociedad Administradora de Capitales autorizada para gestionar fondos y ahorros, líder en el sector bursátil. Brinda la máxima seguridad y rentabilidad del mercado a inversionistas independientes ofreciendo un 15% de rentabilidad mensual por ahorros desde U$D 100.
www.KINVERSIONES.com

Me gusta
9 Anonimo
Anonimo
02 de octubre de 2008 (21:26)

El sistema de amortizacion Frances permite pagar una cuota o letra mas baja, pero se paga mas interes a largo plazo, este sistema no es recomendable si se va a hacer una cancelacion aticipada de la hipoteca, para eso es mejor el sistema de amortizacion Aleman.

saludos

Me gusta
10 Anonimo
Anonimo
20 de octubre de 2008 (02:14)

Guayaquil, 19 de Octubre del 2008

COMO SE PRODUJO LA CRISIS (MAS DESMENUZADO Y DETALLADO):

Para esta explicación llamaremos:
BANCOS MATRICES a cualquier banco que preste dinero a los Bancos HIPOTECARIOS.
POCOS DUEÑOS DEL PETROLEO, a los emiratos árabes que manejan la mayor producción mundial de petróleo del mundo, también podemos considerar en este grupo a una muy pequeña cantidad de empresas que producen inmensas cantidades de utilidades en un breve intervalo de tiempo por la razón que fuere.
BANCOS HIPOTECARIOS a todos los bancos del mundo que trabajan dando préstamos hipotecarios.

Esta explicación no toma en cuenta los PAQUETES HIPOTECARIOS que se vendieron para financiar a los Bancos Matrices e Hipotecarios, lo cual es una ilegalidad moral, ya que se obtuvo capitales nacidos de papeles que nada tiene que ver con PRODUCCION o FABRICACION DE BIENES, sino solo del manejo de DEUDAS o PERDIDAS.

EMPEZAMOS:

Muchos Bancos Hipotecarios utilizan el dinero que los Bancos Matrices les ofrecen prestar con intereses atractivos y un EURIBOR bien bajo, cuando estos tienen una ENORME liquidez debido a situaciones inesperadas como la subida abrupta del precio del petróleo, llegándose a acumular hasta 5 veces mas cantidad de dinero SOLO de los POCOS DUEÑOS DEL PETROLEO que deciden mantener sus excedentes estáticos en los Bancos hasta encontrar en que invertir estas utilidades no esperadas.

Los Bancos Hipotecarios introducen rápidamente estos CAPITALES ESTATICOS a la comunidad a través de préstamos HIPOTECARIOS VARIABLES con mensualidades muy bajas gracias a un EURIBOR BAJO ocasionado por la enorme liquidez que poseen los Bancos Matrices. Estos préstamos generan una ola sustancial de empleos en construcción e inyecta importantes capitales directamente al público en compras necesarias como materiales de construcción, ropa, víveres, servicios, etc.

Toda la comunidad decide arriesgarse y aprovechar la oportunidad para comprar casas y tomar créditos HIPOTECARIOS VARIABLES solo porque el EURIBOR está muy bajo.

El problema se produce cuando los POCOS DUEÑOS DEL PETROLEO encuentran en que invertir sus enormes capitales ESTATICOS, entonces SACAN ABRUPTAMENTE estos dineros de los BANCOS MATRICES para invertirlos inmediatamente en Mantenimiento e Instalación de nuevos Pozos Petroleros y Obras gigantescas como Ciudades, Islas Artificiales, Rascacielos, Casinos, Represas, Plantas Eólicas, etc., todo en un País totalmente distinto al de los Bancos Matrices.

En ese momento los Bancos Matrices se desfinancian y para frenar los préstamos a los Bancos Hipotecarios les empiezan a subir el EURIBOR en forma MUY ALTA y ANORMAL. Los Bancos Hipotecarios que habían invertido mucho en publicidad y captado una enorme ola de interesados en obtener préstamos hipotecarios variables, deciden continuar dando los créditos sobrepasándose en forma ilegal hasta 40 veces su capital de trabajo, asumiendo que el capital inyectado había llegado a manos de toda la comunidad y que retornaría sin problemas a sus arcas. El problema es que solo el 10 por ciento del capital líquido llega a la clase MEDIA Y BAJA de toda la comunidad quienes a su vez lo depositan en cuentas de ahorros de los Bancos Matrices para futuros gastos imprevistos. Y el 90 por ciento del capital líquido inyectado por los Bancos Hipotecarios llega a los mismos millonarios de siempre que manejan los artículos de mayor consumo y mayor precio, y que por simple lógica no son CLIENTES HIPOTECARIOS, pues no lo necesitan, así que la subida del EURIBOR no provocará un retorno rápido de capitales a los Bancos Hipotecarios como se cree.

La comunidad prestamista siente fuertemente la subida abrupta de sus mensualidades sólo por el EURIBOR que nada tiene que ver con ellos, sino sólo con los negocios entre Bancos. Una subida desmedida del Euribor puede ocasionar pagos mensuales superiores a los ingresos fijos de los ciudadanos, lo que les obliga a recurrir a sus ahorros, produciéndose otro inmenso egreso de capitales de los mismos Bancos Matrices que estaban ya desfinanciados, lo peor de todo es que esto se vuelve muy notorio por las enormes colas que se hacen, lo cual provoca una preocupación entre los ciudadanos que asustados deciden retirar más dinero del normal.

Todo este desastre ocasionado por los mismos Bancos Matrices al subir el EURIBOR, cuando en realidad tenían sólo que PARAR sus préstamos a los Bancos Hipotecarios sin mover el EURIBOR, y los Bancos Hipotecarios tenían que a su vez detener todos sus créditos hipotecarios variables y vivir de los préstamos ya colocados. Pero la ambición de los colocadores de préstamos que ganan COMISIONES muy altas, les hace buscar nuevas alternativas que caen en lo moralmente ilegal para obtener capitales y seguir dando préstamos hipotecarios a pesar de que no había DINERO LIQUIDO REAL, lo que ocasionó la conformación de PAQUETES HIPOTECARIOS que fueron colocados en las Bolsas de Valores.

Ahora el problema era mayor, pues además de los egresos producidos para los POCOS DUEÑOS DEL PETROLEO se había sumado la de los CLIENTES de los Bancos Hipotecarios que tenían que pagar los nuevos valores por sus hipotecas, mas los egresos solo por la presencia de las LARGAS COLAS en los Bancos Matrices.

Esto pone a temblar a los BANCOS MATRICES, que se ven obligados a restringir sus desembolsos normales a sus clientes, que a su vez imposibilita a estos cliente el poder PAGAR a Bancos Hipotecarios los NUEVOS VALORES, provocando esto otra subida IRREAL del EURIBOR. Y el tan llamado EFECTO DOMINO se produce.

CONCLUSION:

El problema realmente fue creado cuando los Bancos Matrices usaron los dineros que pertenecían a clientes que los iban a invertir en otros sitios y subir el EURIBOR sin tener que ver con la Ley de Oferta y Demanda de la comunidad.

Es necesario que los Bancos HIPOTECARIOS tengan estrictas condiciones que impidan pagos mensuales que sobrepasen el 40% del sueldo mensual a un cliente hipotecario, a través del congelamiento del EURIBOR a estos clientes cuando suceda, hasta que la situación se normalice o baje el EURIBOR, lo que evitará la necesidad de sus clientes de retirar los ahorros de los Bancos Matrices en forma abrupta.

Además debemos aclarar que las colas de los bancos no era para prestar plata sino sólo para retirar una cierta cantidad de dinero para los Bancos Hipotecarios.

Y que en ciertos países del mundo hay leyes que prohíben cobrar más del 25 al 40% del sueldo mensual para créditos hipotecarios así suba el EURIBOR por los cielos, esto evita que los ciudadanos se queden sin la posibilidad de pagar sus deudas hipotecarias y puedan perder sus casas lo que sería muy dañino para una sociedad organizada, cosa que debería ESTANDARIZARSE para todo los Países.

Ing. José Joaquín Loayza Navarrete
Telf. 2280442 Guayaquil Ecuador
josejloayza@yahoo.es

NOTA: Al difundir esta noticia obligas a Obama y McClain a buscar congelar el EURIBOR cuando se dispara sin tener ninguna relación con la Oferta y Demanda, así como establecer pagos mensuales por préstamos hipotecarios que no pueden superar el 40 por ciento del salario neto del prestamista como ocurre en otros países. Y porqué no se ha incautado las millonarias utilidades que ganaron los agentes de bancos al colocar los PAQUETES HIPOTECARIOS en el mercado financiero, y cuantos culpables que se volvieron millonarios han sido detenidos.

Me gusta
11 Anonimo
Anonimo
25 de enero de 2009 (20:21)

Excelente. Mi intención era calcular el valor de la cuota para un préstamo que quiero realizar (a tasa fija) y la explicación dada y la planilla de cálculos cumplieron perfectamente lo que buscaba.

Muchas gracias por tu tiempo.
Enrique (Argentina)

Me gusta






RSS
e-Mail









Rankia utiliza cookies propias y de terceros, con ellas obtenemos información sobre tus pautas de navegación y así podemos ofrecerte una mejor experiencia de uso y servicio mostrándote información relacionada con tus preferencias e intereses. Si continúas navegando aceptas nuestra política de cookies.