¿Por que no contratamos la hipoteca en yenes?
La hipoteca en Yenes
Actualmente existen hipotecas multidivisas, cuyo capital pendiente puede cambiarse de una a otra según nos convenga con idea de poder aprovechar los tipos inferiores que existen en Japón o Suiza principalmente. Otros usuarios expertos, prefieren además pronosticar los cambios de divisa para aprovechar las revalorizaciónes y depreciaciones de las divisas y obtener un descuento adicional.
La principal ventaja de estos productos consiste por un lado en que los tipos de interés en Japón (y en menor medida en Suiza) están bastante por debajo de la Eurozona, por lo que el interés aplicable al préstamo es menor.
Pero... ¿Qué es una divisa?
Para conocer cual es el principal riesgo de este producto lo primero que tenemos que tener claro es ¿qué es una divisa?. Podemos encontrar varias definiciones como por ejemplo esta definición libre extraída de wikipedia (http://es.wikipedia.org/wiki/Divisa) en la que Divisa es definida como "la moneda utilizada en una región o país determinado. Las divisas fluctúan entre sí dentro del mercado monetario mundial. De este modo, podemos establecer distintos tipos de cambio entre divisas que varían constantemente en función de diversas variables económicas como el crecimiento económico, la inflación o el consumo interno de una nación."
Debemos pues comprender que su valor de cambio varía constantemente y que por lo tanto, aunque existe dependencia de ciertas condiciones económicas, su valor es impredecible porque lo fija el mercado (oferta y demanda). Aunque hagamos una predicción de los posibles valores de cambio futuros, siempre podemos equivocarnos o surgir imprevistos que afecten directamente a la economía de una de las zonas (datos económicos inesperados, atentados terroristas, catástrofes naturales, etc).
¿Qué es eso de que el valor de una divisa varía?
Por si aún no ha quedado claro, esto viene a decir que la valoración de las monedas de una zona cambia respecto a las de otra. Pongamos un ejemplo:
El 25 de Octubre de 2000 podíamos comprar 89,57 yenes con un sólo euro. Supongamos que en ese momento pedimos una hipoteca de 120.000 euros. Aplicando el cambio, el banco nos concede un préstamo de 10.802.142 yenes (120.000 euros x 89,57 yenes/euro).
Si esa operación la hubiésemos hecho el 9 de noviembre, la deuda hubiese sido de 18.249.192 de yenes, ya que el cambio estaba en 151,32 yenes por cada euro (120.000 euros x 151,32 yenes/euro).
Como se puede comprobar existe una diferencia sustancial en el capital inicial que se debería de haber contratado en una u otra fecha. En este caso, sería mucho más favorable haber contratado el 25 de Octubre de 2000, es más, si ahora convirtiésemos los 10.802.142 yenes a euros, la deuda sería de 71.386,08 euros (10.802.142 yenes / 151,35 yenes/euro) en lugar de los 120.000 iniciales.
Considerando lo anterior, es fácil ver por qué todo el mundo ahora se fija en este producto... ¡El ahorro hubiese sido considerable!.
Una fluctuación como esa en 5 años nos hace pensar que no se trata de un producto tan seguro como los comercializadores nos quieren hacer creer y que encierra un grave riesgo; en cambio, aprovechan para ir explicando como quien haya contratado hace 5 años ha amortizado más de un 60% de la deuda gracias al tipo de cambio, y encima pagando un tipo de interés más bajo que el de la Eurozona.
Yo tengo una lectura bastante diferente... Quién contrató en Octubre de 2000 ha ganado, pero ahora el cambio de yenes a euro está lo suficientemente alto como para que exista un fuerte riesgo de corrección por lo que la operación será a la inversa.
Supongamos que contratamos el préstamo el 9 de Noviembre de 2006 por 18.249.192 de yenes (o sea 120.000 euros)... ¿Qué ocurriría si el 31 de Diciembre el cambio está a 130 yenes/euro en lugar de a 151,32 yenes/euro? Pues que la deuda en Euros sería de 140.378,40 euros (18.249.192 / 130), por lo que en mes y medio habríamos perdido más de 20.000 euros. Cada tres meses se puede cambiar de divisa, pero los 3 meses no los hace hasta esa fecha, así que aunque estemos pendiente sólo haríamos agonizar mientras que el yen se deprecia respecto al Euro. Si después decidimos cambiar, encima tendremos que pagar la comisión de cambio.
Los tipos de interés.
Como dijimos anteriormente, la principal ventaja de este producto es aprovechar los tipos de interés más bajos (actualmente) en otras zonas.
En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Franco Suizo a 12 meses:
En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Yen Japonés a 12 meses:
Una vez calculada al cuota de una hipoteca en divisas y otra en euros, la subida del tipo de interés en una zona y en otra afecta de la misma medida; esto es, una subida del 1% en el Libor en yenes y un 1% en el Euribor provocarían la misma subida (porcentual) en ambas hipotecas. Es cierto que el Euribor sube pero el Libor en yenes también, y el recorrido de subida es potencialmente mayor porque allí los tipos están más bajos.
Con esta hipoteca no renunciamos al riesgo de subida de tipos, simplemente lo trasladamos a la evolución de una zona económica que nos es ajena.
Que no nos vendan la moto... El Yen japonés no ha estado siempre en los niveles actuales y seguramente tampoco lo va a estar siempre. A finales de los 80 y principios de los 90 acarició niveles cercanos al 10%... A mediados de 2002 llegó a los niveles del 1% pero actualmente está subiendo y ya se encuentra por encima del 2%... ¡Sí! más bajo que el Euribor pero subiendo a buen ritmo.
Una vez calculado el préstamo, una subida del 1% afecta igual al Euribor que al Libor, esto es, los intereses se calculan aplicando el tipo a la deuda, con lo que si el Libor japonés sube un 1% y el Euribor también ambas hipotecas suben lo mismo... Al tener los tipos más bajos en Japón, también hay más recorrido al alza y por lo tanto más riesgo.
El cambio de divisa.
En el siguiente enlace podemos acceder a los cambios del Euro respecto a otras divisas:
Desde la creación del Euro éste se encuetra en máximos históricos respecto a casi todas las divisas, pero esto tampoco es algo que necesariamente tenga que seguir así; en cualquier momento, la divisa puede reaccionar de forma distinta y dejarnos atrapado con una deuda bastante más elevada que la original; más para quienes hagan nuevas contrataciones y que no cuentan con la sustancial ganancia que han obtenido quienes hayan contratado hace 5 años y que les ayudaría a amortiguar la caída.
Las características del préstamo
Partamos de una hipoteca media de 120.000 euros y busquemos un par de productos:
- Hipoteca de Oficina Directa o Hipoteca Naranja con nómina
- Comisión de apertura: 0%
- Comisión de cancelación: 0% (Subrogación 0,5% en Oficina Directa)
- Tipo de interés: EURIBOR + 0,33%
- Hipoteca multidivisas
- Comisión de apertura: 0,50%
- Tipo de interés YEN: LIBOR + 0,75%
- Tipo de interés EURO: EURIBOR + 0,60%
- Comisión de Cambio: 0,20%
Si una vez contratada una hipoteca en divisas al LIBOR + 0,75% comprobamos que el Euro se revaloriza mucho y nos asustamos, o si nos arrepentimos porque la evolución ha sido desfavorable nos encontramos con lo siguiente:
- Fuerte revalorización del Euro respecto al Yen:
- Comisión de apertura: 0,50%
- Pagamos comisión del 0,20% de la deuda.
- Debemos menos euros gracias al cambio (muy bien).
- Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda menor.
- Fuerte caída del Euro respecto al Yen:
- Comisión de apertura: 0,50%
- Pagamos comisión del 0,20% de la deuda.
- Debemos más euros gracias al cambio.
- Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda mayor.
Le recomiendo que antes de decidirse descargue esta hoja de cálculo y plantee diferentes escenarios de subidas y bajadas de tipo (tanto en Euros como el Yenes), así como distintos comportamientos del cambio de divisa.
Insisto en que el producto puede resultar ventajoso, pero que estamos hablando de la deuda más importante a la que se enfrenta una familia, y que por lo tanto, antes de firmar habría que evaluar y conocer el riesgo que conlleva.
Publicado por Rafael San José
a las 14:05
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Esto no es viable... mi mujer no me deja. Y bien que le insistí, a finales del 99, que es cuando me hipotequé...
Existe algun coste por cambiar la hipoteca por ejemplo de yenes a francos suizos
Por cierto el link de la tabla excel no funciona....?
Pues estoy a punto de firmar una hipoteca multidivisa con yenes, y si, da miedo, pero si uno negocia la posibilidad de cambio de divisa (con coste bajo)cada mes la cosa se pone mejor. Es verdad que parece que el yen se tenga que reforzar respecto al euro en breve(que nunca se sabe), de hecho, a día de hoy está sobre 155. Tal y como está el libor, ahora mismo uno se puede ahorrar mas de 300 euros, si se compara con una hipoteca estandar (de las de hoy) de 220.000 con unas condiciones buenas de euribor + 0.5. Si firmamos hoy, la cosa sería contraproductiva a lo largo de los meses el yen se pone a menos de 110. Quiero decir que a 110 pagaríamos lo mismoque con la de euribor + 0.5. El yen estaba a 110 en 2001. Sabemos que el cambio de divisas es diario, y que esto varia mucho mas rápido que los cambios de tipo de interés, pero, si el libor sube, no os preocupes que el euribor va a subir más... y este si que tiene pinta de que seguirá subioendo y subiendo por el momento. Ahora mismo prefiero pelear el libor japonés y con los cambios de divisa que con las subidas seguras del euribor. Cuando el cambio no afavorezca tanto, uno se puede pasar a francos suizos...
En enlace si funciona, lo que pasa es que está alojado en Webcindario y cae mucho... Pruebalo en otra ocasión.
Yo sigo pensando que las divisas no son apropiadas para la "trampa" más grande de tu vida.
Os hablo desde mi experiencia personal:
Tengo contratada una hipoteca multidivisa desde hace tres años y 3 meses.
Capital: 190.000 €
Comisiones (cualquiera de ellas, excepto la de cambio de divisa --> 2 por mil del capital pendiente de amortizar): 0%
Plazo de amortización: 20 años
Diferencial del banco: 1%
Posibilidad de cambio de divisa: mensual, coincidiendo con la fecha de pago
Revisión del libor: mensual, libor a un mes
No coincido en muchas de las opiniones que se han expresado aquí. Me explico:
Para empezar, os pongo en situación: comencé en francos suizos con un colchón (suponiendo cambios fijos e intereses fijos) de 60.000 € que pagaría (hipotéticamente) de más, estando en euros.
La realidad: han pasado 39 meses. Tengo pendiente de amortizar 149.000 €. He pasado del CHF al JPY y vuelta al CHF esperando la próxima reunión del G7 (donde se debatirá sobre la "artificial" debilidad del Yen - Lo mismo decían del Dólar...). El libor Yen calculado a 1 año está a día de hoy al 0,59 %, no al 2 (el Euribor, al 3,98 %), pero, se me aplica el libor calculado a un mes: 0,39% (http://www.saxobank.com/?id=824&Lan=ES&Au=2&Grp=6)
Habéis calculado la diferencia que habréis de pagar de más en un préstamo a 20 años por un diferencial de 2 - 3 puntos????, os recomiendo hacer este ejercicio, que os va a entrar la risa...:) :)
Señores, no nos confundamos. Esta opción es para los que tienen alma de especuladores. Apliquen análisis técnico sobre las gráficas, estén atentos a los factores macroeconómicos, identifiquen los valores refugio.....en su preocupación está su beneficio.....o sigan a la mayoría (ya se sabe: "cien millones de moscas no pueden equivocarse,...")
Estaré encantado de compartir opiniones con vosotros en: carlos.nistal@easyware.es
Saludos.
Mi pregunta es para Carlo Nistal, ¿por sus comentarios puedo deducir que la hipoteca en divisas es un producto para expertos?, me explico, yo no creo que fuera capaz de predecir su una divisa va a ir bien o mal(reconozco mi completa ignorancia al respecto), por lo que es probable que yo reaccionara cuando la divisa estubiera ya mal... ¿es posible que lo que es a mi este producto no me rentara en absoluto o aun asi seria una buena opcion para mi?
Un saludo y agradezco de antemano su respuesta.
En respuesta a Carlos Nistral.
¿En qué opinión no coincides?
A mi entender estás diciendo lo mismo. Tal vez tú tengas (o creas tener, no quiero entrar en polémicas de ese tipo), la capacidad para entender el movimiento de las divisas, pero no creo que todo el mundo lo esté. Estos productos se ofrecen en algunos sitios como la panacea y la solución a todos los males hipotecarios. Yo creo que tener la certeza de acertar con la divisa es imposible.
El no acertar con la divisa puede provocar incrementos en la cuota y en la deuda, haciendo que sea incluso se haga superior a la original, lo cual no es algo que mucha gente se pueda permitir, en especial, quienes se están fijando en este producto ante el temor a la subida de los tipos de interés al estar asfixiado con las cuotas actuales.
No estás diciendo algo diferente a lo que ya se ha dicho.
Por otro lado, al haber menos oferta, los diferenciales y las comisiones suelen ser más altas que las que ya se encuentran en productos en Euros (gracias a la banca on-line, especialmente). Eso no es eximente de que haya quien pueda aprovechar las bonzanzas de este producto (que que yo sepa nadie ha negado que existan).
Para Javi...
yo no creo que fuera capaz de predecir su una divisa va a ir bien o mal(reconozco mi completa ignorancia al respecto)
Sócrates dijo "yo sólo sé que no sé nada" y era un sabio... El punto de partida del aprendizaje es reconocer la ignorancia... A mi entender, en tu caso ya lo tienes prácticamente todo aprendido. No se puede predecir cómo va a estar una divisa mañana.
Hola, tengo contratada una hipoteca en francos suizos desde el día 19 de junio de 2003 en Bankinter,el capital inicial era de 180.846,50 francos suizos la firmé con el tipo de cambio a 1,55009. Me estoy planteando cambiar a Yenes porque los intereses son más bajos. El capital pendiente de amortizar a 28/02/07 es de 152.909,94 francos. Creeis que es un buen momento para cambiar de divisa? Qué cálculo tengo que hacer para saber si el cambio me interesa o no? La comisión de cambio es del 1 por mil del capital pdte de amortizar.
Gracias de antemano y un saludo
hola me gustaria comentar lo siguiente me proponen hacer una hipoteca a francos suizos ahora ¿merece la pena ?¿que previsiones hay con esta divisa? yo creo q es mejor q una tradicional pero me da miedo que se me vaya de las manos el capital son 100000€
Sólo puedo decirte que es apropiado si sabes qué es un préstamo en divisas, sabes el riesgo que corres y además tienes un colchón que te permita cubrir no sólo las posibles subidas de tipos, sino un cambio desfavorable. Ten en cuenta que en cualquier caso te enfrentas a una moneda distinta a la tuya de referencia, por lo que los movimientos de cotización pueden beneficiarte o perjudicarte.
para rsanjose
gracias por haber publicado este artículo sobre hipotecas multidivisas.
voy a pedir una hipoteca, me estaba planteando este tipo, pero el riesgo me supera.
un saludo.
Bueno .... pues he contratado la hipoteca multidivisa en francos suizos y las condiciones son estas: diferencial 0.70 si se pone chungo el tema y me paso € 0.10 del capital y la comision de cada letra mensual, a 0.45 diferencial €, 0.25 apertura, cancelacion 0% parcial 1% total que opinais se puede o se deve renegociar
Enhorabuena a Rafael por este blog tan interesante y a los participantes en el por compartir sus opiniones.
Las condiciones que yo he conseguido de mi banco son libor a un mes +0,7, euribor +0,5, apertura 0,5, cancelación parcial 0 y total 1. En este sentido las condiciones que ha conseguido el blogger anterior no son nada desfavorables.
Yo me encuentro en este momento en la tesitura de decidir entre el yen y el franco suizo, se que uno es la estabilidad y otro el riesgo, pero poco más. Alguien se ofrece a hacer de buen samaritano. También me gustaría saber si es posible realizar la hipoteca en 2 divisas, esto es repartir el riesgo entre francos y yenes.
Lo dicho, agradezco opiniones y enhorabuena al host.
Hola
Soy fuentesss y me acaban de comentar el tema de esta hipoteca multidivisas y quería hacer alguna pregunta...
Me podríais poner una simulación en euros y otra en yens. Serían 120 mil euros a 30 años, ¿Qué cuota sería en euros y en yens? O decirme como calcularlo.
Podría ser rentable esta hipoteca para una persona totalmente ignorante en este mundillo? Ya he leído que algunos están a favor y otros no tanto. MUchas gracias.
Adéu.
Hola
Vuelvo a ser fuentesss, ya he visto lo de las divisas, fallo mío por no verlo. Muchas Gracias.
Adéu.
así que aunque estemos pendiente sólo haríamos agonizar mientras que el yen se deprecia respecto al Euro
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Querras decir que se aprecia respecto al Euro ¿No?
Además del diferencial y las comisiones. Hay que fijarse mucho en el fixing que aplica el banco a la hora de hacer el cambio tanto en el cambio de divisa para hacer las mensualidades como en el cambio de divisa total.
Los bancos pueden aplicar hasta un 2% en el cambio a su favor.
saludos
Hola a todos.
Para fuentesss... La comparativa que pides está en la hoja de cálculo.
Respecto al error, sí que me percaté y creí haberlo corregido.
Efectivamente, se sufre cuando el yen se aprecia respecto al euro por dos motivos:
1º) Porque al tener la deuda en yenes, esta sube (debemos más dinero en total).
2ª) Porque necesitamos más euros para comprar yenes y pagar cada cuota.
Saludos.
Rafa
hola buenas, me gustaría que alguien me dijese una relación de entidades, en donde puedo contratar una hipoteca multidivisas y cuales pueden ser las condiciones de salida.
un saludo
Yo conozco varios agentes que realizan hipotecas en multidivisas y que ademas las supervisan y juegan con el beneficio de la divisa para amortizar capital
a mi me la hizo una gente en villaviciosa de odon en madrid que se llaman credito e inversion y son agentes de bankinter, si te sirve de algo te podria facilitar el telefono
Yo acabo de contratar una hipoteca en yenes con el Bankinter. Compré la divisa a 158 y ahora está a 161, con lo cual de momento voy bien (me estoy ahorrando algo de letra), el futuro ¿quien lo sabe?... si empiezan a ir mal las cosas cambiaré al franco suizo, pero de momento no.
Pues como mi nombre indica estoy pensándolo para dentro de unas semanas no será una hipoteca demasiado alta solo 80 ó noventamil euros quizá por eso tengo menos dudas he consultado por ahora en dos entidades. Una es caixa catalunya, (que con ese nombre no me apetece nada la verdad)y ademas los pagos son trimestrales con lo que si te pilla una apreciacion del Yen te jorobas hasta el siguiente trimestre viendo como el cambio va subiendo tu principal sin poder escapar a otra moneda. La otra es el Barclays en que el pago es mensual (y por tanto tambien la posibilidad de cambio) y las condiciones son las siguientes Libor de la divisa +0.5 aprox.
comision de apertura 0.5%
cancelación parcial:0.5%
cancelación parcial:1%
comision de cambio entre cuentas corrientes 0.1% (esto es la comisión de cambio de divisa cada mes que pagas la cuota)
Comisión de cambio de divisa 0.2% del capital pendiente del préstamo.
No me parecen demasiado malas pero las de otro compañero anterior son estupendas a ver si pudiera poner la entidad en que las consiguió. También pregunté en banquinter pero me parecieron peores que en Barclays. Bueno chavales un saludo de todos modos nuestras mujeres no nos dejarán meternos en algo así.
Perdón la cancelación del 1% es la total.
mis condiciones en bankinter eran un pelin mas altas, ahora dispongo de un agente de red agencial bankinter especializado que me ofrece asesoramiento financiero continuo en toda la vida hipotecaria...eso me da más seguridad.
Hola, agradezco este foro y toda la información.
Soy una total inexperta en este tema de las hipotecas, pero hace un año firme una hipoteca a euroribor + 0'30 por una cantidad de 240.000 euros a 35 años.
Mi pareja está interesado en que cambiemos a una hipoteca en divisas, pero a mi me da mucho miedo porque no tengo experiencia, ni entiendo nada sobre ésto. El cambio me supondria por lo menos pagar casi 6000 euros de gastos para una hipoteca de 219000 euros.
No quiero pagar mas dinero en impuestos y comisiones, y creo que a la larga no me voy a ahorrar tanto. Lo que me ofrecen es lo siguiente:
Importe Préstamo 219.350,07 €
Vencimiento 30/04/2041
Comisión Cancelación (total/parcial) 0%
Comisión Subrogación 0,50%
Tipo Revision Mensual
Diferencial euros 0,45%
Diferencial divisa 0,90%
Cuota préstamo euros 1.097,35 €
Cuota préstamo Yenes 688,58 €
Cuota préstamo Francos Suizos 874,17 €
Mi pregunta es ¿creis que el alto riesgo que corro, merece la pena, teniendo que hacer frente a un gasto mayor?
Otra pregunta si sigo con mi hipoteca actual, ¿me interesa ir amortizando capital, aunque sean amortizaciones pequeñas? ¿y si amortizo, me interesa quitarme en años, o en mensualidades?
Muchas gracias, y perdonad que no me haya expresado correctamente.
Amiga anónima.
Difícil es darte un consejo.
Mi recomendación sería que analizaras muy a fondo las dos entradas del blog: la que habla sobre hipotecas multidivisas y la que habla de subrogación de hipotecas. La regla de oro... No hagas nada hasta que no estés segura de lo que haces y de los riesgos que corres.
Ahora lo que tienes que tener claro es lo siguiente:
- ¿Puedes pagar la hipoteca actual sin problemas?
- ¿Podrías soportar una subida de las cuotas? ¿Hasta cuanto?
El Euribor tiene toda la pinta de ir para arriba, pero no creo que ya tenga mucho recorrido, al menos a corto plazo... La inflación te beneficia a largo plazo.
Si haces una simulación y puedes pagar tu hipoteca con los tipos al 5,50 o 6% yo te recomendaría dejarlo como está.
El tema de amortización parcial es relativo, pues tendrás que tener en cuenta tanto el impacto fiscal como el económico... No debes de aportar más de lo que podáis desgravaros.
Si no tienes problemas para pagar es preferible mantener la cuota actual y reducir tiempo en lugar de importe.
Respecto a las divisas, lo dicho al principio... Estudia bien y mira qué pasaría si el Yen o el Franco Suizo se revalorizan (o el Euro se deprecia que es lo mismo); al tener la deuda en otra divisa, ésta aumentará (deberás más dinero que ahora)... Creo que hay muchas papeletas para que eso ocurra en breve, pero es mi opinión.
Muchas gracias por tus consejos rsanjose.
Si es cierto que vamos amortizando el capital que nos podemos desgravar, pero no estaba muy segura que era lo mejor al amortizar si quitar tiempo o cuota.
Me has ayudado, y creo que echaré cuentas para ver lo que mas me interesa,,,aunque soy partidaria de seguir como estoy,,,,aunque ello me lleve a no estar de acuerdo con mi pareja.
Gracias de nuevo y un saludo
Antes de amortizar deberías de estudiar un poco el costo financiero-fiscal de tu hipoteca.
Si la hipoteca es para una vivienda habitual y bajo ciertas condiciones (más de la mitad pagado con la hipoteca, lo que suele ser habitual), te desgravas lo siguiente:
Durante los dos primeros años:
25% hasta 750.000 pta.
15% desde 750.000 a 1.500.000 pta.
0% para más de 1.500.000 pta.
Durante los siguientes años:
20% hasta 750.000 pta.
15% desde 750.000 a 1.500.000 pta.
0% para más de 1.500.000 pta.
Quiere decir que si llevas más de dos años de hipoteca y pagas al año 2.000.000 de pta, te desgravas en la declaración:
20% de 750.000 pta.
15% de 750.000 pta (1.500.000-750.000)
0% de 500.000 pta (2.000.000-1.500.000)
Aportar en estas condiciones te ahorraría intereses pero te perderías esta desgravación.
Según me ha contestado Echevarri en el foro general de rankia, esta aportación es por declaración, o sea que se duplicaría si tú y tu pareja hacéis la declaración individual.
http://www.rankia.com/foro/mensaje.asp?mensaje=84172
Hola, gracias de nuevo por la información.
Si, la vivienda para uso habitual, tenía entendidoque la desgravación era como máximo 1.500.000 pts por persona, lo que no sabía bien eran los tantos por cientos que te desgravabas durante los dos años primeros.
Gracias de nuevo y un saludo
Hola...
En principio felicitarte por tan estupendo Blog.
Ahora mi pregunta por si alguien puede contestarmela o se aventura a hacerlo...
Viendo que el Euro esta bastante apreciado y que en buena lógica debería caer
¿Interesaría pedir una hipoteca multidivisa en empezando en euros?
La verdad es que si esto interesa, creo que tampoco sabría aprovechar el momento del cambio pues soy bastante indeciso...
la hipoteca que me ofrecen es con Euribor + 0.35
Libor + 0.90
Revisiones mensuales y 0% de todas las comisiones...
El 1 por mil para cambiar de divisa y se puede hacer antes justo de cada mensualidad.
La pregunta no es si debo hacerla o no... pues si la voy a hacer, La pregunta es en que moneda deberia empezar...
¿Bajara el franco suizo a la par del euro ?
Una cosa más el excel es superutil... Alguien sabe si hay alguno parecido para ir rellenando mes a mes e ir viendo cuando me voy ahorrando... Supongo que modificar este para aceptar los cambios en cada mensualidad no debería ser muy dificil, pero la verdad el excel es complicado para mi, si ya lo tengo que modificar y ponerle formulas, pereceré en el intento
Muchísimas gracias por todo, y un abrazo desde Badajoz.
Me alegro de que te haya gustado el artículo y la hoja excel (en realidad la he hecho con el openoffice).
Bueno, no estoy en condiciones de aconsejar a nadie sobre qué van a hacer los tipos de interés ni las divisas, sólo de alertar del riesgo... Y eso ya lo he hecho.
No sólo existe el riesgo de que la divisa se aprecie (especialmente en el caso del yen), sino también de que los tipos suban allí con más virulencia que aquí; más que nada porque el recorrido que hay es mayor al estar los tipos tan bajo.
Ambas circunstancias harán que la hipoteca en yenes salga más cara.
El problema del cambio de yenes a euros sería especialmente complicado cuando la divisa se haya apreciado, pues la deuda en euros podría llegar a ser mayor que la deuda original.
Una vez conocidos los riesgos, creo que la decisión la deberías de tomar tú.
Por último, ten en cuenta que ante este tipo de riesgos, el préstamo a pedir debe de ser "pagable" en el caso de que las cosas vayan mal, o sea, que tendrías que tener "cancha" para pagar más de lo que inicialmente es.
Lamento no poderte ayudar más.
HAY ALGO QUE NO ENTIENDO, será que no tengo ni idea de estos temas. Voy al Bankinter y me dicen que en una hipoteca de 180000€ me ahorro 95000€ y 12 años con respecto a mi actual hipoteca. Entonces mi pregunta es ¿cómo coño (con perdón)es posible que haya riesgo por mucho que se revalorice el yen o baje el euro o suba el tipo ej Japón? Cuando eso ocurra ya habré salido ganando suficiente y si eso ocurre mañana es muy dificil que pague más de lo que pago ahora.Pero en fin, ya he dicho que no tengo ni idea pero por más que os leo no entiendo los riesgos, hoy me parece más arriesgado quedarme en el euribor.
HAY ALGO QUE NO ENTIENDO, será que no tengo ni idea de estos temas. Voy al Bankinter y me dicen que en una hipoteca de 180000€ me ahorro 95000€ y 12 años con respecto a mi actual hipoteca. Entonces mi pregunta es ¿cómo coño (con perdón)es posible que haya riesgo por mucho que se revalorice el yen o baje el euro o suba el tipo ej Japón? Cuando eso ocurra ya habré salido ganando suficiente y si eso ocurre mañana es muy dificil que pague más de lo que pago ahora.Pero en fin, ya he dicho que no tengo ni idea pero por más que os leo no entiendo los riesgos, hoy me parece más arriesgado quedarme en el euribor.
Te están dibujando un escenario inamovible... si todo está como hasta ahora te ahorras 95000 euros. Esa no es la realidad. Si pides hoy una hipoteca te calculan la tabla de amortización completa, en cambio, si es a tipo variable, las sorpresas vienen a partir de la primera revisión.
Diles que te lo den por escrito :D
Anonimo haz un calculo sencillo.
Imaginate que en un año, el yen se revaloriza un 10% respuecto al euro.
Veras como la deuda pasa de 180.000 euros a 198.000 (bueno, quitando lo que se haya amortizado que el primer año suele ser poco).
De entrada ya estarías debiendo 18.000 euros más... Amén de que los tipos aquí se estabilicen y allí sigan subiendo.
El riesgo está ahí y más vale que lo veas, aunque igual lo puedes asumir y te interesa.
soy el anonimo de antes segú los calculos para pagar lo mismo que en euribor el yen tendria que pasar de 0.7 a 1.7 lo cual es una burrada. es como si el euribor pasa de 4 a 8 o 9 que no es imposible pero sería muy poco probable porque se carga la economia del pais. Aunque suba un 10% mi mensualidad seria menor.
El problema esta en que aqui los tipos estan subiendo y alli no, pero en cualquier momento se puede dar la vuelta a la tortilla.
Si los tipos suben alli mas deprisa que aqui y ademas el yen se revaloriza son dos cosas que van en tu contra (las mismas 2 que ahora habrian ido a tu favor)
¿crees que es un riesgo remoto y asumible? pues al lio
hola, el blog me parece estupendo, y yo que acabo de dedicarme a estudiar un poco esto de la hipoteca multidivisas estoy flipando.
Tengo 2 hipotecas, firmadas hace 4 y 2 años respectivamente, cuando el panorama financiero español era una perita en dulce, y poco a poco veo que el euribor se esta poniendo a precios muy de respetar a la hora de firmar nada.
Mi pregunta viene de que en breve tengo que firmar una tercera hipoteca, y me estoy pensando hacerlo en yenes, y observo que hay mucha gente que dice que es peligroso por si el yen se aprecia respecto al euro, y digo yo, no habria alguna forma de cubrirse esas posibles subidas del yen, via seguros como los que ofrecen los bancos para subidas del euribor o apurando e invirtiendo parte de esa supuesta ganancia al firmar en yenes, en fondos que operen en ese pais?
No se si es descabellado lo que pienso, no me dedico a nada que tenga que ver con estos temas, de ahi mi pregunta, pero creo que tiene que haber alguna forma de poder cubrirse las espaldas y hacer buena una situacion que podria convertirse en mala,
Hola rsanjose, felicitarte por este fabuloso blog de finanzas, quisiera hacerte unas preguntas:
En la actualidad tenga firmada una hipoteca con BBVA a euribor+0,75 (una sablada), por la que pago 909 euros/mes, de la que me restan 27 años y 178.000 euros por pagar, ¿Crees que para mi puede ser una opción interesante el cambiarme a una hipoteca en yenes o francos suizos (tengo el 1% de comisión de cancelación por subrogacion)? ¿Qué trato fiscal reciben estas hipotecas, igual que las normales? ¿Qué indicadores tendría que seguir de hacer el cambio a esta hipoteca? ¿Qué bancos españoles hacen este tipo de operaciones?.
Un ignorante en la materia.
Muchas gracias por tu ayuda.
Un saludo
Podéis leer bastantes opiniones sobre este producto, incluído quién los comercializa pinchando en este enlace:
http://www.rankia.com/foro/resultados.asp?buscar=multidivisas&s=2
Yo no soy muy amigo de las hipotecas o deudas en una moneda distinta a la mía. Sí aconsejo la inversión en una cartera diversificada en divisas porque es totalmente distinto (por lo de diversificada y por lo de inversión).
Cuando contratas una hipoteca en una moneda distinta y ésta es una carga mayor que los activos que posees (cuentas, depósitos, etc), cualquier variación al alza de esa deuda te puede suponer un suicidio financiero.
Es cierto que el riesgo en francos suizos es mucho menor que en yenes porque el franco suizo se mueve más cerca del euro, pero vamos a suponer que España sea expulsada del Euro y su moneda devaluada respecto a él... ¿podrías soportarlo?
Mi consejo que es que lo pienses muy bien y que veas los pros y contras de cada tipo de hipoteca.
Por último, lo que sí te puede interesar es ver hipotecas con diferenciales más bajos (del 0,33 para abajo, que ya las hay), y una vez vista, podrías hablar con el director de tu sucursal y tal vez se venga a razones y te baje el diferencial... si no, pues te cambias.
Supongo que lo habrás leído, pero si no, mira esta entrada de mi blog:
http://www.rankia.com/blog/finanzas/2006/11/me-interesa-subrogar-mi-hipoteca.html
si,no, si ,no . Acabo de decidir que la contrato , pero que hago? cada banco me aconseja en una divisa diferente??????? uno chf, y dos jpy. Si alguien sabe algo nuevo que me anime, asumo el riesgo de la hipoteca y me gusta el jpy me da la sensación de poder llegar a 180 con respecto al euro pero lo veo tb más arriesgado por el momento de compra....que alguien me desbloqueeeee. Gracias.
Felicitaciones por este blog, mi duda si podeis resolverla la plantee hace unos días, ya que me comentaron que habian comunicado que el tipo de interes del franco suizo estaba subiendo a la vez q se esperba q su moneda tambien, que hacgo entonces???? yenes o francos, cual me interesa más en este momento. si alguien puede solucionarme mi pesar se lo agradeceria. Gracias y felicitaciones de nuevo
Es que tanto en francos como en yenes habrá siempre más incertidumbre que en euros... En euros sólo te queda la incertidumbre de lo que harán los tipos de interés (que subirán previsiblemente un 1 o 2%, hasta niveles normales, y se mantendrán)... Respecto al resto de divisas, además de que pueden subir (y que tienen más recorrido porque están más bajos los tipos), tienes además el problema de una depreciación del euro.
Mi pregunta va en la misma dirección q la de Miguel Angel.
Existe algun instrumento de cobertura para el riesgo del tipo de cambio Euro/Yen? Quizas costaria algunos Euros de mas cada mes, pero nos aportaria seguridad.
A ver q dicen los expertos...
La decisión es que la firmo, y puedo empezar en euros o en yenes porque franco suizo es un suicidio ahora mismo ya que estan subiendo los tipos de interes y la moneda puede y seguramente lo haga es fortalecerse, pero en cambio la economia japonesa va a mantenerse estable por lo menos este año cosa q el euribor no, Leer articulo ultimo del Banco Central Europeo. Miraré unos dias antes de la firma y decidiré pero el riesgo en mi economia es mayor actualmente con el euribor y en tal caso en multidivisa siempre tengo la opcion de cambiarme al euribor y a mi moneda cuando este más estable.
Mil gracias por despejarme todas mis dudas y enhorabuena por el blog.
Anónimo, gracias por la felicitación.
Sabia decisión.
¿Por qué? ¿Por haber elegido la multidivisas? ¡No! Yo no recomiendo este producto.
Digo sabia decisión porque has comprendido el peligro que encierra, los riesgos que corres y a pesar de ellos has optado por ahorrarte una suma importante de dinero... Es sabia decisión porque has asumido que es posible que la jugada te salga mal y el año que viene debas más dinero que éste.
Nadie puede darte consejos sobre este tema, sólo luz... Ahora al menos, sabes donde te metes.
Te deseo suerte.
Saludos.
Rafa.
estoy pensando cambiar la hipoteca a miltidivisa creo que en unos meses no podre pagar si me vuelven a subir y sabemos que subirá me gustaria que se pusiese en contacto conmigo alguien que de verdad entienda y me explique mi correo es lauradfj@hotmail.com
En simplenorisk.com teneis unas observaciones interesantes sobre la HMD.
Apúntate a estos 4 enlaces para ganar un dinero extra:
http://www.es-facil.com/ganar/alta?Id=64175520
http://www.consupermiso.com/regcobranded.asp?promocion=&usuario=pedrocorchero@hotmail.com
http://www.mepagan.com/signup.php?r=42868
http://www.leemails.com/signup.php?r=613
Hola, ¿conoceis algún simulador de hipoteca multidivisa en el que uno mismo le pueda cambiar el tipo de referencia y el valor de la moneda? es decir, que no salga siempre el valor que haya en ese momento, sino que pueda hacer simulaciones con otros tipos de interés y un valor del yen distinto al que haya ese día. Estoy estudiando el tema de estas hipotecas y soy demasiado torpe como para hacerme yo mismo el excel. Gracias. es un gran blog
Anónimo, ¿no te sirve la hoja de cálculo que puedes descargarte desde el blog?
Pero en esa hoja de calculo como le pongo el valor del yen respecto al euro?
Se trata de esta Hoja de cálculo
Tiene 2 pestañas en la parte inferior:
-Euro
-Yen
Pincha en YEN y puedes cambiar cualquier valor cuyo fondo esté en amarillo.
En la columna J pone cambio y está puesto en el ejemplo a 151,10 yenes... El valor que pongas para un mes se repite para los siguientes, pero puedes ir editando también los siguientes.
muchas gracias, no lo había visto. un saludo
NO TENGO NI IDEA DE COMO FUNCIONA LA HIPOTECA MULTIDIVISA, SOLO SE QUE ME HAN OFRECIDO LA HIPOTECA EN YEN Y ME AHORRO CASI 600€ MENSUALES EN LA CUOTA.
YO TENGO UNA BURRADA DE HIPOTECA PORQUE SE APROVECHAN DE LA GENTE QUE NO SABE Y ME PUSIERON UNA HIPOTECA AL 5,23 Y CON 5 AÑOS DE CARENCIA ES DECIR QUE LLEVO MAS DE UN AÑO PAGANDO Y NO HE AMROTIZADO NI UN DURO Y TENGO 233600€ DE HIPOTECA. ME GUSTARIA QUE ALGUIEN SE PUSIERA EN CONTACTO CONMIGO PORQUE LA VERDAD QUE ME LAS ESTOY VIENDO CRUDAS PARA PAGAR LAS CUOTAS. GRACIAS Y POR FAVOR NO TARDEIS EN COMUNICAROS CONMIGO.
CARLINES44@HOTMAIL.COM
Buenas tardes a todos:
Tras mi post en este blog, he recibido bastantes correos, no he podido contestarlos a todos por falta de tiempo, perdón a quien se tomó el tiempo de mandarme un correo y han tenido respuesta.
Sólo quiero hacer una apreciación para quien ha contratado una hipoteca en divisa o lo va a hacer. Con el escenario actual y "superada" aparentemente la crisis de los créditos sub-prime, retoman con fuerza las Carry-Trade sobre el Yen especialmente. Previsiones del JPY a Dic'07: 167, CHF Dic'07: 1,65, JPY Dic'08: 180, CHF Dic'08: 1,65.
Saludos a todos.
carlos.nistal@easyware.es
Buenas tardes a todos:
Tras mi post en este blog, he recibido bastantes correos, no he podido contestarlos a todos por falta de tiempo, perdón a quien se tomó el tiempo de mandarme un correo y han tenido respuesta.
Sólo quiero hacer una apreciación para quien ha contratado una hipoteca en divisa o lo va a hacer. Con el escenario actual y "superada" aparentemente la crisis de los créditos sub-prime, retoman con fuerza las Carry-Trade sobre el Yen especialmente. Previsiones del JPY a Dic'07: 167, CHF Dic'07: 1,65, JPY Dic'08: 180, CHF Dic'08: 1,65.
Saludos a todos.
carlos.nistal@easyware.es
Para CARLINES44@HOTMAIL.COM
Si realmente no tienes ni idea de cómo funciona una hipoteca multidivisas, decirte que son bastante peligrosas.
Si las condiciones que tienes con tu hipoteca no te convencen tienes dos opciones más:
1ª) Hablar con tu banco para cambiarlas
2ª) Cambiar de banco (subrogación)
http://www.rankia.com/blog/finanzas/2006/11/me-interesa-subrogar-mi-hipoteca.html
En cualquier caso, y hagas lo que hagas, tendrás que esforzarte en comprender qué contratas y en qué condiciones.
Gracias Carlos Nistral por tu comentario.
En cambio tengo dos preguntas...
1ª ¿Crees que realmente ha pasado la crisis subprime? Parece que los tipos pueden dejar de subir en la Eurozona y USA los está bajando.
2ª ¿Realmente crees que se puede hacer una previsión fiable de la evolución de una divisa a un año vista? En realidad no entiendo mucho de divisas, pero en un año pueden ocurrir 40.000 cosas que afecten a esa valoración. Por ejemplo, hace unos meses todo el mundo pensaba que los tipos no iban a dejar de subir y ya ves, revienta la crisis subprime y todo el escenario cambia.
Muchas gracias.
Buenas a todos:
Disculpad, pero hay algo que no veo claro en la excel... ¿El cambio de yenes (o lo que sea, en su caso) no debería afectar a las columnas "Pendiente","cuata" y "Ahorro" de la página llamada "Yen"? No veo que se modifique si lo cambias a mano en la casilla "G3".
Gracias y un saludo.
TGG
Hola Anónimo.
Es tal y como tú dices, o sea, que sí que cambian.
si en la hoja "Yen", cambias la casilla G3 (cambio Yen/Euro), las columnas de la hoja "Yen" Pendiente (D), Amortización (E), Intereses (F) y Cuotas (G) se recalculan.
Las que no se recalculan son las equivalentes en Euro, pues ese tipo de cambio se utiliza en ambos sentidos y el resultado es el mismo.
No te creas por eso que el cambio no importa... Pues si en las casillas amarillas de la columna J (Cambio) realizas cambios verás como ahí si que importa... Prueba a poner por ejemplo 100 ó 110 en la casilla J21... O mejor 80.
Prueba también a ver que pasaría si subiese el libor más deprisa que el Euribor.
Ya por último, prueba con las dos cosas a la vez.
Espero que ahora sí lo hayas entendido.
Saludos.
Rafa.
Perfecto. Ahora sí: Entendido.
El problema que le veo a este tipo de préstamo es que puedes intentar prever lo que pase en unos meses, o incluso a un año vista, y puede que acertar, pero en 15, 20 ó 30 años, es prácticamente imposible, lo cual casi con seguridad es dejar que tarde o temprano te pille el toro, supongo...
En fin, que creo que no tengo valor yo para ésto, pero por lo menos he aprendido algo.
Muchas gracias por el foro, la excel y la explicación.
TGG.
El autor ha eliminado esta entrada.
Es buen momento para contratar una hipoteca multidivisas??
En que moneda, yen, chf o €
Y que banco da mejores condiciones a 30 años, conozco las de Bankinter y las del Barclays (máx. 15 años, no me vale)
Me podeis ayudar??
Tengo entendido que el CHf está al alza, y el Yen está tonteando en torno a los 161 por lo que la previsión de los 170 dic'07 y 180 dic'08 pueden recortarse.
Parece que la economía € se relentiza y la subprime? puede afectar mas de lo previsto.
Aunque mientas tengamos la inflacción por las nubes.
Japón sigue en deflacción y el 0,75% parece alto y puede bajar, pero dicen que está muy devaluada, G7 puede influir?? El mayor riego lo veo en el YUAN.
En Bankinter me ofrecen, a groso modo:
1% apertura
Libor+1%
Euribor+0,40
Cambio de divisa 1%
Que os parece, alguien da mas?
Una opción es contratar en € y esperar tiempos mas seguros.
Tengo entendido que el CHf está al alza, y el Yen está tonteando en torno a los 161 por lo que la previsión de los 170 dic'07 y 180 dic'08 pueden recortarse.
Parece que la economía € se relentiza y la subprime? puede afectar mas de lo previsto.
Aunque mientas tengamos la inflacción por las nubes.
Japón sigue en deflacción y el 0,75% parece alto y puede bajar, pero dicen que está muy devaluada, G7 puede influir?? El mayor riego lo veo en el YUAN.
En Bankinter me ofrecen, a groso modo:
1% apertura
Libor+1%
Euribor+0,40
Cambio de divisa 1%
Que os parece, alguien da mas?
Una opción es contratar en € y esperar tiempos mas seguros.
n mi opinión, la hipoteca multidivisa no es buena para una familia que vive justita con su nómina ya que con el euribor tiene una mala situación pero controlada y con el yens y en menor medida con el franco suizo puede perder el control de su deuda y de su vivienda. El mayor riesgo siempre lo tendrá en subidas burscas del yens.
coches alemania
multidivisa
Rafa he intentando varias veces abrir la hoja y no abre. ?¿puedes enviarla a este correo?
altas@coches-belgica.com
primero quisiera saber si esta abierto el blog y si es asi mañana blogueare una preguntas y opiniones
Hola,
Escribo desde Holanda, donde resido. Estoy buscando hace semanas algun banco que ofrezca hipotecas multidivisa, pero no encuentro nada. Conoceis vosotros algun banco internacional que ofrezca este producto?
Sabeis si algun banco espanol se haria cargo de una hipoteca de este tipo en otro pais?
Saludos,
Miguel
hola,stoy mirando el cambiar mi hipoteca de 150000€ a yenes oigo de todo pero la verdad creo que me dan buenas condiciones como 4 cambios de moneda gratis cada año o no pagar el cambio de moneda todos los meses,no se que hacer me da miedo hacerlo por si se me duplica la hipoteca,porque como todos lo hago por lo muxo q pago creeis q debo d hacerlo?seria para largo plazo muxas gracias por todo
yo la contrate en marzo 2007, en yenes, actualmente estoy encantado, pero me costo meterme. Lo que debeis de tener en cuenta es que no todas las hipotecas son iguales en todos los bancos, esto es como un coche, todas las marcas tienen coches, pero hay coches con 10 airbag y otras con 0, y no pasa nada hasta que no te la das, y entonces si que te acuerdas de los extras....
un saludo
alguien me podría decir que bancos en españa ofrecen el producto de hipoteca en divisas a parte de bankinter.
hola les comento que tengo una hipoteca en banesto en euros ...como este banco no tiene la HMD entonces solicite informacion en :
barclays-bankinter-.caixa catalunya-banco valencia ..necesito que alguien me asesore ...yo le enviaria las condiciones de cada una para que me lo mire porque en septiembre firmaria .ademas datos de mi hipoteca..mi correo es ...linatepili6@hotmail.com
es urgente
hola les comento que tengo una hipoteca en banesto en euros ...como este banco no tiene la HMD entonces solicite informacion en :
barclays-bankinter-.caixa catalunya-banco valencia ..necesito que alguien me asesore ...yo le enviaria las condiciones de cada una para que me lo mire porque en septiembre firmaria .ademas datos de mi hipoteca..mi correo es ...linatepili6@hotmail.com
es urgente
hola les comento que tengo una hipoteca en banesto en euros ...como este banco no tiene la HMD entonces solicite informacion en :
barclays-bankinter-.caixa catalunya-banco valencia ..necesito que alguien me asesore ...yo le enviaria las condiciones de cada una para que me lo mire porque en septiembre firmaria .ademas datos de mi hipoteca..mi correo es ...linatepili6@hotmail.com
es urgente
Este simulador inmobiliario ofrece el cálculo del cuadro de amortización completo, así como la posibilidad de calcular el capital pendiente y los intereses pagados. Permite modificar el tipo de interes aplicable (euribor habitualmente) y realizar nuevas iteraciones con el nuevo tipo vigente en las revisiones del préstamos (generalmente anual o semestral)
http://www.pisosdecordoba.com/cuadro_amortizacion.php
Se puede incluir el simulador en cualquier web.
Para ello pega el código que encontrarás en:
http://www.pisosdecordoba.com/cuadro_amortizacion.php
entre las etiquetas body/body de tu web
Saludos
Agustín Muñoz
http://www.pisosdecordoba.com
admin@pisosdecordoba.com