Blog de Consumerista
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Hipotecas sub prime

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Publicado por Consumerista el 13 de julio de 2007
Leo en la prensa una noticia que dice que el Deutsche Bank ha lanzado un producto que se considera hipoteca sub prime, que sería un préstamo hipotecario con un interés superior al normal, que se concede a quien no puede acceder a uno ordinario por su ya elevado nivel de endeudamiento, porque ya tiene impagados, porque necesita un préstamo por una cuantía superior al valor de la finca a hipotecar, porque no se justifican ingresos suficientes para pagar el recibo de un préstamo ordinario. Esta insuficiencia de ingresos se solventa mediante el "remedio" de que no se va amortizando capital en la forma habitual, sino que se deja esa amortización para el final del plazo establecido, en que habrá que pagarlo de una vez. La misma noticia explica que en Estados Unidos se extendió esta práctica, con el resultado de que las entidades que lo ofrecían vieron elevar sus ratios de impagados y algunas quebraron. A pesar de ello, se prevé que este tipo de operaciones aumenten en España por la dificultad de muchas personas para financiarse mediante hipotecas ordinarias y por el aumento de intermediarios que se dedican a operaciones de alto riesgo.

La oferta del Deutsche Bank se concreta en un préstamo que podría extenderse hasta 45 años, ofrecer hasta el 120% del valor de la finca hipotecada, durante tres años se paga sólo intereses, sin amortizar capital y únicamente exigen unos ingresos superiores a 600 euros y una antigüedad en el trabajo superior a 12 meses.

Esta noticia me hace volver sobre la entrada con la que estrené el blog, en que hablaba sobre el elevado endeudamiento familiar en España y la falta de normativa que previera esa situación, a diferencia de otros países de nuestro entorno. Y es que el hecho de que se ofrezcan este tipo de productos demuestra la crítica situación en que se encuentran muchísimas personas en nuestro país.

Este producto, como en general los préstamos personales "inmediatos", a un interés elevadísimo, incluso usurario, lleva a entrar en una dinámica perversa: como no podemos correr con los gastos ordinarios de la familia, vamos a pedir un préstamo para salir adelante. Pero la devolución del préstamo implica un nuevo gasto a añadir a los que ya había, con lo que aún nos va a faltar más para llegar a fin de mes; por lo que tendremos que pedir nuevos préstamos... La diferencia es que mediante un préstamo hipotecario de elevada cuantía podemos obtener financiación para más tiempo. En ese tiempo es de esperar que aumenten los ingresos familiares (o no), lo que permitirá que se puedan pagar los recibos (o no). Si es que no, el banco ejecutará la hipoteca para recobrar el capital prestado; prestó el 120% del valor del piso, pero confía en la revalorización de las viviendas para que ese valor llegue a superar la cantidad prestada. Sin embargo, la experiencia demuestra que esa confianza se ve defraudada: el caso expuesto de los bancos que quiebran en Estados Unidos lo demuestra. Y más difícil será en la actual coyuntura, en que por fin comienzan a moderarse las subidas de precios.


Facocero okupaY lo demuestra también la práctica profesional. Ya me he encontrado con un caso que me pareció sorprendente, pero que ahora entiendo al leer este artículo. Banco o Caja que concede a mujer sola inmigrante préstamo hipotecario por el 100% del valor de la vivienda que ésta adquiere; además, un préstamo personal; la prestataria trabaja limpiando casas, unos ingresos ligeramente superiores a 600 euros. Cae enferma tres meses y no puede pagar. La entidad ejecuta el préstamo hipotecario. Aconsejo poner en venta el piso para llegar a un acuerdo con la entidad, que se quede con el piso y libere de la deuda a la ejecutada (exonerándola de intereses de demora y demás gastos, en este caso no hay costas porque la mujer tiene concedida la justicia gratuita). Y, sorprendentemente para mí, la entidad exige para llegar a un acuerdo que se le pague más de lo que reclama en el procedimiento judicial: quiere que se le paguen las costas y el préstamo personal, que no reclama en este procedimiento. Es imposible alcanzar esas pretensiones porque superan en mucho el valor del piso, recuérdese que el préstamo hipotecario ya alcanzó el 100%; además de que no tiene sentido un acuerdo que es más oneroso que el peor resultado posible del procedimiento judicial. Así que ahora la señora sigue viviendo en el piso, ahora como "invitada" de la entidad prestamista, porque ésta no tiene posibilidades de conseguir una cantidad superior a la que se le ofreció una vez encontrado comprador, porque el piso no vale más y la señora tampoco tiene otros bienes ni ingresos que le puedan embargar; no paga el recibo del préstamo que ya no le pasa el banco, no paga alquiler; perderá la propiedad al término del procedimiento, cuando el banco lo subaste, quedará como deudora del banco por una cantidad que éste nunca podrá cobrar y ella seguirá viviendo de alquiler y con su trabajo de limpiadora, sobre el que difícilmente podrá el banco ejecutar ningún embargo salarial.

Es urgente, por lo tanto, desarrollar nuevas políticas que permitan el acceso de todos a una vivienda digna, algo que debería reconocerse como un derecho subjetivo. Es preciso acabar la política desarrollista a base de convenios urbanísticos y ponerse a construir vivienda protegida por los distintos sistemas previstos, con especial interés en los alquileres.

Y ya no sólo por interés de las familias afectadas, sino por la propia estabilidad del sistema: si el modelo del Deutsche Bank (y de la entidad del caso que he conocido, que puedo decir es una de las más grandes en España) se extiende y eso hace subir el índice de morosidad bancaria hasta niveles próximos a los que se indica en la noticia arriba citada que hubo en Estados Unidos, puede haber una crisis seria del sistema bancario español. El Banco de España estuvo tradicionalmente muy encima de los bancos para vigilar sus índices de morosidad; esperemos que no se haya adormecido con los ratios tan bajos a que se llegó en los últimos años.

Una observación final: una hipoteca a 45 años supone que yo me compro hoy vivienda con un préstamo que pagarán mis hijos. Es la herencia que les estamos dejando, la misma que con las políticas desarrollistas al uso: nos estamos dando la vida padre a costa de acabar con todos los recursos del planeta, algo que pagarán nuestros hijos.
Etiquetas: hipoteca



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Soy abogado especialista en Derecho del Consumo, sobre todo bancario y de seguros.




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